分則第二十三章居間合同

1、分則-第章-居間合同作者:日期:分則第章居間合同本章共四條，規(guī)定了居間合同的概念、居間人的報告義務(wù)、委托人支付報酬的義務(wù)和居間費用的負擔等內(nèi)容。第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提 供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！踞屃x】本條是對居間合同概念的規(guī)定。1 .居間合同的概念居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求,同。為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合在居間合同中，接受委托報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人,給付報酬的一方為委托人。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在

2、一起，以 促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人, 而只是居于交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。居間合同的主體：委托人可以是任何公民、法人 ；而居間人只能是經(jīng)過有關(guān)國家機關(guān)登記核準的從事居間營業(yè)的法人或公民。居間業(yè)務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約 機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進行介紹或提供機會 的媒介居間，也還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂報告訂約機會，是指居間人接受一方委托人的委托，尋覓、搜索信息報告 委托人，從而提供訂立合同的機會。德國民法典、瑞士債務(wù)法等稱此類居間人為報告居間人

3、或指示居間人；所謂提供訂立合同的媒介服務(wù)，是指介紹雙方當事人 訂立合同，居間人不但要向委托人報告訂約的機會，而且還要進一步周旋于委托 人與第三人之間，努力促成其合同成立。德國商法典、日本民法典等稱此類居間 人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動成功，促成合同成立，居間人才能取得合 同約定或者法律規(guī)定的報酬。居間制度源于古希臘、古羅馬帝國時期，當時的社會發(fā)展處于簡單商品經(jīng)濟 形態(tài)，任何人都可為居間活動。到了歐洲中世紀，居間活動受到了一定的限制，從 自由經(jīng)營主義轉(zhuǎn)為干涉主義，國家對其行業(yè)進行了控制，使居間人帶有公職人員 的性質(zhì)。如法國商法典把居間人分為二種， 一種是特權(quán)居間人，此等中間人須經(jīng) 政府

4、的任命，居于公務(wù)員的地位，具有特殊的權(quán)利及義務(wù)，而另一種是除第一種以外的居間人。英國的居間人須經(jīng)地方官署許可才可以執(zhí)業(yè)；德國舊商法規(guī)定，居間人是一種官吏。到了近代，隨著社會的進步及商品生產(chǎn)與流通領(lǐng)域的飛速發(fā)展, 居間活動又開始興旺，很多國家都對居間活動采用了完全自由經(jīng)營主義來調(diào)整居間法律關(guān)系。德國民法典首先把居間活動作為民事合同的一種作了規(guī)定。以后大多數(shù)國家的民商法典和民商法理論上都承認居間合同為一種獨立的典型合同。在 大陸法國家的立法上，采民商分立的國家，一般以商法調(diào)整媒介居間，以民法調(diào) 整指示居間；在采取民商合一的國家，則不作媒介居間與指示居間的區(qū)分。 我國 采取不作區(qū)分的立法體例。2 .

5、居間合同的法律特征(I) 居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報告訂約的機會或為訂約的媒介。居間合同的標的是居間人進行居間活動的結(jié)果，其目的在于通過居間活動獲取報酬。居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起有 效的合同關(guān)系才有意義。(2) 居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務(wù)的行為。無論何種 居間，居間人都不是委托人的代理人或當事人一方，居間人只是按照委托人的指 示,為委托人報告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人，給委托人提供訂立合同 的機會，或者在當事人之間充當 牽線搭橋”的媒介作用

6、，并不參加委托人與第三人 之間具體的訂立合同的過程，他的角色只是一個中介服務(wù)人。只是在交易雙方當 事人之間起介紹、協(xié)助作用。(3 )居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負有依委托人的指示進行居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動取得結(jié)果，委托人就應(yīng)支付報酬，合同即成立，而無需以實物的交付作為合同成立的要件。居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當事人雙方均需承擔一定的義 務(wù)。就居間人而言,居間人有據(jù)實報告的義務(wù)；對委托人而言，合同因居間而成立后 他有支付報酬的義務(wù)。居間合同的不要式性是指，當事人可以采取口頭或者書面形式，居間合同的 成立也

