人防商業(yè)的操盤要點

1、'關(guān)于人防商業(yè)的若干知識匯總60多年來，人民防空伴；突出發(fā)展主題，在奮斗中日益壯大；不刖言人民防空是全黨全軍全國各族人民的共同事業(yè)，事關(guān)國家安全和發(fā)展全局。 隨著國家前進的步伐一路同行，歷經(jīng)創(chuàng)業(yè)艱辛，在探索中成長進步 斷深化改革，在創(chuàng)新中鑄就輝煌。、人防商業(yè)的特點站廣妥丈審廣州地一大道人防工程北京市建立大型人防工程管廊人防商業(yè)定義:城市地下人防商業(yè)項目一般由市政府立項，再報省人防辦審批。這類項目一般都是由投 資開發(fā)商聯(lián)合市人防辦、省人防辦商量總體方案，再由省或市具備人防設(shè)施設(shè)計資質(zhì)的 設(shè)計院設(shè)計。人防工程定義:人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救

2、 護而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。二、地下人防商業(yè)政策支持（一）國家稅費支持人防工程及配套設(shè)施免征城鎮(zhèn)土地使用稅；人防部門收取的人防工程使用費免征營業(yè) 稅、所得稅；人防工程免交土地出讓金等。與城市建設(shè)相結(jié)合的人防工程及地面配套設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、商業(yè)網(wǎng)點 費、占道費、綜合治理費。對新建、改造地下工程項目及內(nèi)部裝修和購置設(shè)備所需經(jīng)費，當(dāng)?shù)劂y行根據(jù)資金力量 給予貸款支持。（二）相關(guān)部門配合支持在該項目的拆遷和建設(shè)上給予支持，市政府協(xié)調(diào)從有關(guān)部門抽調(diào)專業(yè)人員組成拆遷工作 協(xié)調(diào)配合小組，全程協(xié)助投資開發(fā)商進行拆遷補償。對在城市修建地下設(shè)施的選點、施工

3、、出入口位置和地面配套工程等，應(yīng)積極提供方 便條件。對利用地下工程設(shè)施開辦工廠和第三產(chǎn)業(yè)的單位、個人，工商管理部門應(yīng)按照規(guī)定優(yōu) 先核發(fā)營業(yè)執(zhí)。（三）部分投資費用支持在人防結(jié)建費上給予支持。從該項目的公益性和社會性考慮，給予資金上的人防結(jié)建 費支持，用于人防及公益性項目建設(shè)。與城市建設(shè)相結(jié)合的人防工程，除開辦旅館、商場、工廠的照明用電按照照明電價收 費外，其他用電按非工業(yè)或工業(yè)電價收費。項目建成后，地上廣場建筑物所有權(quán)、管理權(quán)為國有，人行通道和廣場的廣告收益、 有關(guān)商業(yè)促銷宣傳活動的收費權(quán)可歸投資開發(fā)商。三、地下人防商業(yè)案例分析（1）浙江溫州華蓋服裝市場0£ * F F *R * 低

4、J* £- I嘈沁鱉溶左以-t.二弐3 墜1rI I .7sjBS-零丙簡介:華蓋服裝市場的即華蓋人防隧道，位于溫州市鹿城區(qū)區(qū)政府附近的華蓋上。在不影響防空襲能力的 前提下，成為城市建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)的一部分，產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟效益。隧道功能：主要用于小商品的經(jīng)營，及倉庫、停車場和納涼之地 經(jīng)營種類:小飾品商店、生活用品、化妝品的商店 、飾品超市等日常小商品為主。經(jīng)營模式:人防工程是國防工程的組成部分，國家投資和依據(jù)法律規(guī)定修建的人防工程，其產(chǎn)權(quán)為國家所有 經(jīng)營者則擁有經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。(2 )佳木斯地下商業(yè)街簡介:黑龍江省佳木斯地下商業(yè)街位于城市中心繁華商業(yè)帶。是集人防、交

