樓盤調(diào)查報告

1、樓盤調(diào)查報告XXXX二期樓盤調(diào)查報告一、序言：1、調(diào)查目的：了解 XXXX二期樓盤的整體情況，包括推出的主題、價格的動態(tài)走向、樓盤價格的樓層差、戶型等， 為我公司開發(fā)的項目的住宅定位提供參考。2、調(diào)查方法：現(xiàn)場勘查結(jié)合網(wǎng)上查詢。 3 、調(diào)查時間：XXXX年 X 月 X 日4、調(diào)查對象：調(diào)查的項目樓盤為XXXX二期5、調(diào)查地點：XX市新星北路，漣水河畔， XX二大橋東6、調(diào)查內(nèi)容：本次主要是對 XXXX項目進行調(diào)查，如樓盤位置和面積、樓盤的周邊環(huán)境和配套設(shè)施、樓盤的戶型和 功能、以及均價范圍、銷售情況等。二、報告正文： 項目概述：該項目是由XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于 XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

2、，北靠漣濱中學(xué)，東臨城市規(guī)劃公園，南接漣 水河，西隔城市干道新星北路，是 XX 區(qū)輻射兩市一縣的交 通要道。項目地地理位置優(yōu)越，同時也是商貿(mào)中心橋頭堡，是通往東部新區(qū)的必經(jīng)之地， 屬于北城核心處。項目詳細信息1 、項目類型：普通住宅 , 酒店式公寓 , 商鋪。2、建筑信息：二期占地 80 畝，總建筑面積 180000 平 方米，共 8 棟樓，其中 1、2、 3 棟為 11 層樓的板房， 6、9 棟為 25 層住宅， 5、7棟為 27 層的住宅；二期配套有五星級 酒店，總建筑面積 3XX平方米，約提供350間客房；眾一國 際街區(qū)商鋪總建筑面積 XX0平方米。3、環(huán)境配套： 周邊配 套：項目傲踞城

3、市主干道新星大道，東臨規(guī)劃中的城市 生態(tài)公園，時刻與自然親近； 南鄰 400 米漣水河沿江風(fēng)光帶， 景色秀麗旖旎；西迎沃爾瑪商業(yè)廣場，咫尺內(nèi)享城市資源。 尊處城市中央，親山、親水、親自然，地理位置得天獨厚， 自然景觀一覽無余。學(xué)校、銀行、醫(yī)院、沃爾瑪購物廣場、 眾一國際街區(qū)等一應(yīng)俱全。內(nèi)部配套：會所、省級示范雙語幼兒園、 網(wǎng)球場、主題兒童樂園等； 全國一級物業(yè)管理深圳城建物業(yè)，高檔的物管服務(wù)，五星級 智能化的安防系統(tǒng)；高綠化率、大園林空間、XX唯一高達1： 的車位配比， 人車分流社區(qū)； 社區(qū)休閑望江平臺， 休閑廣場、 架空層休閑區(qū)活動中心、健身廣場。4、項目特色：優(yōu)越的自然資源，雙公園； XX

4、獨一無二的水資源，私享清澈寬闊的漣水河及風(fēng)光帶。居高臨下，視野開闊沒遮擋， 俯瞰整條寬廣秀麗的漣水河。城市中的別墅級豪宅社區(qū)，頂 級的配套。唯一一個被雙公園環(huán)抱的項目。5、項目銷售策略、價格及進度：XXXX二期項目于4月21日先對8號棟進行開盤，推出 1 96套房源。 8號棟預(yù)計明年年底交房， 現(xiàn)可以到現(xiàn)場看房， 已蓋至 17 層。開盤前已發(fā)售會員卡，先期辦會員 100 元抵 5000 元， 后發(fā)售 VIP-2 萬抵 3 萬，累計 VIP 沖抵 15000 元。如客戶 二期未實際購房，購買的 VIP 卡可全額退款；開盤當(dāng)日預(yù)定 了 132 套，還剩 64 套，未沖抵單價在 3300-4300

