哈爾濱商業(yè)市場分析

1、哈爾濱商業(yè)市場分析v發(fā)展現(xiàn)狀概述發(fā)展現(xiàn)狀概述v總體供應特點總體供應特點v中央大街、秋林兩個市級商圈類比分析中央大街、秋林兩個市級商圈類比分析v商業(yè)市場綜述商業(yè)市場綜述哈爾濱商業(yè)總體市場分析哈爾濱商業(yè)總體市場分析哈爾濱商業(yè)市場分析v總體供應特點總體供應特點n 級別及業(yè)態(tài)：級別及業(yè)態(tài)：哈爾濱商業(yè)整體級別不高，業(yè)態(tài)以百貨購物為主；n 競爭：競爭：同質(zhì)化比較嚴重，缺乏特色商業(yè)場所；n 重點商業(yè)規(guī)劃：重點商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃中的對三大老街的商業(yè)改造，對于哈爾濱商業(yè)的提升作用，同時與本項目存在一定的競爭關系；n 發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：哈爾濱商業(yè)逐漸由單一走向復合化，商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中，休閑、娛樂、餐飲的比重逐漸增大；

2、哈爾濱商業(yè)市場分析哈爾濱城市發(fā)展規(guī)劃拉大了城市空間，“城”的擴張必將帶來“市”的發(fā)展城市中心區(qū)形成時代城市中心區(qū)形成時代新城建設時代新城建設時代20世紀初，中東鐵路的建設形成了現(xiàn)代哈爾濱城市格局；南崗地區(qū)的建筑大多為鐵路所屬，市區(qū)基本沿鐵路線方向發(fā)展。道里地區(qū)以外國人居住為主，街區(qū)由方格形路網(wǎng)組成。道外地區(qū)以中國人居住為主，街區(qū)亦呈方格網(wǎng)狀；基于城市發(fā)展，形成道里、南崗、道外三個商業(yè)中心。建設周期2000至今；城市功能逐漸以城市核心區(qū)為中心向外擴展；適應城市擴張帶來的需求，樂松、萬達、會展、愛建等區(qū)域商業(yè)中心建設。中心城外溢時期中心城外溢時期加工制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來新區(qū)居住區(qū)建設將

3、成為重點老城區(qū)將會逐漸以保護為主、舊城改造建設為輔；根據(jù)規(guī)劃，每個片區(qū)將建設一個區(qū)域中心。城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展隨著城市的擴張，在形成新的區(qū)域商業(yè)中心的同時，將進一步升級城市中心的核心商圈。哈爾濱商業(yè)市場分析由于歷史發(fā)展原因，哈爾濱市級商圈規(guī)模大、聚集度高，臨街商業(yè)非常發(fā)達，但是區(qū)域商業(yè)發(fā)展較晚、成熟較慢1 12 24 43 35 56 67 7商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：兩個市級商圈兩個市級商圈1、中央大街商圈2、秋林-博物館商圈五個區(qū)域級商圈五個區(qū)域級商圈3、愛建商圈4、哈西服裝城5、秋林會展商圈6、萬達商圈7、樂松商圈以果戈里和靖宇街為代表的臨以果戈里和靖宇街為代表的臨街商業(yè)非

4、常發(fā)達街商業(yè)非常發(fā)達城市商業(yè)概況城市商業(yè)概況哈爾濱商業(yè)市場分析各主要商圈的典型物業(yè)及區(qū)域特征商圈現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)未來潛在供應特征1中央大街商圈百盛、萬達現(xiàn)代生活館、索非亞購物廣場、萬象城、萬達廣場、中央商城、金安國際等正在裝修的金安國際廣場主要面向國際知名品牌以旅游、休閑為特色的傳統(tǒng)市級商圈，以中高端大型百貨為主，兼有小商品供應2秋林-博物館商圈秋林商廈、遠大、大世界商城、奮斗副食商店等商圈整體改造，打造寒地特色廣場以城市居民消費為主的綜合性市級商圈，零售、餐飲業(yè)、商貿(mào)批發(fā)業(yè)（服裝和鞋類為主）密集化程度高，高中低檔集合3愛建商圈百聯(lián)購物中心、東方商廈、居然之家、星月國際等卓越時代購物中心即將入駐新

