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1、惠州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(征求意見(jiàn)稿 )第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益, 根據(jù)廣東省實(shí)施 < 中華人民共和國(guó)價(jià)格法 > 辦法、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例、廣東省物價(jià)局、廣東省住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 等法律、法規(guī)及 規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)取得合法經(jīng)營(yíng)資格 的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行 維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向 業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條 物業(yè)
2、服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及收費(fèi)與服務(wù) 水平相適應(yīng)的原則。第五條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé) 全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。各縣、區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本 行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。第六條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制 等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用, 盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi) 方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定 數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同 約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì) 費(fèi)方
3、式。第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí) 行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅(含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的 車(chē)位、車(chē)庫(kù))物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。別墅、業(yè)主大會(huì)成 立之后的住宅(含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車(chē)位、車(chē)庫(kù))及 其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),按照屬地管理原 則,惠城區(qū)范圍內(nèi)的由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部 門(mén)根據(jù)不同類(lèi)型和服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。其他縣、區(qū) 由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定本地區(qū) 的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度,并抄送市價(jià)格主管部門(mén)和市房地產(chǎn)行政主 管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政
4、府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能 力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時(shí)調(diào)整。制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。第九條前期物業(yè)管理階段實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的新建住宅物 業(yè),建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前 期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由建設(shè)單位與其選聘的物 業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷(xiāo)售前根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)范圍制定,并簽訂書(shū)面 的前期物業(yè)服務(wù)合同,報(bào)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門(mén)備案。負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)單位與物業(yè) 買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的新建住宅,前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超過(guò)政 府指導(dǎo)價(jià)水平的,應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核定。實(shí)行
5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的住宅(不含別墅)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大 會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。別墅、其它非住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與其選 聘負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷(xiāo)售前自主制 定,并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服 務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。第十條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、收費(fèi) 項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等,并在物業(yè)銷(xiāo)售前 進(jìn)行公示。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè) 服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。建設(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售前應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的 使用、維護(hù)、管理,業(yè)
6、主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違 反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,向物業(yè)買(mǎi) 受人明示,并予以說(shuō)明。業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面 承諾。第一條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),因成本變 化等原因需要調(diào)整時(shí),前期物業(yè)服務(wù)合同未到期限或沒(méi)約定期限 的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主根據(jù)服務(wù)成本變化情況在政府指導(dǎo)價(jià) 范圍內(nèi)協(xié)商確定,并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議,報(bào)當(dāng)?shù)卣?價(jià)格主管部門(mén)核查備案后執(zhí)行。前期物業(yè)服務(wù)合同已到期限的, 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主征求意見(jiàn),經(jīng)專有部分占建筑物總面 積 85% 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 85% 以上的業(yè)主同意后,報(bào)當(dāng)?shù)?政府價(jià)格主管部門(mén)核查備案。價(jià)格主
7、管部門(mén)在 30 個(gè)工作日內(nèi)核 查征求意見(jiàn)情況,并將核查結(jié)果在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置進(jìn) 行為期 15 天的公示,公示期滿且業(yè)主對(duì)征求意見(jiàn)的真實(shí)性無(wú)異 議后備案正式受理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂新的物業(yè)服務(wù)合 同。成立業(yè)主大會(huì)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),因成本變化等原因需要 調(diào)整時(shí),由業(yè)主大會(huì)決定。第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu) 成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè) 服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利 費(fèi)等;(二)物業(yè)共用
8、部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng) 費(fèi)用;(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)以及園林水池、噴泉、宣傳、 裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費(fèi)用;(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(七)物業(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費(fèi)用;(八)管理費(fèi)分?jǐn)?;(九)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(十)經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改 造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成 本。第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn) 生的水電費(fèi)用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)???煞謹(jǐn)偟墓?用水電
9、需設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表,費(fèi)用單獨(dú)列帳,在收取分?jǐn)傎M(fèi)前及時(shí) 向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧?、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金 額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟墓灿盟娰M(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政 府規(guī)定的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上加價(jià)混合統(tǒng)收。設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表確實(shí)有困難的老住宅小區(qū),經(jīng)測(cè)算共用水電 費(fèi)總額后,按約定方式向業(yè)主合理分?jǐn)?。第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。 已辦理房產(chǎn)證的,以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載 建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的,按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的建筑面積 計(jì)收。房地產(chǎn)權(quán)證與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積有差異的,差異 值為±2% 以內(nèi)(含本數(shù)) 只作更正不作退補(bǔ), 差異值為±
10、 2% 以上 (不含本數(shù))的按約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多退少補(bǔ)。業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按車(chē)位 計(jì)收。第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時(shí)交納物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用。第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不 少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè) 機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情
11、況進(jìn)行審計(jì)。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服 務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第十七條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但 尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該 物業(yè)區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、通訊、有 線數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受委托代收上述費(fèi)用的,可向委托單位收取手續(xù)費(fèi),但不得向 業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。第十九條 業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修,業(yè)主或裝修人員應(yīng) 當(dāng)按照建設(shè)部頒發(fā)的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法有關(guān)規(guī)定, 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修
12、管理服務(wù)協(xié)議,明確裝修期間 各方的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任等。業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝 修人員收取裝修保證押金。裝修未對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造 成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,并經(jīng)雙方 驗(yàn)收合格的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在驗(yàn)收合格后全額退還裝修保證押 金。業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理,也可委托 物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理的,清運(yùn)垃 圾所產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。對(duì)裝修人員出入實(shí)行持證管理的,證件押金(或工本費(fèi))收 取標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十條 物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提 供每戶不少于 4 張、汽車(chē)每輛不
13、少于 1 張的出入證(含 IC 卡) 業(yè)主要求增補(bǔ)出入證 (含 IC 卡)的,可按制作成本合理收取工本 費(fèi)。第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 的,所得收益依法歸全體業(yè)主共有,并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資 金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi) 按市、縣、區(qū)制定的機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 已收取機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)費(fèi)的,不得重復(fù)收取車(chē)位、車(chē)庫(kù)物業(yè) 服務(wù)費(fèi)。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè) 服務(wù)合同約定以外的服務(wù),服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相 應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的,
14、其他部門(mén)、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相 同的費(fèi)用。第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將服務(wù) 等級(jí)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格誠(chéng)信承諾以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 收費(fèi)依據(jù)、 價(jià)格投訴調(diào)處程序、 服務(wù)咨詢電話和 12358 價(jià)格舉報(bào) 投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示,自覺(jué)按受有關(guān) 管理部門(mén)的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標(biāo)價(jià)方式由各縣、區(qū)價(jià)格主管 部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)制。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格 法律、法規(guī)和政策,建立健全內(nèi)部?jī)r(jià)格管理制度,配備物價(jià)員,加 強(qiáng)價(jià)格自律,自覺(jué)規(guī)范價(jià)格行為,不斷改善管理服務(wù)。嚴(yán)格履行物 業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù),為業(yè)主提供更好的服務(wù)。第二十七條 對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的, 業(yè)主、物業(yè)使用人、 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)申 請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由價(jià)格主管 部門(mén)依法查處:(一)未經(jīng)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門(mén)核定,超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo) 準(zhǔn)收費(fèi)的;(二)擅自
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