萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)完全版61

1、萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)A/2第1 （具23賈5劉漁巖松爭(zhēng)皮章批加工文金2007年6片1日萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)1目的：加強(qiáng)成本行理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成4。2. 范由：適用J：集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3. 職賁：集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部負(fù)貴本規(guī)范的推行、解釋、修改并監(jiān)督執(zhí)行情況。集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)貪嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的耍求，正確組織成本核算丁作，建V成本核算貴任制，完善成 本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，介理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集利分配開發(fā)成本及費(fèi)

2、用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成 本核算資料。4. 方法和過程控制4.1成本核算的某本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1根據(jù)成本核算対彖的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算対彖。4.1.2設(shè)置竹關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。4.1.3按受益嫌則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)彖Z間的分配方法.標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)猱Z間進(jìn)行分配。閱讀范IH：成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)A/2第2 （具23賈劉石漁H1|爭(zhēng)皮章工文金2007年6片1日4.

3、1.5編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)彖的開發(fā)總成本。4.1.6正確劃分己完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之何的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本4.1.7正確劃分町侶面積、不町售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算町啓而積、不可仔面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完 工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)彖的成本請(qǐng)況。42成本核算對(duì)彖的確定4.2.1成本核算對(duì)象的確定原則4.2.1.I滿足成本計(jì)算的需要；4.2.1.2便J：成本費(fèi)用的歸集；4.2.1.3利成本的及時(shí)結(jié)算；4.2.1.4適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4.2.2成本核算刈象的確定方法各公司

4、可根據(jù)成本核算対彖的確定原則，并結(jié)介項(xiàng)目實(shí)際情況，確定貝體成本核算對(duì)象。4.2.2.1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)彖。4.2.2.2同項(xiàng)目有常樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)彖的基礎(chǔ)上，還廟按功能劃分成本核算對(duì)彖4.2.23同一小區(qū).同一期冇高層.多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本孩算對(duì)彖。4.2.2.4根據(jù)核算和菅理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均W單獨(dú)作為成 本核算対象對(duì)只為-個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、用攤?cè)敕课莸葞园l(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，町以不單獨(dú)作為成本核 閱瀆范皿：成

5、本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版本A/2第3 （具23頁劉石盤.漁血1|爭(zhēng)皮章批準(zhǔn)工文金生U2007年6片1日算對(duì)彖，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用貢接計(jì)入房圮等開發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4.3.1成本費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體惜況，按制造成本法設(shè)陽成本項(xiàng)目.成項(xiàng)目一般包括卜列八項(xiàng)：43.1.1 土地獲得價(jià)款4.3.1.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4.3.1.3主體建筑工程費(fèi)4.3.1.4主體安裝工程費(fèi)43.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4.3.1.6園林環(huán)境工程費(fèi)43.1.7配套設(shè)施費(fèi)4.3.1.8幵發(fā)間接費(fèi)4.3.

6、2各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容4.321 土地獲得價(jià)就指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價(jià)及M政配套費(fèi)：支N的土地出讓金、十地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的人山政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕 地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、介作款項(xiàng)：補(bǔ)償介作方地價(jià)、介作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給介作方的房屋成本卻相應(yīng)稅金等.萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)版本A/2第4莢具23頁5劉石漁巖松爭(zhēng)皮#工文金2007年6片1日c、紅線外方政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路.水、電.氣、通訊等建造費(fèi).管線鋪徴費(fèi).接II補(bǔ)償費(fèi)。D. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：令關(guān)

7、地上.地卜建筑物或附石物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安童及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。4.322開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)Z后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪.規(guī)劃.設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建.“三通一平”零前期費(fèi)用。 主耍包括以卞內(nèi)容：A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1) 勘測(cè)丈最費(fèi)：包括初勘.詳勒等。主要令：水文.地質(zhì).文物和地基勒察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，口照測(cè)試費(fèi).撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施丁放線費(fèi)、建筑面積丈帚費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模戰(zhàn)制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi).修改設(shè)計(jì)費(fèi).環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。K他：可行性研究費(fèi).制圖、

8、哂圖.赳圖費(fèi).樣品制作費(fèi)等。(3) 建筑研究用房費(fèi)：包松材料及施丁費(fèi)B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(I) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi).標(biāo)底編制費(fèi).交易屮心手續(xù)費(fèi).人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防 治費(fèi).墻改基金.建筑面積丈晟費(fèi)、路II開設(shè)費(fèi)等.規(guī)劃管理費(fèi).新材料基金(或境改專項(xiàng)基金).教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)人拆遷管理費(fèi).招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目樂體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi).閱瀆范IH:成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)A/2第5 (具23頁劉石&冷巖松|堆

