廣州碧桂園營銷

1、碧桂園解密碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用， 但其真正的成功依靠 的是其價廉物美的品質(zhì)及準確的目標市場策略， 將對別墅的夢想和超 低價格有機結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場。但碧桂園這 種模式也值得我們探討和反思。脫穎而出并非“從天而降”碧桂園是一個善于制造神話的企業(yè)。 10 年前，著名策劃人王志綱 參與策劃了順德碧桂園， 學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂 無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂 園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年 一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象 提升為一種模式， 1999 年，廣州碧

2、桂園的運作堪稱碧桂園模式的經(jīng) 典之作。1999 年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告， 七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤 圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。 2000 年春節(jié)，廣州碧 桂園以每平方米 3000 多元的均價推出自帶花園的洋房， 這個價格甚 至比同一地段的毛坯房還便宜， 超低價格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個多月銷售一空的奇跡。 王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店?！北坦饒@系列衣融模一覽表茗稱占地頁積名稱占地面積順德碧桂園4 5 o Oh鳳凰城碧桂園10000 畝廠州碧桂園1 0 0 0 畝南沙碧桂園

3、600苗華南碧桂園1 0 0 0£嘉城翹桂園600畝怫山碧桂花城1000 畝順應(yīng)均安書桂園2000 畝這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現(xiàn)。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期 2500畝 在去年10月開始打第一根樁，建筑工地 24小時燈火通明，1萬多 名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時， 呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發(fā)了 2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖 擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。

4、應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但 我們認為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質(zhì) 優(yōu)價廉的產(chǎn)品，一個便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價格打破了消費者的心 理底線，而其“給您一個五星級的家” 的廣告語人人皆知。 碧桂園“物 美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。碧桂園 10 年，攻城掠地無數(shù)，到底它為何能夠在競爭激烈的廣 州房地產(chǎn)市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認 為碧桂園的戰(zhàn)略可以概括為“準確定位，規(guī)模制造”八個字，這是碧 桂園 10 年戰(zhàn)無不勝的真正原因。碧桂園解

5、密碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用， 但其真正的成功依靠 的是其價廉物美的品質(zhì)及準確的目標市場策略， 將對別墅的夢想和超 低價格有機結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場。但碧桂園這 種模式也值得我們探討和反思。脫穎而出并非“從天而降”碧桂園是一個善于制造神話的企業(yè)。 10 年前，著名策劃人王志綱 參與策劃了順德碧桂園， 學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂 無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂 園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年 一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象 提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪

6、稱碧桂園模式的經(jīng) 典之作。1999年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告， 七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤 圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚 至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊 和震撼，創(chuàng)造了兩個多月銷售一空的奇跡。 王志綱對此有一句很形象 的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。”碧桂園系列衣融摸一賢表名稱占地靳積名稱占地面積順窿碧桂園4 5 0 0 W鳳凰城碧桂園10000 畝廠州碧桂園1 0 0 0南沙碧桂園500宙華南碧桂園1 D

7、0 0畝鵡城碧桂園6CX）畝佛山碧桂花城1000 畝順隱均安君桂園2000 畝這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現(xiàn)。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期 2500畝 在去年10月開始打第一根樁，建筑工地 24小時燈火通明，1萬多 名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時， 呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期 只開發(fā)了 2500 畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖 擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、 快速。應(yīng)該說， 王指出了碧桂園模式

8、的最顯著的特征或者說策略，但 我們認為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。在碧桂園自己看來， 真正的法寶就是兩個： 一個是給市場提供質(zhì) 優(yōu)價廉的產(chǎn)品， 一個便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 其價格打破了消費者的心 理底線，而其“給您一個五星級的家” 的廣告語人人皆知。 碧桂園“物 美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。碧桂園 10 年，攻城掠地無數(shù)，到底它為何能夠在競爭激烈的廣 州房地產(chǎn)市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認 為碧桂園的戰(zhàn)略可以概括為“準確定位，規(guī)模制造”八個字，這是碧 桂園 10 年戰(zhàn)無不勝的真正原因。碧桂園解密主體市場還是主流

9、市場？曾長期負責碧桂園品牌規(guī)劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說:“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價 格比較敏感的一批人，而一些發(fā)展商針對的是主流市場， 針對的是較 高端的消費者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產(chǎn)未來的發(fā) 展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一 樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調(diào)、品味不會考慮太多，而講究實 在、性價比。因此，碧桂園的產(chǎn)品滿足了主體市場消費者的需求，其 旺銷是必然的?！北坦饒@擅長的是大規(guī)模屋村式的生產(chǎn)， 這種大規(guī)模的供應(yīng)量正好 適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園 的樓盤又有一定的區(qū)別。在鳳凰

