商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì).

1、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)（圖本期主題：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)嘉賓講師：中國(guó)建筑北京設(shè)計(jì)研究院總建筑師董少宇時(shí)間:2009年4月16日地點(diǎn):北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈8層主題背景：商業(yè)地產(chǎn)從立項(xiàng)到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，而建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)是諸多環(huán)節(jié)中決定 性的一環(huán)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)水平等方面取得了有目共睹 的成績(jī)，但同時(shí)也存在著不容忽視的問(wèn)題。隨著業(yè)態(tài)的日漸豐富，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所承 載的功能也日漸增多，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)又提出了怎樣的要求 ？ 建筑一旦落成, 可改造的空間非常少，為保證作品最終能夠符合入駐各商家的要求，建筑師在進(jìn)行規(guī) 劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到哪些因素

2、？對(duì)比商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家，我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域，存在 欠缺并急待改善的問(wèn)題有哪些？新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺(tái)第11期，有請(qǐng)知名建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)專家董少宇先生，為 我們一一解答。講師簡(jiǎn)歷：董少宇，清華大學(xué)建筑與規(guī)劃工程碩士，現(xiàn)任中國(guó)建筑北京設(shè)計(jì)研究院總建筑師， 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)常務(wù)委員，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家。自1975年始至 今從事建筑設(shè)計(jì)工作34年，主持設(shè)計(jì)完成大中型工業(yè)與民用建筑 60余項(xiàng);獲國(guó)家及 省部級(jí)優(yōu)秀方案和優(yōu)秀工程設(shè)計(jì)及金、銀質(zhì)獎(jiǎng) 30余次；在國(guó)家一級(jí)學(xué)術(shù)雜志上發(fā)表 論文,譯文二十余篇；參加和主持國(guó)家和省部級(jí)科研課題近十項(xiàng)。近年來(lái)主持設(shè)計(jì)完 成多項(xiàng)大型城市商業(yè)綜合體建筑并發(fā)表了

3、多篇相關(guān)學(xué)術(shù)論文。其主持工作的董少宇 工作室獲 中國(guó)2008知名商業(yè)設(shè)機(jī)構(gòu)”榮譽(yù)。關(guān)鍵項(xiàng)目：北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天鴻北京華寶大廈、北京國(guó)貿(mào)中國(guó)大飯店、南昌萬(wàn) 達(dá)新城商業(yè)街、北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春明珠、天津萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、天津美洲國(guó) 際廣場(chǎng)、河源生態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)、廈門美洲國(guó)際廣場(chǎng)、昆明孔雀廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)等。主持人:歡迎董老師坐客新浪樂(lè)居。今天這期商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺(tái)的課題是商業(yè) 地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)。據(jù)我所知，董老師在八幾年的時(shí)候，就已經(jīng)開(kāi)始參與商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)了，當(dāng)時(shí)的國(guó)貿(mào)項(xiàng)目，現(xiàn)在在北京是絕對(duì)的地標(biāo)性商業(yè)建筑了 當(dāng)時(shí)的情況是怎么樣？董少宇:當(dāng)時(shí)做的時(shí)候還沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念，應(yīng)該就稱它是一個(gè)大型的綜合 體，

4、現(xiàn)在看來(lái)是屬于商業(yè)地產(chǎn)的。當(dāng)時(shí)我主要是做中國(guó)大飯店那一部分。國(guó)貿(mào)在北 京來(lái)說(shuō)是正式的綜合體概念的第一個(gè)項(xiàng)目。以前商業(yè)項(xiàng)目我們做得比較少。改革開(kāi)放之后我們國(guó)家在招商引資，這方面國(guó)家旅游局是甲方，從開(kāi)發(fā)中國(guó)旅游資源的角度做了這樣一個(gè)項(xiàng)目。策劃是美國(guó)和日 本兩家建筑師事務(wù)所幫助做的策劃國(guó)貿(mào)一期，最終用的是日本的方案。按照日本七 八十年代流行的綜合體的概念引進(jìn)來(lái)的。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的概念大約是在90年代末、本世紀(jì)初的時(shí)候出現(xiàn)，當(dāng)然那時(shí)候的商業(yè)地產(chǎn)的概念還比較幼稚。我們國(guó)家現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)的概念和行業(yè)的操作是分兩大系統(tǒng)，大體上是這樣一 個(gè)情況。第一大系統(tǒng)以商務(wù)部為主，它們主要是從零售業(yè)地產(chǎn)出發(fā)。零售業(yè)大概有

5、百貨、超市、購(gòu)物中心、便利店、專賣店、專業(yè)店。它的特點(diǎn)是，側(cè)重于零售業(yè)，是零售業(yè)的房地產(chǎn)。因?yàn)樗械倪\(yùn)營(yíng)商都在商務(wù)部、物流都在商務(wù)部，基本上控制了零售業(yè)的資源，所以從這點(diǎn)上是有優(yōu)勢(shì)的。它對(duì)零售業(yè)的運(yùn)營(yíng)非常專業(yè)，但對(duì)于房地 產(chǎn)應(yīng)該不是太內(nèi)行。第二個(gè)系統(tǒng)是我們房地產(chǎn)界，基本上這是從建設(shè)部體系發(fā)展派生出來(lái)的行業(yè)協(xié) 會(huì),叫中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，是以開(kāi)發(fā)商為體系做的商業(yè)地產(chǎn)，最早的商業(yè)地產(chǎn)是從這兒 引發(fā)出來(lái)的。這里面牽扯到投資主體的轉(zhuǎn)換。過(guò)去我們做零售業(yè)都是按照國(guó)家的規(guī) 劃劃出一塊地來(lái)，投資是由房地產(chǎn)投資，權(quán)屬是歸當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)管理部門，比如說(shuō)歸北京 市的商業(yè)局管。最早是國(guó)家投資，后來(lái)變成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的時(shí)

6、候，由于它對(duì)投 資回報(bào)的要求左右了商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)的配置。這樣就出現(xiàn)了兩大體系相互結(jié)合的問(wèn) 題。從房地產(chǎn)商角度說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)包括了酒店甚至包括文化設(shè)施、電影院、寫字樓 等等。它從開(kāi)發(fā)角度能做的，只要不是賣掉的、能以租賃方式經(jīng)營(yíng)的從他的角度來(lái) 說(shuō)都是商業(yè)地產(chǎn)。它的范圍比商務(wù)部的寬得多。從國(guó)際上來(lái)說(shuō)所謂的商業(yè)地產(chǎn)主要是以持有的方式來(lái)看，如果是賣掉就不是地 產(chǎn)了，如果是自持經(jīng)營(yíng)就叫商業(yè)地產(chǎn)。這種區(qū)分應(yīng)該就是比較清楚了，拿北京來(lái)說(shuō)，華貿(mào)中心就是商業(yè)地產(chǎn)，北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一個(gè)寫字樓被他們賣掉了 ，這樣權(quán)屬不是你的， 物業(yè)是不可以切割的，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)不是商業(yè)地產(chǎn)的。這種定義所以在國(guó)外也叫 自持型物業(yè)，一定是自

