安徽房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告文檔7

1、安徽房地產(chǎn)市場WOR文檔可下載修改銅陵簡介一、城市規(guī)劃解讀 （一）建設(shè)大銅陵城市空間新體系 （二）確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門C三）鐘鳴鎮(zhèn)服務(wù)于銅陵市東部城區(qū)二、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展一） GDR人均GDPS全省地級市排名.C二）人均可支配收入及全省地級市排名C三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 二、東部城區(qū)內(nèi)部格局比較分析 一）東部城區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析及進(jìn)度預(yù)判C二）順安、鐘鳴典型房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查C二）順安、鐘鳴投資環(huán)境比較分析（四）鐘鳴鎮(zhèn)項(xiàng)目比較 四、項(xiàng)目投資選擇建議 五、鐘鳴新區(qū)項(xiàng)目SWO分析及發(fā)展策略（一）SWO分 析（二）發(fā)展策略 六、鐘鳴新區(qū)項(xiàng)目投資收益估算 結(jié)論銅陵簡介銅陵轄三區(qū)（銅官山區(qū)、獅子山區(qū)、郊區(qū)）

2、 一縣（銅陵縣）；銅陵縣下設(shè)“四鄉(xiāng)四鎮(zhèn)”， 鐘鳴鎮(zhèn)、順安鎮(zhèn)位于銅陵東部，其中鐘鳴 鎮(zhèn)與蕪湖銅南縣相接。全市土地面積1113平方公里，其中市區(qū)面 積227平方公里，銅陵縣地域面積占全市 78.71%左右；全市總?cè)丝?81.35萬人，其中市區(qū)人口 43.43?萬人。位于安徽省南部、長江下游南岸，東距蕪湖市80公里左右，距省會合肥市120公里，徐（州）黃（山）公路線在銅陵長江大橋過江 處“武漢一上海長江經(jīng)濟(jì)帶”上，是長 三角區(qū)域重要的資源型城市、“兩山一 湖”旅游區(qū)的北大門、皖中南中心城市 以及蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市。銅的儲量占全省70%上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰 石、黃金和白銀的儲

3、量均居全省之首。？-、城市規(guī)劃解讀（一）建設(shè)大銅陵城市空間新體系按照銅陵新版城市規(guī)劃，銅陵城市發(fā)展定位于:全國銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)基地長江中下游重要的工貿(mào)港口城市銅陵市城市建設(shè)按照皖中南中心城市“北擴(kuò)、東進(jìn)、南整、西期東、南三個方向發(fā)展，形跨”的思路，主要向北、成“一城三區(qū)，一主兩副 的組團(tuán)式布局。其中，東部城區(qū)成為 新一輪開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，銅陵縣政府于 2008年4月在此正式設(shè)立建設(shè)指揮部。（二）確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門銅陵市總體規(guī)劃確定，東部城區(qū)以順安、鐘鳴為基礎(chǔ)，集中發(fā)展生活居住功 能；以沿江快速通道為發(fā)展軸，構(gòu)建以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)； 圍繞順安老鎮(zhèn) 建設(shè)東部城區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，

4、商業(yè)服務(wù)業(yè)應(yīng)考慮為城區(qū)居民和周圍農(nóng)村居民提供 生產(chǎn)和生活服務(wù)。到2010年，東部城區(qū)人口 4萬人，力爭到2012年城區(qū)人口達(dá) 10萬人以上，建成區(qū)面積控制在6平方公里。作為全國綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、安徽省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)一一順安鎮(zhèn)有著豐富的金、銀、 銅、鐵、硫等資源，山川秀麗；區(qū)位優(yōu)越，寧銅鐵路、沿江快速、沿江高速穿鎮(zhèn) 而過；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善， 小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速， 已建立建材、 輕紡、化工、 礦業(yè)采掘、房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)流通等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。鐘鳴鎮(zhèn)緊鄰順安鎮(zhèn)，大力發(fā)展紡 織、服裝、電子、制造四大支柱產(chǎn)業(yè)，同時圍繞城鎮(zhèn)建設(shè)和城市化進(jìn)程，加強(qiáng)房 地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。兩鎮(zhèn)的變化為東部城區(qū)的跨越式發(fā)展積聚了巨大的能量。

