珠海市建筑物防風防汛物業(yè)管理工作指引.doc

1、珠海市建筑物防風防汛物業(yè)管理工作指引（試行）珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局2019年04月、兒前言近年來， 珠海市頻繁遭受臺風暴雨等惡劣天氣侵襲，特別是 2017 年臺風“天鴿”、 2018 年臺風“山竹”肆虐過后，我市的各類建筑物及其附屬設施受到了嚴重破壞，廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)也蒙受了巨大損失。為了深刻汲取經(jīng)驗教訓，提高我市臺風暴雨等自然災害的防御能力和應急水平，避免和減輕臺風暴雨等災害給物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主造成的損失，確保人民生命財產(chǎn)安全，根據(jù)市委、市政府關于全面防汛防風能力工作方案的工作部署，市住房城鄉(xiāng)建設局組織物業(yè)行業(yè)協(xié)會及業(yè)內(nèi)有關專家深入研究，收集了部分物業(yè)服務企業(yè)好的經(jīng)驗做法，從組織、宣傳

2、、演練、預防、善后和保障等幾個方面提出了相應的工作指引，指導和規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)開展建筑物防風防汛工作，希望對今后我市各類建筑物和附屬設施的防御和處置工作有所幫助。請各相關單位和業(yè)內(nèi)專家在執(zhí)行過程中及時反饋建議和意見，推進本規(guī)范文件的繼續(xù)修訂和完善。1總則 12組織機構與職責 13宣傳、培訓、演練 24預防 25事后恢復 46評估與總結 57應急保障 58附則 6附件 : 臺風 /暴雨期間各類應急處置 61 電梯困人應急處置預案 62 突發(fā)停電應急處置預案 63 燃氣泄漏應急處置預案 74 盜竊和破壞事件應急處置預案 85 意外傷亡應急處置預案 96 氣象災害應急處置預案 107 火災應急處置預

3、案 118 山體滑坡應急預案 119 海水倒灌應急預案 12珠海市建筑物防風防汛物業(yè)管理 工作指引1 .總則1.1 為有效預防、應急處置和善后處理建筑物防風防汛工作及其危害，指導和規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)建筑物防風防汛工作，最大程度地減少臺風暴雨造成的人民生命財產(chǎn)損失，保障物權人/使用人的切身利益， 維護社會穩(wěn)定，構建和諧社區(qū)，根據(jù)中華人民共和國突發(fā)事件應對 法、珠海市人民政府辦公室關于制定和完善突發(fā)公共事件應急預 案的通知等相關文件，結合我市實際，制定本工作指引。1.2 本指引適用于珠海市物業(yè)服務企業(yè)對建筑物防風防汛物業(yè)管理 工作的預防和處置。1.3 建筑物防風防汛物業(yè)管理工作堅持“以人為本”的理念

4、，貫徹“預 防為主、常備不懈”的方針，遵循“統(tǒng)一領導、分級負責，快速反應、 科學應對，及時控制、系統(tǒng)聯(lián)動”的工作原則。2 .組織機構與職責2.1 物業(yè)服務企業(yè)及各項目管理處應分別成立建筑物防風防汛應急 處置工作小組（以下簡稱“應急處置工作小組”），企業(yè)總經(jīng)理（法定 代表人）和項目負責人分別為本公司和本項目的應急處置工作第一責 任人。2.2 應急處置工作小組的主要職責：2.2.1 制訂本企業(yè)物業(yè)管理防風防汛應急預案；2.2.2 收集、分析各建筑物防風防汛應急管理信息；2.2.3 組織、協(xié)調(diào)、指導、檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)防風防汛工作的預防和應急處置工作；2.2.4 組織人員開展相關的搶險或?qū)嵤┚仍ぷ?/p>

5、；2.2.5 及時向社會、政府相關機構等報告情況，請求必要的支援。3 .宣傳、培訓、演練3.1 宣傳物業(yè)服務企業(yè)應當充分利用各方式開展防風防汛等知識的宣傳，增加企業(yè)員工、物權人/使用人的防范意識。3.2 培訓I物業(yè)服務企業(yè)應定期對企業(yè)員工進行防風防汛物業(yè)管理工作的預防、應急處置及協(xié)調(diào)等相關知識的培訓，增強員工應對防風防汛工作的處 置能力。3.3 演練物業(yè)服務企業(yè)應當定期組織應對防風防汛工作的演練。應急演練包括 準備、實施和總結三個階段，培訓應急隊伍、落實崗位責任制、熟悉 應急工作的指揮、協(xié)調(diào)和處置程序，檢驗預案的可行性、完善應急預 案。4 .預防4.1 整體要求預防為主、防抗結合、統(tǒng)一指揮、分