5、之間，沖 抵單價在3200-4100之間，沖抵單價約為 40-80元/川；開 盤當(dāng)日 VIP 卡簽約按揭享受沖抵后 97 折優(yōu)惠，一次性付款 享受沖抵后95折優(yōu)惠。據(jù)工作人員介紹 XXXX二期共計600 套房左右，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)售了 600 多張 VIP 卡，開發(fā)商根據(jù)先 期發(fā)售 VIP 的情況來確定后續(xù)開盤樓棟。開盤當(dāng)日消費人群以 30-45 歲之間的中年家庭用戶為主 流，其中部分是在一期沒有買到住宅的客戶，此類客戶多為 改善型住房消費，因此偏向于 130-140 的三房。因樓層價差 16 層以下的銷售情況較好， 但因東西面景觀價差過大， 導(dǎo)致 大戶型的景觀房銷售情況不是很理想。XXXX二期 8

6、號棟銷售情況統(tǒng)計XXXX二期 8號棟剩余戶型統(tǒng)計明細三、小結(jié)：XXXX二期8號棟在上周開盤中取得銷售佳績， 與項目本 身所具有的高品質(zhì)以及其公司因應(yīng) XX 市場形勢制定的戶型 需求分不開。改善型需求在XX房地產(chǎn)市場中開始釋放力量。XXXX二期其針對的多是消費能力比較強的客戶，現(xiàn)在開盤的 8 號棟的戶型面積在整個戶型中算是比較小的，據(jù)售樓 人員透露，二期還會有 177-200川的板房和復(fù)式樓，如此大 面積的戶型對普通的工薪階層壓力還是比較大的，同時有消 費能力的客戶一般會選擇三房或三房以上的戶型。據(jù)銷售人 員介紹，來此買房的客戶主要是看中該小區(qū)的物業(yè)和綠化等 設(shè)施， 二期住宅車位配比達到 1:

7、，基本上能夠滿足每戶家庭 的車位需求。盡管在限購令等政策的壓力下，但XX的房地產(chǎn)市場發(fā)展受波動不大，人們的購房欲望沒有明顯地下降。政府近幾 年出臺政策來控制、把握房地產(chǎn)宏觀市場，明顯會壓制某些 企業(yè)，但是仍不能阻礙一些有實力的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。關(guān)于對 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“ * ”項目 申請樓盤按揭合作情況的調(diào)查報告 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就其開發(fā)建設(shè)的磁縣 “ * ”住宅項目向我行提出樓盤按揭合作申請。我行 一行兩人，對企業(yè)及其開發(fā)的項目情況進行了調(diào)查，重點對 開發(fā)商主體資格、財務(wù)和信用狀況、擔(dān)保能力，項目建設(shè)手 續(xù)、形象進度、銷售進度、市場前景等進行了調(diào)查、核實、分析。調(diào)查認為： * 房

8、地產(chǎn)開發(fā)有限公司主體資格 合法，具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，所開發(fā)項目建設(shè)手續(xù)齊全，建 設(shè)資金落實，工程進展順利，市場前景較好?，F(xiàn)將有關(guān)情況 報告如下：一、開發(fā)商情況基本情況* 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于 * ，成立于 * 年* 月* 日，注冊資金 * 萬元，出資人 * 出資 * 萬 元，占比 * ； * 出資* 萬元，占比 * 。該公司法人代 表* ，營業(yè)執(zhí)照號碼為 * ，經(jīng)營期限自 * 年 * 月* 日 * 年*月* 日。組織機構(gòu)代碼證 證號為* ； 稅務(wù)登記證 證書號碼為 * 號。資質(zhì)等級為肆級 ， 資質(zhì)證書編號為 * 號，資質(zhì)證于 * 年* 月* 日到期。公司下設(shè)辦公室、總工辦、財務(wù)部、營銷策劃部