7、持，因?yàn)橹挥凶猿至瞬拍芙y(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)。其實(shí)現(xiàn)在我們國(guó)內(nèi) 的開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到了這一點(diǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還是希望自持，大家認(rèn)識(shí)到了自持的好處是 比較明顯的，但實(shí)際上還是有資金的壓力的。比如說(shuō)他需要換成現(xiàn)金才可以支持他 們下一步的開(kāi)發(fā)，變現(xiàn)渠道比較有限。主持人:董老師見(jiàn)證了我們商業(yè)地產(chǎn)這幾十年的發(fā)展，您是從最開(kāi)始就從事商業(yè) 地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)？董少宇:我做設(shè)計(jì)倒沒(méi)有傾向于商業(yè)地產(chǎn)，只是回過(guò)頭來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)的案例比較 多,商業(yè)綜合體比較多。另外我在 80年代末、90年代初的時(shí)候給經(jīng)貿(mào)部做了一個(gè)商 品大樓，這是一個(gè)專賣店的形式，設(shè)計(jì)蓮花小區(qū)的時(shí)候我們?cè)O(shè)計(jì)了一個(gè)居住綜合體。 相當(dāng)于一個(gè)地下商業(yè)街，因?yàn)樗苓厸](méi)有設(shè)施，所

8、以我們就在蓮花小區(qū)的地下做了一 個(gè)商業(yè)街，現(xiàn)在來(lái)看是不錯(cuò)的。比較巧合的是 我最開(kāi)始學(xué)習(xí)建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候，第一個(gè)獨(dú)立做設(shè)計(jì)的項(xiàng)目是小百 貨店。那是76年、77年，到現(xiàn)在已經(jīng)30多年了。我沒(méi)上大學(xué)之前就先進(jìn)了設(shè)計(jì)院, 當(dāng)時(shí)沒(méi)有設(shè)計(jì)師進(jìn)到設(shè)計(jì)院，因?yàn)榇髮W(xué)已經(jīng)停止招生了。最后設(shè)計(jì)院缺人就從社會(huì) 上招了一批高中生，從建筑設(shè)計(jì)開(kāi)始自己培養(yǎng)，像北京市建筑設(shè)計(jì)院、建設(shè)部設(shè)計(jì)院， 主要大城市的設(shè)計(jì)院都有這么一批人。主持人:這幾年我們商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，我個(gè)人的了解好像一些大綜合體的概念都 是國(guó)外的設(shè)計(jì)公司來(lái)做，深化設(shè)計(jì)一般是國(guó)內(nèi)的，這是一個(gè)現(xiàn)象嗎？董少宇:這個(gè)現(xiàn)象是一部分還不是全部。原因有兩個(gè)：第一，綜合體這種形式不

9、是 在中國(guó)出現(xiàn)的，而是在美國(guó)出現(xiàn)的。就是上個(gè)世紀(jì)、戰(zhàn)后大量地重建 ，40年代開(kāi)始重 建，到60年代就進(jìn)行舊城改造，就發(fā)現(xiàn)有很多不同的建筑類型在一塊地方。那時(shí)候的 規(guī)劃比較亂，它要綜合起來(lái)建在一起，但又要滿足原有的業(yè)主的利益，最后的開(kāi)發(fā)結(jié)果 是把它們綜合在一起。所以我們叫城市更新、或者是城市改造。綜合體這種新型的 建筑形式，就是在舊城改造的時(shí)候出現(xiàn)的。后來(lái)發(fā)現(xiàn)這種形式比較適合建筑發(fā)展的 需要，特別是在土地比較稀缺，大家又不太愿意走太遠(yuǎn)的路的時(shí)候，在一個(gè)區(qū)域里做綜 合體比較好。第二,我個(gè)人的觀點(diǎn)，現(xiàn)代意義上的建筑學(xué)在中國(guó)歷史上是沒(méi)有的，我們的建筑都 是工匠都是營(yíng)造，它也有學(xué)問(wèn)但不是像國(guó)外對(duì)建筑學(xué)的

10、理解。所以在我國(guó)開(kāi)始并沒(méi) 有綜合體建筑設(shè)計(jì)的理念，它是在上世紀(jì)70、80年代的時(shí)候才出現(xiàn)。這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)確 實(shí)國(guó)外的設(shè)計(jì)理念還是比我們要先進(jìn)的，我們應(yīng)該更多地學(xué)習(xí)國(guó)外對(duì)于建筑的理 解?，F(xiàn)在大家對(duì)綜合體白認(rèn)識(shí)逐步地深入，掌握得比較多，但有的開(kāi)發(fā)商主要還是以 營(yíng)銷為主的，需要在營(yíng)銷的角度刻意地考慮這個(gè)問(wèn)題。我們國(guó)外的建筑師做這個(gè)主 要是項(xiàng)目的標(biāo)簽，這樣國(guó)內(nèi)的客戶或者是租賃的人們會(huì)覺(jué)得有一個(gè)號(hào)召力。但從我 做設(shè)計(jì)的經(jīng)歷來(lái)說(shuō)，除了外殼的標(biāo)簽之外，所有內(nèi)部的東西都是中國(guó)的建筑師做的，包 括北京大部分的大型商業(yè)項(xiàng)目。主持人:綜合體這種形式您提到說(shuō)，在美國(guó)的發(fā)展是先有很多業(yè)態(tài)聚到一起的，根 據(jù)那種現(xiàn)有情況做出來(lái)

11、的建筑。但現(xiàn)在我們拿到的項(xiàng)目規(guī)劃就是要做一個(gè)綜合體,有點(diǎn)反過(guò)來(lái)的意思。那么這樣的話，涵蓋了眾多業(yè)態(tài)的建筑，在規(guī)劃時(shí)怎 么在保證它整體風(fēng)格統(tǒng)一的同時(shí)，又能滿足不同業(yè)態(tài)功能呢？董少宇:你說(shuō)的非常準(zhǔn)確，最初我們是平衡這塊地上的不同利益者綜合的，是被動(dòng) 地做出綜合體，后來(lái)發(fā)現(xiàn)了它的優(yōu)勢(shì)，變成了去設(shè)計(jì)這樣一種平衡。綜合體的特點(diǎn)之 一,一定是在一個(gè)城市的某個(gè)商務(wù)中心出現(xiàn)。正像你說(shuō)的，現(xiàn)在要把它做成綜合體，一定要實(shí)現(xiàn)所在地上的綜合要求。這就牽扯到綜合體的開(kāi)發(fā)本質(zhì)，它最終還是要達(dá)到 消費(fèi)的目的，有消費(fèi)的商業(yè)綜合體才有它的價(jià)值。而消費(fèi)有好幾種類型，一般的有寫字樓、有酒店、有超市、有娛樂(lè)設(shè)施還有配套的工具。如果在