10、城的操作中，對于目標消費群的劃分 與以前有很大不同。鳳凰城銷售總監(jiān)龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重 大轉(zhuǎn)變，就是由以階層來劃分目標消費群轉(zhuǎn)變?yōu)橐噪A段為標準。鳳凰城的目標群是“大學畢業(yè)后五年、成長中、發(fā)展型”的人群，他們具 有獨特的特征，他們向往一種更優(yōu)雅的生活環(huán)境， 一種更好的生活方 式，但同時對價格又具有很高的敏感性。對目標消費群的透徹分析， 為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定 了堅實的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)定位思想成功運用的例子有史可鑒。 在北京，有潘石屹的 “ SOHO 現(xiàn)代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文 化為定位的“麗江花園”，有以“運動”為主題的“奧林匹克花園” 。在對

11、目標消費群的深入研究后， 鳳凰城進行了創(chuàng)造性的定位，“為 每個成功的廣州人建造滿意的房子” 是抽象的說法， 而通俗的表述是 “給白領(lǐng)的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起 來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能 擁有的。鳳凰城憑借其低成本優(yōu)勢， 可以為消費者提供心動價格的別 墅。這正迎合了消費者心理， 正如我國著名營銷學者盧泰宏教授所說， “房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢?！兵P凰城以別墅為主打產(chǎn)品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主 線，營造的是全程自然的生態(tài)環(huán)境。 它的定位既不是那種郊外荒野的 度假型別墅，也不是市區(qū)中心那種“只顯身份卻無法得享優(yōu)美環(huán)

12、境” 的住家別墅，而是“度假環(huán)境里的常駐別墅”，揉合了現(xiàn)代都市生活 的時尚便利與郊區(qū)生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統(tǒng)價格是永遠的主題， 也是定位的主要要素。 鳳凰城的成功定位就 在于將對別墅的夢想和超低價格有機結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅” 的空白市場。鳳凰城這次推出的別墅主要是 TOWNHOUSE 式的浪漫陽光別 墅，分為北美古典與現(xiàn)代兩種風格， 面積160180平方米，戶型多 達 9 種，價格僅從 50 萬元起。至于獨立式的豪華別墅，建筑風格則 以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型， 面積220600平方米，共22種戶型，價格僅由 100萬元起。我們 可以比

13、較一下，在廣州市區(qū)的樓盤 50 萬只能買一個 8090 平米的 房子，而且房子所處的環(huán)境絕沒有像鳳凰城那邊好。 這樣的品牌定位 和產(chǎn)品價格，你不心動嗎？碧桂園解密規(guī)模制造，價格為王碧桂園老板對碧桂園的定義是： “大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價廉物美 的房屋工廠。” 在這個信念支持下，針對不同消費對象的碧桂園相繼 問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣， 但其建設(shè)開發(fā)理念是不變1999 年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村， 它們從 1991 年底開發(fā)，已經(jīng)有 200 多萬平方米的供應(yīng)量。港資背景的祈福新村 一向致力于營造鳥語花香的居家度假環(huán)境，已取得開發(fā) 2000 畝、售 出 16000 多戶的好成績。

14、 麗江花園（占地 1200 畝、已開發(fā) 600 畝） 經(jīng)過八年的苦心經(jīng)營，吸引了很多中國的白領(lǐng)階層，包括藝術(shù)家、離 退休干部，確立了獨特的麗江生活方式，發(fā)展商自豪地稱之為“麗江 文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態(tài)初進洛溪，以不到 3000 元平 方米的低價，重拳直擊麗江花園 6000 元平方米房價的“軟肋”， 很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。鳳凰城把規(guī)模制造、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略闡述得非常清晰： 88 萬元 買 382 平米的別墅， 50 萬元的聯(lián)排別墅， 均價 2800 元的優(yōu)雅洋房。 低價是吸引購買者最主要的因素之一。 許多人談到碧桂園， 最直接的 反應(yīng)就是“ 50 萬元一棟別墅”。

15、在過去的 10 年中，碧桂園不斷擴展，而“物美價廉”卻是其始 終堅持的法則。 碧桂園老板說， 一個企業(yè)最重要的是能給人家什么東 西，碧桂圓的理念就是建最好的房子， 定不高的價位，即“價廉物美”， 這是碧桂園保持長久生命力的原因碧桂園有員工近 3 萬人，從設(shè)計、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè) 管理都是自己的， 甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠， 就連碧桂 園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農(nóng)場出產(chǎn)的， 可謂將縱向一體 化發(fā)揮到了極致。 “一條龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧 桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。按照科斯的交易成本理論， 碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了 與外部交易的成本

