房地產(chǎn)案例與分析指錯(cuò)題答題通關(guān)寶典要點(diǎn)

1、2014 年 8 月 win房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析指錯(cuò)題答題通關(guān)寶典房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析該門(mén)考試的指錯(cuò)題是大家相對(duì)容易、也是大家 必須要拿分的題型，現(xiàn)將指錯(cuò)題的答題技巧整理如下，供各位學(xué)員參考學(xué) 習(xí)，要根據(jù)該答題技巧，反復(fù)練習(xí)：、拿到試卷以后，建議首先做指錯(cuò)題，建議將估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤先在草稿上列出，根據(jù)錯(cuò)誤的嚴(yán)重程度進(jìn)行排序，將嚴(yán)重的、有把握的， 特別是以前考試中出現(xiàn)過(guò)的錯(cuò)誤排在前面。二、拿到指錯(cuò)題試卷以后：首先要看報(bào)告的8個(gè)組成部分是否缺項(xiàng)：（1.封面；2.錄；3.致估價(jià)委 托人函；4估價(jià)師聲明；5估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附件。）如無(wú)理由缺項(xiàng)，算錯(cuò)。其次要看估

2、價(jià)目的：如估價(jià)目的是抵押評(píng)估，該類報(bào)告的特有錯(cuò)誤有： 抵押估價(jià)報(bào)告的報(bào)告名稱必須寫(xiě)成：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，而 不是簡(jiǎn)單寫(xiě)成“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。 價(jià)值類型應(yīng)為：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的 價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值 。如描述 不全，算錯(cuò)。 估價(jià)依據(jù)是否缺“房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)”，如缺算錯(cuò)。 結(jié)果報(bào)告是否缺“變現(xiàn)能力分析”和“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析”，如缺算錯(cuò)。 估價(jià)原則如缺“謹(jǐn)慎原則”，算錯(cuò)。 “結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告”中的估價(jià)結(jié)果，“假定未設(shè)定優(yōu)先受償 權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值”、“法定優(yōu)先受償款”、“抵押價(jià)值”要分別交 代。如結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都沒(méi)有分別交代，算錯(cuò)

3、；但要注意的是， 如果結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果已經(jīng)分別交代， 但技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果 沒(méi)有分別交代，可暫不算錯(cuò)，錯(cuò)誤順序往后排，如果挑不出其他錯(cuò)誤， 再把該項(xiàng)錯(cuò)誤挑出。 若價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的， 應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制 條件”中假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀 況一致，未做該假定算錯(cuò)。 若估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押，且價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷，要在“估 價(jià)的假設(shè)和限制條件”中提示本次估價(jià)已考慮估價(jià)對(duì)象設(shè)定的抵押， 并考慮該他項(xiàng)權(quán)利對(duì)抵押價(jià)值的影響， 如未考慮該他項(xiàng)權(quán)利對(duì)抵押價(jià) 值的影響，算錯(cuò)。 房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押； 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)

4、抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條 件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵 押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析， 假 定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市 場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和 清償順序。如估價(jià)目的是國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)，該類報(bào)告特有錯(cuò)誤有： 國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值類型表述：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額， 但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。如描述不全， 算錯(cuò)。

5、 估價(jià)依據(jù)要有國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例和國(guó)有土地上 房屋征收評(píng)估辦法。有關(guān)拆遷已廢止的條例不能再用，否則算錯(cuò)。 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為：房屋征收決定公告之日。 如果估價(jià)對(duì)象已出租，測(cè)算過(guò)程如果考慮了租約，那么要注意挑錯(cuò)； 如果估價(jià)對(duì)象已抵押，如果估價(jià)結(jié)果考慮了抵押，如扣除了貸款余額， 算錯(cuò)。 房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估 價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定的，被征收房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝 飾裝修的價(jià)值。房屋征收評(píng)估價(jià)格不應(yīng)包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、 臨時(shí)安置補(bǔ) 助費(fèi)和拆遷非住宅房屋的價(jià)格。三、要仔細(xì)閱讀報(bào)告，按以下錯(cuò)誤

