古城廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理策劃案

1、項(xiàng)目、廣場(chǎng)商鋪、綜合文體中心商業(yè)用房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)企劃簡(jiǎn)案前期策劃是敢為而執(zhí)行力是所為，是策劃的原動(dòng)力!一、對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃策略的解讀二、對(duì)廣場(chǎng)商鋪、綜合文體中心商業(yè)用房規(guī)劃策略的解讀三、項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)體四、項(xiàng)目總體商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理策略（1 ）總體理念（2）整體縱橫向策略（3）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理階段步驟策略（4）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理具體職責(zé)四、項(xiàng)目物業(yè)管理策略五、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)價(jià)格管控策略六、人員配備及運(yùn)營(yíng)成本七、結(jié)束語(yǔ)對(duì)項(xiàng)目管理規(guī)劃策略的解讀（1 ）自然：區(qū)內(nèi)原來(lái)有水流、高坡、森林等自然條件，保持原 始面貌，為項(xiàng)目提供自然娛樂(lè)的資源。（2）中心：項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，充分表達(dá)城市內(nèi)涵 訴求。（3）交通：強(qiáng)調(diào)步行道

2、路系統(tǒng)，根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味性和人情味，減少交通流量和噪聲干擾。（4）風(fēng)格：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，是自始至終貫穿一個(gè)特定的風(fēng)格，強(qiáng) 調(diào)現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)復(fù)古情節(jié)、山水園林情調(diào)。通過(guò)建筑、布局、戶型、 材料、標(biāo)志、色彩、設(shè)計(jì)等因素強(qiáng)烈地反復(fù)強(qiáng)調(diào)主題風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品味 感，使整個(gè)商業(yè)街的形象得到突出表達(dá)。（5）文化體現(xiàn)：土苗文化-民族的就是世界的；桃源文化-理想境界，是現(xiàn)代人向往的理想生活境界；州府文化-XXX800年州府文化底蘊(yùn)；穿越文化-填補(bǔ)現(xiàn)代人心靈缺失部分。二、對(duì)廣場(chǎng)、文體中心商業(yè)用房項(xiàng)目管理規(guī)劃策略 的解讀（1）中心： 廣場(chǎng)、文體中心商業(yè)用房項(xiàng)目的中心充分表達(dá)城市發(fā)展的訴求，是

3、城市全新CBD、創(chuàng)新CBD、自然風(fēng)情 CBD，進(jìn)而吸引更多更高端的消費(fèi)群體。（2） 現(xiàn)代都市的田園生活概念：現(xiàn)代消費(fèi)者要求既能享受都市生活的活躍、安全，又能體驗(yàn)田園生活的舒適、寧?kù)o、情調(diào)。另一方面人們也更加珍視文化沉淀與自然風(fēng)貌的結(jié)合，渴望更多地接觸自然，凈化心靈，放松身心，享受生活。（3）聯(lián)動(dòng)：三大規(guī)劃區(qū)域之間在互動(dòng)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)功能配套與現(xiàn)代消費(fèi)者的需求在互動(dòng)，開(kāi)發(fā)商與入駐商戶在互動(dòng)，最終聯(lián)動(dòng)-蝴蝶效應(yīng),（4） 建筑力量：用建筑群的力與美，蕩起現(xiàn)代人都市心中的漣漪， 把XXX人的驕傲與自豪書畫在鋼筋混泥土之上，激發(fā)消費(fèi)者的地域 情節(jié)，進(jìn)而可以培養(yǎng)消費(fèi)忠誠(chéng)度。（5）不夜： 項(xiàng)目的功能配套設(shè)計(jì)貫穿

4、現(xiàn)代人生活行為軌跡，一 旦進(jìn)入可以不用走出，人在“圈”里，近乎完美的夜景燈光效果保證 24小時(shí)不停歇的運(yùn)轉(zhuǎn)。三、項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)體顧問(wèn)：傳媒支持：網(wǎng)絡(luò)支持：社會(huì)團(tuán)體支持：本地社會(huì)團(tuán)體支持：四、項(xiàng)目總體商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理策略（1 ）總體理念在管理服務(wù)模式上實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”，在運(yùn)作營(yíng)銷上采取由三個(gè)可持續(xù)性的主題概念作為總譜，適時(shí)引入市場(chǎng)的題材。切運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)行為都是為了盤活項(xiàng)目，達(dá)到項(xiàng)目最初的愿景。（2）整體縱橫向策略：三投三泛四造人性投入：擔(dān)當(dāng)價(jià)值創(chuàng)造重任，真情真心服務(wù)于業(yè)主人才投入： 注視策劃人才引入，注重“職業(yè)經(jīng)理人”培訓(xùn)資金投入：“刀刃上的錢”不保留不含糊泛博物館： 讓博物館述說(shuō) XXX的風(fēng)

