房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地段選擇

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地段選擇， 其主要責(zé)任是項(xiàng)目投資人， 當(dāng)然作為開(kāi)發(fā)商的員工 （非出資人） 有責(zé)任、 有義務(wù)提出意見(jiàn)和建議， 但抉擇權(quán)在項(xiàng)目發(fā)起人或項(xiàng)目投資人， 只有項(xiàng)目投資人才 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終結(jié)果負(fù)責(zé)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地段選擇方法、標(biāo)準(zhǔn)有多種，可能是客觀的、主 觀的、定量的或猜測(cè)的。 不論采取何種方式確定項(xiàng)目， 選擇項(xiàng)目必須有充足的、 有效的理由。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地段選擇，實(shí)際上也是一個(gè)項(xiàng)目。因此，地段選擇過(guò)程，就是一項(xiàng)目管理 過(guò)程。如何進(jìn)行該項(xiàng)目管理呢？建議從六個(gè)方面來(lái)理解：即1 、認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素； 2、識(shí)別有增值潛力的地塊； 3 、地段選擇理論； 4、對(duì)擬開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行可行性分析；

2、 5、 對(duì)開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行成本收益分析； 6 、選擇最優(yōu)方案。1、認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素房地產(chǎn)投資地段的影響因素很多， 不同的地段的影響因素也是不一樣的， 影響程度也不相同。 再對(duì)每一宗地塊進(jìn)行分析時(shí)，根據(jù)地塊的實(shí)際進(jìn)行相關(guān)探討。地塊的常見(jiàn)影響因素如下：（1 ）市場(chǎng)供需行情一宗地塊的好差，總是體現(xiàn)在需求上。需求大供給量少，地塊價(jià)就攀升，地塊就容易出手， 房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報(bào)， 那么該地塊就是較好的投資地段； 如果一宗地塊 需求趨少， 則該地塊價(jià)格就趨低， 房地產(chǎn)投資回報(bào)相對(duì)較低， 那么該地塊就不是好的投資地 段。（2 ）地塊的自然條件地塊的自然條件含蓋如下內(nèi)容：地塊與市中心的距

3、離、地塊的地質(zhì)條件（原生地、回填地、 開(kāi)挖地） 、地形地勢(shì)、 土地面積、 地塊形狀、 日照、風(fēng)向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、 地質(zhì)災(zāi)害 （滑 坡、泥石流）。地塊與市中心的距離， 是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。 任何城市， 人們購(gòu)房都是 方便，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，地價(jià)越高，越容易出手，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也越激烈，對(duì)投資者的資金要求以距市中心的距離遠(yuǎn)近作為購(gòu)房的一個(gè)重要衡量指標(biāo)。般來(lái)講， 地塊接近市中心， 交通越也嚴(yán)格。距城市中心越遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，地價(jià)越低，實(shí)現(xiàn)增值的時(shí)間越長(zhǎng)，越不易銷售， 同時(shí)地價(jià)也越低。但對(duì)于已形成高檔社區(qū)的開(kāi)發(fā)片區(qū)，對(duì)于購(gòu)房者有自備交通工具的購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，他們追求的是居住環(huán)境、身份價(jià)值

4、體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍，“距離”二字在他們面前就淡化了，這就是為什么距城市中心較遠(yuǎn)的開(kāi)發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能取得很好的經(jīng)濟(jì)效 益的緣故。地塊的地質(zhì)條件，也是影響地塊價(jià)格的重要因素，原生地地質(zhì)條件較好，地質(zhì)承載力大，建設(shè)費(fèi)用就?。蝗缡腔靥畹貕K，地下地質(zhì)條件復(fù)雜，基礎(chǔ)處理費(fèi)用較大， 較多的錢都花在人們看不到的地方，對(duì)開(kāi)發(fā)商是不利的。地形地勢(shì)，地塊的地形地勢(shì)直接影響到對(duì)地塊的規(guī)劃和布局，影響地塊內(nèi)的景觀效果，也直接影響到土地的利用效果，影響建設(shè)費(fèi)用的高低， 它對(duì)投資地段有著相當(dāng)大的影響作用。一般來(lái)講，地勢(shì)低洼、地形地勢(shì)變化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規(guī)劃，而地勢(shì)較高，相對(duì) 平坦的地塊，越好規(guī)劃，也越出

5、效果，越應(yīng)作為好的投資地塊看待。土地面積大小直接影響到土地的使用效果，地塊面積大小對(duì)投資地段的選擇有很大的影響作用。如相鄰的地塊準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)高檔社區(qū)的大盤，而在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。在繁華的市區(qū)，地塊越大，則越是好的投資地塊。地塊形狀也直接影響土地的使用效果，對(duì)于處于市區(qū)，有門面需求的地塊，臨街面越長(zhǎng)，越是好地塊；對(duì)于緊鄰高速路、鐵路的地塊，如臨高速路、鐵路越長(zhǎng)則不是好的投資地塊。因?yàn)楝F(xiàn)在的生活方式和二十年前有很大變化，以前交通不發(fā)達(dá)，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，回到家后鄰居們可以聊聊天，熱鬧是一大追求。而今天，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，回到家里，已身心疲憊， 只想回到清靜、舒適、溫情的家里放松休息，

