商品房價格構成

1、商品房價格構成（一）土地使用權取得費商品住宅開發(fā)經營單位依法通過國有土地出讓、 轉讓獲得國有土地使用權的， 其土地使用權取 得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應交付的有關稅費之和；商品住宅 開發(fā)經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的， 其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所 支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。（二）住宅開發(fā)成本1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。2、建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建 （含樁基 ）工程費、水電安裝工程費 （

2、含結構和裝修 ）、設備購置費等。3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。住宅小區(qū)基礎設施建設費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水、供電 （含一戶一表 ）、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜 （含每戶或單元保安門 ）、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施 （設備 ）及建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。非營業(yè)性公共配套設施建設費， 包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公 共停車庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定 應由商品住宅

3、開發(fā)項目負擔的費用。4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。（三）住宅開發(fā)期間費用指開發(fā)經營單位在開發(fā)經營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期 間費用應按受益項目進行合理分攤。1、管理費用，指開發(fā)經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用。2、財務費用，指開發(fā)經營單位在開發(fā)經營過程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā) 生的其它財務費用。3、銷售費用，指開發(fā)經營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。（四）利

4、潤以上地使用權取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅， 其利潤率由政府價格主管部門確定； 屬市場調節(jié)價的商品住宅， 其利潤率由開發(fā)經營單位自行確定。（五）稅金指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按 國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。 固定資產投資方向調節(jié)稅不列入組價因素， 在商品住宅銷售價格外按 稅務部門的規(guī)定辦理。（六）商品住宅差價包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經營單 位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。下列費用不得計入商品住宅成本（一）開發(fā)經營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應分攤的各種費用；（二）企業(yè)的贊