共青城房地產場分析10完美版

1、共青城房地產市場簡析2008年9月2008年是不同尋常的一年，中華民族實現(xiàn)了自己的奧運夢想，也邁出了太空行走的 第一步！ 2008年也是特別曲折的一年，股市的跌今年樓市的寒冬比這天氣來得更早，往年傳統(tǒng)火爆宕起伏，樓市的風雨飄搖，世界經 濟也進入了一個大規(guī)模的下行周期。的“金九銀十”也名不副實。各地樓市頻降，各盤降 價打折此起彼伏。好不容易盼來政府扶持，出臺利好信息，聽聞潘石屹高呼“解放軍來了！ ”, 精神為之一振，可“雙降”雖然給開發(fā)商及購房者帶來了積極的信號，但想要短時期內促 進房地產的發(fā)展顯然是不實際的。共青城房地產市場目前正處于起步階段， 今年的房地產成交量較去年有所下滑，這除了受大環(huán)境

2、的影響之外，城區(qū)人口偏低、市場趨于飽和也是導致其下滑的主要原因。因市 場價格本身就較低，降幅空間不大，今年共青城房地產成交均價并無太大的影響。走訪市 場了解到，目前在售項目主要集中在共青大道、發(fā)展大道、南湖大道三個區(qū)域。整個共青 房地產項目呈“ Z”字型分布。共青大道目前是市政府大力發(fā)展的區(qū)域， 作為政府補償用地，由一名開發(fā)商轉賣給其 它幾名小型開發(fā)商，因此該片區(qū)樓盤品質差土地資源豐富，新開樓盤比較多，廣闊的發(fā)展 潛力不斷地刺激著開發(fā)商及置業(yè)者，樓盤品質較其它區(qū)域更高，典型樓盤為碧水華庭、華 遠名仕等。發(fā)展大道作為政府的另一個發(fā)展區(qū)域，主要以輕工業(yè)工廠為主，益和花園片區(qū)是該區(qū)域項目較為集中的地

3、方，而益和花園片區(qū)距較大，市場極不規(guī)范，市場競爭力較小， 在今年市場大勢的沖擊下降價幅度較大，具有代表的樓盤為香榭麗景。南湖大道是前幾年 的比較熱門開發(fā)片區(qū)，土地利用現(xiàn)已飽和，主要項目為財富廣場和乘風御景園。1、共青在售樓盤均價及綜合情況分析比較（圖I為共青城主要在售樓盤均價）共青城主要在售項目均倚圖共青大道南湖大道發(fā)展大道（圖n為共青城主要在售樓盤優(yōu)惠折線圖）共青城在售項目優(yōu)惠折線圖1800160014001氣UU120010008006004004002000碧水 華遠 共逸 都市 天祥 香榭 御風 財富 博士 金域 鑫誠 湖畔 香榭 益和華庭 名仕 家園 嘉園 苑 名邸 御景 廣場 家園

4、 中央花園 嘉園 麗景 花園 園均價1691 1637 1501 1440 1228 1293 13501388 1185 1400 1228 1125 1183 1085 折后均價1657 1588 1455 1398 1167 1254 13231161 1330 1236 1068 1147976共青大道區(qū)域在售樓盤零星地分布在中西部，整體均價1465元/卅，實際折后成交均價1419元/叭 是共青城內價格最高的一個片區(qū)；發(fā)展大道區(qū)內均價 1131元/叭 該區(qū)域是今年降幅最大的板塊，最高優(yōu)惠可達 9折，片區(qū)內整體折后成交均價為1068元加；南湖大道價格一直比較平穩(wěn)，片區(qū)均價 1310元/叭

