個(gè)人商品房按揭貸款管理暫行辦法

1、個(gè)人商品房按揭貸款 管理暫行辦法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范個(gè)人商品房按揭貸款管理，促進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)中 國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法、個(gè)人貸款管理暫行辦法和個(gè)人住房貸 款管理辦法（試行）等有關(guān)制度規(guī)定，制定本暫行辦法。第二條 本辦法所稱個(gè)人商品房按揭貸款是指本行向符合條件的自然人發(fā)放的 用于購(gòu)買各類型住房或商業(yè)用房的貸款。第三條 個(gè)人商品房按揭貸款堅(jiān)持“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償 還”的原則。第二章 貸款項(xiàng)目合作第四條 貸款分類一、貸款購(gòu)買的住房按工程進(jìn)度，可分為現(xiàn)樓貸款和期房貸款（一）用于購(gòu)買現(xiàn)房的貸款稱為現(xiàn)房貸款?，F(xiàn)房指已封頂、地價(jià)繳清、相關(guān)手續(xù)完 備、工程驗(yàn)收合

2、格的樓盤，不存在任何可能影響竣工、入住、辦理房地產(chǎn)證的不利 因素或未決事項(xiàng)，該樓盤應(yīng)該滿足有關(guān)部門核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的所有要求或房地產(chǎn)證 已辦妥。（二 ）用于購(gòu)買期房的貸款稱為期房貸款。 期房原則上必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封 頂、高層住宅完成總投資的三分之二的樓盤。二、按貸款辦理的形式，貸款可分為批發(fā)性個(gè)人商品房貸款與零售性個(gè)人商品 房貸款。（一）批發(fā)性個(gè)人商品房貸款是指開發(fā)商就某一樓盤向本行申請(qǐng)商品房貸款項(xiàng)目 額度后，分批分期介紹購(gòu)房者向本行申請(qǐng)商品房貸款并愿意承擔(dān)連帶保證責(zé)任，本 行據(jù)以對(duì)該樓盤購(gòu)房者批量發(fā)放的貸款，一般為一手樓。（二 ）零售性個(gè)人商品房貸款是指單個(gè)購(gòu)房者為購(gòu)買一手房或者二手房（

3、住房） 而直接向本行申請(qǐng)的貸款。第五條 樓盤的開發(fā)商應(yīng)具備以下條件：一、開發(fā)商應(yīng)為工商行政管理部門批準(zhǔn)成立的企業(yè)法人，具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可 證，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的經(jīng)營(yíng)狀況，沒(méi)有爛尾工程記錄，具備連帶責(zé)任保 證能力。二、以項(xiàng)目公司名義開發(fā)的樓盤，必須是通過(guò)竣工驗(yàn)收的現(xiàn)樓方可辦理貸款。 對(duì)于實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)良好，信譽(yù)卓著的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商為某一項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立的項(xiàng) 目公司，在落實(shí)開發(fā)商連帶責(zé)任保證的前提下，允許辦理期房貸款。三、對(duì)于批發(fā)性的個(gè)人商品房貸款，在與本行簽訂額度協(xié)議后，開發(fā)商應(yīng)在本 行開設(shè)售房款專戶，并將售房款存入本行，委托本行對(duì)售房款進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，開 發(fā)商應(yīng)保留貸款總額一定比例的資金

4、作為保證金，至少在開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任保證 期間留存于本行。第六條 對(duì)合作項(xiàng)目樓盤的要求一、合作項(xiàng)目樓盤要求地理位置好，具有較強(qiáng)的升值潛力和變現(xiàn)能力。二、對(duì)于一手房要求開發(fā)手續(xù)齊全，具備投資許可證、建筑許可證、建設(shè)許可 證、開工許可證、預(yù)售許可證，且已按規(guī)定交納了土地使用價(jià)款和有關(guān)的配套費(fèi)用、 取得了國(guó)有土地使用證，具有建筑質(zhì)量監(jiān)測(cè)合格證明等。三、對(duì)于二手房還要求貸款年限加上所購(gòu)二手樓使用年限不超過(guò) 30 年，已辦好 土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋結(jié)構(gòu)完好且不存在水、電、物業(yè)管理、建造質(zhì)量、 環(huán)保交通、城建等方面的糾紛或問(wèn)題。第七條 貸款可由各支行推薦上報(bào)總行， 并由總行與相關(guān)合作方簽訂協(xié)議，

5、同時(shí)，指定相關(guān)支行辦理相關(guān)貸款業(yè)務(wù)。第三章 貸款對(duì)象及條件第八條 貸款對(duì)象為具有完全民事行為能力的自然人，包括中國(guó)公民和在中國(guó) 擁有合法居留權(quán)的外國(guó)人。第九條 申請(qǐng)個(gè)人商品房按揭貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；2 倍，（二）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，借款人家庭平均月收入不低于月債務(wù)支出的 有償還貸款本息的能力；（三）信用良好，無(wú)重大不良資信記錄和行為記錄。貸款申請(qǐng)人在“個(gè)人信用 信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)”中當(dāng)前無(wú)拖欠，且近 24 月來(lái)累計(jì)不超過(guò) 3 次拖欠記錄；（四）持有與售房人簽訂的真實(shí)、合法、有效的購(gòu)房合同、協(xié)議或其他有效證 明文件；（五）能夠提供符合本行要

6、求的擔(dān)保；（六）按下述規(guī)定支付購(gòu)房首付款：1、購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 付款比例；2、購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在付款比例；3、購(gòu)買第二套住房的，執(zhí)行不少于90 平方米以下的，執(zhí)行不少于90 平方米以上的，執(zhí)行不少于50%的首付款比例；20%的首30%的首4、購(gòu)買個(gè)人商業(yè)用房、別墅的，執(zhí)行不少于50%的首付款比例。5、政策另有規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行七）本行規(guī)定的其他條件第四章 貸款額度、期限與利率第十條 貸款額度（一）購(gòu)買首套一手住房的，套型建筑面積在90 平方米以下的，貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房款的 80%；套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房 款的 70%；若為二