6、因此喇叭聲、汽笛聲、車輪聲、馬達(dá)聲、汽油 味這種車水馬龍的繁榮環(huán)境，再也不是人們回到家里愿意再看到、聽(tīng)到的了。周邊是高大建筑群， 日照日照對(duì)投資地段有好的影響，也有不好的影響。如開(kāi)發(fā)住宅片區(qū)， 很少， 則不是一個(gè)好的投資地段。但對(duì)于商業(yè)，在炎熱的地區(qū)，日照少的街道則積聚的行人則更多，人氣旺的則是一個(gè)好的投資地段。風(fēng)向，上風(fēng)地段是好的投資地段，下風(fēng)地段是差的投資地段。多雷區(qū)少雷區(qū)，在一個(gè)城市，多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊，少雷區(qū)則是好的投資地塊。自然災(zāi)害頻發(fā)區(qū)（地震、泥石流、洪水、地質(zhì)災(zāi)害、滑坡）、多發(fā)區(qū)不是好的投資地段，少發(fā)區(qū)則是好的投資地段。（3 ）地塊的社會(huì)條件地塊的社會(huì)條件含蓋城市附近的

7、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、 地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、 開(kāi)發(fā)樓盤的檔次、社會(huì)治安情況等。城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全的地塊，開(kāi)發(fā)后見(jiàn)效快，業(yè)主生活、出行便捷，這是好的投資地塊。按城市基礎(chǔ)設(shè)施完備情況作為選擇開(kāi)發(fā)地塊的尺度，不失為一種開(kāi)發(fā)策略。附近的房產(chǎn)商的情況， 對(duì)投資地段也有很大影響。 如果某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū)， 則該開(kāi)發(fā)地段是一個(gè)好的投資地段； 如地段附近靠一大型商場(chǎng)， 而且生意興隆， 顧客盈門的話，則該地段是一個(gè)好的投資地段。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠的話， 則這塊住宅用地不是一個(gè)好的投資地段。 如果某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個(gè)好的投資地段。如治安狀況良好，在此居住

8、有安全感，則是一個(gè)好的投資地段。（4 ）、地段的環(huán)境條件 地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視角效果、清潔程度等。 空氣污染嚴(yán)重的地區(qū)，人們不愿意到那里生活和工作，該地區(qū)不是一個(gè)好的投資地段。噪音大小對(duì)人的情緒以及人的健康程度都有影響， 噪音太大的地區(qū)， 人們都不愿意居住， 不 愿意逗留?？拷胍舻牡囟巍⒌貕K不是好的投資地塊。綠化程度越好，生活環(huán)境越好，地塊越受歡迎，是好的投資地塊。靠近公園、綠地、森林的 地塊是好的投資地塊。視角效果好的地塊， 人們是比較喜歡的， 是好的投資地塊。視角效果差的地塊，如洼地給人 不愉快的感覺(jué)， 是不好的投資地塊。 視角效果主要包括： 擬建小區(qū)的

9、平面布局、 外立面效果、 園林綠化效果等。干凈的地塊，是指擬用地塊給人舒適的感覺(jué)， 人的感覺(jué)越好， 越愿意投資， 干凈的地塊是好 的投資地段。（5 ）、城市規(guī)劃影響因素城市規(guī)劃影響因素含蓋土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、交通道路等土地用途允許范圍越大， 越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，越便于投資收益， 也就越是好的投資地段。 土地 用途改變的地塊，是更好的投資地段。土地用途的改變，必定導(dǎo)致地塊的升值。容積率的大小直接決定建筑面積的大小。 容積率小的地段， 不易得到好的投資收益， 不是好 的投資地段；容積率大的地段，越容易取得好的投資收益，是好的投資地塊。覆蓋率越大，允許建造的建筑面積越大，越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，

10、是好的投資地段。允許建筑高度越高， 擬建造的層數(shù)越多， 建筑面積越大， 越有利于投資收益，是好的投資地 段。交通規(guī)劃道路，越靠近地塊，是一個(gè)好的投資地段。2、識(shí)別有增值潛力的地塊 在對(duì)地段投資的影響因素進(jìn)行了分析之后， 就應(yīng)該判斷判斷那種地塊、 地段具有潛在的增值 潛力。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資，不外乎三種類型的地進(jìn)行開(kāi)發(fā)：未開(kāi)發(fā)的土地、開(kāi)發(fā)中的土 地、已開(kāi)發(fā)的土地。未開(kāi)發(fā)的土地， 在未開(kāi)發(fā)的土地上建設(shè)房屋， 雖然土地價(jià)格便宜， 建設(shè)費(fèi)用也不比其他類地 塊貴， 但建設(shè)中的配套資金卻非常大。 政府未在該地塊形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施， 所有基礎(chǔ)設(shè)施 開(kāi)發(fā)商先自行完善，特別是綜合管網(wǎng)部分，要達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)，這種

