領(lǐng)航“后疫情時(shí)代”：解構(gòu)北京辦公樓市場(chǎng).doc

1、領(lǐng)航“后疫情時(shí)代”：解構(gòu)北京辦公樓市場(chǎng)領(lǐng)航“后疫情時(shí)代”解構(gòu)北京辦公樓市場(chǎng)在突如其來(lái)的新冠肺炎疫情面前，沒(méi)有任何一個(gè)人、一個(gè)行業(yè)能夠“獨(dú)善其身”。這場(chǎng)史無(wú)前例的疫情在世界范圍內(nèi)迅速蔓延， 引發(fā)了高度的不確定性與不安情緒。即便是在疫情爆發(fā)已逾八個(gè)月之后的今天，全球疫情形勢(shì)依然嚴(yán)峻，眾多城市和地區(qū)仍處于嚴(yán)格防控狀態(tài)。在這段時(shí)間內(nèi)，我們不得不培養(yǎng)新的生活習(xí)慣，快速適應(yīng)新的工作模式，這種轉(zhuǎn)變似乎也在某種程度上成為了一種新的“類(lèi)常態(tài)”。新冠疫情不僅奪走無(wú)數(shù)生命、沖擊全球經(jīng)濟(jì)，也倒逼國(guó)際市場(chǎng)深化結(jié)構(gòu)性變革。聚焦國(guó)內(nèi)，上至宏觀經(jīng)濟(jì)格局，下至本文所著重探討的北京辦公樓市場(chǎng)，都深受疫情影響。從市場(chǎng)研究的角度出發(fā)

2、， 我們希望深化對(duì)當(dāng)前危機(jī)與變化的規(guī)律性認(rèn)識(shí)，追本溯，探究推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。疫情的確放大了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的下行壓力，但并非其產(chǎn)生的根本原因。若要全面厘清市場(chǎng)趨勢(shì)的發(fā)展脈略，我們必須深入分析p 市場(chǎng)環(huán)境的基本面，避免被由疫情引發(fā)的短期供需失衡所誤導(dǎo)。在2021年之前，政策驅(qū)動(dòng)下的供給側(cè)變化是牽動(dòng)北京辦公樓市場(chǎng)活動(dòng)和投資者目光的主導(dǎo)性因素；而今年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力的基礎(chǔ)上，疫情進(jìn)一步加速了市場(chǎng)邏輯的轉(zhuǎn)變，回歸需求主導(dǎo)。供應(yīng)端所受疫情沖擊相對(duì)有限，但需求端則承受了經(jīng)濟(jì)放緩和突發(fā)疫情的雙重壓力，面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，本文旨在深入挖掘北京辦公樓市場(chǎng)的需求格局及其演化趨勢(shì)，解構(gòu)隱藏在“水面之下”的

3、需求動(dòng)態(tài) 機(jī)制，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的潛在可能。希望借此幫助市場(chǎng)中的各方參與者精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏，在邁向“后疫情時(shí)代”之際緊抓機(jī)遇、提前 布局。目錄引言市場(chǎng)邏輯已然改變 4北京的需求“故事”需求動(dòng)態(tài) 5冰山模型 6基石需求 6動(dòng)能需求 6從動(dòng)需求 6需求時(shí)間表 8P2P 8IT 9共享經(jīng)濟(jì) 10“水面之下”的需求 11下一波浪潮 12北京的租金敘事租金調(diào)整周期 14市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)：CBD 16政策驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)：中關(guān)村金融街 17展望復(fù)蘇之路 18投資機(jī)會(huì)把握機(jī)會(huì)窗口 19市場(chǎng)有利因素 20市場(chǎng)情緒“故事”的最后一塊拼圖 22結(jié)語(yǔ)安心定志，砥礪前行 26領(lǐng)航“后疫情時(shí)代”：解構(gòu)北京辦公樓市場(chǎng) | 3引言

4、市場(chǎng)邏輯已然改變與其它城市一樣，北京辦公樓市場(chǎng)也受到了新冠病毒的“沖擊”。截至2021年 6月底，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金同比大幅下跌近7.0，市場(chǎng)活躍度受到明顯抑制，全市租賃活動(dòng)較去年同期下降50。起初，各方普遍擔(dān)憂(yōu)這些指標(biāo)預(yù)示著市場(chǎng)環(huán)境和趨勢(shì)的驟變，但事實(shí)上，我們已經(jīng)可以清楚地看到，當(dāng)前市場(chǎng)所面臨的下行壓力并非全然由疫情觸發(fā)租金下調(diào)和空置上浮的趨勢(shì)在20_年 底已有顯現(xiàn)。因此，新冠疫情雖然放大了市場(chǎng)壓力、加速了下行趨勢(shì)，但并未從根本上改變市場(chǎng)的內(nèi)核。我們當(dāng)前所面臨的挑戰(zhàn)在疫情爆發(fā)之前就已經(jīng)埋下了種子。但是，我們也不能忽視新冠病毒對(duì)市場(chǎng)邏輯轉(zhuǎn)變所起到的推動(dòng)性作用。在前幾年，供給側(cè)被視為塑造北京

5、辦公樓市場(chǎng)格局的關(guān)鍵性因素，城市規(guī)劃和新政不斷限制市區(qū)供應(yīng)，市場(chǎng)中需求的流向基本隨著新項(xiàng)目的位置而動(dòng)。但是，新冠疫情顯著加劇了經(jīng)濟(jì)放緩所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，需求側(cè)成為當(dāng)前市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)因素。因此，全面了解需求放緩的具體趨勢(shì)及其對(duì)市場(chǎng)的深刻影響，對(duì)于項(xiàng)目業(yè)主和投資者而言尤為重要本質(zhì)上，需求邏輯主導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)行已經(jīng)成為北京辦公樓市場(chǎng)的主基調(diào)。深入剖析市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)及其對(duì)租金走勢(shì)的影響，將為各方做出戰(zhàn)略決策、推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展提供重要依據(jù)。4 | 仲量聯(lián)行北京的需求“故事”需求動(dòng)態(tài)近十年來(lái)，北京持續(xù)受益于強(qiáng)勁的租戶(hù)需求。自2021年以來(lái)，本市新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達(dá)到75。在某種程度上，甚至可以說(shuō)北京辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)被旺盛的需求給“寵壞了”。北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)非自用面積