7、手住房的，貸款額度最高不超過(guò)借款人所購(gòu)住房成交價(jià)格、評(píng)估 價(jià)格兩者之中低者的 60。（二）購(gòu)買第二套住房的，貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房款的50%；（三）購(gòu)買個(gè)人商業(yè)用房、別墅的，貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房款的50%；（四）原則上不發(fā)放購(gòu)買第三套（含）以上住房的貸款。第十一條 貸款期限（一）一手房個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為 30 年；零售性的二手房個(gè)人住房貸款期 限最長(zhǎng)為 20年；個(gè)人商業(yè)用房、別墅貸款期限最長(zhǎng)為 10 年；（二）借款人申請(qǐng)貸款金額較大的，原則上貸款期限最短不得低于 1 年；（三）貸款期限不得超過(guò)所抵押房產(chǎn)的剩余使用年限；（四）按揭貸款期限加上借款人實(shí)際年齡之和，原則上不超過(guò) 60 歲，最長(zhǎng)

8、不超 過(guò) 65 歲。第十二條 貸款利率按照福建某某銀行股份有限公司人民幣貸款利率定價(jià)管 理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 個(gè)人住房貸款期限在 1 年以內(nèi)（含）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整 貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行合同利率；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年 度 1月 1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第五章 貸款受理、調(diào)查、審查與審批第十四條 貸款受理。本行可以委托合作項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)代為受理，也可以自行 受理。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房、商業(yè)用房按揭貸款，需填寫借款申請(qǐng)書，并提供下列 資料：（一）借款人及其配偶有效身份證明材料，包括：居民身份證、戶口本、軍官證、 警官證、港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行

9、證、臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證、護(hù)照或其他有效身份 證件，以及未婚證明、結(jié)婚證和離婚證等；（二）借款人償債能力證明材料，包括收入證明材料、工作證明、有關(guān)資產(chǎn)證明 和資產(chǎn)出租證明等；（三）已通過(guò)房管部門備案登記的購(gòu)房合同；（四）借款人已付所購(gòu)房屋價(jià)款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（稅務(wù)部門監(jiān)制 的預(yù)收款收據(jù)或發(fā)票、銀行進(jìn)帳單等）；（五）本行規(guī)定的其他文件和資料。第十五條 貸款調(diào)查。實(shí)行雙人調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)對(duì)借款人購(gòu)房行為真實(shí)性、 信用狀況、購(gòu)房首付款、還款能力、房屋交易價(jià)格合理性以及提交的全部文件資料 的真實(shí)性、合法性和貸款可行性進(jìn)行調(diào)查。查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)，打印并保存借款人信用報(bào)告。至少與借款

10、人面談一次，做好面談?dòng)涗?，并出具調(diào)查意見(jiàn)。第十六條 貸款審查。審查人員應(yīng)對(duì)貸款資料完整合法有效性、借款人信用狀 況、還款能力、購(gòu)房首付款、借款擔(dān)保、調(diào)查人員調(diào)查結(jié)論等在內(nèi)的內(nèi)容進(jìn)行審查。第十七條 貸款審批。經(jīng)審查同意的貸款，報(bào)本行貸款審審委員會(huì)集中研究審 批。第六章貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)第十八條 貸款擔(dān)保。采取階段性擔(dān)保加所購(gòu)商品房抵押的擔(dān)保方式。階段性擔(dān)保是指在取得以本行為抵押權(quán)人的房屋他項(xiàng)權(quán)證之前，由售房人承擔(dān)連帶責(zé)任保證的方式。（一）保證人必須是本行與之簽訂了商品房銷售貸款合作協(xié)議書的，且又是借款 人所購(gòu)住房或商業(yè)用房的開發(fā)商或售房單位；如為二手房的，應(yīng)為本行認(rèn)可并簽訂合 作協(xié)議的房產(chǎn)中介組織。

11、（二）在所抵押的住房或商業(yè)用房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合 同約定，保證人不再履行保證責(zé)任；（三）本行應(yīng)與借款人、抵押人、保證人同時(shí)簽訂借款合同。第十九條 擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、 違約金、 損害賠償金和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的 費(fèi)用等。第二十條 抵押人原則上要辦理保險(xiǎn)。抵押人可在本行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司范圍內(nèi) 自主選擇保險(xiǎn)公司辦理有關(guān)手續(xù)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，保險(xiǎn)金額不得低于 貸款金額，保險(xiǎn)費(fèi)由投保人負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)單正本由本行代為保管。在借款債務(wù)存續(xù)期 間，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期間屆滿，借款人未能清償全部 借款時(shí)，抵押人須續(xù)辦保險(xiǎn)。保險(xiǎn)單必須注明本行為該保險(xiǎn)的第一受益人。

12、保險(xiǎn)單 中特別約定，一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付至本行指定的賬 戶。第七章 ?貸款發(fā)放、支付與償還第二十一條 簽訂借款合同后，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，辦理抵 押登記、保險(xiǎn)及其他必須的手續(xù)。第二十二條 貸款發(fā)放和支付。經(jīng)本行同意發(fā)放的貸款，在借款人辦妥有關(guān)手 續(xù)后，本行按照借款合同約定的用款計(jì)劃和用途分別劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商（或售房單位） 在本行開立的結(jié)算賬戶和保證金存款專戶，并由本行按有關(guān)規(guī)定監(jiān)管使用。第二十三條 貸款償還。借款人應(yīng)按照借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式和 還款日期償還貸款本息。第二十四條 貸款還款方法。 貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確約定還款期限 和方法。

13、償還貸款本息可選擇一次性還本付息、等額本息還款和等額本金還款法。（一）貸款期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的，實(shí)行按季付息、到期還清本息的還款 方法；（二）貸款期限在 1 年以上的，可采用等額本金還款法或等額本息還款法。借款 人可以根據(jù)需要選擇還款方法， 但一筆借款合同只能選擇一種還款方法， 合同簽訂后， 未經(jīng)貸款人同意借款人不得擅自改變還款方法。1.等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計(jì)算公式為：還款總期數(shù)月利率X（l+月利率）每月還款額=X貸款本金還款總期數(shù)（1+月利率）一12.等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，計(jì) 算公式為：貸款本金每月還

