土地價值評估報告模板

1、# 號宗地:地價值評估報告公司#年#月#日目錄1.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況1.2 地價范圍1.3 地塊投資價值2.0 研究方法2.1剩余法求地價2.22.3研究依據(jù)運用建設(shè)項目投資經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計3.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算4.2 銷售收入測算4.3 地價成本測算5.0 項目財務(wù)評價5.1 項目盈利能力分析5.1.1 稅金計算5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析5.2 項目不確定性分析5.2.1 項目盈虧平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析6.

2、0 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議6.1 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價6.2 有關(guān)說明及建議附表、附圖附表一 宗地地價測算表 附圖一 項目概率分析圖1.0研究結(jié)論1.1宗地基本情況1.1.1宗地編號為# ,1.1.2地塊地址 1.1.3 土地用途為 1.1.4用地面積 1.1.5建筑容積率 1.1.6可建設(shè)總建筑面積為：其中：住宅面積高層住宅: 多層住宅 低層住宅商業(yè)面積 公建面積社區(qū)管理中心 幼兒園 垃圾站 變電房1.1.7 土地使用年期、起止時間 1.1.8地價結(jié)算方式 1.1.9涉及物權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費及承擔(dān)方式1.2地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在元至人民幣之間，其中市場正常價位點應(yīng)在元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅

3、%,則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位點在2.0研究方法萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點萬元，則得相應(yīng)樓面地價為元/平方米.1.3地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表1 1所示。元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險表1 1宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項目地價為#萬兀地價為#萬兀地價為#萬兀投資利潤率（）稅后利潤（萬元）內(nèi)部收益率（IRR ） （ %）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV ）（萬元）投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）綜上，當(dāng)?shù)貎r在萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在萬區(qū),投資者需慎重考慮。2.1剩余法求地價運用剩余法來確定宗地

4、的最高限價，其基本思路為:地價=房地產(chǎn)建成價格-（建筑費+專業(yè)費+租售費用+稅費）-利潤該方法的操作程序如下:研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價2.2運用建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價一般分兩個層次， 即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部 借貸資金和權(quán)益資金）作為計算基礎(chǔ)，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資 資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化

5、了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間 建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的 同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù)條 件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響， 以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計算基礎(chǔ)， 而所謂考 察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力， 實際上是對項目息、稅后的盈利能力 的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投 資者的盈利能力等。在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內(nèi)部收益率（

6、FIRR ）、投資 回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV ）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該 宗地投資在財務(wù)上的可行性。2.3研究依據(jù)# 宗地規(guī)劃指標(biāo)河南省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標(biāo)準(zhǔn) 中國人民銀行存、貸款利率河南省建筑和安裝工程綜合基價3.0宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于、建筑容積率三,可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀 環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。3.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計總基底面積，用地平衡表及項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3-1和3.1.1高層住宅總建筑面積住宅規(guī)劃為m2 /戶，平均每套面積為m2左右，規(guī)劃戶數(shù)戶。計劃規(guī)劃

7、為層住宅。3.1.2多層住宅總建筑面積住宅規(guī)劃為m2 /戶，平均每套面積為m2左右,規(guī)劃戶數(shù)戶。計劃規(guī)劃為層住宅。3.1.3低層住宅總建筑面積住宅規(guī)劃為m2 /戶，平均每套面積為m2左右,規(guī)劃戶數(shù)戶。計劃規(guī)劃為層住宅。3.1.4沿街商業(yè)總建筑面積3.1.5社區(qū)內(nèi)商業(yè)總建筑面積商業(yè)規(guī)劃為m2 /套，平均每套面積為m2左右,規(guī)劃鋪位3.1.6公建配套幼兒園,其占地社區(qū)管理中心，其占地垃圾站，其占地變電房，其占地3.1.7停車位基于該地塊未來將規(guī)劃，建議車庫設(shè)置，規(guī)劃車位設(shè)，每個車位按平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為3.1.8園林、綠化及道路建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于%，則綠地面積為m2道路規(guī)劃占地