5、通、商貿(mào)、食品、公用設(shè)施、 游覽為一體的市內(nèi)大型商貿(mào)中心和最大的平戰(zhàn)兩用人防工程。商業(yè)布局:地下商業(yè)街呈H型布局，全長451延長米，有25個出入口，總建筑面積 13301平方米，設(shè)有兩個 營業(yè)大廳和70個營業(yè)室。一個精品世界和 8個精品屋，共有標(biāo)準(zhǔn)柜臺1026節(jié)，現(xiàn)有集體、個體業(yè)戶1000余家。經(jīng)營種類:服裝鞋帽、家電、布匹、大小百貨、化妝品、食品等十五個大類近二萬種商品 內(nèi)部設(shè)施:四塊大型滾動電視屏幕，有進排風(fēng)供熱系統(tǒng)，煙感報警、消防自動噴淋系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，廣播通 訊系統(tǒng)等。(3 )青海省西寧大十字地下商業(yè)街£G旺，主體地下一層，呈十字型布置，東西長約745米，南北18米，南北大

6、街寬度約 22米，主體凈高4.2m,。建筑面積簡介:工程位于西寧市的交通中心和商業(yè)集中區(qū) 長約245米，工程主體東西大街寬度約 約 22000 rf。經(jīng)營種類:商品類別上采取以中高檔品牌服裝為主，以鞋帽、皮具、箱包、百貨為輔助類別的經(jīng)營方式。為了 提高商業(yè)街的檔次，對商業(yè)街經(jīng)營客戶采取了準(zhǔn)入制，以保證品牌的知名度和含金量。經(jīng)營面積:平均每個商鋪的營業(yè)面積達(dá)到75平方米。商鋪開間嚴(yán)格限定在7.5米以上，一些品牌店鋪的開間甚至達(dá)到22.5米，最大的商鋪開間達(dá)到 37.5米，單店營業(yè)面積近 500平方米。四、投資關(guān)注點及投資回報案例分析廣州地一大道項目簡介:白耳丸» SS廣安丸s相am魁-

7、k 站fl « tt廣州地一大道是廣州市近年來的重點人防工程，地一大道建筑面積 廣州黃金地標(biāo)站前路、站南路地下，防護等級為5級。投資商：6萬多平方米，以十字形縱橫于人和商業(yè)，成功打造了哈爾濱第一大道、鄭州地一大道、廣州地一大道、成為人防商業(yè)的領(lǐng)軍企 業(yè)。建筑規(guī)劃:2公里長，4米寬的人行通道，分布著純使用面積達(dá) 13-160 平米的商鋪1200余家。3層地下設(shè)計，3部大型垂直客貨兩用梯，18部自動扶梯，24個出入口。經(jīng)營種類:廣州地一大道主要經(jīng)營服裝批發(fā)及零售，并根據(jù)租戶經(jīng)營種類的不同，劃分為童裝街、內(nèi)衣街、時 尚女裝街、外貿(mào)服裝街、靚仔街、韓國城、商務(wù)休閑男裝街、餐飲美食等。投資分析

8、: 周邊商場經(jīng)營對比商場費用構(gòu)成平均月租金物業(yè)管理費出鋪率（元）（元/平方米/月）繳費方式A商場1樓67050三拖一40%A商場2樓55050三拖一44%'B商場750/三拖一50%C商場65050三拖一45%D商場35028三拖一42%廣州地一大道180-28020二拖一50%周邊商場收益對比:商場收益平均轉(zhuǎn)租價格（元）收益率平均轉(zhuǎn)兌價格A商場1樓1500200%200萬A商場2樓1700306%85萬B商場1000144%60萬C商場1300385%20萬D商場800213%70萬廣州地一大道原始商鋪?200%原始商鋪總結(jié)：由于人防商業(yè)的特殊性，投資成本較低，所以租金價格相對低于其

9、他商業(yè)，但又處于 商業(yè)繁華地帶，所以商業(yè)價值較高，相比同類項目，競爭優(yōu)勢較大。人和商業(yè)近兩年收益情況:人和商業(yè)近兩年業(yè)績（單位：億元）2008 年升幅2007 年升幅營業(yè)額30.57303.66130稅前溢利24.07702.77320純利19.06102.66450人和地一大道地下商業(yè)盈利點：商鋪的租金收入。經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入。廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告。物業(yè)管理的收入和經(jīng)營管理服務(wù)費收入。本項目為批發(fā)市場，投資者提供很大面積的倉儲區(qū)，而且會有專業(yè)公司在里面提供物 流服務(wù)。與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)對比:人和人防商業(yè)與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)盈利對比（單位：%萬科碧桂園人和商業(yè)20052006200