14、款額二+（貸款本金一已歸還貸款本金累計(jì)額）X月利率還款總期數(shù)第二十五條 還款日的確定。實(shí)行按月歸還貸款本息的，自貸款發(fā)放后次月起 進(jìn)入還款期，每月按 20日為約定還款日，首期還款日為借款發(fā)生的次月20日；第一期計(jì)算天數(shù)為開戶當(dāng)月的實(shí)際天數(shù)加上次月的 30 天；末期還款日為貸款到期日，計(jì) 息天數(shù)為最后一個(gè)月的月初到到期日的實(shí)際天數(shù)； 除首期和末期外， 其余各期均按 “公 式法”計(jì)算還款本息。第二十六條 貸款還款方式。 借款人可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸 款本息，但提前還款只能采取柜面還款方式一）委托扣款方式即借款人委托貸款人從其指定的賬戶中直接扣收貸款本息；（二）柜面還款方式即借款人直

15、接以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲(chǔ)蓄卡到本行規(guī)定的 營(yíng)業(yè)柜臺(tái)還款。第二十七條 提前還款處理。借款人如提前還款，應(yīng)向本行提出書面申請(qǐng)。提前 清償?shù)馁J款本金在以后期限不再計(jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。提前還款 違約金按照本行相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。第二十八條 借款的展期。借款人在原合同履行期間，如不能按照原還款計(jì)劃 按期歸還貸款，可向本行提出展期申請(qǐng)，經(jīng)本行批準(zhǔn)后，簽訂貸款期限調(diào)整補(bǔ)充協(xié) 議，并辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)擔(dān)保人在展期還款協(xié)議上簽字。借款人申請(qǐng)借款展期只限一次，原借款期限與展期期限之和，個(gè)人住房貸款最 長(zhǎng)不超過(guò) 30 年，商業(yè)用房貸款不超過(guò) 10 年。原借款期限加上展期期限達(dá)到新的利 率期限檔次時(shí)

16、，從展期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計(jì)收。已計(jì)收的利息 不再調(diào)整。第八章 貸后管理第二十九條 貸款發(fā)放后，貸款人必須加強(qiáng)貸后管理，做好貸款檢查。項(xiàng)目竣 工驗(yàn)收后，貸款人要督促開發(fā)商和借款人及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。第三十條 貸款人應(yīng)建立貸后檢查制度。 對(duì)正常、 關(guān)注類貸款可采取抽查的方式 不定期進(jìn)行，對(duì)次級(jí)、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進(jìn)行一次 貸后檢查，并填寫個(gè)人貸款貸后檢查表，經(jīng)支行（部門）負(fù)責(zé)人簽字后及時(shí)歸檔。第三十一條 貸后檢查可通過(guò)監(jiān)測(cè)貸款賬戶、查詢不良貸款明細(xì)臺(tái)賬、 查詢?nèi)嗣?銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、電話訪談、見(jiàn)面訪談、實(shí)地檢查等途徑獲取信息，并 對(duì)各種信息

17、進(jìn)行綜合分析，判斷貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出預(yù)防或補(bǔ)救措施。第三十二條 貸后檢查人員應(yīng)根據(jù)借款合同的約定，檢查借款人是否履行合同， 重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：一）借款人依合同約定歸還貸款本息情況；（二）借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響其還款能力和誠(chéng)意的因素變化情況；（三）借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況；（四）擔(dān)保變化情況，包括：保證人保證資格和保證能力變化情況、抵（質(zhì)）押 物狀況及價(jià)值變化情況等；（五）其他可能影響貸款質(zhì)量的因素變化情況。第九章 合同的變更與終止第三十三條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變 更協(xié)議。如果是擔(dān)保貸款，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，

18、原借款合同 繼續(xù)有效。第三十四條 借款人出現(xiàn)死亡、喪失民事行為能力或經(jīng)有權(quán)部門宣告失蹤、死亡等 情況的，依據(jù)法律規(guī)定， 應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)合法繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)或其財(cái)產(chǎn)代管人在借款 人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行借款合同。第三十五條 抵押物發(fā)生意外損失或保證人失去擔(dān)保資格或喪失擔(dān)保能力時(shí)， 借款人應(yīng)及時(shí)通知本行，并提供本行認(rèn)可的新的擔(dān)保，重新簽訂擔(dān)保合同。未經(jīng)本 行同意，原合同繼續(xù)有效。第三十六條 借款人按借款合同規(guī)定還清全部貸款本息后， 借款合同隨即終止。 本行應(yīng)在借款合同終止后 15 日內(nèi)通知借款人， 返還其用于擔(dān)保的抵押物權(quán)屬憑證及 相關(guān)證明文件。第十章 違約與處置第三十七條 下列情況屬借款人違約：（

19、一）提供虛假的資料、文件而取得貸款；（二）未按合同約定的還款計(jì)劃歸還貸款本息；（三）拒絕或阻礙本行對(duì)貸款使用情況和抵押物情況實(shí)施監(jiān)督檢查；（四）將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)拆遷、出售，或未征得貸款人同意出租、轉(zhuǎn)讓、饋 贈(zèng)或重復(fù)抵押；（五）與他人簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；（六）借款人及家庭財(cái)務(wù)狀況惡化，卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及 其他法律糾紛，可能或已經(jīng)影響貸款義務(wù)的履行；（七）保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力，抵押物因意外損毀 不足以清償債權(quán)，而未按要求重新落實(shí)擔(dān)保；（八）借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產(chǎn) 或財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管

20、人拒絕繼續(xù)履行原借款合同；（九）隱匿、私分、違法出讓、故意壓低價(jià)格變賣財(cái)產(chǎn)，危害貸款安全；（十）借款人發(fā)生違反借款合同的其他行為。第三十八條 借款人發(fā)生本辦法第三十四條違約行為時(shí)，本行可視借款人違約情況，采取以下一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：（一）責(zé)令限期糾正違約行為并賠償相應(yīng)損失；（二）停止發(fā)放尚未支用的貸款；（三）宣布貸款立即到期，要求借款人立即歸還借款本息及相關(guān)費(fèi)用；（四）對(duì)借款人未按時(shí)還清的借款本金和利息（包括借款人未按約定的分期還款 計(jì)劃按時(shí)并足額歸還貸款本息情況、被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利 息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止，按對(duì)應(yīng)的借款逾期罰息利率和 約定的結(jié)