5、（三）鐘鳴鎮(zhèn)服務(wù)于銅陵市東部城區(qū)鐘鳴鎮(zhèn)規(guī)劃以便捷的道路交通系統(tǒng)為骨架，建立現(xiàn)代的市政基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)； 以合理的功能和布局， 服務(wù)于銅陵市東部城區(qū)， 為金橋工業(yè)園做好生活服務(wù)區(qū)和 物流園區(qū)的職能。鎮(zhèn)區(qū)總體用地布局結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)用地向西緊湊發(fā)展， 同時在銅南公路南側(cè)結(jié)合現(xiàn)狀工業(yè)， 布置工業(yè)組團(tuán)， 遠(yuǎn)期向南拓展，形成“一主一副二區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)：一主，以現(xiàn)狀老城為依托， 向西拓展， 形成主城區(qū)，功能以居住和綜合服務(wù)為主， 面積 2.8 平方公里；一副， 龍泉路向南延伸， 跨過銅蕪高速公路， 為遠(yuǎn)期發(fā)展用地， 功能主要是居住生活為 主，面積 0.53 平方公里；二區(qū)，牡陵規(guī)劃為傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，面積 0.73

6、 平方公里，獅子山及其周圍緩沖地帶規(guī)劃為旅游休閑區(qū)，面積 1.3 平方公里。鎮(zhèn)主城區(qū)用地功能劃分二條商業(yè)帶：（1）豐泉路向西延伸到花園路，規(guī)劃為商業(yè)街，長度 1500 米， 用地面積約 8 公頃，主要布置大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施； （2）龍泉路商業(yè)街，向南到獅 峰路（ 新區(qū) D 地塊，參見下文 ），向北到站前路，長度 860米，用地面積約 4.5 公頃，主要布置中小型商業(yè)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施。一個物流園區(qū)： 位于豐泉路以南、 勝利路以東、施沖路以西，銅南公路以北一個行政中心：位于馬中路以南，清泉路以西，面積公頃的市政廣場。（新區(qū) A 地塊，參見下文 ）3.6 公頃，包括約 0.9因坡就勢建設(shè)低層住宅一個

7、山地住宅區(qū)：將榮偉水泥廠更新為山地住宅區(qū)，、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一） GDP人均GDPS全省地級市排名近年來銅陵市經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，十五期間，GD戌曾速一度達(dá)到30沖上，2000-2007年間年均增長20流右。2007年銅陵市GDP總量達(dá)到286.83億,人均GDP為39838元，比上年增長19.63%。截至2007年銅陵 市人均GDP已經(jīng)突破 4000美元，標(biāo)志著銅 陵市房地產(chǎn)市場進(jìn)入 高速發(fā)展期。40000300002000010000排名城市GDPJ II口1合肥市V1 L-Z 1130012安慶市6003580O4蕪湖市馬鞍山540*r5阜陽市4506-r 1-1 1 H滁州市438J7

8、丫滁州11市，宿小州<4308丨曰丿1丨11430o9八安市幃埠市41094 n蚌十埠1 1巢湖市4 10a a n104 4巢湖市4101112淮南市 亳州、市3553451213亳州市 宣't城市34535013A A宣城市 銅陵市350QQH14銅陵市淮北市290neo15d a淮北市-黃山25804 c1617黃山市 池州市2 15158（二）人均可支配收入及全省地級市排名398383330023633249451602004年2005年2006年2007年排名城市人均GDPJ II口1馬鞍山4241312辛同齊陵市1 厶 11 o39Q3Q3丁鬥I農(nóng)11合肥市28125

9、4合刀肥市蕪湖卄市乙 O 1252945丿蕪湖I市15197、淮南市6f比1壬！ 1 N黃山市14 5607黃山市1宣城市13051i8J宣城市 淮北市1 ouu 11°675o9彳淮4北丨1市幃埠市1 dSj 1 01164594 n蚌十埠1 1 池州市11645104 4池州市中滁小州市115151112滁州市巢湖市995498091213巢湖市 安慶市98099739rOA A安慶市六安市9 7 3914A c.八安市72227AAQ-15d a宿州市 畝小|由7 049OQQQ1617毫州市 阜陽市638850001GDP（億元）人均GDP（人民幣）省及地人均可增幅市支配收入

10、安徽省1147417.4馬鞍山1613717 7合肥市1342621.9銅陵市1326617.6蕪湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7蚌埠市1144012.4黃山市1136216 9巢湖市1133119 7亳州市1128824.8池州市1101722 2滁州市1090414.4阜陽市1086323 2安慶市1071011 7宿州市1056218 1六安市1045916 9宣城市10436154隨著全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車道，銅陵市人民 生活水平不斷提高。2000-2007年間城鎮(zhèn)人均可 支配收入從5591.5元迅速上漲到13266元，增 幅達(dá)137.25%。同時，

