市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法

1、河源市區(qū)商品房預售資金監(jiān)督管理辦法第一章總 則第一條 為加強市區(qū)商品房預售資金監(jiān)督管理，保證商品房預售資金?？顚Ｓ?，防范信貸風險，保障購房者權益。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、 廣東省商品房預售管理條例 、 城市商品房預售管理辦法（建設部令第131 號） 、關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知（建房2010 53 號）等有關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制定本辦法。第二條 市區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)申請預售許可的商品房項目，其預售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條市區(qū)商品房預售資金的監(jiān)督管理遵循政府監(jiān)管、銀行配合、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。第四條市房地產(chǎn)管理局（以下簡

2、稱監(jiān)管部門）負責市區(qū)范圍內(nèi)商品房預售資金的監(jiān)督管理工作。中國人民銀行河源市中心支行負責監(jiān)督指導商業(yè)銀行開設商品房預售資金專用賬戶（以下簡稱專用賬戶）。市有關行政管理部門按各自職責對市區(qū)范圍內(nèi)簽訂商品房預售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議的銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）的預售資金監(jiān)管行為進行監(jiān)督檢查。監(jiān)管銀行應當按照本辦法規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議約定協(xié)同做好商品房預售資金的監(jiān)管工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格遵守本辦法規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議的約定，誠信守法，自覺接受監(jiān)管。購房人應當遵照本辦法規(guī)定及商品房買賣合同的約定，維護自身合法權益，減少交易風險。第二章 一般規(guī)定第五條 本辦法所稱商品房預售資金是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設的商品

3、房在竣工驗收備案前預售給購房人，購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購房款項。第六條 專用賬戶的設立：（一）需要申請商品房預售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目所在地商業(yè)銀行開設專用賬戶；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目工程監(jiān)理機構、開戶銀行三方共同簽訂河源市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書；（三）監(jiān)管銀行出具商品房預售資金專用賬戶證明。河源市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書及專用賬戶證明格式文本由監(jiān)管部門制定。第七條 專用賬戶應當與商品房預售項目相對應，項目規(guī)模較大、分期開發(fā)的，每期可分別設立專用賬戶。同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房預售項目的，應當分別設立專用賬戶。項目預售過程中，原

4、則上專用賬戶不得變更、注銷。如確需要變更的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，并經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款銀行同意后提交監(jiān)管部門審批后方可進行變更、注銷。第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當將監(jiān)管銀行以及專用賬戶的名稱、賬號、對應的POS 機工號證明等信息在售樓部商品房銷售信息公示欄公示。第九條 商品房預售資金應當全部存入專用賬戶，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費及銀行項目開發(fā)貸款利息，不得挪作他用。第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目預售申請獲得許可后，應當根據(jù)項目建設方案及施工進度向監(jiān)管部門書面申報后續(xù)工程量及所需的款項、用款計劃，以及所需的稅款。后續(xù)工

5、程量及所需的款項包括該商品房項目預售時現(xiàn)狀至各項工程竣工驗收，需要完成的工程量（包含土建工程、配電、給排水、通風設備管道、電梯及安裝、道路、管網(wǎng)、照明、綠化、監(jiān)控、通訊、網(wǎng)絡等），以及所需購買的材料、設備的款項。用款計劃由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程的具體實際確定。所需的稅款以房屋預售價格核算項目總銷售額，按稅務部門征收的比例計算。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報后續(xù)工程量及所需的款項、用款計劃，應當向監(jiān)管部門提交下列材料：（一）施工許可證復印件；（二）未完成工程量、未支付工程款清單，及相關的合同復印件；（三）未支付材料、設備款清單，及相關的購銷合同復印件；（四）稅務部門核定的稅費繳交數(shù)額或扣稅協(xié)議；（五

6、）監(jiān)管部門根據(jù)實際情況要求提供的其他資料。后續(xù)工程量及所需的款項、用款計劃由施工許可證上登記的施工單位、監(jiān)理單位蓋章確認。后續(xù)工程量及所需的款項發(fā)生變化的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應及時補充申報。第十二條商品房預售資金進入專用賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定比例留存，超出部分可以向監(jiān)管部門申請使用。項目預售后，專用賬戶內(nèi)的資金按已簽訂的商品房預售合同總金額的10% 計算留存；建筑工程封頂并拆除排山后，專用賬戶內(nèi)的資金按預售合同總金額的5% 計算留存；取得建設工程規(guī)劃驗收合格證后，專用賬戶內(nèi)的資金按預售合同總金額的3% 計算留存。（本辦法實施前已簽約的，不追加留存）專用賬戶對應監(jiān)管的樓棟全部取得竣工驗收備案表