12、商務(wù)區(qū)，購(gòu)物中心可能比超市來(lái)得更突出一點(diǎn)，如果在生活中心的話，超市更突出一點(diǎn)。這里面就有消費(fèi) 業(yè)態(tài)組合的關(guān)系。舉一個(gè)例子，為什么要做超市呢？超市是我們?nèi)粘Ｉ畋匦杵返膩?lái)源地，消費(fèi)階層 涵蓋所有人。它有一個(gè)聚集人流的功能，而且從早上8點(diǎn)到晚上10點(diǎn)時(shí)時(shí)在消費(fèi)。 這種消費(fèi)我們叫強(qiáng)制性消費(fèi)。就是說(shuō)今天不去超市買牛奶，明天早上就沒(méi)有喝的了，你要不斷地消費(fèi)。很少有說(shuō)是去無(wú)目的地去逛超市 ，基本上都是直奔貨架。但百貨 商場(chǎng)就不同了，人們比較喜歡逛商場(chǎng)，那么這個(gè)逛的過(guò)程，發(fā)生的消費(fèi)行為比較沒(méi)概率 比方說(shuō)本來(lái)你想去買鞋，結(jié)果最后沒(méi)有合適的，拿回來(lái)是裙子，這種是隨機(jī)消費(fèi)。如果 你想讓百貨的人流增加，就要把人們吸

13、引過(guò)來(lái)，配一個(gè)時(shí)時(shí)都有人流的超市，就可以增 加百貨消費(fèi)的幾率。再說(shuō)一個(gè)業(yè)態(tài)，現(xiàn)在很多的購(gòu)物中心里配備影院，主要是三個(gè)功能。上個(gè)世紀(jì)60 年代美國(guó)做綜合體的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)有很多大家不太容易去的空間，比如說(shuō)地下室 比如說(shuō) 頂層，我們把它叫消極空間”。而這個(gè)地方如果你放一個(gè)影院正好把這個(gè)空間就用 上了用為影院我們把它叫做 目的消費(fèi)”看電影一定是專門去的，這樣就把消極空間 消化掉了，提高了物業(yè)的價(jià)值。第二，看電影一般是16歲到30多歲左右，這群人是未 來(lái)時(shí)尚消費(fèi)的主流。這類人群我們可以看到一個(gè)現(xiàn)象 ，看過(guò)007的人,過(guò)兩天就會(huì)穿 一個(gè)電影里面的衣服，這樣就會(huì)幫百貨消費(fèi)。實(shí)際上它是可以引導(dǎo)消費(fèi)的。這是第 二

14、個(gè)引導(dǎo)時(shí)尚的功能。第三，如果你要去這個(gè)影院一定要經(jīng)過(guò)一條路，那么在這條路 的兩端做很多的小店鋪，實(shí)際上就會(huì)使經(jīng)過(guò)你的店鋪的人進(jìn)行消費(fèi)。我們做商業(yè)地產(chǎn)就是增加人和商業(yè)的磨擦力。實(shí)際上秀水街的摩擦力就非常高，人跟人都挨著，可是一旦把人拉開(kāi)以后人之間的氣場(chǎng)就差了。我們這是為了增加消費(fèi)的幾率才可以拉 動(dòng)消費(fèi)。這是業(yè)態(tài)之間組合的問(wèn)題。主持人:可是現(xiàn)在很多商業(yè)反應(yīng)說(shuō)，我們也做了大型超市，但超市的人流并沒(méi)有與 其它業(yè)態(tài)形成共享，超市很火但人上不來(lái)。您從建筑空間規(guī)劃這點(diǎn)上，有沒(méi)有什么經(jīng) 驗(yàn)讓人流實(shí)現(xiàn)共享的建議？董少宇:這個(gè)有成功的案例也有失敗的案例。有時(shí)候商家自己會(huì)有一個(gè)保護(hù)意 識(shí),舉一個(gè)例子，我們做北京萬(wàn)達(dá)

15、廣場(chǎng)，最初的設(shè)計(jì)是在沃爾瑪?shù)娜肟?，有一個(gè)門是通向 百貨的。沃爾瑪是在東門，這邊是新世界，我們是希望人流可以進(jìn)來(lái)。后來(lái)沃爾瑪?shù)南敕ㄊ遣幌Ｍ臉I(yè)態(tài)給別人提供任何的方便，就是想獨(dú)門獨(dú)戶， 最后它寧可把這個(gè)門封上了，現(xiàn)在做了一個(gè)儲(chǔ)物柜。在商業(yè)設(shè)計(jì)里面有一句話：一定 要管好你的門。門管不好，很可能你要的消費(fèi)達(dá)不到目的，卻給別人做了工作。其實(shí) 國(guó)外的綜合體設(shè)計(jì)、購(gòu)物中心設(shè)計(jì)，超市和其他的業(yè)態(tài)是要混在一起的。當(dāng)然，這里 面也有一個(gè)什么問(wèn)題呢？我們的開(kāi)發(fā)商從招商的角度來(lái)說(shuō)，可能有一點(diǎn)博弈的意思在 里面。因?yàn)槲沂亲鳛殚_(kāi)發(fā)商就一定要租給零售商運(yùn)營(yíng)商 ，我不租給它就會(huì)提很多的 條件，很多的程度上開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有考慮

16、太多答應(yīng)了。等到做石景山萬(wàn)達(dá)的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題就沒(méi)有了，可以有效共享。主要是兩個(gè)原因 第一,家樂(lè)福（石景山萬(wàn)達(dá)引進(jìn)的超市在戰(zhàn)略規(guī)劃上就決定要在這個(gè)區(qū)域開(kāi)店，正好萬(wàn)達(dá)公司有這么一個(gè)機(jī)會(huì)，雙方比較好談合作。第二，我們?cè)谝?guī)劃上，沒(méi)有給它獨(dú)門獨(dú)戶 的設(shè)計(jì)，這樣就把問(wèn)題解決了。北京萬(wàn)達(dá)作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤開(kāi)發(fā)的項(xiàng) 目，是它目前綜合體評(píng)級(jí)最高的，但在招商過(guò)程中還是處于比較早的階段的，招商有一 些條件是沒(méi)有考慮得太清楚。現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目沒(méi)有是允許超市獨(dú)門獨(dú)戶的，一定是資源共享的。主持人:如果說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目里，超市把人流封閉住，有點(diǎn)失去綜合體的意義了。董少宇:但把人流吸引到綜合體來(lái)就很成功了 ，如果再