10、7200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9純利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8凈資產(chǎn) 收益率16.2815.3916.5511.631.0040.3-24.725.2總結(jié)：人防商業(yè)具有低風(fēng)險、低成本、高投資回報率的特點，但也因為特殊商業(yè)模式，缺少 土地使用權(quán)證，難以獲得銀行信貸支持，所以融資是人防商業(yè)的最大瓶頸。五、國內(nèi)主要地下商業(yè)街經(jīng)營狀況分析項目名稱轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營狀況盈利方式管理方式浙江溫州華蓋服裝市場出租租金人防辦管理青島龍山地下商業(yè)街出租租金人防

11、辦管理佳木斯地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、廣告費用物業(yè)管理費用專業(yè)的管理公司廣州地一大道出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告 費用、物業(yè)管理費用、倉 庫費用專業(yè)的管理公司青海省西寧大十字地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓專業(yè)的管理公司包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用專業(yè)的管理公司由上表可以看出：人防商業(yè)經(jīng)營模式比較單一，要達(dá)到較高的出租率，風(fēng)險較大。 盈利方式比較多樣化，可獲得一定收益，但需高質(zhì)量的管理服務(wù)。 經(jīng)營狀況較好的人防商業(yè)，需要專業(yè)的管理團隊，加大投資成本。附件一:關(guān)于人民防空政策法規(guī)的收集：（一）【中華人民共和國人民防空法】第五

12、條國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。;人民國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè) 防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第九條 國家保護人民防空設(shè)施不受侵害。禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設(shè)施。第十八條 人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的 地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。第二十條 建設(shè)人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在保證戰(zhàn)時使用效能的前提下，有利于平時的經(jīng)濟建設(shè)、群眾的 生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用。;確需拆除的，必須第二十一條 人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和

13、疏散干道工程由人民防空主管部門負(fù)責(zé)組織 修建;醫(yī)療救護、物資儲備等專用工程由其他有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織修建。第二十八條 任何組織或者個人不得擅自拆除本法第二十一條規(guī)定的人民防空工程 報經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，并由拆除單位負(fù)責(zé)補建或者補償。第三十一條 郵電部門、軍隊通信部門和人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的任務(wù)和人民防空通 信、警報建設(shè)規(guī)劃，對人民防空通信實施保障。第三十二條 人民防空主管部門建設(shè)通信、警報網(wǎng)所需的電路、頻率，郵電部門、軍隊通信部門、無 線電管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以保障；安裝人民防空通信、警報設(shè)施，有關(guān)單位或者個人應(yīng)當(dāng)提供方便條件, 不得阻撓。（二）【人民防空國有資產(chǎn)管理規(guī)定】第六條人防國有

14、資產(chǎn)的權(quán)益受國家法律保護，任何部門、單位和個人不得以任何理由侵占、損害。 第八條 縣級以上地方各級人民政府人防辦公室是本行政區(qū)域人防國有資產(chǎn)的主管部門。主要職責(zé) 是：（一）貫徹執(zhí)行國家人防國有資產(chǎn)管理的法律、法規(guī)和方針、政策、規(guī)章制度。（二）依據(jù)國家有關(guān)國有資產(chǎn)管理規(guī)定，制定本行政區(qū)域人防國有資產(chǎn)管理辦法，并組織實施。（三）負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域人防國有資產(chǎn)的清查、登記、產(chǎn)權(quán)界定、資產(chǎn)評估、資產(chǎn)統(tǒng)計、資產(chǎn)帳 卡的建立及日常監(jiān)督檢查工作。（四）會同國有資產(chǎn)管理部門對人防國有資產(chǎn)的調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、變更、報損、報廢等辦理報批手續(xù)。（五）負(fù)責(zé)對所轄人防單位和部門人防國有資產(chǎn)清查、登記進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作

15、。（六）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域用于平戰(zhàn)結(jié)合開發(fā)利用資產(chǎn)的審批和實現(xiàn)其保值增值的考核監(jiān)督管理工作。（七）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域人防國有資產(chǎn)的合理配置，參與設(shè)備采購、驗收入庫和基建竣工驗收等日常 管理工作。（八）向上級人防主管部門和同級國有資產(chǎn)管理部門報告工作。（九）負(fù)責(zé)辦理與人防國有資產(chǎn)相關(guān)的事宜。第十七條人防國有資產(chǎn)要認(rèn)真貫徹 長期準(zhǔn)備、重點建設(shè)、平戰(zhàn)結(jié)合 ”人防建設(shè)方針，最大限度地開發(fā) 利用，按國家有關(guān)規(guī)定實施有效管理。所收取的平戰(zhàn)結(jié)合收入，按照人民防空財務(wù)管理規(guī)定使 用。第二十二條 占有、使用人防國有資產(chǎn)的單位和個人，不得損壞和改變?nèi)朔涝O(shè)施設(shè)備原有的性能和結(jié) 構(gòu)。第二十八條根據(jù)中華人民共和國人民防空委員會