6、匯總逐一挑錯(cuò)（“估價(jià)技術(shù)報(bào)告” 中的錯(cuò)誤占比大，主要集中在測(cè)算過(guò)程；對(duì)于沒(méi)有略的項(xiàng)目如致委托 人函、注冊(cè)估價(jià)師聲明、假設(shè)等，至少有 1處以上錯(cuò)誤。） 錯(cuò)誤匯總?cè)缦拢?封面缺少下列某項(xiàng)目或該項(xiàng)目表述不正確 缺少估價(jià)項(xiàng)目名稱或表述不正確； 缺少委托方或表述不正確； 缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)或表述不正確；缺少注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或表述不正確； 缺少估價(jià)出具日期或表述不正確； 缺少估價(jià)報(bào)告編號(hào)。2. 目錄，注意與報(bào)告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按報(bào)告各個(gè)組成部分的前后次序列 出其名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼。（一般不會(huì)考）3. 致委托方函缺少或內(nèi)容不全致委托方函內(nèi)容包括：致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象（名稱、坐落、 范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、價(jià)

7、值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、 與估價(jià)結(jié)果和使用估價(jià)報(bào)告有關(guān)的特別提示、致函日期。主要錯(cuò)誤：致函對(duì)象無(wú)全稱，價(jià)值時(shí)點(diǎn)前后不對(duì)應(yīng)，無(wú)致函落款，無(wú) 估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，無(wú)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章，無(wú)估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人或執(zhí)行合伙 人簽名或蓋章。估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的結(jié)果必須一致，落款 日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。4 .估價(jià)師聲明缺少或其內(nèi)容不全注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（若不是 所有在本聲明上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘， 應(yīng)寫(xiě)明對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名）。注明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)

8、，并經(jīng)本人簽 名，不得以印章代替，非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估 價(jià)師不得在其上簽名。要求必須有兩名以上（含兩名）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 親筆簽名。如有對(duì)估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助， 應(yīng)寫(xiě)明姓名或名稱和幫助的內(nèi)容。 如損害賠償評(píng)估商品房安全性能缺陷超出了評(píng)估人員的工作能力與經(jīng)驗(yàn)， 必須借助相關(guān)專業(yè)人士評(píng)價(jià)鑒定意見(jiàn)。5估價(jià)假設(shè)和限制條件缺少或其內(nèi)容不全 說(shuō)明的理由不充分（如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設(shè)）； 他項(xiàng)權(quán)利的影響（如抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響未說(shuō)明）； 特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）； 權(quán)證說(shuō)明（證載用途與現(xiàn)實(shí)用途不一致等）。6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告內(nèi)容不全估價(jià)結(jié)果報(bào)告

9、應(yīng)記載以下事項(xiàng)：1）估價(jià)委托人（寫(xiě)明單位全稱、法定代表人和住所或?qū)懨魑腥说男彰?住所和身份證號(hào)碼）；2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（要寫(xiě)明估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙 人、住所、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書(shū)編號(hào)。）；3）估價(jià)目的（表述是否前后一致）；4）估價(jià)對(duì)象（土地、建筑物應(yīng)分別說(shuō)明，除權(quán)屬、面積等主要的基本信 息描述不全外，可往后排）；5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（表述是否前后一致，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不在報(bào)告作業(yè)期內(nèi)要說(shuō)明理 由）;6）價(jià)值類型7）估價(jià)原則（與估價(jià)目的不對(duì)應(yīng)）；8）估價(jià)依據(jù)（缺房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)）；9）估價(jià)方法（要說(shuō)明采用的方法以及方法的定義。 應(yīng)對(duì)理論上適用的估 價(jià)方法進(jìn)行闡述，對(duì)理論