9、皮章批加工文金生U2007 年 6/1 1 a(2) 增容費(fèi)：包括水、電.煤氣増容費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：(1) 臨時(shí)道賂：接通紅線外施匸用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用.(2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造.遷移.臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用(3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鈾設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4) 場(chǎng)地平協(xié)：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地淸運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。D. 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1) 臨時(shí)甬墻：包括用墻、陽欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2) 臨時(shí)辦公室：和金、建造及裝飾費(fèi)用。(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施T用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地和費(fèi)。(

10、4) 臨時(shí)包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用.43.2.3主體建筑丁程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的齊項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B. 結(jié)構(gòu)及恥裝修造價(jià)：主耍包松牲框架(含獨(dú)立柱基和條棊等淺基礎(chǔ))、砌體.找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼.散水.沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓仃架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入硏樓、 有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。閱讀范IH：成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)版本A/2第6 (具23頁劉

11、石盤.漁巖松|爭(zhēng)皮菲工文金2007 年 6H 1 ac、門窗丁程：主耍包括單元門.入戶門.戶內(nèi)門、外增門窗.防火門的費(fèi)月。D. 公共部位精裝修費(fèi)：主耍包括人堂、電梯廳、樓梯間.屋面.外&面及甬蓬的巒裝修費(fèi)用。E. 戶內(nèi)帝裝修費(fèi)：主要包括廚房.衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái).露臺(tái)的耕裝修費(fèi)用。43.2.4主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水毆?dú)怆姽芫€設(shè)備費(fèi)；(1) 室內(nèi)給申水系統(tǒng)費(fèi)(自來水/排水/t飲水/熱水)；(2) 室內(nèi)采曖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/啜氣片)； 室內(nèi)燃7系統(tǒng)費(fèi)：(4) 室內(nèi)電弋工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷徴、燈貝、開關(guān)插座、含弱電T程管盒預(yù)埋B、

12、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1) 通風(fēng)空周條統(tǒng)費(fèi)；包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用.空調(diào)停道.通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2) 電梯及其安裝費(fèi)：(3) 發(fā)電機(jī)及具安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙T程費(fèi)：(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜.門磴.緊急按扭等；閱讀范IH:成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版雇A/2第7 (具23賈5劉石漁血1爭(zhēng)之章批準(zhǔn)工文金生U2007年6片1日(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：

13、包括可視及卄町視対講系統(tǒng)費(fèi)用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水.電.氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4) 有線電觀費(fèi)用：包括有線電視.衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包折主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用：(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。43.2.5社區(qū)管網(wǎng)匸程費(fèi)A、室外給拌水系統(tǒng)費(fèi)(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢査井.水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采曖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng).熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃"系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電江及高低圧設(shè)備費(fèi)(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配

14、電房的高壓線、髙用柜.變壓器、低壓梅及箱式變圧設(shè)備費(fèi)用:(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用J：電視.電話.寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢査井等費(fèi)用E、室外智艇化系統(tǒng)費(fèi)(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露犬停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地卜室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯爪屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用：萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版本A/2第8 (具23賈劉石&漁巖松|牛皮章批加工文金生U2007年6片1日(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外対掃等；(4)

15、 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用：(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用：(6) 電子公吿屏費(fèi)用43.2.6園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：A. 綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化.-樓私家花園.小區(qū)周邊綠化支出；B. 建筑小品：雕皺.水景.壞廊.假山等；C. 道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道賂廣場(chǎng)鋪設(shè).開設(shè)路I IT程及補(bǔ)償費(fèi)等；D. 國墻建造費(fèi)：包括永久性用墻、用欄及大門：E. 室外照明：室外照明電氣匸程，如路燈.草坪燈；F. 室外背景音樂：G. 室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)誕、各種指示牌.標(biāo)識(shí)牌.示意圖、垃圾桶、座椅.陽傘等。43.2.7配套設(shè)施費(fèi)指房叢開發(fā)過程中，根據(jù)佇關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬J開發(fā)商，開

16、發(fā)商不能令償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作口留固定資產(chǎn)的公共配套 設(shè)施支出。主耍包括以下幾類：A. 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)總收入的不町經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì).派岀所.崗?fù)?兒童樂園.自行車棚 等；萬科企業(yè)股份有FH公司編Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版杠A/2第9 （具23賈劉石爲(wèi).漁H|牛皮章批準(zhǔn)工文金2007 年 6/1 1 aB、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，梵經(jīng)營收入歸J經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托. 郵局、圖書館、閱覽室.倒身房.游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的人配套設(shè)施項(xiàng)目不能令償轉(zhuǎn)讓和取