7、后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請解除專用賬戶的監(jiān)管。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用專用賬戶內(nèi)款項的，應當向監(jiān)管部門提交下列材料：（一）提交商品房預售款使用申請表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按要求填寫用款賬戶名稱、賬號及申請金額，監(jiān)理單位應按要求在表格對應欄目填寫用款意見并加蓋單位公章；（二） 用于支付工程款的，提供施工單位的用款書面申請，并且確認用款金額及劃款賬戶；用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供供貨商的用款書面申請，并且確認用款金額及劃款賬戶；用于支付法定稅費的，提供繳納稅款申報表或稅務部門開具的繳稅通知書，并且由開發(fā)企業(yè)確認繳稅金額和劃款專戶；（三）商品房預售款專用賬戶的銀行余額清單（銀

8、行柜臺打印或企業(yè)網(wǎng)銀平臺打?。唬ㄋ模┮蛐枰暾垖⒖铐椣葎澽D(zhuǎn)到公司一般賬戶的，下次申請用款時還應當提交上一次申請的用款劃款憑證；（五）監(jiān)管部門根據(jù)實際情況要求提供的其他資料。第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用專用賬戶內(nèi)款項用于退還購房款的，應當向監(jiān)管部門提交下列材料：（一）撤銷認購書或注銷商品房買賣合同備案等證明材料；（二）購房款進入專用賬戶的憑證；（三）購房人銀行賬號；（四）專用賬戶的銀行余額清單；（五）監(jiān)管部門根據(jù)實際情況要求提供的其他資料。第十五條受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款申請后，監(jiān)管部門應在 3 個工作日內(nèi)進行審核，并在商品房預售款使用申請表中簽署意見并加蓋印章。不同意的，退回申請材料。監(jiān)管銀

9、行憑有效的使用申請表，按批準的用款單位、劃款賬號、用款金額等辦理專用賬戶資金劃款手續(xù)。第十六條專用賬戶監(jiān)管的解除：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門提交取銷商品房預售款監(jiān)管申請表、 專用賬戶對應監(jiān)管樓棟的竣工驗收備案表（二）經(jīng)審核，符合條件的，監(jiān)管部門應在1 個工作日內(nèi)在申請表簽署同意意見并加蓋印章；（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持取銷商品房預售款監(jiān)管申請表 ，到監(jiān)管銀行辦理專用賬戶解除監(jiān)管手續(xù)；（四）監(jiān)管銀行在1 個工作日內(nèi)辦結(jié)解除。（五）房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行合同有約定的，按照合同約定條件解除。監(jiān)管的樓棟辦理房屋初始登記后，預售房在住房信息系統(tǒng)中自動轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。第三章監(jiān)督管理第十七條商品房預售時，房地產(chǎn)開

10、發(fā)企業(yè)必須與購房人簽訂商品房買賣合同,在合同中注明購房款的付款方式、期限，存入的監(jiān)管銀行、專用賬號，以及監(jiān)管部門。（一）預售項目售樓部或簽約場所應安裝與監(jiān)管賬號對應的 POS 機。（二）購房人應當根據(jù)購房合同約定的付款方式及期限，將商品房預售房款直接存入專用賬戶或在監(jiān)管賬號對應的POS 機上刷卡。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得使用非監(jiān)管賬號對應的POS 機收存定金或首期款；首期購房款原則上不得收取現(xiàn)金，如確需收取現(xiàn)金的，則須提供已存入監(jiān)管賬戶的相關憑證，如銀行對賬單或流水清單。對于已收取的購房定金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將其轉(zhuǎn)為商品房價款存入專用賬戶。（三）購房人以銀行按揭方式購房的，按揭銀行為