11、銅陵市城鎮(zhèn)人均可支配收 入在全省排名名列前茅。收入水平的不斷提高， 居民消費(fèi)支出也同步增長，住宅消費(fèi)能力大幅度 提高，推動了銅陵市房地產(chǎn)市場的較快發(fā)展。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1. 供求形勢良好近幾年來，銅陵市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地 產(chǎn)投資額呈梯狀增長，2000-2007年間占全社會 投資總額比重平均為20%其中65%為住宅投資。 2007年銅陵房地產(chǎn)市場的供銷關(guān)系保持活躍態(tài) 勢，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為39.64萬平方米，比上年減少30.82%,同時商品房備案銷售面積達(dá)到 41.46萬平方米，全年 供求比為0.95:1。銅陵市住宅市場供求比呈現(xiàn)總體下降態(tài)勢，2005-2007年分別為1.09:

12、1、1.14:1、1.05:1，在未來供應(yīng)增量減少與需求量持續(xù)增加情況下， 銅陵市商品住宅市場呈現(xiàn)出供求基本平衡態(tài)勢。2. 商品房價格居全省首位排名城市名稱商品房銷售均價其中住宅1銅陵358732342合肥332631723蕪湖32083074隨著銅陵市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，人民收入不斷提高，購買 力不斷增強(qiáng)，對住房條件改善的 需求日益迫切，并且在全國房地 產(chǎn)市場熱度的帶動下，近年來銅 陵市商品房價格一路上揚(yáng)。2007年銅陵市商品房銷售均價躍至全省首位，達(dá)到3587元/平方米，比上年增長10.51%,其中住宅銷售均價為3234元/平方米，市區(qū)中高檔商品住宅平均售價已超過5000元/平方米。3. 東部城

13、區(qū)銅陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房市場多為空白。其中，東部城區(qū)順安、鐘鳴房地產(chǎn)市場較為領(lǐng)先，但也僅屬于剛剛起步階段。目前，順安鎮(zhèn)在售樓盤不過寥寥幾家，均價在2200元/平方米左右；鐘鳴鎮(zhèn)商品房樓盤僅 1處，均價在1400元/平方米左右三、東部城區(qū)內(nèi)部格局比較分析（一）東部城區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析及進(jìn)度預(yù)判東部城區(qū)建設(shè)目前已經(jīng)啟動，呈現(xiàn)“多管齊下”的格局 1順安鎮(zhèn)2008年4月，銅陵縣成立了以縣委、縣政 府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥的 東部城區(qū)建設(shè)指揮部， 進(jìn)駐順安鎮(zhèn)開展工作。目前，控制性詳細(xì)規(guī)劃 正在調(diào)整，修建性詳細(xì)規(guī)劃也正在同步著手制 定，預(yù)計(jì)下半年可完成報(bào)批，之后將進(jìn)入土地 上市（招、拍、掛）進(jìn)程。指揮部提出“三年 大變樣”

14、的目標(biāo)，即利用三年時間將東部城區(qū) 順安鎮(zhèn)核心區(qū)建成目前縣城規(guī)模。2. 金橋工業(yè)園位于順安、鐘鳴之間的金橋工業(yè)園，規(guī)劃面積 35平方公里，起步區(qū)5平方 公里，于2003年啟動籌建，2006年2月被省政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)；2007年, 進(jìn)入該工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目約30個，環(huán)評執(zhí)行率達(dá)100%3. 鐘鳴鎮(zhèn)鐘鳴鎮(zhèn)首批上市地塊（鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)）已基本完成準(zhǔn)備工作，是東部城區(qū)建設(shè) 啟動以來，最早確定詳細(xì)性控制規(guī)劃的區(qū)域；鐘鳴鎮(zhèn)將來會以此為中心進(jìn)行改造、 重新建設(shè)，鎮(zhèn)政府也將遷入該首批上市地塊之中。目前，該地塊招商以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主、 銅陵縣配合的模式進(jìn)行，與順安鎮(zhèn)等建設(shè)區(qū)域統(tǒng)一納入東部城區(qū)規(guī)劃，招商組設(shè)立在當(dāng)前鎮(zhèn)政府辦公地。