11、錢也是摸不著看不見(jiàn)的。 如果該地與城市中心太遠(yuǎn)，其他管理如消防、治安等開(kāi)發(fā)商要花費(fèi)很大人力、物力來(lái)維持， 這種地塊不是中小開(kāi)發(fā)商能承擔(dān)得起來(lái)的。 如果城市擴(kuò)展方向與擬投資的地塊相一致， 則增 值空間較大， 如城市不往該地發(fā)展， 則該樓盤就成為開(kāi)發(fā)商一大包袱。 因此在這種地塊上投 資，風(fēng)險(xiǎn)大，同時(shí)利潤(rùn)也大。開(kāi)發(fā)中的地塊，是指完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件和水、電、氣有保障，雨、污排 放系統(tǒng)已形成， 這類地塊是有增值潛力的地塊。 在這種地塊中開(kāi)發(fā)， 主要選擇地塊本身的地 塊質(zhì)量和周邊樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這種樓盤增值潛力更大。已開(kāi)發(fā)用地，是指土地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改造

12、。在這中土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 關(guān)鍵的是要把政府研究透， 把政府有關(guān)舊城改造的法律、 法規(guī)吃透， 最大程度爭(zhēng)取政府的優(yōu) 費(fèi)政策。如拆遷補(bǔ)償、配套費(fèi)、危舊房改造優(yōu)費(fèi)政策等，這里有很多技巧，值得研究。這種 地塊是值得投資的。選擇較好的投資地塊，主要是看投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)實(shí)好的地塊，投資后增值空間大，同 時(shí)資金需用量也大。待開(kāi)發(fā)地塊，需要獨(dú)具慧眼，一旦看準(zhǔn)，增值空間也非常巨大，同時(shí)風(fēng) 險(xiǎn)也大。3、對(duì)投資地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性研究前面對(duì)擬投資的地塊進(jìn)行了影響因素識(shí)別、升值潛力判斷、 拿地理論探討， 在地塊未真正投資前， 對(duì)地塊作什么，要進(jìn)行可行性研究?？尚行苑治鍪墙鉀Q能否投資這個(gè)地塊， 主要從技 術(shù)、成本、質(zhì)

13、量、執(zhí)行容易程度、經(jīng)濟(jì)性和法律的角度進(jìn)行判斷，該分析主要是開(kāi)發(fā)商從戰(zhàn) 略的角度進(jìn)行分析。作可行性研究主要作如下工作：（ 1 ）、認(rèn)識(shí)地段問(wèn)題投資地塊決策最基本的前提是弄清地塊所存在的問(wèn)題， 只有認(rèn)識(shí)到存在著問(wèn)題， 才能按照合 乎邏輯的方向去解決問(wèn)題。 任何一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的提出都必須依賴于去解決社會(huì)需求中的某一 問(wèn)題，但是問(wèn)題存在的事實(shí)必須由能設(shè)法解決問(wèn)題的人們?nèi)フJ(rèn)識(shí)。 從而， 發(fā)現(xiàn)社會(huì)供求中所 存在的矛盾，就是我們選擇投資建設(shè)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要前提，這一矛盾確定的是否得當(dāng)、 是否準(zhǔn)確就成為一個(gè)工程項(xiàng)目投資是否成功的關(guān)鍵因素。（2 ）、明確地塊開(kāi)發(fā)目標(biāo)目標(biāo)是和問(wèn)題相聯(lián)系的， 在弄清地塊中所存在的問(wèn)

14、題、 社會(huì)需求之后， 當(dāng)然就應(yīng)該提出滿足 這一需求的實(shí)施策略 （開(kāi)發(fā)、建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目）。這一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)自然就應(yīng)該定為滿足 社會(huì)這一需求所存在的矛盾， 當(dāng)然作為投資方來(lái)講是否能夠獲得最大的利潤(rùn)是其所追求的主 要目標(biāo)。 為此就需要根據(jù)市場(chǎng)情況提出有針對(duì)性的投資目標(biāo)，包括所選擇的投資項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)、 對(duì)投資規(guī)模的初步計(jì)劃、 建設(shè)工期及希望的收益情況等。當(dāng)然在實(shí)際問(wèn)題中，多目標(biāo) 之間往往是矛盾的、 沖突的， 從而就要對(duì)各目標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行充分的分析。 比如對(duì)于工程 項(xiàng)目當(dāng)壓縮投資后， 就可能因資金不足而采用降低開(kāi)發(fā)樓盤水準(zhǔn)、 檔次， 從而使其建成后的 效益將可能不佳。（3 ）、收集和分析數(shù)據(jù)地塊投