7、不需采用特定的形式。如果約定不明確，應(yīng)當遵循交易慣例。(4 )居間合同具有有償性居間人以收取報酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當然要向居間人支付報酬，作為對居間人活動的報償。不要報酬促進他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是一種服務(wù)性活動，行為人不承擔居間合同中的權(quán)利義務(wù)。3 .居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系居間合同與委托合同、行紀合同的異同點:委托合同屬于服務(wù)性合同，服務(wù)合同包括保管、行紀、居間、委托等很多種 類的合同，它們之間有著一個共同的特征，其標的是供勞務(wù)，而不是物的交付。但它們相互之間又有其各自的特征。居間合同與委托合同、行紀合同，三者的相同點都是屬于提供勞務(wù)性質(zhì)的合同。它們的不同點在

8、于:(1)居間合同的居間人，限于報告訂約機會或媒介訂約，其服務(wù)的范圍有限制,只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參與委托人 與第三人之間的合同；委托合同的受托人辦理委托事務(wù)時，以委托人或者以自己 的名義進行活動，代委托人與第三人訂立合同，依照委托人的指示參與并可決定 委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容，處理事務(wù)的后果直接歸于委托人；行紀合同的 行紀人是行紀合同的一方當事人，行紀人以自己的名義為委托人辦理交易事務(wù), 與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，處理事務(wù)的后果是間接地而不是直接地歸于 委托人。(2)居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的機會，其行為本身不具有法律意義；委托

9、合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務(wù)，處理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)，也可以是非法律意義的事務(wù)；行紀合同的行紀人則是按委托人的要求，從事購銷、寄售等特定的法律行為，行紀人受托的事務(wù)只能是法律行為。(3) 居間合同是有償合同，但居間人只能在有居間結(jié)果時才可以請求報酬,并且在為訂約媒介居間時可從委托人和其相對人雙方取得報酬；委托合同可以是有償?shù)?也可以是無償?shù)模恍屑o合同都是有償合同，行紀人卻僅從委托人一方取得 報酬。第四百二十五條 居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人 利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任

10、。【釋義】本條是對居間人報告義務(wù)的規(guī)定。1 .關(guān)于居間人的報告義務(wù)居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)。訂約的有關(guān)事項,包括相對人的資信狀況，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及履約能力 等與訂立合同有關(guān)事項。訂立合同的有關(guān)事項根據(jù)不同的合同還有許多不同的事 項。對居間人來說，不可能具體了解,只須就其所知道的情況如實報告委托人就可 以了。但作為居間人應(yīng)當盡可能掌握更多的情況，提供給委托人，以供其選擇。依 德國的有關(guān)判例和學(xué)說，依照誠實信用原則，居間人就一般對于訂約有影響的事項 雖不負有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項負有報告于委托人的義務(wù)。筆者認為 此意思與我國

11、合同法的規(guī)定是一致的。委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請居間人為自 己辦理事務(wù)，其目的就在于通過居間人找到訂約的機會。 而這一目的的達到，居 間人按照委托人的要求采取實事求是的態(tài)度據(jù)實報告是十分重要的。報告不真 實，將誤導(dǎo)委托人訂立有可能受到損害的合同， 這與居間合同的本意是完全違背 的。2.損害賠償責任居間人有如實報告的義務(wù)，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事 實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠 償責任。誠實信用原則應(yīng)是居間人履行合同指導(dǎo)思想之一。居間合同的履行過程中, 居間人必須實事求是地就自己所實際掌握的信息，如實地向委托人

12、提供最方便、 最有利、最有價值、最及時的訂約渠道，并保證提供的信息真實和可靠，沒有任 何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測， 對于有影響的事項及商業(yè)信息，如第三人 的資信狀況、支付能力、標的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實、公正的報告, 而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也 不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。 如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義 務(wù)，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當事人事先串通好 故意告知虛假事實以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請求居間報酬，而且還應(yīng)當就