5、 實際成交均價1262元加。整個共青城整體均價為1302元/卅，實際折后成交均價為1249元/卅，約每平方優(yōu)惠50元。.（圖川為共青主要在售房源綜合情況比較表）項目名稱均價主力戶型面積車庫價格商鋪價格優(yōu)惠活動碧水華庭1691二房、三房961347980一般無優(yōu)惠，特殊優(yōu)惠98折華遠名仕1637三房1201337200一般優(yōu)惠98折，特殊優(yōu)惠97折共逸家園1501三房120135.61500一次性付款98折，特殊優(yōu)惠97折都市嘉園1440三房118122一次性付款98折，特殊優(yōu)惠97折天祥苑1228三房1161541338一次性付款98折，特殊優(yōu)惠95折香榭名邸1293四房143.9816513

6、0097折乘風御景園1350三房1171251300每周推出特價房988元/ 卅、購四房以上客戶免 費贈送儲藏間財富廣場1388二房10911411800 （買一送一）開盤期間前100名客戶購買VIP卡買2000抵8888,前 200 名買 2000 抵6888, 200名后買200抵 5888博士家園1185三房120一般無優(yōu)惠，特殊優(yōu)惠98折金域中央1400三房115131.41360購房即享受97折，特殊優(yōu)惠95折鑫誠花園1228三房1291331200按揭98折，一次性付款96折湖畔嘉園1125三房1111411200一次性付款97折，特殊優(yōu)惠95折香榭麗景1183三房10912050

7、0097折益和化園1085三房1111414700按揭97折，一次性付款95折，特殊優(yōu)惠9折備注：位于共青大道上的四個新開項目凱旋城、錦繡星城、陽光地中海、御景華庭目前正處于前期籌 備階段，詳細數(shù)據(jù)有待收集。2、在售樓盤銷售情況統(tǒng)計（圖W為共青城在售樓盤優(yōu)劣勢及去化情況表）項目名稱優(yōu)勢劣勢去化率目標客戶群碧水華庭1、項目規(guī)模大，規(guī) 劃合理，綠化率 高；2、戶型設計合理、 實用性強；3、地理位置優(yōu)越， 符合城市發(fā)展 方向；4、樹立了良好的 知名度，社會美 譽度較高。1、價格較咼；2、周邊配套設施目 前尚未健全；3、目前周邊人氣不旺。一二期去化 90%,三期預定20%，整體約去化60%共青及周邊縣

8、城（南昌、 九江）的私企 老板、公務員華遠名仕1、處于共青大力發(fā) 展地段，地理位置 優(yōu)越；2、兩房、三房戶型 設計較好。1、與碧水華庭僅隔 一街，但在配套及小 區(qū)規(guī)劃上都不及碧 水華庭，競爭力較弱2、周邊設施尚不完 善；3、項目西側有加油 站。一、二期 約去化70%，三期規(guī)劃未批南昌、九江周 邊縣城投資 者及共青本 地居民共逸家園1、采用節(jié)能材料；2、所處地段屬于未 來城市發(fā)展方向；1、地段雖好但處于 街南面，北面望街， 南邊環(huán)境欠佳；一期去化30%周邊縣城、共 青本地以公 務員為主3、周邊市政配套較 多。2、區(qū)內配套設施匱 乏，社區(qū)尚不成熟；3、宣傳推廣力度不 夠。都市嘉園1、交通便利；2、

9、地理位置符合未 來城市發(fā)展，市政 建設配套較多；3、全框架結構。1、小區(qū)內配套設施不足；2、宣傳推廣力度不 夠。一期約去化26%共青周邊縣城及共青公務員香榭名邸1、地理位置符合 城市發(fā)展方向；2、市政配套齊全。1、東西朝向，戶型 通風、采光不佳；2、區(qū)內配套設施不 足、綠化率低；3、物業(yè)管理不佳。約去化90%共青周邊縣城天祥苑1、現(xiàn)房銷售；2、周邊配套完善。1、規(guī)模小，容積率 極高；2、盤尾期，積壓的 多是抗性較大的房 源；3、宣傳推廣力度小整體去化89%主要以共青本地客戶為主乘風御景園1、高出租回報率 吸引大量縣市 投資者；2、社區(qū)成熟，管理 完善；3、宣傳力度大，知 名度較咼；4、戶型配比

