2016年長沙城南板塊場分析報告

1、2007年長沙城南板塊市場分析報告2007長沙城南板塊市場分析報告一、最新樓市形勢研判2007年上半年，長沙市商品房一手房銷售持續(xù)火爆，全市實現(xiàn)商品房銷售 9><>43<>41>. 504萬耐，銷售金額137. 27億元，分別占2006年全年銷售額的 62. 96%、71. 12%。1.1、商品房銷售量分析2007年上半年,長沙市商品房、住宅累計銷售<4004. 72萬耐、360. 604 萬耐，同比增長59. 804%. 58. 60%,住宅銷售占商品房銷售總量的89. 11%,其 銷售的套均面積為110. 89耐，面積同比縮小7. 35%o從各區(qū)情

2、況來看，天心區(qū)商品房銷售量同比猛增1.8倍，其銷售得到爆發(fā)式 增長。從各月情況來看，今年上半年除5月銷售量較低外，其余各月銷售量均在 60萬平方米以上，今年以來我市商品房銷售持續(xù)火爆。1.2、商品住宅供銷對比分析2007年上半年我市純商品住宅供銷比為0. 70： 1 （期間商品住宅批準預售面 積：期間商品住宅銷售面積），供銷差距進一步拉大，這一方面體現(xiàn)了我市商品 房銷售的持續(xù)火爆態(tài)勢，另一方面，也表明了我市商品房供應有所脫節(jié)。供應量 的低迷，可能會加快我市房價上漲速度。1.3、純商品房銷售價格分析1.3.1純商品房成交均價分析2007年上半年，全市商品房均價為3278元/耐，同比上漲104.

3、35%；其中， 商品住宅平均售價為30504元/耐，同比上漲19. 07%；商品房非住宅平均售價 為5113元/耐，同比下跌7.49%。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適 用房，全市商品房均價為3159元/肝，同比上漲20. 17%；其中，商品住宅平均 售價為2939元/nf,同比上漲204. 24%。）1. 3. 2純商品房成交均價分區(qū)分析分區(qū)來看，今年上半年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為 3682元/耐、3333元/nf；岳麓區(qū)成交均價最低，均價分別為2879元/nf、2736 元/nf。其中天心區(qū)略低于全市均價。1.3.3純商品房量、價分析從實際銷售價位段來分析，30

4、00-3500元/時價格段住宅已經(jīng)成為我市開發(fā) 商與購房者都能普遍接受的戶型，銷售比例分別為25. 59%,與去年同期比增長12. 604%； W2500元/nf價格段住宅占比21.01%,與去年同期比下降21. 98%, 價格底部在逐步抬高。分面積段均價來看，60 nV以下商品住宅均價為3629元/耐，同比上漲13. 304%； 60-90 m1 商品住宅均價為 2937 元/nV,同比上漲 6. 604%； 90-120 m2 商品住宅均價為280 04元/耐，同比上13. 043%； 120-10404 nf商品住宅均價 29304元/耐，同比上漲104.03%；大于10404耐商品住宅

5、均價為2893元/ 耐，同比上漲27.61%。隨著新政的實施，大戶型日漸稀缺，成為漲幅最大的住 宅產(chǎn)品。1.04.新建純商品住房供求結(jié)構分析從市場供應情況來看，120-144時區(qū)間戶型占比重最大，為30. 01%，比 例比去年下降了 12.07個白分點；90 m1以下的戶型供應占比為35. 78%，比例比 去年增長了 9. 66個百分點。從實際銷售情況來看，120-l44nf區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，為29.78%, 比例比去年增長了 1. 704個百分點；90 nf以下的戶型銷售占比30. 03%,比例比 去年增長了4. 65個百分點。1.5、新河三角洲拍賣帶來的影響新河三角洲92億元的整體拍賣

6、價創(chuàng)下長沙新高，乃至成為全國地王，其單 位價格達到780萬元/畝，開福區(qū)域地價兩年內(nèi)增幅達10余倍。我們分析，新河三角洲的拍賣將對長沙房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。一方面其 顯示的龍頭效應，勢必抬升整個市場的地價及房價，將快速推動長沙房價繼續(xù)向 高位上漲；另一方面，鑒于地價/房價之間的聯(lián)動規(guī)律，在市場起步階段，地價 漲幅領先于房價漲幅，市場逐步成熟階段，地價漲幅與房價漲幅將持平，市場完 備階段，地價漲幅應低于房價漲幅，而LI前，在長沙房地產(chǎn)市場逐步走向成熟階 段，出現(xiàn)地價漲幅巨超房價漲幅的現(xiàn)象，意味著將給未來房價上漲帶來巨大壓力, 市場將增加不確定風險，市場泡沫可能放大。綜合以上分析，我們認為，各項

7、技術指標均顯示口前長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展良 好，上升勢頭強勁，在2-3年內(nèi)仍將享有較安全的市場環(huán)境，而3年后，系統(tǒng) 風險可能將逐步堆高，對于本案而言，6萬平米的規(guī)模足以在2年內(nèi)運作完畢， 應抓緊有利時機，盡快入市。二、區(qū)域概況1.1區(qū)域的范圍框定新南城片區(qū)以省府和天心區(qū)政府新址為核心向周圍擴張，北達南二環(huán)，西至 湘江，東到萬家麗路，南至暮云。1. 2區(qū)域交通情況融城核心，主動脈、主樞紐云集南城，交通優(yōu)勢及其明顯。從大范圉來看：本區(qū)域是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個方向出 城口的主通道，是長沙、株洲、湘潭三市融城的接合部、橋頭堡，具有巨大的發(fā) 展空間和廣闊的發(fā)展前景。從小范圍來看：新南城以東

