商業(yè)物業(yè)成功營銷架構(gòu)（共23頁）.doc

1、商業(yè)物業(yè)成功營銷架構(gòu)  不鼓勵商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實(shí)。可上了船的，也不能等著往冰山上撞。   據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是0，即只要保本就算成功。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研分析，從項(xiàng)目的市場診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)動作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè)   “中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五

2、路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號線和二號線的交匯處，日人流量達(dá)113萬人次。   中旅商業(yè)城總建筑面積12萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。地下2層到地面7層為5.6萬平方米的大型綜合商業(yè)、飲食、娛樂中心，10層到17層為3.7萬平方米的現(xiàn)代化高級寫字樓，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高80米。   中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看，中施商業(yè)城揉古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，包括寫

3、字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺沖擊力。   從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式處理。 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺   1裙房部分，利用阿?開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味；   2上部豪宅部分，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的形象；   3建筑中段部分，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強(qiáng)烈對比。 中旅

4、商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。    領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動向   中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動向。   1商業(yè)形式。   中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其它百貨公司所不 具備的多樣性。從商鋪面積上看，最小面積為31.24平方米，最大面積達(dá)228.53平 方米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，又匯聚了專賣店、精品店 的經(jīng)營手法。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游

5、意識引 進(jìn)商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于 一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量 人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。   2商業(yè)布局。   中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集“通”“透”之勢，使所有的店鋪都極盡便利。 所謂“通”，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同  層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的 每一個(gè)區(qū)域。所謂“透”，就是保持視覺的開闊性，站來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常 性地在一個(gè)范圍的可

6、視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了較強(qiáng)的競爭力。   3獨(dú)特構(gòu)想。 中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使 整個(gè)商場的開放性大大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相    連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進(jìn)入商場也十分方便。 整體偏淡而個(gè)盤熱賣的市場背景   中旅商業(yè)城入市進(jìn)，廣州商鋪行情并不樂觀。   從1997年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。商鋪空置量繼續(xù)上升。   宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素?？?/p>

7、體市場的淡市，并不排除局部商場的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。除了有利的地利位置之外，新中國大廈、天河城廣場等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動了其它商鋪的出售。此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵   可以預(yù)見，今后一段時(shí)間商鋪市場的熱點(diǎn)也可能在局部個(gè)盤出現(xiàn)。這些個(gè)盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力

8、和高超的推廣策略。   1發(fā)展商的市場應(yīng)變能力   商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)差又存在很大的經(jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長遠(yuǎn)眼光發(fā)展商會讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。   2商鋪樓盤的素質(zhì)   商鋪的內(nèi)部間隔、窨和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的衫用定于特色等都是外銷商鋪所匭刖弒傅幕舅刂省?   3地理位置   位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪“，將仍然是市場追逐的熱點(diǎn)。廣州市地鐵一號線的

9、開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣點(diǎn)。   4營銷推廣策略   制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點(diǎn)的重要因素。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 返回頁首               第二段：中旅城廣場概念設(shè)計(jì) 一、建筑部分   建筑的整體定位   1中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置

10、   2衡量指標(biāo)   A吸引人目標(biāo)   B 延長顧客停留時(shí)間目標(biāo)   C提高顧客消費(fèi)率目標(biāo)   D   提高銷售額目  建筑的風(fēng)格定位   1整體建筑風(fēng)格   2關(guān)于商業(yè)符號   3商業(yè)、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓）  功能部分 關(guān)于人流   1地下的人流   2地面的人流   3建筑物內(nèi)的垂直人流和水平人流 關(guān)于物流

11、   1商場的物流   A購物中心每日貨流量   B 貨流的水平通道和垂直通道（貨物的極限尺寸）   C貨物的運(yùn)輸   D   貨物的場外存放和場內(nèi)存放   E  停車位   2寫字樓、豪宅住戶的物流   A極限尺寸   B 運(yùn)輸通道 關(guān)于車流   1購物中心車流量（進(jìn)貨、出貨）   2高峰期、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰）  &