5、興的區(qū)域性中高端商圈，業(yè)態(tài)以零售、餐飲、家居為主4哈西服裝城商圈哈西服裝城、中央紅超市、黑大電子市場、學府書店等-以中低端服裝批發(fā)為主，具有學府商業(yè)特點5秋林會展商圈紅博世紀廣場-以品牌服裝流通為主，利用哈洽會推動中俄貿(mào)易發(fā)展的商貿(mào)交易平臺6萬達商圈萬達廣場-以萬達廣場為主體，有百貨、影城和超市，規(guī)模較小7樂松商圈巴黎購物廣場、樂松購物廣場、松雷百貨和平店-具有一定影響力的區(qū)域商圈，以區(qū)域中端消費為主，功能相對齊全哈爾濱商業(yè)市場分析中央大街商圈 以旅游、休閑為特色，中高端購物中心和品牌專賣聚集兩大市級商圈之一，北到友誼路、南至道里十二道街， 1450米長的中央大街貫穿其中，集建筑、文化、商業(yè)、

6、旅游、休閑為一體；業(yè)態(tài)包括百貨、購物中心、超市、品牌專賣、專業(yè)店、餐飲娛樂、步行商業(yè)街等；擁有百年的藝術(shù)家畫廊、餐廳、書店、電影院等，原汁原味的西餐廳、酒吧、服裝、首飾、鐘表等，國際著名品牌阿媽妮、登喜路、路易威登、勞力士、寶姿專賣店等，以及國際連鎖機構(gòu)連卡佛、沃爾瑪超市、肯德基、麥當勞等。目前老街上的商業(yè)店鋪達700余家，商圈每天的人流量達到40萬左右，其中本地消費約占50%，外地消費約占50%。中央大街萬達廣場百盛購物萬達現(xiàn)代生活館凱萊商務酒店萬象城索菲亞廣場中央商城金安國際馬迭兒冷飲廳哈爾濱商業(yè)市場分析秋林商圈以哈爾濱本地居民消費為主，高中低商業(yè)齊全，業(yè)態(tài)完善秋林商圈包括秋林商廈、遠大購

7、物中心、松雷商業(yè)大廈、新世界百貨商場、大世界商城、奮斗副食商店等十幾家服裝、百貨、電器、餐飲商家在內(nèi)，區(qū)域商業(yè)總規(guī)模達60萬平方米；業(yè)態(tài)以百貨、專業(yè)市場、批發(fā)零售、地下服裝城、餐飲娛樂為主南崗商圈批發(fā)零售于一體，經(jīng)營品種齊全，高中低檔商場齊全，能全方位滿足各階層消費，具有經(jīng)營業(yè)態(tài)復合（滿足多層次消費的廣泛性）、經(jīng)營業(yè)種細分（引發(fā)特定族群據(jù)點消費特性）、高端消費能力突出（高端消費引發(fā)的時尚性）、商業(yè)經(jīng)營高水準（消費環(huán)境的舒適性）等特點。商圈每天人流量達到60萬人左右，80%以上為本地消費。東大直街建設街秋林商廈大世界商城奮斗路副食品商店遠大購物中心松雷商業(yè)大廈哈爾濱商業(yè)市場分析愛建商圈以中高端居

8、住人群和周邊政商人群為依托，中高端百貨、家居、餐飲為主愛建濱江占地96.86萬平方米，總建筑面積220萬平方米，住宅130萬平方米、寫字樓20萬平方米、地上商服70萬平方米，地下商服30平方米。 愛建商圈聚集了居然之家（建筑面積6.5萬平方米，總投資達7.7億元） 、三江美食城、卓展時代購物中心、世紀聯(lián)華超市、百聯(lián)購物中心（建筑規(guī)模16萬平方米）、東方商廈。集中家居、零售、餐飲等于一體。對于愛建商圈中的三江美食城項目，建筑面積12萬平方米，已有外婆居、必勝客、金漢斯、春夏秋冬等餐飲進駐，將打造為哈爾濱市最具規(guī)模和層次的大型美食娛樂中心。目前人流量不大，市場消費還需要一段時間培養(yǎng)。愛建路上海街居

9、然之家東方商廈百聯(lián)購物中心世紀聯(lián)華月星國際愛建濱江哈爾濱商業(yè)市場分析哈西服裝城中低端服裝批發(fā)為主，并依托周邊高校形成學府商業(yè)哈西服裝城商圈主要由哈西服裝城、哈爾濱國貿(mào)服裝城等三座服裝城為核心，區(qū)與商業(yè)總規(guī)模約6萬平米左右；業(yè)態(tài)包括百貨、鞋、服裝、針織品和床上用品、潮濕、IT電子、書店、體育用品等。數(shù)家企業(yè)集結(jié)起來已成為最大的服裝批發(fā)市場，成為省內(nèi)較大的服裝集散地。約2000平方米營業(yè)規(guī)模的中央紅超市成為周圍主要的生活商業(yè)。黑大電子市場和學府書店及周圍的體育商品專賣主要面向黑龍江大學及周邊學校帶來的教育人口。哈西商圈內(nèi)每日客流量超過10萬人。 學府三道街學府四道街學府路哈西服裝城黑龍江大學中央紅