21、息方式計(jì)收利息和復(fù)利；（五）向借款人收取違約金； （六）從借款人在本行系統(tǒng)的賬戶上劃收任何幣種的款項(xiàng);（七）要求借款人對(duì)本合同項(xiàng)下所有債務(wù)提供符合本行要求的新的擔(dān)保；（八）行使擔(dān)保權(quán)利；（九）解除與借款人的借貸關(guān)系；（十）依法采取其他必要措施。第三十九條 借款人月供逾期時(shí)，客戶經(jīng)理應(yīng)及時(shí)對(duì)借款人和保證人進(jìn)行電話、 短信、書面和上門催收，并做好催收記錄。借款人連續(xù)3期或累計(jì)拖欠月供超過(guò) 6期的，應(yīng)移送風(fēng)險(xiǎn)管理部門，進(jìn)入法律訴訟程序。第十一章 附則第四十條 本辦法由本行制訂和解釋。第四一條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。附件1 :莆田農(nóng)商銀行個(gè)人住房一手房貸款操作流程一手房指售房人為開發(fā)商的住房。個(gè)人住

22、房一手房貸款（以下簡(jiǎn)稱“一手房貸 款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的、用于其購(gòu)買一手房、借款人以所購(gòu)住房作為抵押 物、開發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保的貸款。一、操作流程圖一手房貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部分。在借款人提出申請(qǐng)之前，本行需要對(duì)擬提供個(gè)人住房貸款的樓盤進(jìn)行審查，樓盤審查操作流程為：開發(fā)商申請(qǐng)一項(xiàng)目調(diào)查一審查一審批+簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議書。發(fā)放貸款操作流程為：貸前咨詢|一|借款人申請(qǐng)|-|貸款受理|一|貸前調(diào)查+審查、審批4簽訂借款合同一辦理保險(xiǎn)、擔(dān)保等手續(xù)一貸款發(fā)放、支付一資料歸檔管理宀清戶撤押按照房屋是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，將房屋分為現(xiàn)房（竣工驗(yàn)收合格的房屋）和期房 （尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收的房

23、屋），分別按相關(guān)流程辦理。二、現(xiàn)房樓盤審查（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司提出申請(qǐng)本行要求房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)商”）提交下列資料：1、書面申請(qǐng)書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項(xiàng)目情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。2、公司材料。（1）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、貸款卡、法定代表人身份 證明或法定代表人授權(quán)委托書；（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷（本行不得與有欺詐經(jīng)營(yíng)行為或業(yè)績(jī)不佳的開發(fā)商合作）（3）公司同意為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾；（4）公司股東或公司章程規(guī)定的方式出具同意為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé) 任的承諾。3、項(xiàng)目資料。（1）項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建

24、設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建設(shè)工程施工許可證；（5）國(guó)有土地使用證；（6）商品房預(yù)售許可證;（ 7）竣工驗(yàn)收合格證明。上述材料原件經(jīng)審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。4、本行要求提供的其他資料。（二）項(xiàng)目調(diào)查本行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全后進(jìn)行受理，及時(shí)安排調(diào)查部門 進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查部門在規(guī)定工作日內(nèi)完成調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：1、手續(xù)的合法性。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、有效、合法、內(nèi)容是否前后一 致。2、項(xiàng)目的基本情況。調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、 配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理情況等；了解和掌握占地面積、建筑面積、容積率、 綠化率、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)等。3、項(xiàng)目市場(chǎng)前景

25、。調(diào)查項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷售情況，進(jìn)行簡(jiǎn)單的項(xiàng)目評(píng)估、同 等位置項(xiàng)目的比較分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目的銷售前景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4、項(xiàng)目效益。調(diào)查開發(fā)商與本行的合作誠(chéng)意和對(duì)本行產(chǎn)生的效益，如存款等。經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤符合個(gè)人住房貸款條件后，調(diào)查部門形成書面調(diào)查報(bào)告， 并在項(xiàng)目調(diào)查、審查、審批表上簽署調(diào)查意見(jiàn)，送交貸款審查部門。（三）審查、審批貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的項(xiàng)目有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、 有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，及時(shí)簽署審查意見(jiàn)。經(jīng)審查同意的， 按照貸款審批權(quán)限上報(bào)，有權(quán)審批人及時(shí)簽署是否同意的意見(jiàn)。（四）簽訂合作協(xié)議書經(jīng)審批同意的，本行與開發(fā)商簽訂個(gè)人購(gòu)房貸

26、款項(xiàng)目合作協(xié)議三、期房樓盤審查（一）開發(fā)商申請(qǐng)本行要求開發(fā)商提交下列資料：1、書面申請(qǐng)書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況（含經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況）、項(xiàng)目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。2、公司材料。（1）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、貸款卡、法定代表人身份 證明或法定代表人授權(quán)委托書；（2）公司章程、成立批文；（3）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流 量表）；（4）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；（5）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷（本行不得與有欺詐經(jīng)營(yíng)行為或業(yè)績(jī)不佳的開發(fā)商合作）（6）公司同意就該項(xiàng)目向本行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款及配套服務(wù)，并為借款人 承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的

27、承諾；（7）公司股東或公司章程規(guī)定的方式同意就該項(xiàng)目向本行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸 款及配套服務(wù)，并為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。上述第（ 1）、（ 2）、（ 4）項(xiàng)資料原件經(jīng)本行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件，其他資料留 存原件。3、項(xiàng)目資料。（1）項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建設(shè)工程施工許可證；（5）國(guó)有土地使用證；（6）工程概預(yù)算資料；（7）項(xiàng)目資金來(lái)源及落實(shí)情況、房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況；（8）項(xiàng)目投資完成情況；（ 9）商品房預(yù)售許可證。上述資料中證件和批件原件經(jīng)本行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。4、本行要求提供的其他資料。（二）項(xiàng)目調(diào)查本行收到