12、#160;3裝卸車位、停車位分析   建筑內(nèi)部空間的組織 商場   1商業(yè)空間   A  如何適應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要   B  如何適應(yīng)第一主力店的需要   C 如何適應(yīng)食品超市的需要   2公共空間   A每層停留空間的設(shè)計(jì)   B中廳   C邊廳   3服務(wù)空間   A . 各層存貨空間   B臨時(shí)加工空間  

13、0;C保安、銷售人員信息   D 公共廁所等 寫字樓   1寫字樓形式安排   A大型 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺  B 中型   C小型   2寫字樓公共空間   A中廳   B 綠化及小區(qū) 空中豪宅   1戶型   2會所、架空層空中花園的提示   3豪宅的要素及提示 關(guān)于環(huán)境 外部環(huán)境    1廣場   A廣場的風(fēng)格  

14、60;B 小區(qū)、雕塑   C 硬地   D 綠化   2出入口   A地鐵出入口與商場出入口關(guān)系及處理   B   商場出入口   3本建筑與周邊建筑的關(guān)系   A風(fēng)格   B   體量   C   本項(xiàng)目對人們的吸引力   4外部環(huán)境的延展   A路沿石、道路

15、60; B   立交橋   C   地鐵   5燈光 內(nèi)部環(huán)境 營銷環(huán)境的營造 銷售中心   1銷售中心提示   2銷售中心的布置 樣板房   1豪宅   2商場              返回頁首 第三段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計(jì) 一、  建筑部分   中旅商業(yè)城廣場在

16、廣州商圈中的位置   中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅的綜合性商業(yè)建 筑.   根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百開成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購物中心。中旅商業(yè)城能否實(shí)現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項(xiàng)指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅. 總體目標(biāo)   使中旅商業(yè)城廣場成為廣州商圈中“最可去”的地方。   “休閑日哪里去廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語   中旅商業(yè)城有什么只要你能想到的，它都有 分目標(biāo)   1最可

17、逛   2最可購   3最可吃   4最可玩 具體衡量指標(biāo)   1提高日均吸引人流目標(biāo)   A中旅商業(yè)城對顧客要求有廣泛的適應(yīng)性：男女老少皆宜   B 中旅商業(yè)城對顧客要求強(qiáng)烈吸引力：本省人、外省人、旅游者、外國人   C中旅商業(yè)城要充分利用地鐵最大的出口站。這一優(yōu)勢，將地鐵人流最大限度 地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來。   2延長顧客人均停留時(shí)間目標(biāo)家庭集體購物：留住小孩、留住夫婦、留住老人 對非家庭購物   A 

18、   當(dāng)?shù)厝耍赏?、可吃、可看、可買）   B    外地人（可玩、可吃、可看、可買、可?。?  a中旅商業(yè)城的可去點(diǎn)要盡量增多   b    走累了有地方休息   c    小孩子有地方玩   d    餓了有地方吃   e有地方娛樂   C    提高顧客消費(fèi)率目標(biāo) 

19、0; a    該買的能買到   b    該玩的能玩到   c    想吃的能吃到并且干凈、價(jià)格可接受   d    想看的能看到   3提高日均銷售額及利潤目標(biāo)多元化的價(jià)格策略   A：堅(jiān)持薄利多銷中檔價(jià)   B：想買的、能買到、價(jià)不貴   C：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí)  建筑的風(fēng)格定位   建筑的

20、整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。   使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨(dú)具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。用獨(dú)特風(fēng)格來對應(yīng)中旅商業(yè)城代表的新的商業(yè)業(yè)態(tài)。  用城堡式的復(fù)合建筑。   使商場、寫字樓、空中花園式豪宅形成一個(gè)既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合的整體。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個(gè)不同的視角度看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標(biāo)識”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。   采取三段式的結(jié)合。    整體的三段式與空中花園豪宅