15、（二）順安、鐘鳴典型房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查順安：牡丹新村基本資料住宅單價：一層和六層I960 元二至五層2260元商鋪單價：4900元建筑形態(tài)：多層（共 6層）主力房型：兩房（79韋）、三 房（103/110m），有少量一房2（39/66m）外立面：面磚建筑結(jié)構(gòu)：磚混購買人群：本鎮(zhèn)居民、公務(wù) 員、外來小業(yè)主付款方式：現(xiàn)房需一次性付 款。開發(fā)商：津塔房業(yè)開發(fā)公 司項(xiàng)目分析：小區(qū)檔次不咼，體量不大，外立面尚可，基本無景觀和商業(yè)配套。銷售情況：07年中開盤，目前已基本售罄，僅剩少量底樓和頂樓及商鋪出售鐘鳴：龍?jiān)沸^(qū)基本資料項(xiàng)目分析：位置：緊鄰萬象項(xiàng)目地檔次較低，小區(qū)內(nèi)僅有一幼兒園，其塊他區(qū)內(nèi)配套基本無。位于

16、老鎮(zhèn)中心，且緊均價：一層和五層1358鄰鎮(zhèn)政府，因此目前來看地段不錯。元2（閣樓43m,單價780元）二層至四層1488元車庫單價1200元建筑形態(tài)：多層（共 5層）體量：共16幢主力房型：兩室一廳（1oom）、三房一廳2(113-132m)外立面：普通涂料建筑結(jié)構(gòu)：磚混配套：鐘鳴集鎮(zhèn)商業(yè)購買人群：本鎮(zhèn)居民、鄉(xiāng)村 百姓付款方式：需一次性付款目前可優(yōu)惠 10元/ vm銷售情況：03年開盤，1期已售罄，2 期也基本售罄，僅剩少量底樓和 頂樓出售，小區(qū)最后 2幢樓預(yù)計(jì) 今年6月開盤（三）順安、鐘鳴投資環(huán)境比較分析1. 區(qū)位比較鐘鳴是銅陵的“東大門”，而順安則比鐘鳴更靠近銅陵市中心，事實(shí)上順安鎮(zhèn)基本位

17、于銅陵市中心與鐘鳴鎮(zhèn)的中間位置。 另外，根據(jù)東部城區(qū)規(guī)劃，未來東部城區(qū)的核心區(qū)域?qū)⑽挥诮饦蜷_發(fā)區(qū)， 也包括順安鎮(zhèn)的大部分，而鐘鳴鎮(zhèn)則位于2.政府搬遷東部城區(qū)輻射區(qū)域的外圍。因此，從區(qū)位來說，順安優(yōu)于鐘鳴。I宇申鳴I中學(xué)T目前，東部城區(qū)指揮部已落戶順安，未來縣政府辦公地將搬遷至順安。 從這v:距市區(qū) 28公.鐘個角度出發(fā)，鐘鳴遜于順安?？h二中嗚 鎮(zhèn)II、.3.建設(shè)進(jìn)展順”順安和鐘鳴同屬于東部城區(qū)規(guī)劃，原則上也無先后發(fā)展之分。從實(shí)際進(jìn)度上 東部城區(qū)指揮看，鐘鳴鎮(zhèn)首批地塊啟動時間略占先機(jī)。目前，順安鎮(zhèn)詳規(guī)正在調(diào)整，鐘鳴則基 本完成，且土地拆遷工作進(jìn)展順利，土地隨時可上市交易4. 發(fā)展?jié)摿槹?、鐘鳴同

18、為鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)， 都具備一定發(fā)展?jié)摿Γ?特別是順安鎮(zhèn)在發(fā)展現(xiàn)狀、 區(qū)位等條件方面略優(yōu)， 且享有東部城區(qū)建設(shè)指揮部落腳地的優(yōu)勢， 因此其發(fā)展前 景更加明朗、明確。相比而言，鐘鳴鎮(zhèn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面則具有低成本、 后發(fā)優(yōu)勢， 房價上漲空 間亦相對較大， 目前市區(qū)房價居高， 順安房價也比鐘鳴高出 800元、近 60%左右。（四）鐘鳴鎮(zhèn)項(xiàng)目比較萬象項(xiàng)目鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項(xiàng)目地理位置鄰近目前鎮(zhèn)政府所在地距東部城區(qū)核心、市區(qū)更近沿江高速以北、金榔路以東、龍泉路以西馬中路以南規(guī)劃前景項(xiàng)目偏離未來鐘鳴鎮(zhèn)中心區(qū)域鎮(zhèn)政府將遷入 A地塊，項(xiàng)目將處于鐘鳴鎮(zhèn)中心區(qū)域地塊面積2約 90 畝(60000m )扣除50畝政府用地和90畝公