28、上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，及時(shí)安排調(diào)查部門 進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查部門在規(guī)定工作日內(nèi)完成調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：1、開發(fā)商基本情況。調(diào)查開發(fā)商注冊(cè)資本、法定代表人素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng) 管理機(jī)制、財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度、業(yè)務(wù)范圍、開發(fā)經(jīng)歷、完成項(xiàng)目建設(shè)的能力 及其自身具備的優(yōu)勢(shì)等；分析財(cái)務(wù)報(bào)表，估測(cè)其營(yíng)運(yùn)能力及贏利狀況。2、手續(xù)的合法性。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、有效、合法、內(nèi)容是否前后一 致。3、項(xiàng)目投資情況。調(diào)查項(xiàng)目投資構(gòu)成與各項(xiàng)費(fèi)用支出明細(xì)，并與工程概預(yù)算報(bào) 告中有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，分析資金投入時(shí)間與工程進(jìn)度是否一致；工程后續(xù)資金來(lái) 源是否已經(jīng)落實(shí)，如果后續(xù)資金是通過(guò)預(yù)售房款再投入

29、，在未能按計(jì)劃回籠資金的 情況下，是否有應(yīng)變措施。4、項(xiàng)目的基本情況。調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、 配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理情況等；了解和掌握占地面積、建筑面積、容積率、 綠化率、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)等。5、項(xiàng)目市場(chǎng)前景和銷售情況。調(diào)查項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷售情況，進(jìn)行簡(jiǎn)單的項(xiàng) 目評(píng)估、同等位置項(xiàng)目的比較分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目的銷售前景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。6、項(xiàng)目效益。調(diào)查開發(fā)商與本行的合作誠(chéng)意和對(duì)本行產(chǎn)生的效益，如存款等。7、開發(fā)商的負(fù)債情況。經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤符合個(gè)人住房貸款條件后，調(diào)查部門形成書面調(diào)查報(bào)告， 并在項(xiàng)目調(diào)查、審查、審批表上簽署調(diào)查意見(jiàn)，送交貸款審查部門

30、。（三）審查、審批貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的項(xiàng)目有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、 有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，及時(shí)簽署審查意見(jiàn)。經(jīng)審查同意的， 按照權(quán)限上報(bào)，有權(quán)審批人及時(shí)簽署是否同意的意見(jiàn)。（四）簽訂合作協(xié)議書經(jīng)審批同意的，本行與開發(fā)商簽訂個(gè)人購(gòu)房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議 。四、發(fā)放個(gè)人住房貸款（一）借款人申請(qǐng)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，所購(gòu)住房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、完成總 投資三分之二以上的期房。本行要求借款人填寫個(gè)人住房借款申請(qǐng)表，并提供下列 資料：1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿、軍官證、還鄉(xiāng)證、居留證或其他有 效身份證件） ，對(duì)于借款申請(qǐng)人委托他人辦理購(gòu)房貸款

31、申請(qǐng)手續(xù)的，還須提供經(jīng)公證 的委托書及代理人的身份證件；2、婚姻狀況證明；3、不低于房?jī)r(jià) 30%的首付款付款憑證（發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等）；4、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；5、共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明；6、借款人償還貸款能力證明材料（包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明，主要包 括由借款人所在單位人事部門出具個(gè)人證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、 有價(jià)證券等） ；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn) 書，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；7、本行要求提供的其他文件或資料。（二）受理、調(diào)查本行

32、收到借款人提交的資料后，經(jīng)初步審查，同意受理的及時(shí)安排調(diào)查部門進(jìn) 行貸前調(diào)查，貸款調(diào)查人至少直接與借款人面談一次，在規(guī)定工作日內(nèi)完成貸前調(diào) 查。主要調(diào)查借款申請(qǐng)人的償還能力、還款意愿、購(gòu)房行為的真實(shí)性，具體內(nèi)容包 括：1、核實(shí)借款人提供的資料是否完整、真實(shí)、合法、有效，對(duì)提供的復(fù)印件與原 件進(jìn)行核對(duì)，并在復(fù)印件上簽署“與原件核對(duì)相符”字樣，并簽名，填寫核對(duì)日期。2、借款人是否已支付 30%以上的首付款，并存入開發(fā)商在本行開立的售房款專 用賬戶上；3、貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)65 年；4、借款人償還貸款本息的能力，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比是否控制在 50%以下（含 50%），月所

33、有債務(wù)支出與收入比是否控制在55%以下（含 55%）；房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為： （本次貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費(fèi)） / 月均 收入所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為： （本次貸款的月還款額 + 月物業(yè)管理費(fèi) + 其他債務(wù)月均償付額） / 月均收入上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的可支配收入，即單一申請(qǐng)為 申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。但對(duì)于 單一申請(qǐng)的貸款，如考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)， 同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。5、借款人所購(gòu)房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否基本相符；

34、6、抵押是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。貸款調(diào)查崗依據(jù)以上調(diào)查內(nèi)容，形成書面調(diào)查報(bào)告，并在個(gè)人住房貸款調(diào)查 審批表中對(duì)是否同意辦理此筆貸款業(yè)務(wù)以及貸款方式、金額、期限、利率、還款 方式等方案提出初步意見(jiàn)，連同所有資料一并送交貸款審查崗。（三）貸款審查、審批貸款審查部門在收到貸款調(diào)查部門的意見(jiàn)后，及時(shí)完成貸款審查，主要從以下 幾個(gè)方面加以審查：1、購(gòu)房行為的真實(shí)性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款；2、所購(gòu)住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)；3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見(jiàn)；4、借款人還款能力。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落