6、工協(xié)作，堅持“一保人身、 二保建筑、三保設備”的原則。依托政府、加強聯(lián)動、快速響應，鼓 勵物業(yè)服務企業(yè)通過購買商業(yè)保險等方式，最大限度地減少臺風暴雨 事件造成的損失。4.2 監(jiān)測與預警臺風暴雨的監(jiān)測與預警根據(jù)珠海市氣象臺或相關職能部門發(fā)布的信息為依據(jù)；按照防御臺風暴雨的嚴重性和緊急程度， 根據(jù)政府部門相關規(guī)定， 可分為一般（IV級）、較重（田級）、嚴重（II級）、特別嚴重（I級） 共四級預警。具體如下：4.2.1 藍色預警（IV級）：預計將要發(fā)生一般以上的臺風與暴雨，且即將臨近，事態(tài)可能會擴大；4.2.2 黃色預警（田級）：預計將要發(fā)生較大以上的臺風與暴雨， 且已經(jīng)臨近，事態(tài)有擴大的趨勢；4.

7、2.3 橙色預警（II級）：預計將要發(fā)生重大以上的臺風與暴雨，且即將發(fā)生，事態(tài)正在逐步擴大；4.2.4 紅色預警（I級）：預計將要發(fā)生特別重大以上的臺風與 暴雨，且即將發(fā)生，事態(tài)正在蔓延。4.3 應急預案4.3.1 防風防汛應急預案的編制程序4.3.1.1 成立應急預案編制工作組；4.3.1.2 收集應急預案編制所需的法律法規(guī)、 技術標準、國內(nèi)外 同行業(yè)事故總結及應急工作經(jīng)驗等資料；4.3.1.3 分析臺風暴雨引發(fā)的、可能發(fā)生的各種突發(fā)事件類型、 危害程度、影響范圍及應對措施；4.3.1.4 基于應急隊伍、裝備、物資等應急資源狀況，客觀評價 本物業(yè)服務企業(yè)/項目防風防汛的應急能力，充分利用社會

8、應急資源；4.3.1.5 編制應急預案，應急預案的編制應注重系統(tǒng)性和可操作 性，做到與政府、上級主管單位以及相關部門的預案銜接；4.3.1.6 對應急預案的實用性和有效性進行評審，對評審后的應 急預案予以發(fā)布；4.3.1.7 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的變化，相關法律、法規(guī)、規(guī)章和標 準的變化以及實際應急處置過程中發(fā)現(xiàn)的問題等情況， 定期對應急預 案進行修訂和更新。4.3.2 防風防汛應急預案的內(nèi)容4.3.2.1 編制目的：簡述應急預案編制的目的；4.3.2.2 編制依據(jù)：簡述應急預案編制所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī) 章、標準等文件；4.3.2.3 適用范圍：說明應急預案適用的工作范圍和突發(fā)事件類 型、級別；

9、4.3.2.4 應急組織機構及職責：明確應急救援隊伍的成員和具體 分工、職責；4.3.2.5 預警：物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)有關部門提供的預警信息在物 業(yè)服務區(qū)域內(nèi)進行信息發(fā)布，并將發(fā)布的內(nèi)容留底存檔；4.3.2.6 信息報告程序a）明確24小時應急值守電話、突發(fā)事件信息接收、通報程序 和責任人；b）明確突發(fā)事件發(fā)生后向上級主管部門、上級單位報告突發(fā) 事件信息的流程、內(nèi)容、時限和責任人；c） 明確突發(fā)事件發(fā)生后向本單位以外的有關部門或單位通報 突發(fā)事件信息的方法、程序和責任人。1.3.2.7 應急處置：根據(jù)突發(fā)事件的類型和級別，明確應急處置的程序和措施；1.3.2.8 應急物資與裝備：明確執(zhí)行相關應急