9、、預(yù)算部、項目一部、項目二部、拆遷部、采購部等部門，現(xiàn)有員 工* 人，其中高級職稱 * 人，中級初級職稱 * 人，占比 * ，全部為大專以上學(xué)歷。綜合來看，其人員整體素質(zhì)較高公司法人代表 *，出生 *年 * 月 * 日，* 年任邯鄲* 總經(jīng)理， * 年起任該公司法人代表。從事領(lǐng)導(dǎo)崗位*多年，經(jīng)驗豐富，管理能力較強財務(wù)負責(zé)人 * ， * 年任邯鄲 * 財務(wù)科長，*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)負責(zé)人開發(fā)業(yè)績*年，以前沒* 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 有開發(fā)業(yè)績， * 項目是該公司的第一個樓盤項目，以 后將為磁縣經(jīng)濟建設(shè)做出積極貢獻。財務(wù)狀況截至 XX 年 12 月末，該公司總資產(chǎn) * 萬元，其中貨幣 資金

10、 * 萬元，其他應(yīng)收款 * 萬元，預(yù)付賬款 * 萬元， 存貨* 萬元，固定資產(chǎn) *萬元；總負債 * 萬元，凈資產(chǎn) * 萬元，其中實收資本 * 萬元。資產(chǎn)負債率 *%。截至XX年*月末，該公司總資產(chǎn)*萬元，其中貨幣資 金* 萬元，其他應(yīng)收款 * 萬元，預(yù)付賬款 * 萬元，存貨 * 萬元， 固定資產(chǎn) * 萬元； 總負債 * 萬元， 凈資產(chǎn) * 萬元，其中實收資本 * 萬元。資產(chǎn)負債率 *%。調(diào)查基準日主要科目明細如下：1、貨幣資金 * 萬元，其中銀行存款 *萬元，現(xiàn)金 * 萬元。2、存貨 * 萬元，詳細情況見下表：單位：萬元3、固定資產(chǎn)原價 * 萬元，累計折舊 * 萬元，固定資產(chǎn) 凈值 * 萬元。

11、主要為辦公車輛、辦公設(shè)備等。4、預(yù)付賬款 * 萬元，為預(yù)付異地建設(shè)費 * 萬元，預(yù)付的工程款和勘察費 * 萬元；5、其他應(yīng)收款 * 萬元，應(yīng)收* 個人款 * 萬元， *個人款 * 萬元，其他單位借款 * 萬元；6、應(yīng)交稅金 * 萬元，為預(yù)交的稅款。7、預(yù)收賬款 * 萬元，為預(yù)收的購房定金。8、其他應(yīng)付款 * 萬元， 為應(yīng)付 * 公司借款 * 萬元， 邯鄲市 * 借款 * 萬元。9、實收資本 * 萬元，為 * 出資 * 萬元， * 出資 * 萬元。10、未分配利潤 * 萬元，為歷年經(jīng)營虧損。信用狀況1、企業(yè)信用狀況經(jīng)調(diào)查，目前 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無貸款、 無不良信用記錄；無對外擔(dān)保；經(jīng)客戶經(jīng)

12、理登陸中國人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)查詢，企業(yè)無 不良信用記錄。2、企業(yè)法定代表人信用情況 經(jīng)查詢中國人民銀行個人征信系統(tǒng)，法定代表人及財務(wù) 主管，無不良信用記錄。二、項目情況項目概況* ”住宅小區(qū)項目位于*，占地 * 畝，建筑面積 *平方米，建筑 * 層住宅樓 * 棟、商業(yè)門市、地下室及其他配套建筑。小區(qū)容積率* ，綠化率 *% ，建筑密度*%。該小區(qū)位于*，距縣政府 XXXXX米，西距XXX國道 1XXXXX米,東距XXXXXXf足 2公里，周邊有 XXXX XXXX新XXXXX農(nóng)業(yè)銀行、中行、建行、工行、郵 政 信用社等，居家出行，購物 文化娛樂便利，所處地段 位置優(yōu)越。小區(qū)整體規(guī)劃以中高檔生