35、 實(shí)，對(duì)貸款調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，需安排其他貸款調(diào)查 人進(jìn)行核實(shí)或重新調(diào)查。經(jīng)審查同意的，提出貸款額度、方式、期限、利率、還款 方式等建議，提交貸款審批崗審批。有權(quán)審批人及時(shí)完成審批。需提交貸款審查委員會(huì)審議的貸款，由貸審會(huì)根據(jù)調(diào)查崗、審查崗提交的有關(guān) 資料進(jìn)行審議，按照貸審會(huì)議事規(guī)則辦理。四）簽訂借款合同合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核， 并建立復(fù)核記錄。合同填寫并復(fù)核無(wú)誤后，信貸員負(fù)責(zé)與借款人、開發(fā)商簽訂個(gè)人 住房按揭合同。簽訂借款合同時(shí)，應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知借款人、保證人等合同簽約方關(guān) 于合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)、還款方式以及還款過(guò)程

36、中應(yīng)注意的問(wèn)題。（五）辦理抵押物保險(xiǎn)、登記手續(xù)1、保險(xiǎn)。辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)必須明確本行為第一受益人，保險(xiǎn)單正本及保險(xiǎn)發(fā)票交 由本行保管。保險(xiǎn)金額不得低于貸款金額；保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付；可以采用一次 性或分次投保兩種方式，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或 撤銷保險(xiǎn)。可由本行代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。由置業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，可不再進(jìn)行 抵押物保險(xiǎn)。2、公證。本行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)借款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款 人承擔(dān)。3、抵押（預(yù)）登記。以所購(gòu)住房為抵押物的，本行和借款人憑借款合同到當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記。抵押人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，要重新辦 理房地產(chǎn)抵押登記，并取

37、得房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 。（ 六）貸款發(fā)放、支付以所購(gòu)住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后， 方可發(fā)放貸款；若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門尚未開辦抵押預(yù)登記業(yè)務(wù)，在借款人辦妥房 屋保險(xiǎn)、公證并將購(gòu)房合同、首付款付款憑證等辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明必需的資料移交 本行后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時(shí)，由信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時(shí)與借款人簽 署個(gè)人借款劃款扣款授權(quán)書，信貸員開戶后打印貸款發(fā)放通知書，作為會(huì)計(jì)部門開 立貸款賬戶的依據(jù)，會(huì)計(jì)部門憑借據(jù)、開戶通知書將款項(xiàng)直接劃入開發(fā)商在本行開 立的售房專戶上，并按貸款用途監(jiān)控資金的使用，信貸員應(yīng)及時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，要求開發(fā)商出具收款

38、證明。（七）資料歸檔本行主管信貸員應(yīng)在貸款發(fā)放后 10 個(gè)工作日內(nèi)完成資料歸檔。 個(gè)人住房貸款業(yè) 務(wù)檔案實(shí)行本行集中管理、專人單獨(dú)保管，房屋他項(xiàng)權(quán)利證書等重要憑證須按照會(huì) 計(jì)制度有關(guān)規(guī)定入庫(kù)保管，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)終結(jié)后的檔案仍需保管5 年。1、歸檔范圍。各本行應(yīng)按照一手房貸款業(yè)務(wù)檔案目錄所列的內(nèi)容，及時(shí)完 整地建立業(yè)務(wù)檔案。凡入庫(kù)保管的要件在信貸檔案中要保留復(fù)印件。2、建立抵押物和有關(guān)權(quán)證保管臺(tái)賬。質(zhì)押憑證、他項(xiàng)權(quán)利證書、保險(xiǎn)單正本等 重要權(quán)證入庫(kù)保管并建立代保管登記簿，其中質(zhì)押憑證要列入表外科目核算。檔案 管理人員要與會(huì)計(jì)人員做好交接手續(xù)，防止資料丟失。3、嚴(yán)格遵守檔案管理、保密制度。執(zhí)行檔

39、案移交、查借閱批準(zhǔn)制度，履行移交、 監(jiān)交、查借閱登記手續(xù)。（八）貸后管理1、貸款本息償還按個(gè)人商品房貸款管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、貸后檢查。貸款發(fā)放后，本行要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。督促開發(fā)商和借款人 及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。本行每月進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房貸款貸后檢查， 掌握全行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對(duì)策。檢查的內(nèi)容主要有：（ 1）按時(shí)歸還貸款本息情況；（ 2）借款人有無(wú)騙取銀行信用的行為；（ 3）借款人職業(yè)、收入和依據(jù)等影響還款能力的因素變化情況；4）保證人保證資格和保證能力變化情況；（ 5）抵押物保管及其價(jià)值變化情況；（ 6）項(xiàng)目工程進(jìn)度（限于期房貸款） ；（ 7）

40、有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無(wú)與法律、 法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處；（ 8）其他貸款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。3、提前還款處理。借款人可以申請(qǐng)部分或全部提前還款，選擇按月歸還貸款本息的還款方式的,部分提前還款后可以采取下列兩種方式：（1）月還款額不變，縮短還款期限；（ 2） 還款期限不變，減少月還款額。4、貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷。（1）借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；（ 2）借款人有違法、違紀(jì)等不良行為，受到法律、行政、經(jīng)濟(jì)制裁或處罰；（3）借款人收入明顯下降（如借款人從業(yè)單位或行業(yè)屬于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)范圍； 借款人處于失業(yè)、半失業(yè)狀態(tài)，失去穩(wěn)定收入來(lái)源或僅依靠

41、最低生活保障或社會(huì)救 濟(jì)金生活等） ；（4）借款人健康狀況惡化或遭受重大人身傷害，喪失或部分喪失勞動(dòng)能力；（5）借款人死亡、失蹤或宣告死亡及喪失民事行為能力，且無(wú)合法繼承人、受 遺贈(zèng)人或法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行合同；（6）借款人有套取銀行信用，挪用貸款行為；（7）借款人或抵押人未經(jīng)本行同意，擅自將設(shè)定抵押權(quán)的房屋拆遷、出租、出 售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押；8）借款人拒絕或阻撓本行的貸后檢查或提供虛假材料、信息；（9）借款人居所和聯(lián)系方式經(jīng)常變動(dòng)，本行不能有效判斷借款人情況和貸款實(shí) 際使用情況；（10）因抵押物貶值，抵押物價(jià)值趨于或低于貸款金額及抵押物或抵押權(quán)益受 到損害，抵押權(quán)難以或不能實(shí)現(xiàn)