10、上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說(shuō)明理由）； 結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中要說(shuō)明選用的估價(jià)方法定義，沒(méi)有說(shuō)明定義而有測(cè)算思路，可指錯(cuò)；結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中要說(shuō)明所選估價(jià)方法的理由； 沒(méi)說(shuō)明可指錯(cuò)；結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都缺少估價(jià)方法的定義，應(yīng)在結(jié)果報(bào) 告中指出，即技術(shù)報(bào)告中未說(shuō)明不算錯(cuò)；結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中只用了 一種方法，還要說(shuō)明不采用其他方法的理由，對(duì)采用兩種或兩種以上估價(jià) 方法的不要求說(shuō)明。估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤，選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則（1）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主；（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；（3）具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；（4）無(wú)上述條件的

11、選用成本法。）10）不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終結(jié)果，取算術(shù)平均或加權(quán)平均的理由；估價(jià)結(jié)果四點(diǎn)：總價(jià)、單價(jià)、總價(jià)大寫(xiě)、幣種。缺少一項(xiàng)的可指錯(cuò)。）估價(jià)結(jié)果應(yīng)說(shuō)明內(nèi)涵，即說(shuō)明是否與估價(jià)假設(shè)和限制條件一致，如是 否扣除土地出讓金等。）；11）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、 注冊(cè)號(hào), 并由本人簽名。）；12）協(xié)助估價(jià)的人員（所有協(xié)助估價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱， 并由本人簽名。）；13）實(shí)地查勘期（本次實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，具體為自進(jìn)入估 價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。）；14）估價(jià)作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還

12、應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容不全“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)包括以下 7項(xiàng)內(nèi)容：（ 1）估價(jià)對(duì)象描述與分析（實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三方面的描述）；（2）市場(chǎng)背景描述與分析（無(wú)對(duì)估價(jià)對(duì)象類型的針對(duì)性分析）；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（最高最佳使用分析應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)現(xiàn) 狀和規(guī)劃要求、估價(jià)用途的確定）；（4）估價(jià)方法適用性分析（逐一分析各方法是否適用，對(duì)于理論上不 適用的，簡(jiǎn)述理由；對(duì)于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充 分說(shuō)明理由；對(duì)于選用的估價(jià)方法，說(shuō)明其名稱、定義和估價(jià)思路。）；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（要注明公式，不能對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì) 價(jià)或遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值）

13、；（6）估價(jià)結(jié)果確定（說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果， 詳細(xì)說(shuō)明最終的估價(jià)結(jié)果確定的方法和理由）8. 附件內(nèi)容不全缺少估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周?chē)h(huán)境圖，建筑外觀和內(nèi)部照片，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等某項(xiàng)內(nèi)容。四、在測(cè)算過(guò)程當(dāng)中，估價(jià)方法運(yùn)用的錯(cuò)誤匯總?cè)缦拢海ㄒ唬┍容^法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：重點(diǎn)挑可比實(shí)例可比性、各項(xiàng)目 修正描述、修正系數(shù)錯(cuò)誤。1 選擇的可比實(shí)例描述不清（1）交易日期描述不清：（2）交易情況描述不清（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；（3）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）；（5）缺少

14、付款方式的說(shuō)明（一次性、分期）；（6）交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模描述不清（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。2可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近： 一般情況下，選取的可比 實(shí)例不能超過(guò)一年。3可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤（1）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆；（2）幣種換算錯(cuò)誤；（3）建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4各項(xiàng)目修正錯(cuò)誤（1）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤，應(yīng)分實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三部分進(jìn)行修正，注意實(shí) 物、權(quán)益、區(qū)位包含的項(xiàng)目不要弄混；注意每項(xiàng)描述與后面修正是否一致。（2）修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期（市 場(chǎng)狀況）”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào) 減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；對(duì)于這一點(diǎn)，考生需要