19、共設(shè)施用地，實(shí)際用地 360畝（240000m）地塊屬性商業(yè)（待定，并可能轉(zhuǎn)變性質(zhì)）商住地塊現(xiàn)狀毛地，有7/8戶需拆遷接近凈地或凈地轉(zhuǎn)讓方式整體出讓掛牌，分為A/B/C/D四個地塊，項(xiàng)目中有部分將被政府回購用于動遷安置；可整體出讓轉(zhuǎn)讓單價目前報(bào)價約20-22萬預(yù)計(jì)15-18萬/畝道路交通沿江咼速、銅蕪咼速沿江咼速、銅蕪咼速周圍配鐘鳴中學(xué)鐘鳴中學(xué)、縣二中現(xiàn)狀及位置示意圖四、項(xiàng)目投資選擇建議地區(qū)或項(xiàng)目評價指標(biāo)得分順安鎮(zhèn)鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項(xiàng)目萬象項(xiàng)目區(qū)域成熟度757070規(guī)劃利好807570規(guī)劃確定性807570啟動及時性758070發(fā)展?jié)摿?58075成本優(yōu)勢707575風(fēng)險控制807570總分值5355

20、30500根據(jù)對東部城區(qū)重點(diǎn)地段的考察，我們認(rèn)為：1、順安鎮(zhèn)地處東部城區(qū)核心位置，且是未來縣政府所在地，確定性相對更高，投資機(jī)會相對較好，評價分值略高于鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項(xiàng)目；2、鑒于目前順安鎮(zhèn)正處于詳規(guī)調(diào)整、 土地控制階段，預(yù)計(jì)2007下半年才有地塊上市，因此建議先期著手鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行接觸或落實(shí)。3、建議保持對順安鎮(zhèn)地區(qū)開發(fā)的關(guān)注，擇優(yōu)選擇其中地塊。五、鐘鳴新區(qū)項(xiàng)目SWO分析及發(fā)展策略（一） SWO分析 優(yōu)勢規(guī)劃與區(qū)位優(yōu)勢： 先天規(guī)劃為銅陵東大門咽喉，占盡市政規(guī)劃地利； 項(xiàng)目位 于未來鎮(zhèn)政府所在地，且距金橋開發(fā)區(qū)僅 6.5 公里，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。價格與后發(fā)優(yōu)勢： 相比銅陵市、順安鎮(zhèn)，鐘鳴鎮(zhèn)起點(diǎn)

21、較低，后發(fā)優(yōu)勢明顯， 較低的價格也是項(xiàng)目的最大優(yōu)勢之一。動遷回購優(yōu)勢： 項(xiàng)目有部分未來將被政府回購用于動遷安置， 這既為項(xiàng)目帶 來一定的人氣，也降低項(xiàng)目銷售風(fēng)險。環(huán)境規(guī)模優(yōu)勢： 地塊具有絕佳的生態(tài)山脈與綠化環(huán)境，面積 360畝，具有一 定的規(guī)模優(yōu)勢，有利于提高市場競爭力和抗風(fēng)險能力。 劣勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足： 鐘鳴鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，鎮(zhèn)區(qū)居民目前收入和消費(fèi)水平不高， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，城鎮(zhèn)風(fēng)貌特色不明顯。社會發(fā)展落后： 城鎮(zhèn)體系發(fā)展不充分，社會服務(wù)系統(tǒng)不健全， 公共設(shè)施明顯 不足，缺乏投資吸引力。地塊布局零亂： 城鎮(zhèn)用地沒有明顯的功能分區(qū)，布局較零亂。居住氛圍一般： 目前項(xiàng)目周邊居住氛圍一般，生活、商業(yè)