10、處置所需的物資和 裝備的類型、數(shù)量、性能、存放位置、使用條件等內(nèi)容；1.3.2.9 注意事項：明確在應急處置過程中需要特別警示的事項。1.3.2.10 業(yè)應在汛期前對建筑物各類配套設施設備和搶險 設備進行檢查，及時排除設施設備安全隱患，最大限度保證臺風暴雨 災害發(fā)生時的正常使用。5 .事后恢復5.1 臺風暴雨的威脅和危害得到控制或消除后，物業(yè)服務企業(yè) / 項目應及時組織員工開展物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的事后恢復工作， 并積極發(fā)動物 業(yè)所屬區(qū)域全體物權人/使用人積極投入到災后恢復活動中。5.2 物業(yè)服務企業(yè)應主動結合政府職能部門及其他社會組織的力 量提供災后恢復援助，盡快恢復物業(yè)管理區(qū)域正常的生活 /工作秩序

11、 和環(huán)境；5.3 物業(yè)服務企業(yè)應協(xié)助有關部門對物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生的責任事 故進行調(diào)查；5.4 物業(yè)服務企業(yè)應積極協(xié)助有關部門、物權人/使用人對物業(yè) 管理區(qū)域的人身財產(chǎn)損失等進行事故損失評估；5.5 物業(yè)服務企業(yè)應就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共財產(chǎn)損失積極向保 險公司進行理賠，并積極協(xié)助物權人/使用人對自有財產(chǎn)損失進行保 險受理和賠償?shù)取? .評估與總結在臺風暴雨突發(fā)事件應急響應結束后，需對應急預案的有效性及應急 救援的效果進行評估與總結，形成書面報告。對存在的問題進行跟蹤 整改，必要時修編應急預案，不斷提高應急能力。評估與總結的內(nèi)容 通常包括：a）事件發(fā)生事件、地點、現(xiàn)場情況；b）事件的起因；c）應急處

12、置、應急救援的過程和效果；d）事件造成的損失和后續(xù)影響；e）應急預案的有效性和改進建議；f）應急保障的充分性和完善建議。7 .應急保障7.1 物資保障7.1.1 根據(jù)防風防汛應急預案和相關規(guī)定配置應急物資，建立應急物資管理制度，明確應急物資的類型、數(shù)量、性能、存放位置、運輸 及使用條件、管理責任人等內(nèi)容；7.1.2 對應急物資進行定期維護及檢查，保證應急物資處于完好待用 狀態(tài)。7.2 資金保障7.2.1 對已建立物業(yè)專項維修資金的建筑物項目，公共區(qū)域需要應急維修的，業(yè)主委員會、物權人/使用人、物業(yè)服務企業(yè)均可以憑應急 維修工程項目說明、維修工程施工方案，向物業(yè)專項維修資金管理部 門提出資金使用

13、申請并同時報告轄區(qū)居民委員會。7.2.2 尚未建立專項維修資金的建筑物項目，公共區(qū)域需應急維 修的，由業(yè)主委員會負責籌集維修費用；無業(yè)委會的由物業(yè)服務企業(yè) 向居委會、街道辦等政府主管部門申報后，籌措資金后修復。7.2.3 物業(yè)服務企業(yè)應積極尋求政府相關部門及社會各界的資助，并 按相關規(guī)定統(tǒng)籌社會救濟資金和捐贈資金的接收 /申請使用，主動接 受社會監(jiān)督。7.2.4 物權人/使用人自有產(chǎn)權物業(yè)或財產(chǎn)的損失，由物權人/使用人 自行負責修復；委托物業(yè)服務企業(yè)進行修復的，物權人 /使用人應支 付相應費用。8 .附則物業(yè)服務企業(yè)/各項目應根據(jù)本工作指引和企業(yè)實際，制定適用于本 企業(yè)或項目的、更為詳盡、更具

14、操作性的大廈 /小區(qū)防風防汛物業(yè)管 理工作操作指引或手冊。附件：臺風/暴雨期間各類應急處置1電梯困人應急處置預案1.1 獲知有人被困在電梯內(nèi)，應立即通知電梯維修公司派人到現(xiàn)場處 置，同時通知其他相關工作人員。1.2 監(jiān)控室應通過監(jiān)控系統(tǒng)了解電梯困人情況，用對講機安慰乘客， 要求乘客保持冷靜，耐心等待救援。1.3 電梯維修公司救援人員應按特種設備有關規(guī)定速到達現(xiàn)場并及時、安全解救被困人員。1.4 在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困者有發(fā)病、昏迷癥狀，應立即通知醫(yī) 護人員到場，以便及時搶救。1.5 被困者救出后，應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復 后方可恢復正常運行。2突發(fā)停電應急處置預案2.1 在事先