17、可以資源共享就更好?，F(xiàn) 在這個(gè)問(wèn)題基本上解決了。最初萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的時(shí)候也是擔(dān)心招不進(jìn)來(lái)商。實(shí)際上當(dāng)時(shí) 沃爾瑪要進(jìn)駐的意向是比較強(qiáng)烈的，畢竟是在長(zhǎng)安街上。現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)再做項(xiàng)目招商時(shí)， 基本上后面是跟著一大堆的零售商，它有一個(gè)打包的品牌資源，這些品牌知道萬(wàn)達(dá)的 商業(yè)模式已經(jīng)成熟了，從選址來(lái)說(shuō)，石景山萬(wàn)達(dá)比北京萬(wàn)達(dá)的區(qū)域分工更加有優(yōu)勢(shì)。主持人:您手上現(xiàn)在正做的還是石景山萬(wàn)達(dá)這個(gè)項(xiàng)目嗎 ？董少宇:去年已經(jīng)驗(yàn)收使用了。我現(xiàn)在手里主要是做兩項(xiàng)工作，其中一個(gè)是在中 房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，站在建設(shè)部的角度，同商業(yè)物業(yè)方面的全壽命運(yùn) 營(yíng)做研究?，F(xiàn)在很多都在做商業(yè)地產(chǎn)，可是包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)，還沒(méi)有真正認(rèn)識(shí)到戰(zhàn)略

18、規(guī)劃的重要性。大家還處在急功近利的階段，以住宅房地產(chǎn)的思路來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，這 是兩個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)要經(jīng)受時(shí)間和資金的風(fēng)險(xiǎn) ，時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)計(jì)的，如果不 能估計(jì)好運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)將來(lái)就可能出現(xiàn)問(wèn)題。我們僅僅只是先從物業(yè)的角度，比如說(shuō)將來(lái)的一些管理，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的所有的設(shè) 備更換，還有也可能過(guò)幾年物業(yè)就要改造了。北京百貨大樓前前后后改造的好幾回，原先沒(méi)電梯，因?yàn)槭?0年代建的，現(xiàn)在加了電梯。最初首層是以糖果為主，隨著消費(fèi) 概念的改變，現(xiàn)在基本上百貨型物業(yè)的首層都是化妝品和珠寶，因?yàn)樗睦麧?rùn)高，所以 首層的租金也最高。而且，過(guò)去三層、四層才有可能是男裝，現(xiàn)在有的已經(jīng)把它調(diào)到 二層來(lái)了。因?yàn)楝F(xiàn)在男裝的消費(fèi)

19、反而比女裝拉動(dòng)更高。女裝反倒變不出太多花樣來(lái) 它的樣式已經(jīng)非常多了，開(kāi)始有一些的停滯。但男裝方面，因?yàn)槟惺康南M(fèi)需求比過(guò) 去更多了。還有你注意到，很多商場(chǎng)一層開(kāi)始賣皮具化妝品和珠寶占一部分。一個(gè)城市典型的消費(fèi)趨勢(shì) ，在購(gòu)物中心的品牌 業(yè)態(tài)布局上就可以看出來(lái)。主持人:我們知道商業(yè)地產(chǎn)，從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)，這期間不僅僅是開(kāi)發(fā)商和商家這么兩 方，還有更多的像金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)等等在不同時(shí)期介入。但我覺(jué)得建筑規(guī) 劃設(shè)計(jì)應(yīng)該是最早進(jìn)入鏈條里面來(lái)的。并且它不像業(yè)態(tài)組合這些，可以慢慢的進(jìn)行調(diào)整，建筑一旦落成之后基本上是很難有變動(dòng)的了 ，那從董老師的經(jīng)驗(yàn)來(lái)談一下，我們 在做規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該盡可能長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮到哪些

20、因素呢？董少宇:這一點(diǎn)可能很多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有意識(shí)到考慮到，建筑師也一樣。就是我剛 才提到的，在房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)下正做的這個(gè)研究。目前大概有這么幾種方式來(lái)解決全壽 命運(yùn)營(yíng)的概念。結(jié)合例子來(lái)說(shuō)。我們做北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的時(shí)候，最初的概念設(shè)計(jì)是德國(guó)的 GMP做 的,是兩棟建筑。但萬(wàn)達(dá)集團(tuán)覺(jué)得不適合他們自己的需求，后來(lái)提出來(lái)改成三棟，我們?cè)谝?guī)劃的時(shí)候就調(diào)整了。除了外殼基本保留它的風(fēng)格，線條和比例關(guān)系、里面的內(nèi)容等都重做了調(diào)整。原來(lái) GMP做的比較概念，考慮問(wèn)題相對(duì)還沒(méi)太全面。比方說(shuō)設(shè) 計(jì)柱距只有8.1米。我們考慮了沃爾瑪?shù)纫幌盗械臉I(yè)態(tài)，把它改成了 12.15米,這個(gè)調(diào) 整讓各業(yè)態(tài)的關(guān)系平衡，首先是停車場(chǎng)的空間利用，

21、通常8.15停三輛車是比較困難的， 停兩輛又浪費(fèi)面積。第二點(diǎn)是寫字樓方面，柱距改為12.15米以后，柱子就在邊上了， 這樣在劃分的時(shí)候更容易，我們的自由度提高了 45%。此外還有在高度上的調(diào)整。 甲級(jí)寫字樓的建筑要求是2.7米，我們通過(guò)原理結(jié)構(gòu)把凈高提高到 3米，但層高沒(méi) 變。我們把樓板的厚度減低了。這樣空間從三維角度來(lái)說(shuō)都提高了。同區(qū)域的另外 一個(gè)項(xiàng)目，它是4.2米的層高,凈空是2.7。我們的凈空是3米，比甲級(jí)寫字樓高了 20- 30公分，這也成為項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)。主持人:那用的技術(shù)成本是不是增加了 ？董少宇:理論上講鋼筋的加工制作成本提高了 ，因?yàn)樗怯玫匿撃_線，但降下了普 遍鋼筋的使用量。