22、配套設(shè)施貧乏，交 通線路少，道路狀況較差，出行不便。 機(jī)遇東部城區(qū)規(guī)劃： 強(qiáng)勁的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資預(yù)期、 開發(fā)區(qū)招商引資及大銅 陵和東部城區(qū)規(guī)劃帶來巨大機(jī)遇地產(chǎn)價值洼地： 鐘鳴房地產(chǎn)市場供應(yīng)量極少，對項(xiàng)目開發(fā)成功有先機(jī)條件； 且目前銅陵市區(qū)房價較高，順安房價也比鐘鳴高出近 60%，鐘鳴凸現(xiàn)價值洼地， 基數(shù)低，房價上漲空間較大，將帶來較高投資回報(bào)。政府賣地心切： 政府要求有關(guān)部門做足土地文章，多渠道籌集建設(shè)資金， 年 內(nèi)完成投資 3億元以上，土地主管部門出讓土地有迫切的壓力和動力，與政府談 判處于主動位置，回旋余地較大。 挑戰(zhàn)宏觀政策風(fēng)險： 國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控正在向縱深發(fā)展， 房地產(chǎn)行

23、業(yè) 發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型，市場形勢的微妙，消費(fèi)、投資謹(jǐn)慎；規(guī)劃落實(shí)程度： 東部城區(qū)雖是城市規(guī)劃的重要區(qū)域之一， 但規(guī)劃的兌現(xiàn)時間 和落實(shí)程度具有一定的不可測因素。周期無法對應(yīng)： 項(xiàng)目開發(fā)周期 （3-5 年） 短于東部城區(qū)總體規(guī)劃及金橋開發(fā)區(qū) 初具規(guī)模所需時間 （5-8 年） ，難以充分享受到土地和房價的增值溢價。潛在競爭壓力： 未來幾年政府對該區(qū)域土地放量較大， 同期推出的項(xiàng)目較多， 將給項(xiàng)目帶來潛在競爭壓力。地價抬高可能： 政府更傾向于引進(jìn)競爭對手，從而抬高土地出讓價格。（二）發(fā)展策略針對項(xiàng)目面臨的優(yōu)勢、 劣勢和機(jī)遇、挑戰(zhàn)，初步建議采取以下項(xiàng)目發(fā)展策略， 以抓住機(jī)遇，揚(yáng)長避短，迎接挑戰(zhàn)。1. 拿地環(huán)

24、節(jié)當(dāng)前，東部城區(qū)包括順安鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)在內(nèi)，土地交易市場幾乎未成型；僅有 的個別在售項(xiàng)目多是以前協(xié)議方式獲得。 因此，土地市場化價格的確定正處于探 索階段，可比對象缺乏，主觀定價的傾向明顯抓住政府急于招商引資的心理， 可在談判和溝通中盡量爭取更多優(yōu)惠； 鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃落實(shí)的不可預(yù)測性等能成為與政府討價還價的砝碼之一。2. 開發(fā)環(huán)節(jié)鑒于對鐘鳴目前狀況的判斷， 建議在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分批次、有節(jié)奏的 進(jìn)行開發(fā)，適當(dāng)拉長開發(fā)周期，并加強(qiáng)宏觀、行業(yè)與市場研究，隨時觀察未來房 地產(chǎn)市場形勢，積極應(yīng)對市場變化，努力“借勢” ，充分享受因規(guī)劃落實(shí)和基礎(chǔ) 設(shè)施完善等帶來的增值收益。整合當(dāng)?shù)氐恼⒔逃?、醫(yī)療資源

25、，增加項(xiàng)目附加值，形成項(xiàng)目的獨(dú)特競爭 優(yōu)勢；同時，有針對性的設(shè)計(jì)戶型，創(chuàng)新項(xiàng)目戶型，提升形象設(shè)計(jì)，做到不同產(chǎn) 品既能相對獨(dú)立又能互為補(bǔ)充。 建議一期產(chǎn)品類型建議以傳統(tǒng)的多層形態(tài)和普通 中等戶型為主；二、三期產(chǎn)品依發(fā)展情況，可嘗試復(fù)式、躍層、花園洋房等新型 產(chǎn)品，做到同類戶型的領(lǐng)先優(yōu)勢。3. 銷售環(huán)節(jié)分期：建議一期（占總面積 20%左右）在2-3年后（正常開發(fā)周期 ）開盤；隨著 規(guī)劃的落實(shí)和基礎(chǔ)設(shè)施完善， 鐘鳴房產(chǎn)價格會有一個比較可觀的漲幅， 鑒于先進(jìn) 的開發(fā)模式和優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)，樓盤應(yīng)會受到追捧，二期（占總面積40%左右）在 3年后開盤；預(yù)計(jì) 5年后金橋開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，建議三期（占總面積 40%