15、接到停電通知的情況下，應將停電線路、區(qū)域、時間和 影響二次供水及電梯使用的情況，采用各種有效方式告知住戶和商 戶，并在各主要出入口發(fā)布通告。2.2 在事先沒有接到任何通知的突然停電情況下，應立即確認是內(nèi) 部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應立即派人查找原 因，采取措施防止故障擴大；若系外部停電，一方面要采取措施防 止突然來電引發(fā)事故，一方面致電供電部門查詢停電情況，了解何 時恢復供電，并將了解的情況告知住戶和商戶。2.3 管理范圍內(nèi)如有備用電源的，應盡快啟用。2.4 檢查所有電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯困人立即按照電梯困人應急 處置預案施救。2.5 如屬商場等營業(yè)場所，秩序維護員應協(xié)助維持好

16、秩序，疏散顧 客，指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，并注意防止發(fā)生 火災。2.6 安排員工到物業(yè)轄區(qū)各主要出入口、電梯間維持秩序，加強安 全防范措施，防止出現(xiàn)治安事件。2.7 派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解 釋和疏導工作。3燃氣泄漏應急處置預案3.1 接報或發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏后，疏散人員，并根據(jù)本小區(qū)氣源使用情況（管道燃氣或瓶裝氣），及時通知相應的燃氣供應商, 必要時向公安消防部門報告，請求救援處置。3.2 設立現(xiàn)場警戒線，疏散人群；警戒線內(nèi)，嚴禁一切火源，禁用手 機、電話和非防爆型對講機、手電筒等電子電氣設備，嚴禁開關電器 設備。3.3 施救人員應當采取有效防范措施，

17、戴上防毒面具；沒有防毒面 具時，應用濕毛巾捂住口鼻并盡可能屏住呼吸。救援方法要科學合 理，避免盲目冒險。3.4 瓶裝氣用戶，家庭燃氣泄漏，輕輕打開門窗通風。根據(jù)泄漏情況 采取下款辦法處理后，等待燃氣供應商到來處理：3.4.1 燃氣具泄漏時，關閉氣瓶角閥。如氣瓶角閥無法關閉，不要拆 卸氣瓶上調(diào)壓器，把調(diào)壓器與燃氣具之間的膠管打折拴緊。3.4.2 氣瓶瓶體泄漏時：a.泄漏若為氣體泄漏，關閉氣瓶角閥后，可使用非金屬物品堵塞泄漏 處，并將氣瓶小心搬移至空曠通風處，搬移氣瓶嚴禁搭乘電梯。b.泄漏若為液體泄漏，關閉氣瓶角閥后，迅速把氣翻（扭）轉(zhuǎn) ，使泄 漏處變?yōu)闅怏w泄漏，再按a方法進行進行處理。3.4.3

18、 氣瓶角閥無法關緊的泄漏時，不要拆卸氣瓶上調(diào)壓器，把調(diào)壓 器與燃氣具之間的膠管打折拴緊，然后切斷膠管，將氣瓶小心搬移至 空曠通風處。3.5 管道燃氣泄漏處理方法：a.用戶戶內(nèi)燃氣泄漏，迅速關閉入戶主閥門，輕輕打開門窗通風。若無法關閉入戶主閥門，應迅速關閉樓棟立管閥 門。b.當戶外管道的泄漏發(fā)生在樓棟立管閥門之后時，迅速關閉樓棟立管閥門。c.當戶外管道的泄漏發(fā)生在樓棟立管閥門之前或埋地管時，就立即設立現(xiàn)場警戒線、疏散人群，嚴禁無關人員進入警戒線范圍。按上述辦法處理完后，等候燃氣供應商處理。3.6 不管是瓶裝氣還是管道氣泄漏，當已發(fā)生燃氣泄漏爆炸著火時， 應先向110報警。泄漏源未處理好前，不要輕