22、還有12.15米恰好是梁的上限，跨度再大就不合理了。應(yīng)力梁的合 理尺寸是8米到12米。主持人:相當(dāng)于用的剛剛好，成本也降低了。董少宇:但對(duì)日后物業(yè)的靈活性、使用性提高了很多?，F(xiàn)在我們考慮商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目應(yīng)該有更多的改造的可能性，我們?cè)谒械臋C(jī)電設(shè)備管線排放上是分了區(qū)的。 如果不是專門做這個(gè)區(qū)域就會(huì)在一個(gè)區(qū)域里有水管、電管等等，這么多的業(yè)態(tài)可能 出現(xiàn)這個(gè)業(yè)態(tài)要到那個(gè)業(yè)態(tài)的房間，如果不標(biāo)清楚管線，可能要關(guān)沃爾瑪?shù)膮s把新世 界的給關(guān)了。我們提出一個(gè)概念叫不間斷空間，在布置房間的時(shí)候都要求這幾個(gè)地方留出通道來(lái)，這樣為今后在改造的時(shí)候里面是暢通的。這相當(dāng)于我們自己家買了 一套住宅，我當(dāng)然希望這房子在十幾二

23、十年之后，還是好用的。比如說(shuō)，我們分區(qū)主要的排水管都是放到了靠南側(cè)。因?yàn)槲覀兏鞘薪庸艿臅r(shí) 候是在長(zhǎng)安街的沿線上。空調(diào)管在北面，電管是在中間。所以我們把最難調(diào)整的放 在北面了，而北面恰恰是沒(méi)有日照、不是好房間的地方。你注意所有的排風(fēng)都在北 面，南面很少有百葉窗，保證在長(zhǎng)安街的都是漂亮的。所以在分區(qū)的時(shí)候就結(jié)合了立 面的考慮，這種做法在今后的綜合體方面應(yīng)該要進(jìn)一步細(xì)化應(yīng)用的。主持人:就像您說(shuō)的，無(wú)論是業(yè)態(tài)組合，還是建筑設(shè)計(jì)，這個(gè)行業(yè)都是由一個(gè)初期 慢慢發(fā)展完善的過(guò)程。那董老師覺(jué)得我們商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體水平，比您最早做的時(shí)候有哪些顯著的提高呢？這是一個(gè)縱向的衡量，還有就是橫向的，同國(guó)外成

24、熟的相比，我們還有哪些不足之處呢？董少宇:從縱向來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在的水平應(yīng)該是看總體的平均水平比 70年代末、80 年代初的水平提高了很多。主要是反映在這么幾個(gè)方面 ：第一，建筑師對(duì)建筑的理解。經(jīng)過(guò)了浮躁的追求外表形式的過(guò)程，現(xiàn)在大家做設(shè) 計(jì)更注重建筑真正本質(zhì)的意義。建筑本質(zhì)的意義還是人來(lái)使用它。過(guò)去建筑師比較 浮躁過(guò)分地追求外表的東西，比較強(qiáng)調(diào)國(guó)外的流派，現(xiàn)在大家談得比較少?，F(xiàn)在更注 重建筑本身，就像我們穿衣裳，時(shí)裝并不一定合適每個(gè)人，穿的還是個(gè)人風(fēng)格。這是經(jīng) 過(guò)了一段追求浮躁、表面、時(shí)尚的東西，現(xiàn)在大家更理性化了。第二，現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還是處在初級(jí)階段，正朝著發(fā)展期發(fā)展的過(guò)程。應(yīng)該 說(shuō)我們積

25、累了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可能現(xiàn)在總的來(lái)看大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也趨 于合理化?？赡芨拍铍m然不清楚，但大家已經(jīng)在注重討論了，但大家基本上概念還是 清楚的。第三，從建筑師的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)過(guò)30年的改革開(kāi)放和引進(jìn)國(guó)外的設(shè)計(jì)理 念，現(xiàn)在建筑師整體的設(shè)計(jì)水平是提高了的。一個(gè)是跟國(guó)外的建筑師合作 ，還有國(guó)外 留學(xué)回來(lái)的也帶動(dòng)了中國(guó)建筑水平的發(fā)展。第四，有很多建筑師現(xiàn)在開(kāi)始不太追求收入、名利而是沉下心來(lái)淡定地做有品 質(zhì)的設(shè)計(jì)。不像我們以前是單單把設(shè)計(jì)作為謀生的手段 ，隨著開(kāi)發(fā)商的思路去走。 現(xiàn)在有一部分建筑師已經(jīng)沉下心來(lái)按照自己理想的東西在做 ，跟開(kāi)發(fā)商磨合甚至是 改變開(kāi)發(fā)商的一些想法。第五，建筑師開(kāi)始

26、意識(shí)到，僅僅靠傳統(tǒng)的建筑教育，是承擔(dān)不了現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)建筑 師的全部責(zé)任的。所以他們學(xué)習(xí)跟自己有關(guān)的，或者是跟建筑設(shè)計(jì)有關(guān)的其他領(lǐng)域 的一些知識(shí)來(lái)完善自己的設(shè)計(jì)。比方說(shuō)我們做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，不僅要知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的知識(shí)，可能我多少要了解商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過(guò)程是什么樣的。我們跟很多商業(yè)地產(chǎn)方面的專家談過(guò)，在他們的眼里，華貿(mào)有一部分也是失敗的， 萬(wàn)達(dá)也有很多不足之處。開(kāi)始我是聽(tīng)不順耳的，但聽(tīng)了一段以后我覺(jué)得是有一定道 理的。你要能夠從他們偏激的話語(yǔ)中，了解到確實(shí)是存在一些真實(shí)性的東西。所以現(xiàn)在我看商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題就不是站在原來(lái)的僅僅作為建筑師、房地 產(chǎn)商的角度，可能更多的會(huì)考慮商業(yè)本身怎么發(fā)展。所以這是我們進(jìn)

27、步的幾個(gè)方 面。存在的差距應(yīng)該是很大的。我覺(jué)得有這么幾個(gè)方面 ：第一，由于投資主體的變化過(guò)去是國(guó)家投資，改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資以后，商業(yè)地 產(chǎn)方面缺乏遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，可能由于我們?nèi)狈σ?guī)劃，目前的商業(yè)地產(chǎn)大量地發(fā)展，今 后可能會(huì)給城市建設(shè)帶來(lái)一定的問(wèn)題。主持人:您指的遠(yuǎn)期的規(guī)劃是指一個(gè)城市里該放多少商業(yè)是嗎 ？董少宇:一個(gè)是該放多少商業(yè)，第二個(gè)是放什么商業(yè)，第三個(gè)是放這個(gè)商業(yè)今后的 戰(zhàn)略角度，50年、70年之后是什么樣的形式，這方面的研究和規(guī)劃是沒(méi)有的。由于市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展跟我們?cè)扔?jì)劃經(jīng)濟(jì)的一套制度之間是不一樣的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已 經(jīng)帶動(dòng)了社會(huì)的發(fā)展，但相應(yīng)的規(guī)章制度還沒(méi)有適應(yīng)新的發(fā)展，相應(yīng)的制