17、得經(jīng)營吹益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒令投資來源的費(fèi)用：D、對(duì)產(chǎn)權(quán).收入歸屬情況較為復(fù)雜的地卜室.車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)為地玫府法規(guī).開發(fā)商的銷何承諾等具體惜況確定是否掩 入冷成本項(xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防丁程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營 性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目卜.按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)#明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：Ax游泳池：土建.設(shè)備.設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)：C. 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D. 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E. 球場(chǎng)：F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備.各項(xiàng)設(shè)施。4.328開發(fā)間接

18、費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)W接根關(guān)、但不能明確屬j:特定開發(fā)壞廿的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。A、工程管理費(fèi)閱讀范IH：成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司編牛Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)版札A/2第10頁其23頁劉石爲(wèi).漁巖松1|爭(zhēng)皮#工文金生*UM2007年6片1日(1) 丁程監(jiān)理費(fèi)：支付給稱請(qǐng)的項(xiàng)目或匸程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算騙審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用：行政管理費(fèi)：白接從半項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的丁資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人T.費(fèi)以及白接從爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5)

19、 工程質(zhì)最監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)替費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保臉費(fèi)。B、營硝設(shè)施建造費(fèi)(1)廣吿設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣吿、路牌廣吿：銷僭環(huán)克改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷雷樓盤(含示范單位)周刖等銷伯區(qū)域餡雷期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)：臨時(shí)銷嘗通道的 設(shè)計(jì)、T程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家貝、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)，主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用：主體內(nèi)樣板間常售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家貝、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)攻入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除：其他。C、資本化書款費(fèi)用包括說接用項(xiàng)目

20、開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輛助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌羞額。因借款閱讀范田：成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版本A/2第11貢具23 I劉石戎.漁巖松爭(zhēng)皮章批加工文金生U2007 年 6/1 1 a而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包拆按規(guī)定W由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理某金、公建維修基金或具他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投 入的物業(yè)管理費(fèi)用。4.329期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不啟房地產(chǎn)的制造成本范畸，其科目設(shè)買、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見力

21、科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范九三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見力科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。4.4會(huì)計(jì)科目與帳薄設(shè)置4.4.1 “開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程屮所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目?jī)H設(shè)置到一.級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，:級(jí).四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保 存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期（月.李度）與成本管理軟件中的粕應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持致。在各級(jí)明細(xì)科目卜，應(yīng)按各成本核毎對(duì)彖設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)倉町分層次設(shè)立.為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算対象的成冷，以及需要先歸集后分配的成本，在每

22、個(gè)項(xiàng)目的成本核算刈象中，加設(shè)一條 “待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對(duì)彖的只體設(shè)置參見卜圖：XX項(xiàng)目一p任建期住宅閱瀆范IT1：成本系統(tǒng)全體、厲務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)版札A/2第12頁其23頁劉石戎.冷巖松爭(zhēng)皮章批率工文金生U2007 年 6/1 1 a商鋪f在建.期寫字樓 f擬開發(fā)土地f待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開工前，所令成本均在成本核算対彖“擬開發(fā)土地”中核算：項(xiàng)目開工后，將C開丁部分逐期口 “擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入 “在建X期J具體核算耍求詳見萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。4.4.2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目該科目川集和分配與項(xiàng)目開發(fā)r接相關(guān)、

23、但不能明確屬特定開發(fā)壞節(jié)的成本費(fèi)用性支出：以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)彖各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)究詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.3 “預(yù)提費(fèi)用”科目垓算按權(quán)貞發(fā)生制原則訃提的，應(yīng)由本受益期.受益對(duì)彖承擔(dān)的己經(jīng)發(fā)生或梅要發(fā)生、但尚未文付的成本.費(fèi)用。4.4.3.1費(fèi)用預(yù)提的甘間：至少每李度末預(yù)提一次；4.43.2費(fèi)用預(yù)提的范用：對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本：4.43.2費(fèi)用預(yù)捉的金額：以成本管理軟件屮的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。4.43.3核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本一成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)S貸記本科