10、超市黑大電子市場學府書店哈爾濱商業(yè)市場分析秋林會展商圈依托會展中心、哈洽會，形成省內(nèi)最大輕工產(chǎn)品集散地、國際化商貿(mào)平臺黃河路紅博世紀廣場國際會展中心紅旗大街主要依托會展體育中心，形成了會展、體育、商業(yè)和休閑四大功能，業(yè)態(tài)主要以服裝批發(fā)零售、超市、餐飲休閑為主。紅博世紀廣場總規(guī)模30萬平米，擁有固定展位270個，已成為中國東北地區(qū)目前規(guī)模最大、品牌最多、物流配送最快、輻射面最廣的國際化商業(yè)物流配送中心和國內(nèi)服裝服飾、體育、休閑用品、鞋帽、箱包等輕工產(chǎn)品集散中心。哈爾濱國際會展體育中心將建成集保稅、展示、批發(fā)、銷售、報檢、報關、運輸、出境功能為一體的哈爾濱國際會展體育中心至符拉迪沃斯托克（海參崴）

11、的對俄羅斯跨國直銷貿(mào)易大通道，在哈爾濱的CBD商圈中建立起利用哈洽會推動中俄貿(mào)易發(fā)展的商貿(mào)交易平臺。哈爾濱商業(yè)市場分析萬達商圈萬達廣場以城市綜合體的理念開發(fā)，形成區(qū)域性商業(yè)中心萬達廣場總規(guī)模近30萬平方米，業(yè)態(tài)包括五星級酒店、百貨、超市、餐飲、娛樂等，是哈市最大的一站式購物休閑中心贛水路萬達廣場衡山路廣場已引進國美電器、神采飛揚電玩、大歌星KTV、萬達國際影城、萬千百貨等多家主力店，在廣場的商業(yè)步行街中，還引進了必勝客、肯德基等中小型商家。 萬達廣場目前面臨著區(qū)域人口密度過小、人們消費習慣制約的不利因素；同時，相對于南崗秋林、道里中央大街兩大商圈，萬達商圈地理位置不夠理想，購物的時間成本過高。

12、哈爾濱商業(yè)市場分析樂松商圈依托周邊多所大專院校、三大動力工廠等消費群體，形成中端的綜合性區(qū)域商業(yè)中心三大動力路與和平路交匯處的樂松商圈形成于2003年，是香坊區(qū)最繁華的商業(yè)黃金地段之一，匯集了松雷百貨和平店、樂松購物廣場和巴黎購物廣場三家大型商業(yè)機構(gòu)。樂松購物廣場匯聚了家樂福超市，麥當勞和肯德基快餐以及國美黑天鵝電器等眾多國內(nèi)外知名品牌，基本上滿足了消費者全方位的購物需求。和平路三大動力路樂松購物廣場松雷商廈巴黎購物廣場相對于秋林商圈、中央大街商圈，樂松商圈目前從業(yè)態(tài)上來看，還缺乏上檔次、上規(guī)模的電影院及現(xiàn)代化的賓館；從業(yè)種上來看，缺乏時尚、高檔的品牌。商圈尚難以完全滿足區(qū)域消費群體的購物需求

13、。巴黎購物廣場，主要以經(jīng)營各類休閑服裝為主，是一個集服飾、健身、休閑于一體的大型購物廣場，目前正在引進家居業(yè)態(tài)。哈爾濱松雷商廈和平店，主要以銷售中高檔商品為主，經(jīng)營商品超萬種，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體。哈爾濱商業(yè)市場分析哈爾濱2006-2020商業(yè)發(fā)展規(guī)劃“一帶、三主題、九區(qū)域、八場區(qū)、十八個社區(qū)商業(yè)一帶、三主題、九區(qū)域、八場區(qū)、十八個社區(qū)商業(yè)”一帶：一帶：建設中山路現(xiàn)代服務業(yè)積聚帶三主題：三主題：建設以中央大街為主線，以“索菲亞”廣場為支點的旅游休閑型主題商業(yè)中心；建設以果戈里大街為主線，以新世界百貨為代表的秋林地區(qū)品牌消費型主題商業(yè)中心；建設以靖宇大街為主線，以老店鋪、名小吃、茶樓等