28、度還在建立 中。甚至發(fā)展的速度要比我們建立規(guī)章制度的速度快，現(xiàn)在的研究很多是在做，但是 大家真正在學(xué)術(shù)研究方面的力量還是比較弱的。也就是說(shuō)我們制度的建立趕不上發(fā) 展的速度。這是第一個(gè)存在的問(wèn)題。第二,這次金融危機(jī)的影響，造成很多開(kāi)發(fā)商在向商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的 優(yōu)勢(shì)大家是看到了，但是轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，存在很大的盲目性。我接觸過(guò)很多的開(kāi)發(fā)商 聽(tīng)過(guò)他的想法之后，就覺(jué)得很要命，他對(duì)概念的理解來(lái)說(shuō)是很危險(xiǎn)。這一點(diǎn)上，我們?nèi)?乏理性的引導(dǎo)。這次我們商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)做的東西也是想告訴大家，要做商業(yè)地產(chǎn)，首先資金要求情況是不一樣的。其次，開(kāi)發(fā)商的招商運(yùn)營(yíng)能力要非常強(qiáng)。還有 就是設(shè)計(jì)的物業(yè)全壽命管理的能力

29、要非常強(qiáng)。否則是蓋出來(lái)了 ，也臨時(shí)租出去了，短 期內(nèi)看沒(méi)問(wèn)題，過(guò)了十幾幾十年呢？北京有幾個(gè)這1¥典型的例子，本來(lái)是消費(fèi)很集中的 地方，就是在發(fā)展了一定時(shí)間需要改造，之后無(wú)人問(wèn)津了。當(dāng)然，這里面的原因比較多 一個(gè)是搞改造的建筑設(shè)計(jì)失敗了 ；另一方面也是開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)的控制、發(fā)展缺乏戰(zhàn) 略眼光。這是在北京很典型的一個(gè)事情。我擔(dān)心的就是 ，將來(lái)大家都搞商業(yè)地產(chǎn)，結(jié) 果發(fā)現(xiàn)搞得不是像他想象的那么好，這里面的技術(shù)要求、資金要求難度都比較高。第三，商業(yè)地產(chǎn)除了總體戰(zhàn)略規(guī)劃是政府部門應(yīng)該考慮的，具體到建筑的設(shè)計(jì)這 一塊，還缺乏比較專業(yè)的或者是朝著專業(yè)方向發(fā)展的商業(yè)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)師。因?yàn)檫@ 種建筑師的要

30、求僅靠過(guò)去在學(xué)校接受建筑設(shè)計(jì)的理論還是差得比較遠(yuǎn)的。單純從技 術(shù)的角度學(xué)習(xí)，一接觸商業(yè)就很復(fù)雜，畢竟不是做出來(lái)一個(gè)建筑然后切割成幾個(gè)單元 賣出去這么簡(jiǎn)單。商業(yè)地產(chǎn)說(shuō)賣不出去就賣不出去 ，而且改了也沒(méi)人買，這是商業(yè)地 產(chǎn)自身的特點(diǎn)。很多建筑師不了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的核心的東西。第四個(gè)存在的問(wèn)題，到現(xiàn)在我們開(kāi)發(fā)商有些還是傾向于國(guó)外的設(shè)計(jì)，他們的觀念 各方面確實(shí)有自己的優(yōu)勢(shì)，但純粹靠國(guó)外建筑師的規(guī)劃也確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)。主持人:本土的設(shè)計(jì)師還需要大量的補(bǔ)充。董少宇:要通過(guò)設(shè)計(jì)實(shí)踐本土設(shè)計(jì)師盡快地要成長(zhǎng)起來(lái)，同時(shí)這過(guò)程中，國(guó)外建筑 師做的理念，開(kāi)發(fā)商也要謹(jǐn)慎地接受，不能全盤接受。我們做的很多項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)國(guó)外的

31、設(shè)計(jì)師考慮的東西還是不成熟。主持人:開(kāi)發(fā)商傾向于國(guó)外設(shè)計(jì)，除去您之前說(shuō)的營(yíng)銷考慮，還有一點(diǎn)我覺(jué)得，可 能有很多開(kāi)發(fā)商是看了圖紙以后，覺(jué)得設(shè)計(jì)出彩，有很多新的東西在里，或許這可以成 為我的賣點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商并不是專業(yè)的建筑師，他可能就是單純的拿過(guò)來(lái)幾個(gè)提案擺在 一起，很自然的會(huì)傾向于新點(diǎn)子比較多的、比較花哨的概念。而往往我們國(guó)內(nèi)的設(shè) 計(jì)，可能在創(chuàng)新這一點(diǎn)上做得還不夠好。這也是想請(qǐng)教您的 ，設(shè)計(jì)方面肯定是要?jiǎng)?chuàng)新 的,那么結(jié)合董老師做過(guò)的案例，在商業(yè)建筑上創(chuàng)新，應(yīng)該體現(xiàn)在哪些方面呢？董少宇:這個(gè)問(wèn)題正是接下來(lái)我想說(shuō)的，開(kāi)發(fā)商缺乏戰(zhàn)略眼光，包括已經(jīng)做得比較 大型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其實(shí)缺乏戰(zhàn)略眼光，很重要是因?yàn)?/p>

32、缺乏創(chuàng)新。而創(chuàng)新要求的 難度確實(shí)是比較大的，要想要?jiǎng)?chuàng)新一定要有戰(zhàn)略眼光才能創(chuàng)新，一定要能預(yù)見(jiàn)未來(lái)。 真正要做到商業(yè)地產(chǎn)的前瞻性的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商還是需要培養(yǎng)這種戰(zhàn)略意識(shí)的，需要學(xué) 習(xí)。這是我們目前的商業(yè)地產(chǎn)里缺乏創(chuàng)新，也是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)不成功的原因。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我們也該做了一些研究，大體上有幾個(gè)思路。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我 們掙錢的目的是干什么呢？首先是一種安全感，其次是自由，僅僅有了安全是解決了溫 飽，解決了生存問(wèn)題。但如果想活得更加滋潤(rùn)，更多地是需要自由。在哲學(xué)上有一個(gè) 概念叫休閑，休閑不是我們簡(jiǎn)單理解的叫做休息閑逛，哲學(xué)上對(duì)休閑是有專門的定義 的。比如說(shuō)人人都有懶惰的權(quán)利，懶惰也是休閑的一種方式。