24、目；次月月初，再將匕述分錄用紅字沖回。4.4.4 “待攤費(fèi)用”科目萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)A/2第13頁具23頁劉石g.漁H1工文金生好2007年6片1日按權(quán)賁發(fā)生制僚則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用,4.4.5 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收介格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本。貝體核體耍求詳見力科集團(tuán)存負(fù)核算規(guī)范屛房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)笛成木孩算對(duì)彖成木孩算對(duì)彖 可分層次設(shè)立開發(fā)謫期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成

25、木核算對(duì)欽主休建筑匸程費(fèi)按前述明細(xì)按前述刖細(xì)各成木核算對(duì)欽主休安裝匸程費(fèi)按敢述明細(xì)按前述明細(xì)笛成木核算對(duì)彖補(bǔ)區(qū)管網(wǎng)I程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)備成木核算對(duì)象園林環(huán)境匸程費(fèi)按曲述明細(xì)備成木核算對(duì)製配會(huì):設(shè)誡費(fèi)衿成木核貝對(duì)彖開發(fā)間接費(fèi)按附述明細(xì)按詢述刖細(xì)笛成木孩算對(duì)象n級(jí)科口開發(fā)何接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本偵捉及結(jié)轉(zhuǎn)各成木孩算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱T程管理費(fèi)按詢述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入 開發(fā)成木營銷茨用按前述明細(xì)姦木化和息物業(yè)管理完善費(fèi)萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版札A/2第14頁其23頁劉石漁巖松爭(zhēng)皮章批率工文金2007 年 6/116其他完T開發(fā)產(chǎn)乩項(xiàng)目名稱具休

26、苑或棟或期以及甩套 資產(chǎn)名稱住宅.商喩 寫字樓、車庫及乍位、 其他4.5成本費(fèi)用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價(jià)款-股能分淸成本核算對(duì)彖的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算対象中；如果分不淸成本核算對(duì)象，町先在“土地獲得價(jià) 款”Z“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在令關(guān)成本核算対彖間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙?計(jì)入右關(guān)成4核算對(duì)彖。有關(guān)分配方法如下：4.5.1.1按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地而積將土地成本分配到各小區(qū)：再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路. 廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行盲

27、接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路.廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等 成本核算対彖的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算対彖的的開發(fā)成本；房用等成本核算対彖的右接分配數(shù)加 間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)彖應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒坑玫瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積匕房斥等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜?地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。4.5.1.2按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核第對(duì)彖的建筑面積來分淹。4.5.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林壞境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)彖的，町直

28、接計(jì)入成本核算對(duì)彖的相W成本項(xiàng)目：應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，町通 過各成本項(xiàng)E下的“待分?jǐn)偝杀尽?Z核算項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再按卜表所示分?jǐn)倵潨?zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)彖：閱瀆范III:成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)齊發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)A/2第15頁其23頁劉石戎.漁巖松爭(zhēng)皮嗥批加工文金生U2007 年 6 A 1 a成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可皆而稅分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)（1）卯除宜接婕用后.按建筑面積分灘：（2）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑而積，確迄標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅褐黧w安裝工程費(fèi)（1）州除宜接亦用后，按霞筑面枳分（2）根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)

29、系數(shù)和建筑而枳相乘，確泄標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅荷鐓^(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按町售而枳分?jǐn)偅喝裟軈^(qū)分可按占地面枳分施園林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng).按可售面枳分掩：公字性不探并可區(qū)分.按占地面枳分雄配套設(shè)施費(fèi)按可售而積分雄4.5.3開發(fā)間接費(fèi)4.5.3.1應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科冃分項(xiàng)目川集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季末，根據(jù)具實(shí)際發(fā)生數(shù)按定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各 開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算対彖只體分配及核算方法參見力科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范4.53.2車位及車庫、具他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi).4.6成本核算工只成本管理軟件是成本核算的主要丁貝，金蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的輔助T.R,其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.7成本

30、報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體惜況.與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問 題等信總。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì).動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表。閱讀范IH：成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司編中Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)A/2第16頁其23頁劉石漁hr*tt |爭(zhēng)皮章工文金2007 年 6/1 1 a成本報(bào)表種類.編報(bào)時(shí)間及耍求詳見結(jié)算報(bào)表格式及集團(tuán)成本審算中心的令關(guān)規(guī)定。4.8附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算爭(zhēng)項(xiàng)，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)聯(lián)文件：財(cái)務(wù)管理部：力科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范(VKCWO3-O3