5、雨歷程，讓項(xiàng)目成為的一項(xiàng)旅游資源和人文景觀、城市名片。泛會(huì)所：水街T水吧T依山游覽走廊T古亭茶屋T游藝健身T書畫琴室T兒童撒野天地T古樓美食T露天音樂(lè)歌舞場(chǎng)f森林夜場(chǎng)f養(yǎng)生堂T浪漫酒店泛體育場(chǎng)： 對(duì)項(xiàng)目體育資源的合理配置，形成一個(gè)有效的健身系統(tǒng)，達(dá)到全民健身和健身管理的雙重作用。造“形：全力打造項(xiàng)目品牌形象。造“人”：引入名人參與項(xiàng)目其中，推廣培養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)名人。造“熱”：主動(dòng)制造正面報(bào)道新聞事件，策劃炒作亮點(diǎn)。造“物”：運(yùn)用科技多媒體手段創(chuàng)造歷史沉淀古物、現(xiàn)代潮流品。(3) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理階段步驟策略第一階段的策略主題為：宣傳、引導(dǎo)、培養(yǎng)時(shí)間點(diǎn)：?jiǎn)?dòng)1年內(nèi)第二階段的策略主題為：整體推廣時(shí)間點(diǎn)：1-

6、2年第三階段的策略主題為：價(jià)值提檔時(shí)間點(diǎn)：2-4年(4) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理具體職責(zé)：從商業(yè)管理結(jié)合物業(yè)管理的專業(yè)角度，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商 業(yè)炒作、營(yíng)銷活動(dòng)策劃、廣告宣傳、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)素提升等的 關(guān)鍵工作提供全程、全面、科學(xué)、合理的意見(jiàn)、實(shí)施方案及執(zhí)行。1 ）商鋪信息管理： 包括商鋪業(yè)主信息、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、職業(yè)經(jīng)理人、特色菜譜等進(jìn)行信息建檔管理。2） 項(xiàng)目品牌形象塑造：項(xiàng)目主題、LOGO、VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)傳統(tǒng)媒體設(shè)計(jì)。 打造項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)形象，包括網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)口碑、QQ群建設(shè)、微博建設(shè)等。3） 商鋪運(yùn)營(yíng)管理咨詢服務(wù)：根據(jù)商戶經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、產(chǎn)品價(jià)格、人員配備等綜合因素制定商鋪運(yùn)營(yíng)管理策劃書，為入駐商戶提供必要

7、的員工禮儀培訓(xùn)、崗前管理、職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)。4 ）項(xiàng)目食品衛(wèi)生安全管理服務(wù)：制定食品衛(wèi)生安全管理制度，定期定員進(jìn)行巡查管理。5） 商鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間管理服務(wù)：對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)間統(tǒng)一安排，避免各商家經(jīng)營(yíng)時(shí)間參差不齊，破壞整體形象；對(duì)貨物、器材進(jìn)入項(xiàng)目時(shí)間管理，保證商鋪主題經(jīng)營(yíng)。6） 商鋪信息發(fā)布管理服務(wù)：為保證項(xiàng)目統(tǒng)一主題形象，對(duì)商鋪的廣告宣傳形式、招聘信息等進(jìn)行管理，為商鋪提供統(tǒng)一的設(shè)計(jì)廣告圖、效果圖等，統(tǒng)一發(fā)布招聘信息。7）完成業(yè)主委員會(huì)決議的其他工作。（5） 協(xié)助招商策略1 ）積極掌握現(xiàn)行招商策略，制定符合招商需求的管理方案2）拜訪戰(zhàn)略型企業(yè)、重點(diǎn)引進(jìn)品牌尋求合作3)參與到具體招商工作中四、項(xiàng)目物業(yè)管

8、理策略(1) 具體職責(zé)范圍管理區(qū)域地點(diǎn)：、廣場(chǎng)商鋪、綜合文體中心商業(yè)用房，總建筑面積：約7萬(wàn)平方米。(2) 基礎(chǔ)管理職責(zé)裝修服務(wù)管理、設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)管理、公共綠化園林小品的保養(yǎng)及管理、車輛停泊管理、建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理、物業(yè)管理 檔案資料的建立和管理、保安服務(wù)管理、保潔服務(wù)管理、商鋪保險(xiǎn)管理、業(yè)主服務(wù)管理房屋本體及配套設(shè)施的維修保養(yǎng)和管理、 公共秩序的維護(hù)及管理(3) 前期啟動(dòng)策略由于本項(xiàng)目在城市規(guī)劃成形區(qū)域，屬于城市核心風(fēng)景區(qū)、政治經(jīng)濟(jì)文化中心，涉及大量旅游接待、會(huì)議會(huì)務(wù)會(huì)展、文體活動(dòng)中心，在項(xiàng)目啟動(dòng)前期即招商期、項(xiàng)目預(yù)熱期， 及在商戶入駐率較低的情況和招商政策普遍實(shí)行入駐前一年免運(yùn)營(yíng)管