19、易滅火。3.7 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，協(xié)助中毒、受傷人員逆風脫離現(xiàn)場，等待 醫(yī)療部門救護或直接將中毒、受傷者送往醫(yī)院搶救，必要時并盡可能 同時采取人工呼吸等正確的急救措施。4盜竊和破壞事件應急處置預案4.1 發(fā)現(xiàn)盜竊和破壞事件，立即報警。4.2 秩序維護員到達案發(fā)現(xiàn)場后，在保障自身安全情況下可及時處 理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防 止犯罪嫌疑人逃逸。4.3 秩序維護員在事件中抓獲犯罪嫌疑人， 應及時移交警方處理，并 根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴禁拷打、審訊和扣押，并應勸阻物 權人/使用人和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。4.4 若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場， 秩序

20、維護員應注意保 護現(xiàn)場，不得觸動現(xiàn)場任何物品，并阻止任何人員進入現(xiàn)場，等候警 方前來處理。4.5 如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷，應在保護好現(xiàn)場的基礎上，通知急救中心派人救治。除非必要，嚴禁搬動傷員，防止傷情加重。4.6 在警方人員到達后，積極提供線索，配合警方人員辦案。5意外傷亡應急處置預案5.1 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，秩序維護員應立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，立即報警。5.2 若傷者尚未死亡，應當保護現(xiàn)場，通知急救中心派人救治。除非 必要，嚴禁搬動傷員，防止傷情加重。5.3 若系由觸電事故，應就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、 竹竿或塑料、橡膠）將電源撥離觸電者，嚴禁在沒有切斷電源的情況

21、 下，用手直接去拉觸電者。5.4 若系溺水事故，應立即搶救，若落水者嗆水較多，應使其頭低腳 高，按壓腹部，使其吐出嗆入之水，必要時施行人工呼吸。5.5 若系設備故障或設施損壞引發(fā)傷亡事故， 應立即通知工程人員到 場，共同確訂搶救方案。5.6 若系高層墜落、物品砸傷引起傷亡事故，在搶救傷員的同時，應 保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。5.7 若系交通肇事引起傷亡事故，應在保護好現(xiàn)場、搶救傷員的同時， 記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄像，保存相關錄像， 報請警方處理。若交通事故引起物業(yè)轄區(qū)內(nèi)交通堵塞， 應開辟旁行通 道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。5

22、.8 若傷亡事故系由于設備故障、設施損壞或管理不當引起，相關部 門應當在事發(fā)4小時內(nèi)寫出書面報告送交公司總經(jīng)理，以便公司查找 原因、落實責任、上報情況。6氣象災害應急處置預案6.1 臺風暴雨來臨之前：6.1.1 張貼警示通告，提醒各單位、物權人/使用人、住戶及員工做好防范工作；6.1.2 檢查樓宇立面，要求各住戶關好門窗，搬離放在陽臺上的花盆、 雜物；6.1.3 檢查天臺、樓頂、地面排水管道溝渠，發(fā)現(xiàn)堵塞，及時通知水 工組、清潔工予以疏通；6.1.4 搬離或固定易被臺風吹走或吹倒的物品；6.1.5 檢查加固道路標識牌等各種設施，對植物進行必要的修，、廣一男；6.1.6 將樓宇四周停泊的車輛疏導

23、至停車場等空闊地帶；6.1.7 備好雨具，并對對講機等執(zhí)勤用具、道閘開關等予以保護，以 防淋雨損壞。6.2 臺風暴雨襲擊時：6.2.1 通知所有秩序維護員注意安全，需要戶外作業(yè)時戴好安全帽；6.2.2 提醒過往人員、員工注意安全，勿在戶外逗留；不得在樹木， 電桿等處逗留。6.2.3 發(fā)現(xiàn)可能脫落暫時無法處理的不安全物件，用繩帶等拉開警戒 線；6.2.4 加強治安防范措施，嚴防不法分子伺機作案；6.2.5 臺風過后，組織人員檢查公共設施損毀情況并做好統(tǒng)計，清除垃圾、積水。6.3 水浸的處理：6.3.1 組織搶險突擊隊，負責裝填運送沙包；6.3.2 及時通知車主開走水浸區(qū)域的車輛；6.3.3 在地庫出入口開口處加裝擋水板、臺風暴雨來臨前堵成沙 包墻并派人看護；6.3.4 保護一切因水浸后易遭損壞的重要公共設施，如電梯及電力系統(tǒng)；6.3.5 發(fā)現(xiàn)有水浸入電梯井、強弱電井，應及時通知電梯工和電工關閉電梯、 切斷電源，處理電井房水浸問題；6.3.6 水浸過后，搬離所有沙包，打掃衛(wèi)生。7