21、的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。     功能部分 關(guān)于人流 北京、上海大型百貨商場的人流   1常規(guī)人流密度   2根據(jù)中旅商業(yè)城廣場的商業(yè)區(qū)位，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭取達(dá)到北京百貨大樓、西單商場10萬人/日的水平，如能達(dá)到上海巴黎春天15萬人/日的水平則更理想。對永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。   工農(nóng)業(yè)面積 （

22、平方米） 客流量   平均日（萬人）    節(jié)假日 北京百貨大樓 18000 10 20 北京西單商場 20000 10 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貨商場人流密度 商場名稱 平日 節(jié)假日 北京百貨大樓 5.6人m2日 11.2人/ m2日 北京西單商場 5人/ m2日 10人/ m2日 上海一百 11.8人/ m2日 17.6/ m2日 上海巴黎 3.3/ m2日 5.4/ m2日 關(guān)于物流   購物中心是消費(fèi)雙方進(jìn)行商品交易活動的空間，每

23、日巨大的人流帶來了大量的購買；大量的購買帶來了大量的物品的流動。    1庫房購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所。庫房一般可分為城市儲運(yùn)公司和商場專有倉庫，而商場專有倉庫和店外倉庫。城市儲運(yùn)部門的倉庫面積一般為：平均每平萬元庫存商品需12m2。而對于商店庫房面積的大小，除與進(jìn)貨方式、管理制度相關(guān)外，與庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關(guān)，國內(nèi)一般為40天。國內(nèi)一些大商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。 國內(nèi)大型百貨商店?duì)I業(yè)、庫房面積分配表（單位：m2） 商場名稱 營業(yè)面積 庫房面積 庫營比 備注 上海一百 17800 8500 0.48：1   北京王府井 143

24、90 9562 0.66：1   北京西單 10407 9673 0.93：1 店外700（倉庫） 深圳萬能 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺17300 7500 0.43：1 店內(nèi)600（倉庫） 深圳萬佳百貨的店外倉庫為7500m2，與營業(yè)面積之比為0.43：1，萬佳的店內(nèi)倉 為600m2。為了保證中旅商業(yè)城廣場能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積尢其是對 第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的內(nèi)倉庫，以免因考慮不同影響今后的招商。 2.車流   國內(nèi)大型的百貨商店中，貨運(yùn)車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。例如上海第一百貨商店有貨運(yùn)卡車11部、貨運(yùn)三輪5部。 據(jù)商業(yè)部

25、門過去的統(tǒng)計(jì)，百貨商店每一萬元商品裝載一卡車。隨著人們生活水平的提高和物價(jià)指數(shù)的提高，對中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)不適用。根據(jù)我們對幾類商品的測算，平均約為人民幣10萬元商品裝載一卡車。   由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機(jī)動車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。 中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局  分層功能定位 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 正九層 美食文化博物館 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 中西結(jié)合之樓層 正八層       正七層       正六

26、層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場 正五層       正四層       正三層 百貨公司 流線、清晰 現(xiàn)代古典 適當(dāng)古典符號表現(xiàn) 正二層       正一層       負(fù)一層 平價(jià)商場 大通透 后現(xiàn)代：簡潔、平價(jià)概念物化表現(xiàn) 負(fù)二層         分層功能定位 正九層 美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達(dá) 正八層   正七層   正六層 精品店已達(dá)5、6、7屋，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在

27、裝飾上給予符號強(qiáng)化 正五層   正四層   正三層 晝保留百貸公司的基本性質(zhì)，并插入適量的娛樂功能 正二層   正一層   負(fù)一層 追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價(jià)”感覺 負(fù)二層   （五）關(guān)于人流 北京、上海大型百貨商場的人流 1、常規(guī)人流密度 2、根據(jù)中旅商業(yè)城廣場的商業(yè)區(qū)位，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭取達(dá)到北京百貸大樓、西單商場10萬人/日的水平，如能達(dá)到上海巴黎春天15萬人/日的水平則更理想。對永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，做適當(dāng)高速后可滿足。   工農(nóng)業(yè)面積 （平方米） 客流量