15、根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個(gè)為基準(zhǔn)，靈活處理。（3）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況；（4）交易日期（市場(chǎng)狀況）修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià) 格水平；（5）房地產(chǎn)狀況修正幅度過(guò)大：?jiǎn)雾?xiàng)修正超過(guò)了 20%，綜合修正超過(guò) 了 30%。（6）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。（二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：重點(diǎn)挑凈收益計(jì)算錯(cuò)誤、年限錯(cuò) 誤、報(bào)酬率錯(cuò)誤。1 確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤（1）出租型房地產(chǎn)V）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否 則，存在錯(cuò)誤。2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)： 出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、 土地?cái)?/p>

16、銷費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存 在錯(cuò)誤；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)加入所得稅。 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般 要扣除維修費(fèi)（一般按重置成本）、管理費(fèi)（一般按有效毛收入）、保險(xiǎn) 費(fèi)（一般按重置成本）、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。否則，存在錯(cuò)誤。3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客 觀租金）。否則，存在錯(cuò)誤。4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。5）沒(méi)有考慮出租率或入住率或滿客率。6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤，面積要按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。7）未考慮未來(lái)收益的變化。（2）自營(yíng)型房地產(chǎn)1）扣除項(xiàng)目一定要全面。

17、經(jīng)營(yíng)型凈收益二商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅 金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn) 生產(chǎn)型凈收益二銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及 附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)2）注意收益的客觀性。3）扣除設(shè)備帶來(lái)的收益。4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算） 大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為 整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。2 報(bào)酬率選用可能存在的錯(cuò)誤（1）報(bào)酬率選用的方法不正確。（2）報(bào)酬率的確定不具有客觀性。（3）未說(shuō)明報(bào)酬率的來(lái)源，安全利率為一年期存款利率不是貸款利率（4

18、）采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率。（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。（6）把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或 依據(jù)。3有效收益期限的確定的錯(cuò)誤（1）沒(méi)有特殊說(shuō)明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益 年限；（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同；（6）收益年限超過(guò)土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無(wú)依據(jù)的錯(cuò)誤（1）選用了無(wú)限年計(jì)算公式（一般選有限年計(jì)算公式，只有一種情況 除外）； （2）未說(shuō)明未來(lái)收益不

19、變化而選取了未來(lái)收益不變化計(jì)算公式；（3）未說(shuō)明未來(lái)收益如何變化而選取了未來(lái)收益發(fā)生變化的計(jì)算公 式;（4）公式選用前后不一致（5）純計(jì)算錯(cuò)誤。（三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：重點(diǎn)挑漏項(xiàng)錯(cuò)誤、利息、利潤(rùn)、 折舊計(jì)算錯(cuò)誤。（1）沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有 7大項(xiàng)：土地取 得費(fèi)用；開(kāi)發(fā)成本；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用；投資利息；銷售稅費(fèi)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。）；（3）銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷售稅費(fèi)的依 據(jù)是銷售收入不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一 費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等）；（4）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：計(jì)息項(xiàng)目有

20、 4項(xiàng)，即土地取得 費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存 在錯(cuò)誤（如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息）；計(jì)息期確定錯(cuò)誤；利率確定錯(cuò)誤。（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：利潤(rùn)率缺乏依據(jù)；利潤(rùn)率與 利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)正確的對(duì)應(yīng)關(guān)系是：“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本”“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi) 用+銷售費(fèi)用”“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi) 用+銷售費(fèi)用+投資利息” “銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”。（6）如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與 估價(jià)時(shí)

21、點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；（7）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格 影響的修正;（8）建筑物折舊的計(jì)算公式、項(xiàng)目 耐用年限等可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤，土 地不應(yīng)計(jì)算折舊；（9）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；（10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；（11）對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土 地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正；（12）若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正；（13）殘值率與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的規(guī)定不一致（正確的是： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；磚 木結(jié)構(gòu)一等為6%;磚木結(jié)構(gòu)二等為4