8、面積為m2表3 1用地平衡表項目用地面積（m2 ）所占比重（）人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地一、居住用地高層住宅用地多層住宅用地低層住宅用地沿街商業(yè)用地社區(qū)內(nèi)部商業(yè)用地公建用地道路用地公共綠地二、其他用地表3 2項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目數(shù)量單位總戶數(shù)戶居住人口人總建筑面積M21、住宅建筑面積M22、多層住宅建筑面積M23、住宅建筑面積M24、商業(yè)建筑面積M25、社區(qū)內(nèi)商業(yè)建筑面積M2配套建筑面積M2車庫建筑面積M2車位數(shù)個人口密度人/公頃綠化率%容積率3.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)， 通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，

9、從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為個月，銷售周期為個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準(zhǔn)備階段為個月，宗地競買后個月時推出首期，分期推出，計劃至個月時完成全部銷售。與此對應(yīng)的項目投資與融資計劃如下表 3-3所示.表3-3項目投資與融資計劃表1.1.1土地成本1.1.2前期工程費1.1.3建安成本費1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費1.1.6公建配套費1.1.7不可預(yù)見費1.1.8管理費1.1.9銷售費用1.1.10利息費用1.2流動資金2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入說明:4.0宗地地價測算4.1地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情， 估算出該

10、宗地開發(fā)項目的總成本費用為萬元。具體測算詳見附表1。4.2銷售收入測算參考目前區(qū)域的住宅市場行情，高層為元/ m2，多層m2,低層為元/ m2,沿街商鋪元/ m2,社區(qū)內(nèi)商鋪元 / m2,停車庫（為便于計算，全部按銷售考慮）為元/個，則測算出總銷售收入望投資回報率為%，市場投資回報率的上限為%。則該宗地的地價范圍為萬元，正常市場期望地價為萬元。萬元。具體測算詳見附表1。4.3地價成本測算根據(jù)目前該地區(qū)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮#房地產(chǎn)市場%，正常期的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為萬元,正常市場水平競投報價為萬元。具體測算詳見附表1?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅 _%，則得該

11、宗地的競投報價范圍為5.0項目財務(wù)評價5.1項目盈利能力分析總述5.1.1稅金計算（見表5 - 1）總結(jié)5.1.2損益表（見表5 2）總結(jié):5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表 5 3）總結(jié)（單位：萬元）表5 1銷售稅金及附加表序號項目建設(shè)經(jīng)營期合計1 671213 1819 2425 3031 3637 421銷售收入2銷售稅金及附加2.1營業(yè)稅2.2城市維護(hù)建設(shè)稅2.3教育費附加2.4防洪工程維護(hù)費2.5交易管理費2.6印花稅3土地增值稅序號表5-3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（單位：萬元）項目建設(shè)經(jīng)營期11213 2425 36序號項目合計11213 2425 36.1銷售收入2

12、總成本費用3利潤總額4所得稅5稅后利潤6盈余公積金7可分配利潤（單位：萬元）表 5- 2 損益表1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2土地增值稅2.33銷售稅金及附加凈現(xiàn)金流4累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標(biāo)FNP V(l=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率IRR投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）表5 - 4財務(wù)效果指標(biāo)比較項目地價為萬時地價為萬時內(nèi)部收益率（IRR）（ %）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）5.2項目不確定性分析 521盈虧平衡分析 總結(jié) 5.2.2敏感性分析 影響本宗地投資財務(wù)效益的主要不確

13、定因素為 計算結(jié)果詳見敏感性分析表5 - 4 0表5 4項目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價變動售價變動FNPVFNPV升降幅度IRRIRR升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得:地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 地價、售價變動對投資收益率的影響總結(jié)5.2.3 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度， 下面用決策樹來進(jìn)行計算， 詳看附圖 1。經(jīng)計算， E(FNPV) = 風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差= 凈現(xiàn)值變異系數(shù)= 計算結(jié)果表明6.0 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議6.1 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價 6.2 有關(guān)說明及建議1. 本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的， 僅反映地塊本身的投資收益情況， 待確定投資方具體的融資方案后， 才能測算出投資方 的實際投資收益情況。2. 為便于計算比較， 本報告中的車庫全部按銷售處理， 不考慮租賃經(jīng)營。 同時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每 12 個月為一財務(wù)年度。3. 本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否， 財務(wù)指標(biāo)是很重要的， 但卻不是唯一