28、 平均日（萬人） 北京百貸大樓 18000 10 20 北京西單商場 20000 10非曲直                                 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貸商場人流密度 商場

29、名稱 平日 節(jié)假日 北京百貸大樓 5.6人/m日 11.2人/m日 北京西單商場 5人/m日 10人/m日 上海一百 11.8人/m日 17.6人/m日 上海巴黎春天 3.3人/m日 5.4人/m日          返回頁首   第四段：商場樓層功能定位的說明 逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下占有1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買。因此，實(shí)際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門測算，一

30、般情況2下40-60分鐘，成人為90-150分鐘。按此推算：顧客在商場停留的時(shí)間不會超過2，5小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。   基于上述兩點(diǎn)，購物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貸商店所不能比擬的。 專題式商場的概念 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺近年來，國內(nèi)大型商場經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場增建過多，分流了購買力。但也有專家認(rèn)為

31、國內(nèi)大型商場普遍經(jīng)營無特色，價(jià)格偏高是生意冷淡的重要因素。   香港是世界著名的旅游、購物中心，零售業(yè)向來發(fā)達(dá)。前幾年，大型綜合性商場在零售業(yè)占著主導(dǎo)地位。近年來，專題式商場卻出奇制勝，在競爭中突圍而出。   專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購物意識，例如“黃博新天發(fā)地”內(nèi)就包含了五個(gè)專題式商場：占地4000平方米的“文化城”是一個(gè)展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場：“時(shí)尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時(shí)裝名牌：“良緣閣”包含了結(jié)構(gòu)所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、密月旅游應(yīng)有盡有：“熒幕圈”是家庭娛

32、樂和綜合娛樂中心：“中央汽車世界廣場”只賣一種商品一汽車。   這種商場將同一類商品集中起來，比較容易塑出商場的個(gè)性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加了顧客的購買興趣和欲望?？偟膩碚f，專題式商場有一定的發(fā)展空間。 近年來，臺灣最大的零售商也在一些大型購物中心里，吸收了專題式概念。 中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能消晰，走專業(yè)化的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省消費(fèi)者的時(shí)間。 中旅商業(yè)城“食品城”負(fù)二層要領(lǐng)設(shè)計(jì) 負(fù)二層特點(diǎn)：   負(fù)二層面積7206平方米，與地鐵公署前站直接連接，便于人流聚散。

33、把負(fù)二層定位成儀器城，其輻射范圍可沿地鐵1、2號線展開，具有得天獨(dú)厚的條件。完完全有可能把中旅商業(yè)城負(fù)二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流儀器城。 食品城概念    “民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，消費(fèi)方式以逐步從糧店、菜市場向自選儀器超市轉(zhuǎn)移。倉華式自選儀器超市經(jīng)營的品種、加工方式、儲存方法越來越為生活在快節(jié)秦中的人們所接受。面對這一趨勢，把中旅商業(yè)城的負(fù)二層定位為倉儲式自選儀器城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。  負(fù)二層鋪面劃分原則：  1、倉儲式自選方式是國內(nèi)外流行

34、的購物方式，建議采用這種方式。 2、為了實(shí)現(xiàn)倉儲式自選，無論是一家經(jīng)營，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。即：統(tǒng)一進(jìn)出、統(tǒng)一計(jì)價(jià)、統(tǒng)一收銀。 3、考慮到食品專賣的特點(diǎn)，應(yīng)該有必要的貨品倉庫。貸梯與倉庫的關(guān)系應(yīng)便捷。 4、廁所目前的位置有礙交通聯(lián)系，也不利于貸梯與倉庫管理，將其位置高速到東南角處。 5、自動扶梯對地鐵人流方向，與負(fù)一層、地鐵車站的聯(lián)系便捷、順暢。管理的矛盾，使負(fù)二層形成有集中出入。 6、儀器區(qū)的布局將頻繁上貨的品種造近庫區(qū)和貨梯。 7、除北側(cè)兩個(gè)交通井外，關(guān)閉其余各井在負(fù)二層的出口，需開通的設(shè)保安人員看守。 8、引入“現(xiàn)場分類、加工、切分、展示、售賣”的作業(yè)方式，保證貨品鷴、食用方便。