16、，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這 種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有 效管理。這也是碧桂園在這 10 年里不斷擴展，而且樓盤規(guī)劃一個比 一個大的原因，通過規(guī)模經(jīng)營來吸收內(nèi)部產(chǎn)品， 達到降低成本的目的。另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應(yīng)的企業(yè)。 如果采用像 南國奧林匹克花園那種從設(shè)計到施工都外購的形式， 碧桂圓就很難保 證每天 24 小時施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)， 實現(xiàn)項目的快速回收， 銀行利息成本就會加大。 眾所周知， 房地產(chǎn)項目的投資回收期一般較 長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產(chǎn)前 30 強的平均資產(chǎn)負債 率達到了 70% ，個別企業(yè)可能更高。

17、一位銀行行長戲稱，“廣州哪 有什么房地產(chǎn) 30 強，只有中行、建行、工商、農(nóng)行四強。”碧桂園 操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項目， 來自銀行的資金也不少， 其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達到 10 億。一個民營企業(yè)能得到銀行如此 的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回， 與銀行建立了長期的 信任關(guān)系。當然，規(guī)模經(jīng)營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品， 因為規(guī) 模化本身是拒絕個性的。 從順德碧桂園到華南碧桂園， 房子風格基本 上沒有多大的變化，風格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧 桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費者所詬 病。此次鳳凰城的聯(lián)排別墅也引來了大量的議論。 一些看樓

18、者認為這 些聯(lián)排別墅與農(nóng)民房無異，僅有 180 平方米卻要建成三層，樓梯狹 窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯(lián)排 別墅賣得最為火爆。 實際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。 這種 現(xiàn)象的存在一點也不奇怪， 主要是專業(yè)人士與消費者的眼光的差異造 成的?！皽蚀_定位” 為碧桂園找到了一個對價格敏感的消費者市場， “規(guī) 模制造”為滿足目標市場提供了可能。 有的企業(yè)選擇的是做大池塘中 的小魚， 有的企業(yè)選擇的是小池塘中的大魚， 而碧桂園是把大池塘先 分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。碧桂園解密企業(yè)層面反思：有多少輝煌可以重來市場份額

19、工利潤1997年，維杰伊韋斯瓦納斯和喬納森馬克在哈佛商業(yè)評論發(fā)表的品牌經(jīng)營的最佳戰(zhàn)略一文中，提出了以盈利能力為導向的 品牌戰(zhàn)略構(gòu)架。傳統(tǒng)的觀點認為，市場份額決定盈利能力。但是，當他們研究了40 個大類消費品中高檔品牌的盈利能力后發(fā)現(xiàn)，單單是市場份額一 個因素并不能決定盈利能力。他們認為， 品牌的盈利能力是由兩個因素決定的， 即市場份額和 這類產(chǎn)品的性質(zhì)（或者說是品牌參與競爭的產(chǎn)品市場的性質(zhì)）。一個 品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響， 要根據(jù)整個商品大類是以 高檔品牌產(chǎn)品為主還是以低價品牌產(chǎn)品為主的情況而有所差異。 他們 運用這兩個因素畫出一個矩陣圖搭便車品牌（平均鉗售回授15%20H）咼酩

20、品牌（鋪售回報：大于20%）絕路品牌低路品牌（誚售回搗小于5恠）（平均銷售回腸眾低10%)* 1兩個因四種戰(zhàn)略品 大 類 的 高程 度1®相対市劇鰻高處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構(gòu)成，這類商品中的大多數(shù)品牌是 有利可圖的，而相反的話，所有產(chǎn)品的回報會低一些。如果你選擇了 不同的象限，相應(yīng)的你也要采用不同的戰(zhàn)略。低路品牌，即產(chǎn)品在一個相對低價類商品中競爭， 并且擁有一個 較高的相對市場份額。大多數(shù)的低路品牌的利潤并不是通過它們的價 格實現(xiàn)的，更多的是通過成本領(lǐng)先來實現(xiàn)的。因此，在這個象限內(nèi)的 品牌，其首要目標應(yīng)當是削減成本，并把

21、節(jié)約的資金再投入到進一步 的降價中去。碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位， 鳳凰城在銷售上是空 前成功的，在盈利能力上未必有好的回報。 碧桂園鳳凰城市場總監(jiān)龍爾綱早于2002年5月8日就跟南方都市報記者表示，他對“五 一”有總結(jié)，首先就是“多賣沒多賺”。正如模型所顯示的， 低路品牌的核心關(guān)鍵在于成本， 鳳凰城的成 功無疑是成本領(lǐng)先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？碧桂園剩余空間分析碧桂園“低地價”的牌已經(jīng)快打完了除了花都買下的土地沒有開發(fā)外， 碧桂園在廣州的東西南北都已 經(jīng)建起了一座座衛(wèi)星城，在廣州發(fā)展這種大盤的余地已經(jīng)不大了。碧桂園異地擴張面臨挑戰(zhàn)從碧桂園將自己的廣告語改為 “南中