11、監(jiān)管銀行的，按揭銀行應當在貸款合同或抵押合同中約定按揭款將發(fā)放到本房屋對應的監(jiān)管專用賬戶。按揭銀行為非監(jiān)管銀行，且按揭銀行在貸款合同或抵押合同中約定按揭款將發(fā)放到非本房屋對應專用賬戶的，按揭銀行應當在貸款合同或抵押合同中再約定，按揭款發(fā)放后，將由按揭銀行監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在15 個工作日內(nèi)將款項劃轉(zhuǎn)入按揭房屋對應的監(jiān)管專用賬戶。第十八條凡預售階段網(wǎng)簽的商品房買賣合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在合同簽訂后30 日內(nèi)向市房管局申請紙質(zhì)合同備案，市房管局在受理合同備案時，要求開發(fā)企業(yè)提供首期購房款或一次性付清房款存入監(jiān)管賬號的入賬證明，確認預售資金已進入專用賬戶后給予辦理商品房預售合同備案。監(jiān)管部門及監(jiān)管銀

12、行應當對后續(xù)付款及按揭款入賬情況進行跟蹤監(jiān)控。第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當于每月5 日前，將專用賬戶對應樓棟的上月房屋銷售等數(shù)據(jù)報送監(jiān)管銀行。第二十條監(jiān)管銀行應按要求建立專用賬戶收存、支出臺賬， 于每月 5 日前將上月專用賬戶收存清單打印報送監(jiān)管部門。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)非監(jiān)管銀行發(fā)放的商品房按揭款未進入專用賬戶，應協(xié)助監(jiān)管部門進行追繳。發(fā)生專用賬戶被查封、被凍結(jié)、被強制扣款等異常情況，監(jiān)管銀行應當在2 個工作日內(nèi)將相關函件復印件送達監(jiān)管部門。第二十一條按揭銀行是非監(jiān)管銀行的，應無條件配合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理按揭款的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。第二十二條建設行政主管部門應加強對商品房建設項目的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)工程進度及工程款支付

13、不正常的，應當責令糾正并向監(jiān)管部門通報。第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，查處期間，監(jiān)管部門將暫停審批專用賬戶內(nèi)的商品房預售資金使用。（一）未按規(guī)定收存商品房預售資金的；（二）未按規(guī)定使用商品房預售資金的；（三）在商品房預售資金收存、使用過程中提供虛假資料的；（四）未按規(guī)定提供預售資金查驗證明的；（五）應進入專用賬戶的商品房預售資金與實際進賬存在較大差異的；（六）監(jiān)管部門認定應當暫停撥付的其他情形；（七）不配合按揭銀行將按揭款劃入專用賬戶的。第四章 罰 則第二十四條發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在第二十三條第一項、第二項、第三項、第四項規(guī)定情形之一的，由監(jiān)管部門責令限期改正，暫停該預售項目在住房

14、信息系統(tǒng)上的買賣合同網(wǎng)簽業(yè)務，暫停辦理該公司的預售合同備案及預購商品房抵押預告登記手續(xù)。將其違法違規(guī)行為予以公示，并依據(jù)廣東省商品房預售管理條例第四十一條之規(guī)定，視情形處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。整改完成后，恢復該項目商品房相關業(yè)務辦理。第二十五條施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售資金的，由建設行政主管部門將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。其他單位違反上述規(guī)定的，由監(jiān)管部門移交相關管理部門予以查處。第二十六條監(jiān)管銀行有下列行為之一的，監(jiān)管部門有權責令其限期整改，并視情形移交有關行政管理部門

15、按職責進行監(jiān)督管理。逾期不整改的，監(jiān)管部門可以取消其監(jiān)管新預售項目資格。（一 ）擅自撥付商品房預售資金的；（二 ）未按規(guī)定辦理預售資金劃款手續(xù)的；（三 ）不遵守預售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議的；（四）不按時報送專用賬戶臺賬清單的；（五）不執(zhí)行本辦法相關規(guī)定的。第二十七條按揭銀行未按規(guī)定監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將按揭款劃入監(jiān)管賬戶的，由有關行政管理部門按職責進行監(jiān)督管理，房產(chǎn)登記部門將暫停該行辦理預購商品房抵押預告登記業(yè)務。商業(yè)銀行盡到督促義務的，可免除處罰。第二十八條監(jiān)管部門、其他有關行政管理部門及監(jiān)管銀行工作人員在商品房預售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法追究責任；涉嫌犯罪的