26、左右）在 5年后實(shí)現(xiàn)銷售?？蛻簦阂黄谥饕ㄎ挥趧舆w戶居民、鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)人員、鎮(zhèn)上部分改善型需求 者以及部分農(nóng)村進(jìn)鎮(zhèn)者；二期適度擴(kuò)大客戶區(qū)域范圍，可定位于鐘鳴、 金橋和順 安政府機(jī)關(guān)人員、 開發(fā)區(qū)管理人員、 小業(yè)主和部分因市區(qū)房價過高而選擇遠(yuǎn)郊的 居民； 5年后以工業(yè)為主形成多種功能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城區(qū)日益完善，這為 項(xiàng)目提供了非常優(yōu)質(zhì)的潛在購買者， 因此建議目標(biāo)客戶定位于開發(fā)區(qū)新近管理人 員、私營業(yè)主、市區(qū)及蕪湖等中高收入群體。價格：綜合銅陵社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，結(jié)合鐘鳴鎮(zhèn)（銅陵東部城區(qū)）現(xiàn)狀及未 來發(fā)展進(jìn)程，預(yù)計(jì)未來 2年，鐘鳴房價將以平均每年 10%的速度上漲，未來 3-5 年 將進(jìn)入平均每年

27、 15-20%的較快上漲期，據(jù)此初測一期（ 2年后，年增幅 10%）：1700元二期（ 3年后，年增幅 18%）：2000元三期（ 5年后，年增幅 15%）：2650元按照一期、二期、三期體量之比 2:4:4 計(jì)算，整個項(xiàng)目均價在 2200元 左右。六、鐘鳴新區(qū)項(xiàng)目投資收益估算1. 以容積率1.0、平均成交單價2000元估算序內(nèi)容合計(jì)規(guī)模單價說明（萬兀）（萬平方米）（元/平方米）一、投資成本（一）土地費(fèi)用6742.4424.00280.941土地出讓價6480.0024.00270.00r暫定18萬元/畝2契稅及印花稅等262.4424.0010.94L 土地岀讓價X 4.05%（二）前期開發(fā)

28、費(fèi)用2160.0024.0090.00建安工程費(fèi)X 10%1可行性研究費(fèi)108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%3場地平整費(fèi)756.0024.0031.50建安工程費(fèi)X 3.5%4勘測費(fèi)用108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%5籌建開辦費(fèi)用432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%6其它費(fèi)用324.0024.0013.50建安工程費(fèi)X 1.5%（三）工程建造費(fèi)21600.0024.00900.00（四）配套費(fèi)用960.0024.0040.00（五）銷售費(fèi)用1440.0024.0060.00r銷售額x

29、 3%（六）管理費(fèi)943.8724.0039.33一一四項(xiàng)的3%左右（七）不可預(yù)見費(fèi)432.0024.0018.00建安費(fèi)用的2%左右（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用1828.7724.0076.20銀行貸款額按一三項(xiàng)的30%,假設(shè)均勻發(fā)生（九）營業(yè)稅及增值稅3144.0024.00131.00銷售額X 6.55%投資總額39251.0924.001635.46二、銷售總額48000.0024.002000.00三、利潤額8748.9124.00364.54四、成本利潤率22.29%以容積率1.0、平均成交單價2200元估算序內(nèi)容合計(jì)規(guī)模單價說明（萬兀）（萬平方米）（元/平方米）一、投資成本（一）土地費(fèi)用674

30、2.4424.00280.941土地出讓價6480.0024.00270.00暫定18萬元/畝2契稅及印花稅等262.4424.0010.94土地岀讓價X 4.05%（二）前期開發(fā)費(fèi)用2160.0024.0090.00建安工程費(fèi)X 10%1可行性研究費(fèi)108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%3場地平整費(fèi)756.0024.0031.50建安工程費(fèi)X 3.5%4勘測費(fèi)用108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%5籌建開辦費(fèi)用432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%6其它費(fèi)用324.0024.0013.50建安工程費(fèi)X 1.5%（三）工程建造費(fèi)21600.0024.00900.00（四）配套費(fèi)用960.0024.0040.00（五）銷售費(fèi)用1584.0024.0066.00銷售額X 3%（六）管理費(fèi)943.8724.0039.33一一四項(xiàng)的3%左右（七）不可預(yù)見費(fèi)432.0024.0