13、自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔賠償責任。例如，甲委托乙為其購買原裝彩色電視機一臺。經(jīng)乙尋找認識了丙，在丙向乙介紹產(chǎn)品時，乙發(fā)現(xiàn)彩電不是原裝的，而是組裝的，但想到優(yōu)厚的勞務(wù)費，況且丙暗中 又給了乙 好處費”于是，乙沒有將實情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同后，甲 發(fā)現(xiàn)了問題，便向丙提出損害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務(wù)費， 不僅 沒有履行據(jù)實報告的義務(wù)，而且還采取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而損 害了甲的合法權(quán)益。因此，乙不僅無權(quán)向甲主張居間報酬的請求權(quán)，而且就其故 意造成的損失,承擔損害賠償責任。除上述義務(wù)外，基于誠實信用原則，居間人還負有其他一些義務(wù)。例如，居間 人

14、不得對交易雙方訂立合同實施不利影響， 從而影響合同的訂立或損害委托人的 利益；在居間活動中應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和國家政策，遵循商事慣例和交易習慣, 不得從事違法的居間活動等。第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確 定的,根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合 同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔?！踞屃x】本條是對居間人的報酬的規(guī)定。居間人取得報酬必須具備兩個要件；第一，所介紹的合同，必須成立；第二，合 同的成立,

15、與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時具備，委托人才負有支付報 酬的義務(wù)。1.關(guān)于居間人的報酬(1)報酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立委托人支付報酬是以居間人已為委托人提供了訂約機會或經(jīng)介紹完成了居間活動,并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居 間人仍不能請求支付報酬。由于居間合同可以隨時終止，有時不免會發(fā)生委托人 為了逃避支付報酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介服務(wù)、而后再與因 中介而認識的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不因此而喪失報酬的請求權(quán), 因為居間人行使報酬

16、請求權(quán)，是以委托人與第三人的合同成立為前提， 而不是以該合同是否得到履行為要件。如甲委托乙租房子，乙為其找到價格便宜的房主丙, 甲為了不支付居間費，而假借房子的質(zhì)量不好，終止了居間合同，爾后甲又擅自找到丙要求租房。應(yīng)該認為，甲的行為無疑是違背了誠實信用的原則，因此委托 人仍然需要支付報酬。委托人是否給付居間人報酬及其支付數(shù)額，原則上應(yīng)按照居間合同約定。這里合同的約定，可以是以書面形式或者口頭形式明確的，如果居間合同中對于居 間人的報酬沒有約定或者約定的不明確，委托人和居間人，可以協(xié)議補充；如果仍 然達不成補充協(xié)議的，應(yīng)當按照合同的有關(guān)條款，或者商業(yè)交易習慣來確定；如果 還是解決不了，可以根據(jù)居

17、間人的勞務(wù)合理確定，所謂合理應(yīng)考慮諸多原因，如 居間人所付出的時間、精力、物力、財力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素， 合理確定。(2)受益的當事人平均負擔報酬的義務(wù)支付報酬以居間事務(wù)的不同而有不同的標準。報告居間，因居間人僅向委托人報告訂約機會，而不與其相對人發(fā)生關(guān)系，因此，居間人的報酬，應(yīng)當由委托人而且還要找給付。在媒介居間合同中，居間人不僅向委托人提供報告訂約機會, 第三人促成合同訂立，由于有了居間人的中介活動，使得委托人與第三人雙方發(fā)生了法律關(guān)系，委托人與第三人都因此而受益，因此，一般情況下，除合同另有約定或另有習慣外，居間人的報酬原則上應(yīng)由因媒介居間而訂立合同的委托人與 第三人雙方平均負擔。2 .關(guān)于居間活動的費用居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。因費用已作為成 本計算在報酬之內(nèi)，居間人不得再另外請求給付費用。第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以 要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！踞屃x】本條是對居間人的居間費用的規(guī)定。在居間合同中只有居間人的居間活動達到目的，委托人才負有給付報酬的義務(wù)。居間人的活動能否達到目的，委托人與第三人之間的合同能否促成，有著不確定性，不是完全可由居間人的意志決定的。因此 ，委托人的給付義