33、一個(gè)社會(huì)的商業(yè)的發(fā) 展其實(shí)也是按照這個(gè)思路來(lái)考慮的。也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新 ，從遠(yuǎn)期來(lái)看要朝向 休閑、娛樂(lè)的方向發(fā)展。比如說(shuō)在國(guó)外的一些大型的購(gòu)物中心，就出現(xiàn)了休閑娛樂(lè)設(shè)施，當(dāng)然我們國(guó)內(nèi)的 也有，比如說(shuō)有影院、溜冰場(chǎng)，這都是一部分。將來(lái)大型購(gòu)物中心可能會(huì)變成一種生 活方式。酒店也不僅僅是居住，會(huì)變成跟周邊的購(gòu)物、景觀等等融為一體，我們更強(qiáng) 調(diào)是一種體驗(yàn)。購(gòu)物成為一種體驗(yàn)，從社會(huì)發(fā)展來(lái)說(shuō)是這樣一個(gè)趨勢(shì)。過(guò)去購(gòu)物的 體現(xiàn)是什么呢？站在柜臺(tái)外，服務(wù)員站在柜臺(tái)內(nèi)，你讓他拿什么就拿什么，但你自己沒(méi) 權(quán)力去拿。這是我們國(guó)家最早的柜臺(tái)式的。后來(lái)變成自選的 ，出現(xiàn)了超市，你就發(fā)現(xiàn) 了在體驗(yàn)購(gòu)物的樂(lè)趣，所以購(gòu)物

34、的方式是變化的。人們有了時(shí)間更多是要有體驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是一種體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。它也可 能變成生活的某一種組成部分，所以從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遠(yuǎn)期來(lái)說(shuō)，一個(gè)無(wú)論在什么地方 都要結(jié)合區(qū)域的特點(diǎn)，針對(duì)區(qū)域的位置來(lái)想商業(yè)地產(chǎn)怎么來(lái)做，而且要考慮遠(yuǎn)期怎么 來(lái)做，要有創(chuàng)新。主持人:這樣對(duì)建筑方面要求更加非常嚴(yán)格了 ，因?yàn)橐A(yù)留出這樣一個(gè)改造升級(jí) 的空間。然后又要滿足現(xiàn)在的一些功能，不能浪費(fèi)太多的東西。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目第一 體量比較大，從建筑完成到招商完成，可能就需要一兩年或者說(shuō)更久。有些單從建筑 外立面的角度來(lái)看，設(shè)計(jì)的時(shí)候不錯(cuò)，但到開(kāi)業(yè)的時(shí)候就已經(jīng)有點(diǎn)落后了。董少宇:我說(shuō)的創(chuàng)新就是要有這種戰(zhàn)略眼光，不僅是要考慮到5

35、0年后中國(guó)人的生 活方式，大城市、中等城市、城鎮(zhèn)都是怎么樣的。現(xiàn)在南方有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也 是以商業(yè)地產(chǎn)為主，它的特點(diǎn)跟北方的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤的開(kāi)發(fā)不一樣， 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)基本上是零售帶動(dòng)商業(yè)體。里面主要是店面，配一些溜冰場(chǎng)、電玩城等休 閑業(yè)態(tài)。南方的這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商它的項(xiàng)目基本上也是帶有戲水、兒童玩兒的火車 它的商業(yè)綜合體項(xiàng)目也是帶這種休閑娛樂(lè)設(shè)施的。慢慢的 ，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有更加 多這樣的項(xiàng)目。主持人:像您說(shuō)過(guò)的，現(xiàn)在我們的建筑師已經(jīng)開(kāi)始沉下心來(lái)去做自己理想的東西 了，而一個(gè)商業(yè)建筑做好了，很容易成為一個(gè)城市的地標(biāo)，被更多的人記住，我相信建筑 師都有這樣的理想。那么商業(yè)建筑對(duì)于一個(gè)設(shè)

36、計(jì)師來(lái)說(shuō) ，應(yīng)該把它當(dāng)成是一個(gè)藝術(shù) 品來(lái)對(duì)待嗎？怎么平衡建筑設(shè)計(jì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)之間的權(quán)重比例 ？董少宇:應(yīng)該說(shuō)建筑就有藝術(shù)的組成部分，只是我們一般的理解，藝術(shù)可能更多地 是把它作為造型藝術(shù)來(lái)考慮，更多地看的是外觀，但建筑并不是使用外觀而是消費(fèi)的 空間。所以我們更注重的是在建筑空間里，怎么樣來(lái)體驗(yàn)它的空間藝術(shù)的感覺(jué)?？?間藝術(shù)中國(guó)傳統(tǒng)還是有一些獨(dú)到之處的。外觀固然是藝術(shù)的一部分，要好看,更重要的是我們?cè)谙M(fèi)過(guò)程中商業(yè)地產(chǎn)的空間，消費(fèi)的空間里面能讓你在購(gòu)物過(guò)程中體驗(yàn) 到更多的藝術(shù)享受。比如說(shuō)我做一個(gè)商業(yè)街，可能我不會(huì)讓你一眼望到底，這樣很容易讓人疲勞。人 總會(huì)對(duì)一些讓你看不到的東西感興趣，我們做設(shè)計(jì)的

37、時(shí)候就會(huì)考慮。因?yàn)槿藢?duì)一件 事情的邊界不確定的時(shí)候才有兩種可能性，一種是好奇，還有一種是懼怕。我們做商 業(yè)街的時(shí)候也是希望有一些空間的考慮，可能前面不知道就會(huì)興奮起來(lái)，繼續(xù)向前，增 加購(gòu)物的時(shí)間。這也是一種設(shè)計(jì)的藝術(shù)。主持人:那在您的設(shè)計(jì)生涯中有沒(méi)有遇到一些做出來(lái)的方案 ，跟開(kāi)發(fā)商接觸的時(shí) 候不被認(rèn)可或者是他很難接受，覺(jué)得設(shè)計(jì)中有很多東西不實(shí)用，徒增成本等等這樣的 情況？董少宇:不僅有，而且是經(jīng)常有。我覺(jué)得這要從兩個(gè)方面看。第一 ，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理 解建筑師的用意，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理解給我們做的設(shè)計(jì)本身的實(shí)質(zhì)性的東西。我們過(guò)去 有一句話，給一個(gè)開(kāi)發(fā)商做方案是對(duì)他建筑教育的過(guò)程。最后搞到建筑方案成了的 時(shí)