14、為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)服務型主題商業(yè)中心九區(qū)域：九區(qū)域：道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、動力區(qū)、平房區(qū)、松北區(qū)、呼蘭老城區(qū)和利民秋林各建設一個區(qū)域商業(yè)中心八場區(qū)：八場區(qū)：城鄉(xiāng)路批發(fā)市場區(qū)、哈東批發(fā)市場區(qū)、先鋒路批發(fā)市場區(qū)、哈西批發(fā)市場區(qū)、松北批發(fā)市場區(qū)、哈南綠色花園生活資料批發(fā)市場區(qū)、松北生產(chǎn)資料批發(fā)市場區(qū)、哈南生產(chǎn)資料批發(fā)市場區(qū)十八個社區(qū)商業(yè)：十八個社區(qū)商業(yè)：道里區(qū)顧?quán)l(xiāng)大街、哈藥路，南崗區(qū)學府路、和興路、哈特地區(qū)，動力區(qū)和平路、三大動力路，香坊區(qū)菜藝街、中山路、紅旗大街、公濱路與木材街，道外區(qū)東直路、銅鑼灣地區(qū)（二商店），松北區(qū)前進、松浦、四環(huán)西部中心區(qū)，呼蘭老城區(qū)，平房南部新區(qū)西江路哈爾濱商業(yè)市

15、場分析v中央大街商圈業(yè)態(tài)比例中央大街商圈業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（萬平米）面積（萬平米）比例比例百貨48.461.4%超市5.67.1%專業(yè)賣場7.89.9%餐飲2.32.9%休閑娛樂33.8%酒店7.29.1%批發(fā)市場45.1%其他0.50.6%零售比例：78.4%；非零售比例：21.6%哈爾濱商業(yè)市場分析v中央大街商圈特點中央大街商圈特點n 級別：級別：屬于市級商圈，人流量大，輻射哈爾濱全市及周邊；n 檔次：檔次：檔次低于秋林商圈，隨著一些新項目的出現(xiàn)，檔次在逐步提升；n 布局：布局：主街模式，以步行街為軸心，逐步由西發(fā)展；n 業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：以零售、服裝為主，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理；n 建筑：建

16、筑：街鋪占有一定比例，大體量物業(yè)點綴其間，商業(yè)空間較為合理；n 發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：呈現(xiàn)點狀化發(fā)展趨勢，大體量商業(yè)項目陸續(xù)出現(xiàn)；n 業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢：業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢：現(xiàn)狀的點式商業(yè)中心復合度不高，業(yè)態(tài)組合比較單一，是本項目發(fā)展的市場空間；哈爾濱商業(yè)市場分析中央大街中央大街秋林秋林定位定位歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)街都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)區(qū)檔次檔次檔次比秋林略高哈爾濱業(yè)態(tài)最全商圈布局布局以步行街為軸心以東大直街、建設路“一橫一豎”為主軸建筑建筑街鋪占有一定比例，大體量建筑點綴其間，建筑檔次較秋林相同大體量建筑為主、建筑檔次較高總體量總體量核心區(qū)域?qū)⒔?0萬平米核心區(qū)域40多萬平米人流量人流量日人流可達305

17、0萬,節(jié)假日人流可達50100萬 人流量少于中央大街 客群客群輻射全市范圍及周邊，客群檔次較秋林高；旅游客群比例更高輻射全市范圍及周邊，客群比較豐富；商務客群比例更高經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況很好很好v中央大街、秋林商圈對比中央大街、秋林商圈對比哈爾濱商業(yè)市場分析v商業(yè)市場綜述商業(yè)市場綜述n 供應：供應：總體供應量較大，市場競爭激烈，各綜合商業(yè)項目市場表現(xiàn)參差不齊n 檔次：檔次：物業(yè)檔次總體參差不齊，但近幾年新開發(fā)綜合物業(yè)的硬件條件明顯優(yōu)于原有物業(yè)n 分布：分布：現(xiàn)狀分布以中央大街、秋林中央大街、秋林兩大市級商圈最為集中，萬達、樂松、哈西萬達、樂松、哈西等區(qū)域型商圈也占有一席之地n 業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：從綜合商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成看，不論是原有物業(yè)的業(yè)態(tài)調(diào)整還是新開發(fā)綜合物業(yè)的規(guī)劃，餐飲、休閑娛樂所占的比例均呈現(xiàn)穩(wěn)步提升