10、合理。1、區(qū)內配套設施匱乏；2、營銷推廣力度較弱；3、長期不能有效營 運繁榮商業(yè)氛圍，造 成一疋負面影響；4、剩余房源多為四 房，面積大，去化抗整體約去化80%縣市企事業(yè) 單位工作人 員和私企業(yè) 主性大。財富廣場1、毗鄰共青一中，地理位置優(yōu)越；2、靠近商業(yè)中心購 物方便，交通便利。1、區(qū)內其他配套設 施缺乏。前期客戶積累階段博士家園1、戶型設計簡單大 方、面積適中；2、臨近中小學，小 業(yè)主上學方便，地 理位置優(yōu)越，交通 便利；3、處于商業(yè)中心, 購物方便。1、高容積率、低綠 率化；2、嚴格說來處于內 街，影響視野；3、宣傳推廣力度不 夠。整體約去化81%外來務工人 員（紡織工人 比重大）金域中

11、央1、全框架結構，小 區(qū)采用智能化 監(jiān)控2、靠近南湖小學、 南昌大學、共青一 中，教育配套齊全3、靠近商業(yè)中心1、區(qū)內配套匱乏2、剩余房源大多是樓層較差3、高容積率整體去化85%以共青本地客戶為主鑫誠花園1、臨近中小學，交 通便利2、處于商業(yè)中心, 購物方便1、區(qū)內配套匱乏2、處于內街，視野 不佳3、房屋建造緊湊， 舒適度低4、宣傳力度小、去化率低一期已交 付，二期 整體去化40%外來務工人 員（紡織工人 比重大）及共 青本地中低 檔客戶香榭麗景1、周邊生活配套齊全；1、宣傳力度和銷售 力度欠缺整體去化50%周邊縣城以星子、永修人2、價格較低；3、戶型設計合理， 實用性強；3、管理較規(guī)范。2、

12、周邊樓盤質量參 差不齊，居住人群雜 亂。為主，購房者 大多是附近 羽絨廠工人湖畔嘉園1、該項目周邊自 然環(huán)境較好；2、臨近東湖小學， 上學方便；3、價格較低。1、區(qū)位偏離城市發(fā)展中心；2、現(xiàn)場管理平庸及 推廣措施斷檔，影響 銷售；3、戶型設計不合理。整體約去化20%周邊縣城務 工人員（星子 人）及周邊羽 絨廠工人益和化園1、規(guī)模大，具有一 定的規(guī)模優(yōu)勢；2、價格低;3、周邊居住氛圍濃 郁。1、售樓部包裝及現(xiàn) 場包裝雜亂；2、物業(yè)管理不完善。整體約去化70%周邊縣城以 星子、永修人 為主，購房者 大多是附近 羽絨廠工人共青大道作為共青城大力發(fā)展區(qū)域，新開項目較多，良好的建筑品質、合理的小區(qū)規(guī)劃及

13、強勁的發(fā)展?jié)摿κ俏鈦硗顿Y者的幾大原因，南昌、九江及周邊縣城中高段客戶大多會選擇在這個區(qū)域購置第二居所； 而發(fā)展大道上各樓盤雖因品質較低影響去化， 但卻 憑借周邊工廠集中、價格低廉等原因吸引了不少外來務工人員；南湖大道貫穿共青城商業(yè) 及教育中心，開發(fā)時間較早，土地利用已經趨于飽和，良好的地理位置讓早期的開發(fā)者忽 略了建筑品質的重要性，但這并沒有影響購房者的腳步，大多數(shù)共青本地居民及外來中低 檔置業(yè)者對該區(qū)域有著特殊的偏好。3、2008年新開樓盤分析（圖V）項目名稱開盤時間開發(fā)商小區(qū)規(guī)模區(qū)域位置博士家園2008.1.8九江恒運地產開發(fā)有限公司4棟多層南湖大道財富廣場2008.10.1九江雄鷹房