13、活居住區(qū)為主，樓棟布 置有序，南北間距合理，確保綠化及日照通風(fēng)順暢。整個小 區(qū)達到居住環(huán)境美觀，設(shè)施配套齊全，生活出行便利。戶型設(shè)計項目共設(shè)計住宅 * 套，戶型以三室兩廳一衛(wèi)和三室 兩廳雙衛(wèi)為主，戶型設(shè)計能滿足各層次消費者的購房需求。項目手續(xù) 截至調(diào)查日，項目已取得國有土地使用證 、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證 ，建筑工程施工許 可證，預(yù)售許可證 。 * 項目建設(shè)手續(xù)取得情況如下：1 、 * 年 * 月* 日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，用地 項目：* 證號：* 號。規(guī)劃用地面積 * 公頃， 建設(shè)規(guī)模 * 平方米。2、 * 年* 月* 日取得國有土地使用證 ，使用權(quán)類 型：出讓，土地用

14、途：住宅，證號： * 號。土地面積 * 亞舌站3、 * 年 * 月* 日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ，規(guī)劃建筑面積 *平方米，證號：*4、* 年* 月* 日取得建筑工程施工許可證 ，證號：*建設(shè)規(guī)模 * 平方米5、 * 年* 月* 日、 * 年* 月*日取得商品房預(yù)售許可證，證號：*項目施工計劃及工程形象進度該項目于 * 年 * 月動工，計劃 * 年* 月竣工交付使 用，項目 * 棟共設(shè)計住宅 * 套、底商 * 套。截至調(diào)查日， * 號樓已全部主體竣工。項目總投資及資金來源該項目預(yù)計總投資 * 萬元。主要有土地費用 * 萬 元，前期費用 * 萬元，建安工程費用 * 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施 配套費用 * 萬

15、元，其他費用 * 萬元。單位樓面地價預(yù)計 * 元/平方米，平均單位成本預(yù)計 * 元/ 平方米。項目資金籌措計劃為：自有資金 * 萬元，占總投資的*% ；預(yù)售房款轉(zhuǎn)投入 * 萬元，占總投資的 *% 。截至調(diào) 查日，項目已實際投入資金 * 萬元，占總投資的 *%，其 中土地費用 * 萬元，其他費用 * 萬元。市場前景和銷售情況 該項目位于 * ，地理位置優(yōu)越，項目區(qū)內(nèi)主干道四通八達，交通便利。該小區(qū)戶型設(shè)計合理，有意 向購買客戶眾多。目前該樓盤銷售工作已經(jīng)全面開展，銷售狀況與形勢非?？春茫擁椖孔》夸N售均價*元/川，該項目附近的“* ” 小區(qū)平均售價 * 元/ m2, “* ”平均售價 * 元/

16、m2, “* ”平均售價*元/ m,該項目售價相對合理。三、按揭額度的測算該項目建設(shè)規(guī)模 * 平方米,其中住宅面積 * 平方 米。按該項目住房銷售均價 * 元/ 每平方米計算,可實現(xiàn) 銷售收入 * 億元。按購買房屋要求按揭貸款比例 *%,平均 按揭成數(shù) * 成計算,除去住房公積金貸款 * ,預(yù)計住房按 揭貸款 * 億元左右。住宅底商建筑面積 * 平方米,預(yù)計銷售價格在 * 元 / 每平方米左右,預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 * 億元,按購買房屋要求按揭 貸款比例 *%,平均按揭成數(shù) * 成計算,預(yù)計按揭貸款左右 * 萬元左右。四、擔(dān)保情況該項目個人住房貸款擔(dān)保方式為借款人所購房產(chǎn)抵押 及開發(fā)商提供階段性

17、連帶責(zé)任保證擔(dān)保,同時根據(jù)借款人的 收入水平、信用狀況追加自然人擔(dān)保。上報機構(gòu)：青山支行個貸部2 0 11年8月13日一、開發(fā)企業(yè)資信情況1、開發(fā)企業(yè)基本情況武漢天舜豐隆投資有限公司于 XX 年經(jīng)武漢市工商局核 準成立，注冊資本： 6000 萬元，并于 XX 年由黃陂區(qū)開發(fā)辦 核準開發(fā)暫定資質(zhì)等級；可以進行房地產(chǎn)開及商品房銷售。公司現(xiàn)有員工 28 人，具有大專學(xué)歷 21人，其中：高級 工程師 4 人，高級經(jīng)濟師 1 人，高級會計師 1 人，中級技術(shù) 職稱 10 人，具有企業(yè)管理經(jīng)驗從事房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人員 7 人。公司秉承“以人為本，追求時尚，營造文明居住環(huán)境” 的經(jīng)營理念，堅持“市場為導(dǎo)向，可