31、)萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范(VKCW03-04)力科集團(tuán)存貨核算規(guī)范(VKCW03-06)附：“開發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表閱瀆范IH：成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)版雇A/2第17頁其23頁劉石戎.漁巖松爭(zhēng)皮嗥批率工文金生U2007 年 6/1 1 a科目名稱編號(hào)開發(fā)成本5(X)1土地獲得價(jià)款50()1.01政府地價(jià)及市政配套費(fèi)50()1.01.01介作款項(xiàng)50()1.01.02紅線外市政設(shè)施費(fèi)50()1.01.03拆遷補(bǔ)償費(fèi)5001.01.04開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)50()1.02勘察設(shè)計(jì)費(fèi)50()1.02.01勘察丈斎費(fèi)5

32、(X)1.02.01.01規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5(X)1.02.01.02建筑研究用房5001.02.01.03報(bào)批報(bào)建費(fèi)50()1.02.02政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)5001.02.02.01增容費(fèi)5001.02.02.02三通一平費(fèi)5001.02.03臨時(shí)道路50()1.02.03.01臨時(shí)用電5001.02.03.02臨時(shí)用水5001.02. ()3.03場(chǎng)地平舉費(fèi)5001.02.03.04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5001.02.()4萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)版本A/2第1*頁其23頁劉石戎.漁巖松堆皮嗥批加工文金生效期2007年6片1日US時(shí)由熠5001

33、.02.04.01臨時(shí)辦公室5001.02.04.02奮時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)5001.02.04.03臨時(shí)板5001.02.04.04主體建筑丁程費(fèi)50()1.03基礎(chǔ)工程5001.03.01土方50()1.03.01.01護(hù)壁（坡5(X)1.03.01.02基礎(chǔ)5001.03.01.03降水5001.03.01.()4結(jié)構(gòu)及粗裝修丁程50()1.03.02混凝土框架50()1.03.02.01砌體5001.03.02.02找平及抹灰5001.03.02.03防水5001.03.02.04其他5001.03.02.05門宙r.e5001.03.03單元門5(X)1.03.03.01入戶門50()1.0

34、3.03.02防火門5001.03.03.03戶內(nèi)門5001.03.03.()4閱瀆范III:成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)舟發(fā)企業(yè)成本梳算指導(dǎo)版杠A/2第19頁其23頁劉石漁巖松堆皮章批加工文金生U2007 年 6/1 1 a窗、陽臺(tái)門5001.03.03.05公共部位精裝修5001.03.04人堂將裝修5001.03.04.01樓梯間精裝修5001.03.()4.02屋面將裝修5001.03.04.03外工面精裝修5001.03.04.04電梯廳將裝修5001.03.()4.05單元入11精裝修5001.03.04.()6建

35、筑外保溫5001.03.04.07欄桿5001.03.()4.08其它5001.03.04.09室內(nèi)裝修5001.03.05廚房耕裝修5001.03.05.01衛(wèi)生何精裝修5001.03.05.02廳房將裝修5001.03.05.03陽臺(tái).需臺(tái).地而精裝修5001.03.05.04主體安裝1程費(fèi)5001.04室內(nèi)水啜氣電管線設(shè)備費(fèi)5001.04.01室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)5001.04.01.01室內(nèi)采啜系統(tǒng)費(fèi)5001.()4.01.02室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)5001.04.01.03萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)機(jī)密名稱萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版機(jī)A/2第20貢其23頁劉石幺.

36、漁巖松爭(zhēng)皮章批加工文金生U2007年6片1日室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)5001.(X4.01.04室內(nèi)設(shè)備及具安裝費(fèi)5001.04.02通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)5001.(X4.02.01電梯及其安裝費(fèi)5001.04.02.02消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)5001.04.02.03弱41系統(tǒng)費(fèi)5001.04.03居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用5001.()4.03.01寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用50()1.(M.03.02令線電視費(fèi)用5001.04.03.03三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用5001.04.03.04對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用5001.04.03.05電話系統(tǒng)費(fèi)用5001.04.03.06社區(qū)管網(wǎng)T程費(fèi)5001.05寶外給誹水系統(tǒng)費(fèi)50()1.05.01室外給水系統(tǒng)5001.05.01.01南污水系統(tǒng)50()1.05.01.02屮水（含室內(nèi)）系統(tǒng)5001.05.01.03室外采啜系統(tǒng)費(fèi)50()1.05.02管道系統(tǒng)5(X)1.05.02.01熱交換站5001.()5.02.02鍋爐房5001.05.02.03閱讀范IH：成本系統(tǒng)全體、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全體萬科企業(yè)股份有FH公司編號(hào)Vkcw03-29密級(jí)