38、候，他也接受完建筑的基礎(chǔ)概念教育了。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的特點(diǎn)有兩個(gè)：一是進(jìn)入的門檻太低，幾乎什么人都可以做。二是退出機(jī)制門檻也很低。比如說(shuō)我 作為開(kāi)發(fā)商，拿到一塊地，花些錢就可以做房地產(chǎn)了。如果要是實(shí)在干不下去了，地價(jià)一漲，把這塊地賣掉就可以走了。所以我們開(kāi)發(fā)商的 素質(zhì)總體來(lái)說(shuō)，有不斷提高和不斷洗牌的過(guò)程。所以有很多開(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)行業(yè)根 本不懂，別人賺錢他也想。建筑師應(yīng)該做的事情，是要告訴開(kāi)發(fā)商，我應(yīng)該怎么 幫你做這件事，也不能要求對(duì)方像專業(yè)人員一樣。開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)導(dǎo)致了對(duì)設(shè)計(jì)理 解上的偏差。第二，建筑師沒(méi)有站在開(kāi)發(fā)商的角度，真正把建筑本質(zhì)的東西反應(yīng) 出來(lái)。這 種事我也遇到過(guò)， 沒(méi)有把握住要點(diǎn)

39、是什么。國(guó)外的建筑師往往是偏重于 某一類建 筑，把它做精做到家，而我們中國(guó)的建筑師什么都可以做，但什么都不 精。因?yàn)?我們接受的建筑教育是這樣的，更多的是注重技能，而不是注重建筑學(xué)本身的理 念上的培養(yǎng)。我們建筑師要到國(guó)外事務(wù)所，幫助人家做施工圖都是很好 的幫手，但一說(shuō)有創(chuàng)新的理念就差很多。我們的教育忽略了建筑學(xué)本身的發(fā)展創(chuàng) 新。所以 我自己就遇到過(guò)面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，根本就沒(méi)有把握住建筑應(yīng)該怎么樣考 慮。當(dāng)然，這跟你不熟悉或者是經(jīng)歷少是有關(guān)系的。中國(guó)建筑師的教育還存在另外一個(gè)問(wèn)題，我們的建筑教育是英雄主義的教 育。為什么叫英雄主義教育呢？我們的建筑學(xué)培養(yǎng)是把建筑師當(dāng)救世主培養(yǎng)的，建筑師對(duì)自己所承擔(dān)的

40、社會(huì)責(zé)任的壓力理解過(guò)大，就認(rèn)為出去了以后做的設(shè)計(jì)好 像是要豎碑立傳的。 實(shí)際上一個(gè)建 筑是改變不了一個(gè)社會(huì)的，建筑應(yīng)該說(shuō)就是為社會(huì)的老百姓提供更好生活的環(huán)境 的。主持人：董老師過(guò)于謙虛了，我覺(jué)得建筑盛載的功能更多，人到一個(gè)城市里 最先看到的，是這個(gè)城市的建筑，它實(shí)際上能反映了城市的文化、時(shí)尚等等很多 東西。董少宇：嗯，確實(shí)一個(gè)城市的形象，往往是由這個(gè)城市里一些商業(yè)綜合體 來(lái)體現(xiàn)的，是一個(gè)城市的名片，過(guò)去紐約曼哈頓世貿(mào)的兩個(gè)大樓就是這樣的。主持人：在董老師做過(guò)的這些項(xiàng)目中，哪些是給自己印象比較深刻的？董少宇：最早參加國(guó)貿(mào)設(shè)計(jì)的時(shí)候肯定是印象比較深的，這是在1985年年底我從美國(guó)回來(lái)，進(jìn)入到國(guó)貿(mào)項(xiàng)

41、目設(shè)計(jì)組。當(dāng)時(shí)主要是國(guó)外做方案設(shè)計(jì)，我們做初步設(shè)計(jì)和施工圖。確實(shí)是第一次接觸國(guó)外的設(shè)計(jì)師時(shí)才發(fā)現(xiàn)，與我們傳統(tǒng)的所 學(xué)的建筑設(shè)計(jì)還 是有很大的區(qū)別的。 所以說(shuō)，雖然國(guó)貿(mào)我只是一個(gè)普通的設(shè)計(jì)者， 但對(duì)我后來(lái)對(duì) 建筑的認(rèn)識(shí)還是有很大的推動(dòng)的。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，他們的圖紙是用計(jì)算機(jī)做的，給我們的圖紙上沒(méi)有標(biāo)尺寸，我是拿我們的比例尺去量。他們的圖是膠圈的，非常嚴(yán)謹(jǐn)。另外我發(fā)現(xiàn)他們盡管方案已經(jīng)定了，但很多圖上反應(yīng)出的設(shè)計(jì)的理念跟我們是不一樣的。第三，他們對(duì)設(shè)計(jì)本身要求的深度和對(duì)圖紙要求的深度是不一樣的。過(guò)去圖紙的深度不像國(guó)外，表達(dá)的內(nèi)容和深度談不上機(jī) 械制造，但 至少表達(dá)非常精細(xì)。 主持人：就是說(shuō)一張圖紙

42、涵蓋的東西更多。董少宇：我們涵蓋不了的東西他們是涵蓋的。作為施工圖的要求。但它的設(shè)還有就是北京萬(wàn)達(dá)這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)建筑是我們整體控制設(shè)計(jì)， 的時(shí)候就堅(jiān)持，而不是一味地聽(tīng) 的。主持人：因?yàn)槲覀兏恿私庥?jì)理念是不一樣的，圖紙的表達(dá)深度是不一樣的 就目前來(lái)說(shuō)，還是萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中品質(zhì)最高的。 我們跟國(guó)外建筑師也接觸、磨合過(guò)，我認(rèn)為不對(duì) 他們的。最終堅(jiān)持的結(jié)果他們認(rèn)為我們做得是對(duì) 本國(guó)的國(guó)情和消費(fèi)者。 董少宇：有國(guó)情方面的，也有就是建筑本身，我們認(rèn)為他的設(shè)計(jì)有問(wèn)題，就 會(huì)堅(jiān)持我們自己的。 主持人：比方說(shuō)呢？董少宇：比方說(shuō)北京 萬(wàn)達(dá)概念的設(shè)計(jì)，德國(guó)人最初用的是 龍”的概念。現(xiàn) 在看到的這個(gè)樓最初他們?cè)O(shè) 計(jì)是兩個(gè)，一個(gè)高、一個(gè)低，它的概念是講的大龍小 龍。我們不認(rèn)為龍的概念在 這里面是合適的，我們用的是獅子的概念，因?yàn)?/p>