18、持續(xù)發(fā)展”開發(fā)戰(zhàn)略， 近幾年該公司先后成功開發(fā)了青山碧苑花園、黃石金港明珠 均取得可喜成果。2、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況公司于 XX 年 5 月經(jīng)掛牌方式競以人民幣壹億零陸佰萬 元收購位于武漢市黃陂區(qū)武湖街光明路北 P001 號地塊的國有 土地使用權(quán)，成交土地面積為平方米，翰林雅居一期項目總 用地面積： 平方米， 總建筑面積： 平方米， 其中：商鋪面積： 884平方米；住宅面積：平方米，每棟 18層，672 套商品房； 總投資 15000 萬元；其中：一期土地款 6300 萬元、契稅 243 萬元、各項辦證費等 50 萬元、工程設(shè)計費 368 萬元、建安 工程費 7621 萬元，配套設(shè)施工程費 570

19、 萬元，管理費用 300 萬元。二、申報樓盤基本情況1、樓盤概況樓盤名稱 ：天舜 . 翰林雅居一期 樓盤性質(zhì)：商住兩用 項目占地 ：平方米土地取得方式：出讓 土地使用年限： 70 年國有土地使用證 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 有 建設(shè) 用地規(guī)劃許可證 有 建筑工程施工許可證 有 是否分 期實施是共分2期否樓盤所處地理位置：市中心次中心 市郊 項目所在地位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場光明路，北面為漢施公路，有多趟公交車往來，包括 212/1121/293/1120 等； 南面為光明路，西面為武湖正街，東面為東環(huán)路，為 212 路 公交車起點站，交通極為方便。2、本次申報樓盤情況土地是否已被設(shè)定抵押是否建筑面

20、積 平方米，均為住宅面積。目前項目工程形象進度 ： 1號樓 18 層，5 號樓 18層， 6 號樓 18三、樓盤市場預(yù)測1、樓盤市場定位：翰林雅居 . 怡品長江位于天興洲長江大橋?qū)γ?，在漢施公路和巨龍大道交匯處。是武湖片區(qū)規(guī)模最 大、品質(zhì)最好的一個臨江住宅社區(qū)。項目離青山和漢口相當(dāng) 近：到青山紅鋼城只要 15 分鐘車程，到漢口也只要 20 分鐘。項目周邊交通方便、配套成熟：小區(qū) 門口，就是 212 路公交車起點站；前面馬路上面，有多趟公 交車和巴士通往漢口；到青山有 234 路公交車。隨著天興洲 大橋的連通， 本區(qū)域已和漢口、 青山兩大城區(qū)緊密聯(lián)系起來， 向西進入漢口主城區(qū)， 向南抵達青山核心商業(yè)生活區(qū)。 另外， 在項目南面，規(guī)劃中的江北快速通道已經(jīng)開始施工，這條道 路連接漢口沿江大道， 建成后到漢口中心區(qū)域只要 10 分鐘。 在不久的將來，輕軌的延長線將從本區(qū)域通過，屆時本區(qū)域 將成為武漢的另外一個城市副中心。2.市場需求分析：本區(qū)域的房屋多為居民私房，另有少 數(shù)新開發(fā)小區(qū)，社區(qū)規(guī)模較小，配套較差，沒有完善的社區(qū) 功能，不能滿足現(xiàn)代人的居住需求，從而產(chǎn)生了新的需求。 另外由于天興洲大橋已經(jīng)修通，從青山到本區(qū)域相當(dāng)近，環(huán) 境好、