16、人防委19857號文件和國家人防辦公室1993人防辦字第162號文件規(guī)定精神，人防工程價值在500萬元（含）以上的人防資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報損、報廢，必須報國家人防主管部門審批，并報國家國有資產(chǎn)管理部門備案。上述價值以下的，由各 省、自治區(qū)、直轄市人防主管部門審批，并報國家人防主管部門和同級國有資產(chǎn)管理部門備案。人防 部門占有、使用的國有資產(chǎn)的處置，按國有資產(chǎn)管理部門的有關(guān)規(guī)定辦理。第三十三條 占有、使用人防國有資產(chǎn)的單位，對所占用的資產(chǎn)要按照國有資產(chǎn)管理部門規(guī)定的報表 格式及內(nèi)容，逐級匯總向人防主管部門報送，并報同級國有資產(chǎn)管理部門備案。國家人防主管部門匯 總?cè)珖朔绹匈Y產(chǎn)報表后，負(fù)責(zé)向國家國有資產(chǎn)

17、管理部門報告。附件二:地下商業(yè)街離鄭州有多遠(yuǎn)？ 來源：鄭州晚報光彩要把太康路地下打通做地下商場了?！苯?，這樣一則消息在業(yè)界傳播開來。隨著這一傳聞進一步得到證實，關(guān)于鄭州地下商業(yè)的話題再次浮出水面。為什么要建設(shè)地下商業(yè)街？如何建設(shè)地下商業(yè) 街？地下商業(yè)街又會給鄭州帶來什么？這，或許是我們這篇報道所要盡力解答的問題。他山之石外地的地下商業(yè)街廣州：流行前線成了榜樣要問廣州最時髦的購物場所在哪兒？可能就是與地鐵同時開張的流行前線”廣州的流行前線和地王廣場是有名的地下商業(yè)街，鄭州光彩市場的大部分商戶一般都要在這里進貨。廣州的流行前線地下商業(yè)街已經(jīng)聚集了最時尚的消費群體，目前該商場的客流量保持在數(shù)十萬人

18、 次以上，其租金達(dá)到了每平方米5 0 0元。北京：地下空間開發(fā)正熱北京地下商業(yè)的發(fā)展模式大體分3種。一種是以工美大廈等為代表的歷史比較悠久的商業(yè)建筑， 另一種是以東方新天地、國貿(mào)商城等為代表的地上地下綜合商業(yè)建筑，還有一種模式以西單地下文化 廣場為代表。目前北京地鐵新的商鋪主要定位為服務(wù)業(yè)、零售業(yè)，包括銀行服務(wù)、自動售貨機、便利店、沖印 店、鮮花店等。但是，同廣州、上海等其他城市及海外的地鐵商業(yè)相比，北京地下商圈還蘊藏著巨大 的商業(yè)空白有待開發(fā)。上海：徐家匯地下商業(yè)街截至目前，上海已開發(fā)的地下商業(yè)面積已經(jīng)超過10 0萬平方米，相當(dāng)于5個二七廣場大小。上海的地下經(jīng)濟”發(fā)源于1 9 9 3年的徐家

19、匯地鐵站。隨著地鐵一號線逐漸成為上海交通的主動脈，地下商業(yè)也沿著地鐵站點的延伸向四處蔓延，并形成了地下商圈”全國人防地下商業(yè)第一街”的金哈爾濱：地下商業(yè)第一街1 9 8 7年，哈爾濱市建成了第一個地下商場，即后來被譽為街。金街位于果戈理大街地下。哈爾濱市人防辦工作人員告訴鄭州晚報的記者，至咱前為止，哈市先后建設(shè)了2 1個人防地 下商場。這些地下商場總面積達(dá)2 7萬平方米，主要經(jīng)營服裝、百貨的批發(fā)與零售，年創(chuàng)銷售收入已 達(dá)3 0億元，年上繳各種稅費1.4億元，安排就業(yè)人員萬余人。哈市地下商場發(fā)展在上世紀(jì)9 0年代中期達(dá)到頂峰，成為輻射東北三省的重要服裝集散地，就連 俄羅斯的客商也要到地下商場來進