42、；（11）期房項(xiàng)目未按正常進(jìn)度完工或在約定的時(shí)間內(nèi)未能辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證明， 進(jìn)行有效抵押登記；（12）新法律、法規(guī)實(shí)施使借款合同及相關(guān)合同存在法律的缺陷和問(wèn)題；（13）貸款手續(xù)及信貸檔案不齊全，重要文件或憑證遺失，對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)有實(shí)質(zhì) 性影響；（14）本行已要求履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任及訴諸法律的借款案由。5、違約貸款的催收與處理。貸款催收指信貸員按規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通 知，督促借款人清償違約貸款的過(guò)程。（1）借款人首次未按合同約定時(shí)間歸還貸款本息時(shí)，信貸員應(yīng)在5 個(gè)工作日內(nèi)對(duì)客戶進(jìn)行電話提示；（2）借款人連續(xù) 2 次未按期歸還貸款本息時(shí)， 信貸員要向客戶發(fā)出催收通知書；（3

43、）借款人連續(xù) 3 次未按期歸還貸款本息時(shí)，信貸員要約見(jiàn)客戶或上門催收， 督促客戶落實(shí)可行的還款計(jì)劃；（ 4）借款人連續(xù) 6 次未按期歸還貸款本息時(shí)，本行依法處理抵押物；（5）違約貸款的其他處理方式：A、依法糾正借款人的違約行為;B、對(duì)逾期貸款本息計(jì)收罰息；C、從借款人賬戶中扣收本息；D、依法追索保證人的連帶責(zé)任；E、依法要求保險(xiǎn)人履行保險(xiǎn)責(zé)任；F、依法行使債權(quán)人其他權(quán)利。（九）清戶撤押借款人償還全部本息后，本行會(huì)計(jì)部門出具貸款結(jié)清憑證給信貸部門。信貸部 門通知借款人，持有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由本行保管的法律憑證及文件， 借款人簽署收到文件的回執(zhí)。采取抵押擔(dān)保方式的，本行和借款人共同辦理

44、抵押注 銷登記手續(xù)。附件2:莆田農(nóng)商銀行個(gè)人住房二手房貸款操作流程二手房，指已取得完全產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。個(gè)人 住房二手房貸款（以下簡(jiǎn)稱“二手房貸款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買二手房的貸款。、貸款操作流程圖提出申請(qǐng)周查、估價(jià)1審查、審批簽訂借款合同辦理保險(xiǎn)、擔(dān)保1手續(xù)一貸款發(fā)放、支付一資料歸檔一貸后管理出一清戶撤押二、借款人申請(qǐng)本行要求借款人填寫個(gè)人住房借款申請(qǐng)表，并提供下列資料:（一）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）（二）婚姻狀況證明；（三）不低于所購(gòu)房屋價(jià)格 30%的首付款付款憑證；（四）商品房買賣合同或協(xié)議；（五）所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證明；（六）共

45、有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明；（七）若售房人為自然人，提供售房人（含共有權(quán)人）身份證件；如售房人為 法人，須提供有效的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件；（八）購(gòu)買已出租的房屋，須簽定貸款人、借款人、租戶三方協(xié)議書；（九）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在單位人事部門出具 個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等） ；如果屬于借款人 家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無(wú)力償還貸款 的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；（十）本行要求提供的其他文件或資料。三、調(diào)查、估價(jià)本行收到上述資料后，經(jīng)初步審查符合貸款條件的同意受理，及時(shí)安

46、排調(diào)查部 門進(jìn)行貸前調(diào)查；調(diào)查部門及時(shí)完成貸前調(diào)查。以所購(gòu)住房作為抵押物的，對(duì)抵押 物的價(jià)格與借款人進(jìn)行協(xié)商確定并經(jīng)本行審查認(rèn)可或委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估， 協(xié)商價(jià)與評(píng)估價(jià)兩者就低不就高。貸前調(diào)查的內(nèi)容包括：（一）核實(shí)借款人提供的資料是否完整、真實(shí)、有效，對(duì)提供的復(fù)印件與原件進(jìn) 行核對(duì)，并在復(fù)印件上簽署“與原件核對(duì)相符”字樣，并簽名，填寫核對(duì)日期。（二）借款人是否支付 30%以上的首付款，并存入雙方約定的賬戶上；（三）貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò) 65 年，貸款年限加上所購(gòu)二手房已使 用年限是否超過(guò) 30 年；（四）借款人償還貸款本息的能力，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比是 否控制在 5

47、0%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比是否控制在55%以下（含55%）。房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為： （本次貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費(fèi)） / 月均 收入所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為： （本次貸款的月還款額 + 月物業(yè)管理費(fèi) + 其他 債務(wù)月均償付額） / 月均收入上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的可支配收入，即單一申請(qǐng)為 申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。但對(duì)于 單一申請(qǐng)的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào) 查核實(shí)， 同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。（五）借款人所購(gòu)買二手房的價(jià)

48、格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否基本相符；（六）抵押擔(dān)保是否足額有效，共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件；（七）所購(gòu)房屋如有租約在先，須簽定貸款人、借款人、租戶三方協(xié)議書。貸款調(diào)查崗依據(jù)以上調(diào)查內(nèi)容，形成書面調(diào)查報(bào)告，并在個(gè)人住房貸款調(diào)查 審批表中對(duì)是否同意辦理此筆貸款業(yè)務(wù)以及貸款方式、金額、期限、利率、還款 方式等方案提出初步意見(jiàn)，連同所有資料一并送交貸款審查崗。四、審查、審批。貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料后， 及時(shí)完成貸款審查， 審查的主要內(nèi)容有：一）房屋的產(chǎn)權(quán)是否明晰；二）房屋交易價(jià)格是否合理；（三）貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力相符。經(jīng)審查同意的，提