9、理費(fèi)用等情況下， 仍然需要開(kāi)展高品質(zhì)的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)工作，本著加強(qiáng)管理，保證商業(yè)街順利開(kāi)街、后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量及商業(yè)街價(jià)值提升保證 項(xiàng)目順利發(fā)展， 支持管理機(jī)構(gòu)履行職責(zé)及發(fā)展的宗旨，建議實(shí)行業(yè)主補(bǔ)助形式：補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為月度經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用預(yù)算約6.8萬(wàn)元，補(bǔ)助時(shí)限截止為整體商鋪入駐商業(yè)政策繳納運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)且 入住率達(dá)到60%前?；举M(fèi)用保證后，業(yè)主不再補(bǔ)助。(4 )商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理具體部分工作內(nèi)容闡述1. 接待與聯(lián)系接待與聯(lián)系是商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方為商戶、消費(fèi)者提供服務(wù)與交流的平臺(tái)。2. 糾紛、投訴接待對(duì)顧客在項(xiàng)目因環(huán)境服務(wù)因素產(chǎn)生的投訴進(jìn)行管理。3. 走訪回訪一是聽(tīng)取商戶

10、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議；二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；三是對(duì)商戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面 的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情。4. 內(nèi)外聯(lián)系項(xiàng)目?jī)?nèi)部聯(lián)系：項(xiàng)目的內(nèi)部聯(lián)系包括向商戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向項(xiàng)目方收取物業(yè)管理、能耗費(fèi)項(xiàng)目的外部聯(lián)系：協(xié)調(diào)好項(xiàng)目與街道、居委、警務(wù)、消防、勞動(dòng)、 環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體5. 裝修服務(wù)管理：主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理、施工圖審核等。6. 租賃管理：對(duì)轉(zhuǎn)租、合租等其他形式的租賃形式變異建立周全、詳 細(xì)、便于操作的管理制度；專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；選定資 質(zhì)高、

11、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。7. 設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理 ：根據(jù)商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)的特性，在 各種設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護(hù)及維修管理的上加大頻率。五、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)價(jià)格管控策略第一期（項(xiàng)目啟動(dòng) 1年）：中高環(huán)境收取中低商管價(jià)格迅速塑造人氣具體方案：A ）入駐首年全免；B）第二年起，每戶每月按縣物價(jià)部門審批的價(jià)格折 扣后收取物管費(fèi)。商業(yè)管理費(fèi)執(zhí)行基礎(chǔ)管理費(fèi)，暫 按每戶每月 1元/平方米執(zhí)行，如需調(diào)整由業(yè)主委 員會(huì)商議確定；第二期：較高環(huán)境收取中低等價(jià)格 （項(xiàng)目啟動(dòng)3年后）第三期：最高環(huán)境收取適宜價(jià)格（項(xiàng)目啟動(dòng)3-4年后）備注：項(xiàng)目啟動(dòng)后期，管控價(jià)格主導(dǎo)思想低開(kāi)高走，隨國(guó)家政策變動(dòng)

12、、通貨膨脹、建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度等綜合因素進(jìn)行整合，通過(guò)業(yè)主委員 會(huì)審定最終確定。六、人員配備及運(yùn)營(yíng)成本（1）人員配備人員配備理念：傳承土苗文化、XXX 文化內(nèi)涵、深挖旅游地產(chǎn)價(jià)值、擔(dān)當(dāng)城市名片的重任、創(chuàng)新管理模式經(jīng)營(yíng)理念。人員性質(zhì)商業(yè)管理辦公室行政商業(yè)管理崗位名稱主管文員財(cái)務(wù)人員策劃人員職能全面負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng) 服務(wù)工作管理辦公室行政財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)炒作、 廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)策人數(shù)（位）薪酬（元/ 月）3500200020003200合計(jì)（元）3500200040006400劃；商鋪信息管理公關(guān)專員協(xié)助招商；媒體溝通、 協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)商務(wù)活動(dòng) 組織、執(zhí)行；客戶關(guān) 系維護(hù)126002600市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)商鋪運(yùn)營(yíng)管理

13、咨 詢服務(wù)；營(yíng)銷活動(dòng)策 戈實(shí)施128002800旅游營(yíng)銷負(fù)責(zé)旅游公司、團(tuán)隊(duì) 聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)、政策制定 工作128002800多媒體設(shè) 計(jì)負(fù)責(zé)為入駐商戶設(shè)計(jì)廣告宣傳方案、各 類圖表；多媒體設(shè)備 添置方案等230006000培訓(xùn)師負(fù)責(zé)商戶崗前培訓(xùn)， 職業(yè)經(jīng)理人等各項(xiàng)培 訓(xùn)工作130003000物業(yè)管理主管全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作135003500水電工給排水服務(wù)；水電設(shè)施管理130003000保安保安服務(wù)；車輛管理；公共秩序維護(hù)418007200保潔員保潔服務(wù)416006400土建工程 師裝修管理； 建筑物的 養(yǎng)護(hù)及維修管理130003000弱電技術(shù) 員負(fù)責(zé)弱電服務(wù)；技術(shù) 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)125002500合計(jì)2458700以上物業(yè)管理人員是按照前期需求配備，根據(jù)物業(yè)入駐情況實(shí)行調(diào)整備注：含基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)（2 ）辦公器材（公司自行投入）項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）工作服24人*4套30028800對(duì)講機(jī)