14、地產開發(fā)有限公司1棟小咼層、5棟多層南湖大道金域中央2008年元月26日共青城房地產開發(fā)有限公司4棟多層南湖大道都市嘉園2008年下旬（現(xiàn)已接受內部認購）江西百利達實業(yè)有限公司1棟小咼層、3棟多層共青大道深傲共逸家苑2008.8江西深傲服飾有限公司1棟小高層、1棟咼層、1棟多層共青大道凱旋城預計2008年11月九江雄鷹房地產開發(fā)有限公司8棟多層、1棟商城共青大道陽光地中海預計2008年11月共青城房地產開發(fā)有限公司4棟多層共青大道錦繡星城預計2008年底拼牌（九江）房地產公司待查共青大道御景華城預計2008年11月共青城房地產開發(fā)有限公司6棟多層共青大道備注：以上各大新開項目將進一步推動共青城

15、房地產市場的進一步發(fā)展。近幾年來共青城一直享受著特殊的政府扶持，二次創(chuàng)業(yè)的大好時機讓各大房地產開發(fā) 商對共青樓市的發(fā)展信心十足，面對大環(huán)境的嚴峻形勢，開發(fā)商們的開發(fā)速度不減反增。 2008年共青新建項目大多選擇在下半年開盤，此舉一方面是為了規(guī)避08年市場的風險；另一方面也表明了他們對共青 09年樓市的看好。但此舉無疑讓08年年底的樓市競爭進入 白熱化狀態(tài)，此時切實可行的銷售策略、強勢的宣傳力度、優(yōu)質的品牌塑造顯得尤為重要。項目雖然自然環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)規(guī)劃合理，但目前地理位置偏遠，周邊配套嚴重匱乏， 鑒于目前不理想的大市場環(huán)境，建議一期開盤均價略高于市場總體均價， 采取低開高走的 銷售策略，一期以

16、樹立良好的企業(yè)知名度與美譽度為主要目的，把市場氛圍先烘托出來 4、需求分析服裝紡織作為共青的龍頭產業(yè)，屬于勞動密集型行業(yè)，勞動力需求量大。因此周邊有 大量的農村剩余勞動力聚集到共青。而與周邊縣城相比，共青房地產價格水平較低、但城 市規(guī)劃超前，環(huán)境優(yōu)美，政策扶持使城市發(fā)展前景很好，所以大部分務工人員有在此置業(yè) 的意愿（以星子、永修人居多），較低的價格及工作的便利性是這類購房需求的主要導向， 這類購買需求選擇益和花園片區(qū)的偏多； 而共青本地及外來置業(yè)的中高端客戶群大多關注 的是樓盤的品質及升值潛力，這類需求大都選擇在發(fā)展?jié)摿^大的發(fā)展大道周邊的項目， 這樣就很自然地將需求層次不同的購買人群劃分開來

17、。在戶型需求方面，由于目前房地產市場價格水平較低，客戶關注三房的比例較大，針 對這一市場機會，各大項目的主力戶型大多選擇在118135的三房。共青城房地產市場起步比較晚，市場也不規(guī)范，大都是本地發(fā)展商開發(fā)的一些中小型 項目，此類項目有一些共性，比如開發(fā)商實力較弱，項目規(guī)模不大，開發(fā)產品單一，同質 化明顯等等而且大多采用固步自封的銷售模式，毫無營銷策略可言。但我相信，隨著共 青的城市化進程加速前進，以及市民生活水平和文化水平的不斷提高，高品質的人居生態(tài)社區(qū)必將成為共青人民的理想家園，落后的銷售模式必將被先進的營銷手段所取代。雖然在學習的過程中會遇到許多不順心的事，但古人說得好一一吃一塹，長一智。多了一次失敗，就多了一次教訓；多了一次挫折，就多了一次經驗。沒有失敗和挫折的人，是永遠不會成功的。快樂學習并不是說一味的笑，而是采用學生容易接受的快樂方式把知識灌輸?shù)綄W生