22、國居住領(lǐng)域的旗幟” 可以看 出，碧桂園已經(jīng)不甘于在廣州周邊的密集耕作了， 其在異地進行品牌 擴張已是勢所必然。 但是，異地的品牌擴張對于碧桂園的戰(zhàn)略與品牌 都提出了新的挑戰(zhàn)。 特別是一體化的經(jīng)營模式， 在異地根本就行不通， 因為碧桂園的一體化是靠規(guī)模來支撐的。 在異地不可能有這么大塊大 塊的地給你經(jīng)營。消費者方面會慢慢成熟消費者也會慢慢地成熟， 當碧桂園所針對的主體市場一點點地縮 小和逃離，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價 值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很大的問題。你的目標消 費者群針對的是主體消費者， 是那些可能 “為了兩分錢就改變品牌忠 誠”的消費者，但是，我們在

23、這里忽略了更多的主流消費者。最先開 發(fā)的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。 這樣可能導致很多 “先 富起來的人”不會在鳳凰城買房，因為房子已不僅僅是房子，特別是 這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業(yè) 5 年，成長中、 發(fā)展型”的消費者混合在一起。讓消費者像買白菜一樣買房的后果鳳凰城的營銷者認識到， 房地產(chǎn)的銷售很大程度上是一種 “人氣” 之戰(zhàn)，目標消費群固然重要， 其它的大眾也不可忽視， 一旦人氣旺極， 銷售則是水到渠成的事。 所有到了鳳凰城的看房者， 由不得你不購買。 為什么呢？本來買房是一件很重大的事， 可消費者在現(xiàn)場就像買白菜 一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?/p>

24、應(yīng)的，大家都買 的東西肯定不會是差東西， 將一件本來應(yīng)該是理智性購買行為轉(zhuǎn)化為 沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。但我們也應(yīng)看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費者期望的地方，消費者可能就會投訴等。其實， 所謂的不符期望，可能只是購房時消費者沒有了解清楚地問題而已。碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價廉”的碧桂園樓 盤值得消費者等待？碧桂園解密行業(yè)層面反思：四對矛盾鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產(chǎn)市場， 甚至整個中國房地產(chǎn)市場，鳳凰城給整個房地產(chǎn)行業(yè)提出了四對矛 盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產(chǎn)行業(yè)的走向！價格戰(zhàn)還是價值

25、戰(zhàn)盡管碧桂園不認為鳳凰城掀起了廣州房地產(chǎn)市場的價格戰(zhàn)，但是 業(yè)內(nèi)人士認為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價已經(jīng)引領(lǐng)廣 州的房地產(chǎn)市場進入價格競爭時代。鳳凰城的價格也可能成為一種新 的標桿，它將影響到其他房地產(chǎn)企業(yè)的生存。在這個新的標桿下，除 了少數(shù)幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產(chǎn)企業(yè)之外， 其他的企業(yè) 不可避免地要重新審視自己的生存機會。事實上， 5.1 鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產(chǎn)商的別墅 價格有意無意的在調(diào)低。 鳳凰城是否會讓剛開始進入價值創(chuàng)新的廣州 房地產(chǎn)市場又回到價格的老路上？“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”鳳凰城為廣州房地產(chǎn)的競爭設(shè)置了更高的平臺， 廣州房地產(chǎn)業(yè)要 保持長久

26、的生命力，保障穩(wěn)健有序的發(fā)展， 就必需不斷制造新的特點， 取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業(yè)已拉開了與同行的距離，后 來者要想在鳳凰城的基礎(chǔ)上取得新的突破， 其難度之大可想而知。 通 俗一點說，鳳凰城是否提前 “透支”了廣州房地產(chǎn)業(yè)未來一段時期的 “創(chuàng)新與突破”呢？鳳凰城于 2002 年 10.1 再度開盤，但是我們沒 有見到 5.1 那樣的火爆場面。當青島有 100 多棟別墅由于價格太貴而全部推翻，重建成一般 樓房的時候， 碧桂園由于低價而創(chuàng)造了銷售神話。 鳳凰城的巨大成功 到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”？是否因為低價的沖 擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢？規(guī)模經(jīng)營與個性化矛盾規(guī)模經(jīng)營可以降低成本，但規(guī)模經(jīng)營往往是以犧牲個性為代價 的。因此規(guī)?；?jīng)營也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。 從 順德碧桂園到華南碧桂園， 房子風格基本上沒有多大的變化， 因為風 格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。 因此，碧桂園的房子一直