16、，移交司法機關處理。第五章 附 則第二十九條本辦法在河源市區(qū)（含源城區(qū)、高新區(qū)、江東新區(qū)）范圍內(nèi)施行。其他各縣可根據(jù)實際參照本辦法執(zhí)行。第三十條本辦法由河源市房地產(chǎn)管理局負責解釋。本辦法發(fā)布前由市房地產(chǎn)管理局下發(fā)的預售款監(jiān)管相關文件與本辦法有沖突的，以本辦法為準。第三十一條 本辦法自2015年8月1日起實施，有效期5 年。附件1 :河 預監(jiān)（）一號河源市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書甲方：（金融機構）乙方：（房地產(chǎn)開發(fā)商）丙方： （工程監(jiān)理單位）為加強商品房預售資金監(jiān)督管理，確保商品房建設順利進 行，保護交易雙方的合法權益，維護房地產(chǎn)交易市場秩序，根 據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地

17、產(chǎn)管 理法、城市商品房預售管理辦法，廣東省商品房預售管理 條例以及其他有關法律法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)甲、乙、丙三方充分 協(xié)商，在平等、自愿的基礎上，就乙方開發(fā)建設并擬進行預售 商品房項目的預售資金監(jiān)管事宜取得一致意見，特訂立本協(xié) 議。一、乙方開發(fā)建設的 項數(shù):為:是目，坐落位置：, 土地證 證號：, 土地面積：平 方米，總建筑面積：平方米，總套 ,工程預算總額： 萬元，預計售樓款約萬元。作為本協(xié)議項下的監(jiān)管項目為整個開發(fā)建設項目或二、監(jiān)管項目預售資金專用存款賬戶開戶銀 行,預設資金賬戶賬 號 O三、甲方作為監(jiān)管項目商品房預售資金的監(jiān)管銀行，依照 有關法律法規(guī)規(guī)定，應當做好金融服務工作，方便乙方和購房

18、人辦理預售資金存轉(zhuǎn)業(yè)務和按揭貸款、結(jié)算等手續(xù)。四、乙方在甲方開立資金賬戶，作為監(jiān)管項目商品房預售 資金的專用存款賬戶。商品房預售的購房款（包括首付款、分 期付款、一次性付款等）由購房人直接存入該資金賬戶，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自收存；甲方發(fā)放的按揭貸款必須直接劃入 上述資金賬戶內(nèi)，不得直接支付給乙方或者轉(zhuǎn)作他用。五、乙方必須根據(jù)有關規(guī)定，接受市房管局對商品房預售 資金的監(jiān)督管理，保障購房人的合法權益，并按照商品房買 賣合同約定的時間和要求，將竣工驗收合格的商品房交付給購房人。六、乙方與購房人簽訂商品房買賣合同后 30日內(nèi), 應當為購房人辦理商品房預售合同備案登記手續(xù)，并向市房管 局提交該商品房

19、預售資金存入監(jiān)管賬戶的證明。七、乙方需要使用監(jiān)管賬戶內(nèi)預售款支付工程款或建筑材 料、設備款時，丙方根據(jù)工程進度提由書面意見并加蓋公章。八、甲方應嚴格按照商品房預售款使用申請表核準的 賬戶、賬號和金額撥付預售資金，不得擅自撥付。九、違約責任（一）因未按照本協(xié)議約定履行職責，造成監(jiān)管資金未能 使用于項目建設，致使本協(xié)議項下的項目建設不能按期竣工， 給購房人造成損害的，由責任方承擔連帶賠償責任。但有證據(jù) 證明無過錯的除外。（二）丙方無正當理由逾期審查乙方提由的用款申請材 料，因未由具證明材料造成項目建設資金不到位，延誤建設進 度的，由丙方承擔賠償責任。（三）因甲方無正當理由克扣或者遲延支付乙方所需工程 款項，給乙方造成損失的，甲方應當承擔賠償責任。十、爭議解決方式本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議的，由三方當事人協(xié)商解 決，協(xié)商不成的，可以要求市房管局調(diào)解， 協(xié)商或者調(diào)解不成, 或者當事人不愿調(diào)解的,按照下列第 項處理：（一）向有管轄權的人民法院起訴。（二）向有關部門申請仲裁。卜一、協(xié)議的終止本協(xié)議項下監(jiān)管項目竣工驗收備案后，乙方向甲方提交經(jīng)審核批準的取銷商品房預售款監(jiān)管申請表，可解除相應賬 戶資金的監(jiān)管，同時本協(xié)