20、貨?！焙幽咸爝_(dá)實業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)傳聞：光彩的地下商圈”夢想我們準(zhǔn)備把東西太康路，南北二七路的地下都弄成地下商場。 理潘全玉面對著設(shè)計方案圖充滿希望地說道。按照潘全玉的規(guī)劃，光彩市場將打通地下，實現(xiàn)市場與商場的連接。因為百貨樓沒有地下層，只能實現(xiàn)光彩市場、鴻城廣場、大上海步行街、丹尼斯、金博大地下連接?！迸巳裾f，也可把光彩市場與商城大廈打通，實現(xiàn)新老商圈的地下連接。在這方面，目前光彩市場和大上海城已經(jīng)達(dá)成共 識，即將實現(xiàn)地下連接?！倍櫝菑V場董事長林杰則表示，如果地下沒有管網(wǎng)，政府有關(guān)部門也同意 的話，他們將與百盛實現(xiàn)地下連接。潘全玉的構(gòu)思并不是心血來潮，最近幾個月，他一直在廣州和深圳考察當(dāng)

21、地的地下步行街項目。 廣州的流行前線”是光彩的主要貨源地，這里的租金已經(jīng)達(dá)到了 5 0 0元/米，年交易額達(dá)到15個 億，這讓潘全玉大為震驚。光彩市場與大上海的直線距離只有8 0米，與商城大廈的直線距離是30米，與金博大的直線距離15 0米，丹尼斯的二七店和百貨樓也不超過5 0米，如果把這幾家的地 下連成一片，將是一個繁榮的新地下商圈，在河南省乃至全國都是先進的?！爆F(xiàn)狀：還沒有真正的地下商業(yè)街潘全玉并不是第一個想做地下商業(yè)街的人，早在1 9 9 8年，位于火車站的明珠廣場就開始做第 一個地下商業(yè)街，但因為消防等問題于2 0 0 1年關(guān)門。其后介入的華欣公司3次開業(yè)，都沒有能夠 將這一地下商業(yè)項

22、目真正地運作起來。在離火車站不遠(yuǎn)的德化街上，百年德化的地下商場流行前線”雖然有福州商會的全力支持，但目前還沒有真正做到贏利。在西區(qū)，正在建設(shè)中的秦嶺路地下商業(yè)街也充滿了波折，早期規(guī)劃的5萬平方米面積，現(xiàn)在改成 了3萬平方米左右，到現(xiàn)在為止，這一項目還在遭受人們質(zhì)疑的目光。而在更西邊的洛陽，早在上世 紀(jì)9 0年代就建設(shè)了地下商業(yè)街，到現(xiàn)在也是經(jīng)營慘淡。鄭州市規(guī)劃局工作人員介紹說，地下商業(yè)項目在鄭州為數(shù)不多，如丹尼斯地下超市、裕達(dá)國貿(mào)地 下停車場、金博大地下世紀(jì)聯(lián)華超市、北京華聯(lián)地下超市等。這些項目有的是與地上部分一體，由開 發(fā)商開發(fā)，有的是租賃開發(fā)商的場地進行經(jīng)營。目前，這些單獨存在的地下商業(yè)項目都還經(jīng)營得不 錯，但連通起來是否可行，還需要考慮。鄭州市人防辦負(fù)責(zé)人則表示，他們對于地上商業(yè)項目一直很 支持，如果要在二七那片開地下商業(yè)街，我們還需要論證?！睒I(yè)界：完美想法與實行難度很好的想法，我們絕對支持?！贝笊绦卢斕刭徫飶V場金博大店副總經(jīng)理孫亞杰對地下商業(yè)街的項目很 歡迎，事實上，二七商圈到目前為止還是鄭州唯一成熟的商圈，在地上空間已經(jīng)開發(fā)得差不多的情 況下，地下商業(yè)項目不僅是個新的想法，而且是個新的業(yè)態(tài)，對二七商圈是個很好的擴展?！倍鴱氖律虡I(yè)地產(chǎn)專業(yè)的何宏劍則認(rèn)為，這個項目的想法雖然很好，但操作起來有一定的難