祝橋廠房項目可行性分析

1、祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路廠房項目可行性報告第一章項目概況、地塊位置本項目位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路1365弄62號，地塊呈長方形狀，為工業(yè)廠房。四至范圍：東至，南至，西至北至二、經(jīng)濟技術(shù)指標地塊總面積：54917平方米土地用途：工業(yè)用地出讓年限：50年規(guī)劃容積率：0.42規(guī)劃建筑密度：不大于30%轉(zhuǎn)讓價格:萬元第二章祝橋鎮(zhèn)簡介一、總體情況祝橋鎮(zhèn)地處上海市浦東新區(qū)東部，距離上海市中心城區(qū)30公里,緊臨浦東國際機場和中國商飛總裝基地， 雄踞上海外高橋港、浦東空A30、A15港、洋山深水港航運物流產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域， 是上海國際航運中心建設(shè)的前沿和中心腹地，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。浦東鐵路、高速公路、兩港大道、新川南奉公路

2、貫穿其中,成為連通上海市區(qū)、空港和海港的交通大動脈。祝橋鎮(zhèn)現(xiàn)有區(qū)域面積86平方公里，下轄20個行政村、11個居委。鎮(zhèn)域人口 12萬，其中常住人口 7.5萬,來滬人員4.5萬。常住人口中，農(nóng)業(yè)人口26676人，居民48735人，農(nóng)居民比例接近1： 2。二、發(fā)展概要2000年3月,上海祝橋空港工業(yè)區(qū)經(jīng)原南匯縣人民政府批準成立；2006年8月,經(jīng)國家發(fā)改委批準，上海祝橋空港工業(yè)區(qū)與周邊三個產(chǎn)業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)，成為上海市級工業(yè)區(qū)。2007年7月，原南匯區(qū)委批準設(shè)立臨空經(jīng)濟功能區(qū)管理委員會，負 責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)臨空地區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。目前，祝橋全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃面積 10平方公里，分為祝橋空港工業(yè)區(qū)、

3、國家級空港綜合保稅區(qū)、祝橋 空港倉儲物流園區(qū)等三個板塊，其中祝橋空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為 5.1 平方公里，空港綜合保稅區(qū)為 0.54平方公里，祝橋空港倉儲物流園 區(qū)為4.31平方公里。2010年上半年，祝橋鎮(zhèn)完成社會總產(chǎn)出 65.93億元，同比增長 15.8%;完成地區(qū)增加值42.80億元，同比增長15%完成工業(yè)總產(chǎn) 值49.85億元，同比增長11.3%;其中，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值完成38.85億 元，同比增長11.7%；完成合同外資3341萬美元，同比負增長60% 實際到位外資1624萬美元，同比負增長31%完成固定資產(chǎn)投入12.03 億元，同比增長4.4% ;其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入5.78億元，同比增

4、 長8.8%;完成稅收入庫4.06億元，同比增長30.8%；完成財政收入 1.15億元，同比增長1.7%。三、城市功能日益完善隨著浦東國際機場開發(fā)建設(shè)規(guī)模的不斷擴大和中國商飛總裝基 地的落戶，祝橋鎮(zhèn)積極提升“空港新城”的城市品位，全力推進以千 匯路為主軸，以公共服務中心、商業(yè)商務中心、居民安置區(qū)、航空聚 星城和商飛配套基地為中心的“一條主軸、四個中心”的空港新城區(qū) 建設(shè)。中心之一的公共服務中心，集行政、教育、社會保障等公共設(shè)施 為一體，主要包括行政辦公綜合樓及派出所、 交警大隊等區(qū)派單位辦 公樓建設(shè)；祝禾幼兒園、千匯小學等一所中學、二所小學和三所幼托學校建設(shè)，以及祝橋海天湖公園、文化中心、敬老

5、院等居民生活服務 配套。中心之二的商業(yè)商務中心，位于空港新城區(qū)的核心地帶，著力利 用空港交通的便利優(yōu)勢，發(fā)展總部經(jīng)濟和樓宇經(jīng)濟。在建的百熙路商 業(yè)街是空港新城的主要商業(yè)步行街，將打造成具有中國獨特文化歷史 內(nèi)涵的商業(yè)街一一華夏貢品城。投資興建的多家星級賓館和空港商務 中心，將成為空港新城的地標性建筑，有力增強空港地區(qū)服務國際機 場的總體能力。中心之三的居民安置區(qū) 主要為浦東國際機場建設(shè)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)和 空港新城建設(shè)的動遷安置基地。目前，全鎮(zhèn)已建成安置房近100萬平 方米。中心之四的航空聚星城和商飛配套基地，為各大航空公司、機場 集團以及國家商用飛機總裝基地的配套項目。 項目于2012年建成后,