49、出貸款額度（嚴(yán)格控制貸款比例達(dá)70%的貸款，一人購(gòu)買多套住宅的要嚴(yán)格控制貸款比例） 、方式、期限、利率、還款方式等建議，提交貸款審 批崗審批。有權(quán)審批人及時(shí)完成審批。需提交貸款審查委員會(huì)審議的貸款，由貸審會(huì)根據(jù)調(diào)查崗、審查崗提交的有關(guān) 資料進(jìn)行審議，按照貸審會(huì)議事規(guī)則辦理。五、貸款發(fā)放、支付（一）、貸款經(jīng)審批同意的，本行與借款人簽訂個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同 ，辦 理保險(xiǎn)等手續(xù)；（二）、售房人與借款人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，借款人同時(shí)辦理抵押登記，并將已 辦妥抵押登記的手續(xù)交由本行收?qǐng)?zhí)；（三）、借款人簽署個(gè)人借款劃款扣款授權(quán)書；（四）本行填寫借據(jù)經(jīng)借款人簽章或按指印認(rèn)定后，根據(jù)個(gè)人借款劃款扣款授 權(quán)書的約

50、定，將貸款劃到雙方約定的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房 人出具收款憑證。六、資料歸檔、貸后管理和清戶撤押參照一手樓貸款相關(guān)程序辦理附件3:個(gè)人商品房貸款業(yè)務(wù)操作流程簡(jiǎn)要示意圖貸款咨詢向客戶提供借款申請(qǐng) 接收客戶申請(qǐng)貸款的未通過(guò)初審借款申請(qǐng)人主體資告知客戶原因，退回申請(qǐng)材料通過(guò)未通過(guò)要求補(bǔ)充材料重新申請(qǐng)附件4:按揭合作項(xiàng)目調(diào)查、審查、審批表開發(fā)商基本情況名稱地址經(jīng)營(yíng)范圍成立時(shí)間注冊(cè)資本法定代表人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼及年檢時(shí)間貸款證號(hào)碼及年檢時(shí)間生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可 證號(hào)碼及年檢 時(shí)間存款賬號(hào)基本賬戶行主要管理人員情況董事長(zhǎng)姓名年齡身份證號(hào)學(xué)歷職務(wù)年限有無(wú)不良記錄總經(jīng)理姓名年齡身份證號(hào)學(xué)歷職務(wù)年限有無(wú)不

51、良記錄財(cái)務(wù)姓名年齡身份證號(hào)主管學(xué)歷職務(wù)年限有無(wú)不良記錄開發(fā)商近三年的財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)年份年年年總資產(chǎn)其中應(yīng)收賬款存貨總負(fù)債其中流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)外擔(dān)保金額銷售收入凈利潤(rùn)現(xiàn)金凈流量經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量投資性現(xiàn)金凈流量籌資性現(xiàn)金凈流量上年末信用情況:項(xiàng)目情況是否符合產(chǎn)業(yè)政策是否有項(xiàng)目可行性報(bào)告是否國(guó)有土地使用證是否取得立項(xiàng)批復(fù)是否有建設(shè)用地規(guī)劃許可證是否有建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否取得環(huán)保批復(fù)是否有建設(shè)工程施工許可證是否需要評(píng)估總投資資本金申請(qǐng)按揭額度綜合效益分析調(diào)查結(jié)論簽章：年月日基本要素審查客戶及擔(dān)保資料是否齊全是（）否（）信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部運(yùn)作資料是否齊全是（）否（）主體資格審查客戶主體資格是否合法是

52、（）否（）貸款項(xiàng)目是否具備貸款條件是（）否（）信貸政策審查項(xiàng)目是否合法是（）否（）項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)政策是（）否（）用途、期限、方式、利率是否符合信貸政策是（）否（）審查意見(jiàn)簽章：年月日審批意見(jiàn)簽章：年月日附件5:個(gè)人購(gòu)房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議編號(hào)甲方：乙方：經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方同意對(duì)購(gòu)買乙方開發(fā)的 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱合作項(xiàng)目）的自然人提供購(gòu)房貸款。為明確雙方權(quán)利義務(wù)，訂立本協(xié)議：甲方權(quán)利義務(wù)第一條 甲方向合作項(xiàng)目的購(gòu)房人提供個(gè)人購(gòu)房貸款。本協(xié)議中的購(gòu)房人是指與乙方簽訂房屋買賣合同，并與甲方簽訂個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同（以下簡(jiǎn)稱借款合同）的借款人。第二條 甲方為合作項(xiàng)目的單個(gè)購(gòu)房人提供的貸款中，住房貸款最

53、高額不超過(guò)購(gòu)買價(jià)或評(píng)估價(jià)（兩者取低者，下同）的 %，商業(yè)用房貸款最高額不超過(guò)購(gòu)買價(jià)或評(píng)估價(jià)的 %。住房貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò) 年，商業(yè)用房貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò) 年。第三條 每筆購(gòu)房貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任以及其他 相關(guān)事項(xiàng)，按借款合同的約定辦理。對(duì)于不符合甲方規(guī)定條件的借款申請(qǐng)人，甲 方有權(quán)拒絕發(fā)放貸款。第四條 甲方應(yīng)按照借款合同的約定發(fā)放貸款，并按照購(gòu)房人的授權(quán)，將貸 款全額劃轉(zhuǎn)到乙方在甲方設(shè)立的售房款專戶。第五條 因乙方故意或過(guò)失行為給甲方造成損失的，甲方有權(quán)終止本協(xié)議， 并要求乙方賠償損失。第六條 乙方與購(gòu)房人之間因房屋買賣合同履行發(fā)生的糾紛，與甲方無(wú)關(guān)， 甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。乙方權(quán)利義務(wù)第七條 乙方保證合作項(xiàng)目為合法項(xiàng)目，開發(fā)和銷售的各項(xiàng)手續(xù)完備、合法、 有效；保證售房款專戶內(nèi)的資金用于本合作項(xiàng)目的建設(shè)，不挪作他用，保質(zhì)、按 時(shí)地完成合作項(xiàng)目的建設(shè)，使購(gòu)房人能夠按時(shí)入住。第八條 乙方須在甲方設(shè)立合作項(xiàng)目售房款專戶，保證甲方發(fā)放的全部個(gè)人 購(gòu)房貸款進(jìn)入該賬戶。自該賬戶建立之日起至合作項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之日止，乙 方接受