35、             返回頁首 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路    編輯目的    中旅商業(yè)城是一個(gè)12萬平方米的單位建筑。近期開始做商場部分的推廣。商場為6萬平方米的購物中心，其建筑風(fēng)格為歐陸式風(fēng)格，商場由約300家左右的商店集合而成。本折頁是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。通過本折頁，使讀者堅(jiān)中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。 中旅商業(yè)城購買者和潛在的購買者。 1、第一主力店，需1萬平方米左右的大型百貨

36、公司業(yè)主（海內(nèi)外） 2、國外名牌店主（國外、港、臺） 3、國內(nèi)名牌店主（國內(nèi)） 4、百貸、飲食、娛樂業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲） 上述購買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士或投資者。年齡約為30-50。 編輯風(fēng)格 1、大氣。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。 2、喧鬧。勾畫出中旅商業(yè)城代表了最新的商業(yè)業(yè)態(tài)。人潮滾滾，商機(jī)涌動。 3、別致。本拆頁是中旅商業(yè)第一各宣傳品，在版式上要獨(dú)具一格。 4、精美。紙張選用可高檔。 主要賣點(diǎn)展示 1、商業(yè)旺地之中的寶地。中旅商業(yè)城位于中山五路217至255號，原為廣州首批個(gè)體工商業(yè)者發(fā)祥地。從中旅商業(yè)城經(jīng)新大新至廣百是今后廣州市的6

37、00米第一商圈黃金走廊。 2、交通中心，四通八達(dá)。地面是多路交通車?？空尽５叵率堑罔F1、2號線的交匯點(diǎn)。50萬人次/日的地鐵出口與中旅商業(yè)城相聯(lián)，地上、地下匯城立體的人潮。 3、建筑雄偉，布局合理。歐陸式風(fēng)格，12萬平方米的單體建筑。大通透格局，雙層騎樓，便捷的垂直交通，為商家提供了理想的商業(yè)環(huán)境。 4、領(lǐng)導(dǎo)潮流的商業(yè)業(yè)態(tài)。中旅商業(yè)城是一個(gè)名副其實(shí)的購物、休閑、娛樂、飲食中心。6萬平方米面積，跨度以地下負(fù)二至地上九層共十一層。其地下三、四層為停車場，負(fù)二層與地鐵相連，地上一、二層為騎樓，如其它商場相比，中旅商業(yè)城更具有商業(yè)城更具商業(yè)價(jià)值。 5、發(fā)展商極具實(shí)力。具有70年歷史的中旅集團(tuán)是香港上市公司。它們的業(yè)務(wù)遍及五大洲，是一個(gè)多元化、實(shí)業(yè)化的集團(tuán)企業(yè)。在國內(nèi)的投資成績卓著如深圳僑城、錦鄉(xiāng)中華、中國民俗村、世界之窗、康佳電子等. 視覺創(chuàng)意提示 1、絕無僅有的廣州商業(yè)的黃金寶地 2、獨(dú)特的歐陸建筑風(fēng)格、理想的內(nèi)部功能結(jié)構(gòu) 3、喧鬧的商業(yè)氣氛 4、滾滾的人潮              返回頁首 第六段：穩(wěn)步贏得市場  彩繪樓房    中旅商業(yè)城銷售過程手法平實(shí)，較“顯山露水”的一著是“彩繪樓房”。 近一段時(shí)間以來，