15、資決策必然必須依賴一定的數(shù)據(jù)， 從而為了決策而獲得數(shù)據(jù)便是工程決策中的一個(gè)關(guān) 鍵問(wèn)題， 同時(shí)所收集數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性亦將直接影響到?jīng)Q策的結(jié)果。 在地塊開(kāi)發(fā)決策中， 數(shù)據(jù)的 一個(gè)重要來(lái)源是企業(yè)本身的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，當(dāng)然國(guó)家的政策、 市場(chǎng)的調(diào)研、 技術(shù)的發(fā)展趨向、原 料和能源的供應(yīng)情況等都是工程決策數(shù)據(jù)的主要來(lái)源。（4 ）、策劃（擬定）地塊開(kāi)發(fā)的備選方案為了作出決策就必須謀劃擬定解決問(wèn)題的各種方案， 因?yàn)槿绻麤](méi)有方案選擇的余地， 當(dāng)然就 不存在任何決策問(wèn)題，所以說(shuō)可供選擇的方案是構(gòu)成問(wèn)題的因素之一。策劃備選方案包括方案的提出和方案的篩選兩個(gè)過(guò)程。 方案的提出主要是由決策者與工程決 策人員一起盡可能地考慮各種方

16、案， 作為備選方案。 方案的篩選主要是在備選方案中排除掉 一些不可行的或太敏感的方案，經(jīng)過(guò)篩選后提出少數(shù)幾個(gè)方案供詳細(xì)分析研究。（5 ）、預(yù)測(cè)未來(lái)環(huán)境地塊投資項(xiàng)目決策都需要預(yù)測(cè)各種備選方案的后果， 而每種方案的后果和將來(lái)付諸實(shí)踐時(shí)所 處的環(huán)境有關(guān)，因此在評(píng)價(jià)備選方案之前首先就要對(duì)未來(lái)環(huán)境可能發(fā)生的變化作出準(zhǔn)確預(yù) 測(cè)。在投資地塊工程決策中， 一個(gè)重要的預(yù)測(cè)是對(duì)與所開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品相關(guān)的市場(chǎng)及房地產(chǎn) 發(fā)展走勢(shì)、 技術(shù)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)， 這包括產(chǎn)品需求與市場(chǎng)定位預(yù)測(cè)、 原材料來(lái)源與供應(yīng)預(yù)測(cè)及 技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)等。（6 ）、預(yù)估方案的后果 地塊投資方案實(shí)施后可能取得的后果，是方案選擇的最主要依據(jù)。既然希望選出最

17、佳方案， 就必須計(jì)算出方案實(shí)施后可能取得的后果， 對(duì)地塊投資項(xiàng)目決策便是確定各方案以費(fèi)用與收 益利潤(rùn)形式表示的結(jié)果。 在費(fèi)用效益分析的過(guò)程中， 一方面要考慮資金的時(shí)間價(jià)值， 另一方 面要考慮同一方案在不同情況下所可能取得的效果。5、對(duì)開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行成本收益分析收益按邊際要成本收益分析， 主要是解決投資該地塊我們能投資嗎？它主要從定量的角度， 求超過(guò)成本的原則進(jìn)行分析，主要指標(biāo)有：投資地塊的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、折現(xiàn)現(xiàn)金流、 內(nèi)部收益 率、投資收益、成功可能性和存在的約束條件和假設(shè)的現(xiàn)實(shí)性。確定判斷方案優(yōu)劣的準(zhǔn)則決策的主要任務(wù)就是從替代方案中進(jìn)行選優(yōu)， 如何進(jìn)行選優(yōu)呢？當(dāng)然， 就必須確定一個(gè)判定 方案好壞的準(zhǔn)則或評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)工程決策問(wèn)題，其可以為以下幾點(diǎn)：1 ）投入相等 :資金和其他投入資源數(shù)量相等， 目的是有效的利用他們。 這時(shí)就經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)， 恰當(dāng)?shù)臏?zhǔn)則是使收益或其它產(chǎn)出最大。2）產(chǎn)出相等，需要完成一項(xiàng)固定的任務(wù)和相等的產(chǎn)出，此時(shí)經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)是成本費(fèi)用最小 或其它投入最小。3 ）投入和產(chǎn)出均不等， :這種情況較為普遍，此時(shí)資金和其他投入的數(shù)量、收益和其他產(chǎn)出 的數(shù)量均不相等， 決策的準(zhǔn)則可