6、將成為集商業(yè)、商務、酒店、娛樂和白領(lǐng)居住等全方位功能為一體的 咼端住宅區(qū)。第三章區(qū)域規(guī)劃、“商飛”總裝基地規(guī)劃2009年底，中國商飛總裝制造中心浦東基地在新區(qū)祝橋鎮(zhèn)奠基, 這是國內(nèi)最大、最先進的民用飛機總裝制造基地，標志著中國商飛總 裝制造能力建設(shè)和大型客機研制保障條件建設(shè)邁出重要一步。根據(jù)規(guī)劃，浦東祝橋基地總體規(guī)劃占地267萬平方米，約合4000 畝，建筑面積近115.4萬平方米，主要建設(shè)項目按照裝配、測試線以 產(chǎn)品分線，其他按照工藝專業(yè)分線劃分，共分為零部件生產(chǎn)區(qū)、總裝 區(qū)、試飛交付區(qū)、發(fā)展預留區(qū)等八個部分。浦東基地項目建成后，將滿足 ARJ21支線系列飛機、150座級大 型客機和雙通道大

7、型客機的總裝和試飛、交付任務的要求，同時具備 相應的民機新技術(shù)、新工藝研究和新產(chǎn)品研制的能力和飛機維修功 能。計劃到2013年，浦東基地將形成C919大型客機研制保障能力。到2016年，形成C919大型客機年產(chǎn)20架及ARJ21系列飛機年產(chǎn)50 架批產(chǎn)能力。目前已開始啟動的是 大飛機研保一期項目，是總裝制造基地的一 項核心功能項目，位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝路東側(cè)灘涂，分工裝設(shè)計與制造中 心、物流中心兩部分，總占地面積2萬多平方米。工裝設(shè)計與制造中 心將承擔C919大客飛機的中機身（含中央翼）、水平尾翼、翼梢小 翼、應急艙門、RAT艙門等部件的零組件制造與裝配、各部件的部裝、 全機總裝與試飛任務。物流中心

8、主要為大型客機研制提供保障， 承擔 生產(chǎn)原材料、零組件等接收、存儲運輸、配送及廠際間轉(zhuǎn)運任務。該 項目總投資將超過14億元。、“空港新城”規(guī)劃隨著2009年國家商用大飛機項目正式落戶祝橋，南有大飛機, 北靠空港綜合保稅區(qū)，東臨浦東國際機場，西接迪士尼樂園，面對得 天獨厚的臨空優(yōu)勢，祝橋鎮(zhèn)一面做好大項目的服務保障，一面推進 四 輪”驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，精心描繪 空港新城”的美好藍圖。祝橋鎮(zhèn)將在中心城區(qū)辟地600余畝，規(guī)劃建設(shè)60萬平方米、1.5萬人口的大飛機生活配套區(qū)。目前，鎮(zhèn)里正全力推動2個村11個組的動拆遷，以確保項目年內(nèi)開工。作為空港綜合保稅區(qū)開發(fā)建設(shè)主體之一，祝橋鎮(zhèn)還積極做好項目立項、開工手

9、續(xù)申報，配合保稅區(qū)海關(guān)大樓和配套設(shè)施建設(shè)。在做好保障的前提下，祝橋借機”勾畫產(chǎn)業(yè)藍圖。針對 飛機場”一-甫東國際機場，以及空港綜合保稅區(qū)的封關(guān)運作，著力推進空港工業(yè)區(qū)的發(fā)展，吸引世界級航空物流企業(yè)入駐；針對大飛機” 總裝項目的落地，以及西側(cè)迪士尼項目的輻射，規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、生活配套區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。大項目是產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的導向”，借機”發(fā)展，正逢其時。目前，祝橋空港工業(yè)區(qū)內(nèi)4.31平方公里的倉儲物流區(qū)，已完成 了項目控制性詳細規(guī)劃編制、勞動力安置、土地征用等各項工作，累UPS、DHL、計投入20余億元。園區(qū)還成功引進和儲備了匯通能源、波音航空物流等多個大型項目，協(xié)議總投資達33

10、.6億元人民幣和1.9 億美元。大飛機項目生活配套區(qū)建設(shè)，正抓緊落實600余畝土地的征 地動遷、勞動力安置等工作，商務中心、商業(yè)廣場等一批商業(yè)配套設(shè)施以及連接浦東機場和商飛總裝基地的城市道路也正在實施之中，名 為 世和空港中心”的五星級酒店建設(shè)。四、浦東鐵路二期工程（滬通線）規(guī)劃1、建設(shè)規(guī)劃2005年12月4日浦東鐵路一期正式開通試運營。作為上海洋山 深水港配套項目，是疏港鐵路，主要承擔蘆潮港鐵路中心站到發(fā)集裝 箱的運輸任務。并于2006年6月1日漕涇站開通運營為上?；瘜W工業(yè)區(qū)服務的上海化學工業(yè)物流有限公司專用鐵路。6月8日海灣站綜 合貨場開站，實現(xiàn)了浦東鐵路一期的全面運營。在二期規(guī)劃中，浦東

