房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算

1、第第5 5章章 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算v房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 v房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措v借款還本付息的估算5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。5 51 11 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同 對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形

2、成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表5-1）。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等（見表5-2）。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序 號 項 目 總 投 資

3、 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資12345678910111112土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2） 31 32 33 開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表表5-1 5-1 項目總投資估算表項目總投資估算表 單位：萬元單位：萬元序 號項 目開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 合

4、 計表表5-2 5-2 開發(fā)建設(shè)投資估算表開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 從財務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

5、、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等）。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49 781平方米，其中，住宅部分為47 581，休養(yǎng)所為1 200，綜合商場為1 000。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13 057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。5 51

6、1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費用

7、固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費用圖圖5-15-1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算5 51 12 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算 1土地費用估算 土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。 1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本

8、費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等 。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。 4）土地租用費。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估

9、算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5）土地投資折價。房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費拆遷安置補(bǔ)償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價合 計 表表5-3 5-3 土地費用估土地費用估 單位：萬元單位：萬元 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通

10、一平”等階段的費用支出。序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6規(guī)劃、設(shè)計、可研費水文、地質(zhì)勘察費道路費供水費供電費土地平整費合 計 表表5-4 5-4 前期工程費估算表前期工程費估算表 單位：萬元單位：萬元 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。序 號項 目建設(shè)費用接口費用 合 計 1 2

11、3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施合 計表表5-5 5-5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 4建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。項 目 建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價金額單價

12、金額單項工程1單項工程2合 計表表5-6 5-6 建筑安裝工程費用估算表建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。序 號項 目建 設(shè) 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合 計表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表公共配

13、套設(shè)施建設(shè)費用估算表 單位：萬元單位：萬元 5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 6開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 7管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 管理費可按項目投資或前述15項直接費用的一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。5

14、51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 8財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算1）長期借款利息的估算 每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下： 每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額2）年利率（有效年利率）2）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入財務(wù)費用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費用一般占利息的10%左右。5 51 1房地

15、產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 9銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的2%3%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%6%。5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估

16、算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12臨時用地臨建費施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費招標(biāo)管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費 合 計 表表5-8 5-8 其他費用估算表其他費用估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地

17、產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 11開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M供電貼費用電權(quán)費分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費綠化建設(shè)費電話初裝費 合 計 表表5-9 5-9 開發(fā)期稅費估算表開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元單位：萬元5 51 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 12不可預(yù)見費 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考

18、慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)該估算下列費用： 13運營費用 14修理費用5 51 13 3房地產(chǎn)投資估算各種報表房地產(chǎn)投資估算各種報表5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 21 1經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入估算 1租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個項目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？ 2）可出售面積、可出租面積、自營面積

19、和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時間進(jìn)度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響； 4）售價和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計劃的確定。 這一過程在實際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。銷售期間 第1期 第2期 第 N期合計銷售計劃面積百分比100%收款計劃期 間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期 第N期總計 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表表表5-10 5-10 單位：建筑面積（單位：建筑面積（），銷售收入（元），銷售收入

20、（元）序 號項 目名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營期第1期第2期第3期第N-1期第N期 1可出租建筑面積 2單位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費 8凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表表表5-11 5-11 單位：建筑面積（單位：建筑面積（），銷售收入（元），銷售收入（元）項 目建筑面積（）售 價（元/） 2001年 2002年 2003年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總 計表表5-12 5-12 房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）房地產(chǎn)

21、項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元單位：萬元物業(yè)類型初始租金（元/）年期3451415總 計入住率地上商業(yè)部分收 入（萬元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總 計 表表5-13 5-13 房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案）房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案） 單位：萬元單位：萬元 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2租售價格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的

22、分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2）市場比較法定價過程 搜集交易實例 選擇比較實例房地產(chǎn) 建立價格可比基礎(chǔ) 比較實例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。5 52 2

23、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 22 2稅金估算稅金估算 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。 目前營業(yè)稅的稅率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；教育費附加的稅率一般為3%。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種

24、稅。 3房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。 4企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5土地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實行四級超

25、率累進(jìn)稅率，從30%60%。（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計算列出表格，如表5-15。序 號項 目 計 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表 2 21 22 23 24 25扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.

26、1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關(guān)手續(xù)費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過50%至100%部分： 40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率表表5-15 5-15 土地增值稅計算表土地增值稅計算表 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入

27、、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 23 3銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報表及附加報表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)分析時，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 其表格形式見表5-16 、5-17、5-18 。序號 項 目合計 1 2 3 N 1銷售收入111213可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%） 2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加 表表5-16 5-16 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收

28、入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號 項 目合計 1 2 3 N 1租金收入111213可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%） 2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加 3凈轉(zhuǎn)售收入313233轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表表5- 17 5- 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號 項 目合計 1 2 3 N 1自營收入111213商業(yè)服務(wù)業(yè)其他 2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加 表表5-18 5-18 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：

29、萬元單位：萬元5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5 52 24 4房地產(chǎn)投資項目的資金籌措房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 1房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 1）資本金 資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。從投資者的角度來說，只要預(yù)計項目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時投入自有資金作為股本金。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)

30、展，都離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項目總投資的70%，而且是以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的價款。這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅

31、金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2資金籌措計劃 資金籌措計劃是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。 面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產(chǎn)投資項目融資結(jié)構(gòu)和籌資計劃設(shè)計合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。 5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計劃時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定。4）避免利率風(fēng)險對項目的不利影響。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收

32、入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3資金使用計劃 房地產(chǎn)投資項目的資金使用計劃應(yīng)根據(jù)可能的項目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。 編制時應(yīng)注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計劃，安排設(shè)備購置費支出。 3）項目的前期費用應(yīng)盡早落實。 4）在安排投資計劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。5 52 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 4投資計劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金籌措情況按

33、期編制投資計劃與資金籌措表。 其表格形式見表5-19。序 號 項 目合計 1 2 3 N 1項目總投資1112開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金 2資金籌措2122232425資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入表表5-19 5-19 投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項目決策提供依據(jù)。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 5 53 31 1還本付息的資金來源還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建

34、設(shè)投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預(yù)售或預(yù)租的項目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 項目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項目總投資的貸款總額，在項目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算5 53 32 2還款方式及還款順序還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 1國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 2國內(nèi)借款的還款方式 實際操作過程中按實際償還能力測算。5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算5 53 33 3利息的計算利息的計算 1國內(nèi)借款利息的計算 1）借款時