11、鐵路二期工程將并入上海至南通鐵路工程, 連接蘇北、上海浦西、浦東地區(qū)。北起新長鐵路的南通站，途經(jīng)江蘇 省南通市及其所轄的海門市，蘇州所轄的常熟、太倉兩市以及上海市 嘉定區(qū)和寶山區(qū)，跨越黃浦江途經(jīng)上海市浦東新區(qū)、 南匯區(qū)接軌于浦 東鐵路一期工程四團站，形成樞紐環(huán)線。沿線設(shè)邵廠、浦東、祝橋、 川沙、曹路、高東、外高橋、羅店、曹王、太倉、婁塘、葛隆等站,太倉至四團（含）段線路長度110.84KM該工程建設(shè)及運營納入浦東 鐵路公司管理。2、浦東鐵路經(jīng)營戰(zhàn)略是在市場培育中發(fā)揮自身鐵路優(yōu)勢，以優(yōu)勢互補加強路地聯(lián)合，開展多式聯(lián)運，從聯(lián)合中尋求經(jīng)濟增長點，圍繞浦東鐵路組建環(huán) 線物流。依托上海化工區(qū)，打造危險品

12、集運中心；以海灣貨場為基點, 組建鐵路南上海地區(qū)現(xiàn)代物流中心； 重裝備特種物流鐵路專用線；籌 備組建空港物流公司；打造第一條零換裝“海鐵聯(lián)運”專用線；建糧 食專用線；組建汽車物流；從浦東鐵路四團站引入空中客車專用線;組建鋼鐵物流；組建水鐵物流，解決水路和鐵路之間的聯(lián)運，滿足不 同層次的客戶。二是以浦東客站為客運樞紐，發(fā)揮城際、長途客運作用。浦東鐵路是沿海鐵路的重要組成部分，是長三角城際鐵路網(wǎng)的重要組成部 分，在旅客運輸中，以城際客運為主，兼顧長途、市郊客運。浦東鐵路二期（滬通鐵路）的建設(shè)，將形成上海向蘇北、山東東部地區(qū)輻射的便捷通道，可以在長三角城際客運系統(tǒng)中發(fā)揮重要的作 用。上海將建成以浦東

13、國際機場為主、 虹橋國際機場為輔的組合型國 際航空港，成為亞太地區(qū)的樞紐空港。浦東客站緊靠浦東機場，作為 上海重點發(fā)展的四大客運樞紐之一，大大的縮短了城市間的時間距 離，改善目前城際間出行不暢的局面，促進人員交流。已開發(fā)項目:第五章本項目可行性分析項目現(xiàn)狀1、項目位置本項目位于祝橋新鎮(zhèn)，處于交通主干道鹽朝公路邊上，往南10公里左右為惠南鎮(zhèn)，往北2公里為祝橋老鎮(zhèn)，往東北方向2到3公里 為動遷房基地。2、公共交通地塊距離主干道南祝公路上的公交站 100米，有3個交通線路:川南線：南匯到川沙南南線：南匯到火車南站龍濱線：南匯到龍陽路3、周邊廠房租賃情況位于浦東新區(qū)南匯祝橋鎮(zhèn)浦紅西路 18 號，近川南

14、奉公路1.5 元/m2/天8000M2廠房位于浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)南祝公路 5819號，近川南奉公路，北靠祝橋鎮(zhèn)，南靠惠南鎮(zhèn)，交通便捷，地1.6 元/m2/天4320M2廠房位于浦東新區(qū)南匯祝橋空港工業(yè)園 區(qū)金聞路39號，緊靠遠東大道，川南奉 公路，交通1.3 元 /m2/ 天2300M2浦東機場南大門南匯祝橋東海鎮(zhèn)，獨院占地11.5畝，廠房7000平方，其中單層廠房1棟約5000平方1.4 元/m2/天7000M2南匯祝橋浦紅西路399號5000平新建標準廠房招租（祝橋）廠房面積：磚混結(jié)構(gòu) 一棟，2500平米，樓層：3層，層高4.8 米，鋼結(jié)構(gòu)一棟：660平米，樓層：1層1.5元/m2/ 天5000M2二、項目成本測算本項目為拍賣，成交價萬元（樓板價元/平方米），以此測算，本項目出讓面積54917平方米，容積率0.42，總建筑面23293平方米，項目總投資萬元，單位成本元/平方米。項目投資測算表序號項目名稱單位成本（元 /M2）計量單位（萬元）金額（萬元）備注1土地成本2契稅按土地費用3 %計3前期費90勘查、方案設(shè)