8、是縱貫南北的萬家麗大道，到黃花國際機場僅 20公里左右，以西緊靠穿城而過的107國道、京廣鐵路大動脈，同時緊臨湘江 水運可以北上洞庭出長江，往北靠近二環(huán)線，向南有三環(huán)線繞城而過。新城區(qū)芙 蓉南路、韶山南路等主干道貫通南北，湘府路、友誼路接井灣路、李洞路、環(huán)保 大道等橫貫東西，主干道初步構成了三縱四橫的路網(wǎng)框架。同時，新南城轄有火 車南站、汽車南站，規(guī)劃建設中的武廣高速客運專線長沙站也設在緊靠新南城的 黎托，規(guī)劃中的長株潭城市輕軌也穿城而過，等等，市內(nèi)交通路網(wǎng)完善。總的來看：新南城基本形成了東西南北縱橫交錯、四通八達的交通路網(wǎng)，具 有較為明顯的交通優(yōu)勢，新城區(qū)基礎設施的框架已經(jīng)形成。1. 3區(qū)域

9、經(jīng)濟發(fā)展情況新南城經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)強勁態(tài)勢。一是工業(yè)園區(qū)大力發(fā)展。工業(yè)園區(qū)主要有湖南天心環(huán)保工業(yè)園、湖南環(huán)?？?技園和暮云丄業(yè)園，園區(qū)在產(chǎn)業(yè)選擇上注重發(fā)展能耗物耗低、污染少、科技含量 高的新興產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟?？谇?，湖南天心環(huán)保工業(yè)園已有香港超世洋服、韶峰 水泥集團總部等18家企業(yè)進入，完成投資額達7億元，工業(yè)總產(chǎn)值達12億元， 利稅達3億元；U前湖南環(huán)保科技園進園企業(yè)已達20多家，合同投資額達在30 億元左右，十五期間完成產(chǎn)值達30多億元，利稅3億多元；暮云工業(yè)園已形成 為以注塑產(chǎn)業(yè)為主體的綜合性工業(yè)小區(qū)，被評為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技示范區(qū)，已有 瑞典伊萊克斯（世界500強之一）、泰國長沙正大、湖南亞太

10、實業(yè)等大型企業(yè)進 駐，產(chǎn)值過千萬元的企業(yè)達30多家。二是高檔商務區(qū)將逐步形成。LI前最大的促成動力來自投資達50多億元的 中信商務城已經(jīng)啟動。三是商貿(mào)流通發(fā)達。商貿(mào)流通以紅星時代商圈和一力物流為龍頭，紅星商圈 集商務、購物中心、會展、休閑、餐飲娛樂于一體，基本形成了以市場為平臺、 聯(lián)結(jié)產(chǎn)地和銷地、結(jié)構完整的產(chǎn)業(yè)鏈和市場鏈，同時借助農(nóng)博中心，紅星商圈正 產(chǎn)生出強大的“溢出效應”，其商貿(mào)流通中心的地位日益顯現(xiàn)。一力物流集鐵路 中轉(zhuǎn)、倉儲分揀、配載配送、貨物包裝、信息咨詢等多種現(xiàn)代物流功能于一體， 規(guī)模大、設施先進、運作規(guī)范、服務優(yōu)良，是中南地區(qū)規(guī)模較大的現(xiàn)代物流園區(qū)， 發(fā)展前景美好。四是房地產(chǎn)業(yè)日

11、趨火爆。全國知名品牌有奧林匹克花園、橘郡等，還有鑫天 芙蓉、香墅美地、申奧美域、橙子498街區(qū)等，正在建設中的樓盤眾多。經(jīng)濟 的快速發(fā)展為新南城的建設打下了堅實的經(jīng)濟基礎。小結(jié)：新南城板塊經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)達，流動人口眾多， 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，是一個具有良好發(fā)展前景的區(qū)域。1.04區(qū)域企業(yè)情況區(qū)域內(nèi)企業(yè)林立，以湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園為龍頭的丄業(yè)園區(qū)和以銀河信息、 億利達中央空調(diào)、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長沙卷煙廠、浦沅機械、湖南路橋集 團、湖南環(huán)達路橋、湖南建工集團、美的三湘汽車等多家上市公司和國內(nèi)外知名 企業(yè)為代表的企業(yè)集群正在加速發(fā)展。同時這里市場云集，區(qū)域擁有20多家專 業(yè)市

12、場，14家大型集貿(mào)市場和友誼、通程、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)集團、連鎖超 市。眾多的企業(yè)、市場及商超，造就了一個充滿生機和活力的南城。1. 5區(qū)域配套情況學校：中南大學鐵道學院、湖南廣播電視大學、中南林業(yè)科技大學、長沙民 政學院、湖南交通職業(yè)技術學院、湖南女子大學、省經(jīng)濟管理干部學院、湖南稅 專、中醫(yī)學院、砂子塘小學、楓樹山小學、長塘里小學、稻田中學、26中學、 37中學、41中學、井灣子中學、洞井中學等。醫(yī)院：長沙市中心醫(yī)院、旺旺醫(yī)院、中醫(yī)附一醫(yī)院、博雅眼科醫(yī)院等。超市：步步高超市、新一佳超市、沃爾瑪超市、華銀旺和超市等。商貿(mào)：通程電器、紅星建材大市場、友誼汽配、蓮湖汽配、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大 市場、中國

13、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心等。小結(jié)：區(qū)域內(nèi)配套完善、路網(wǎng)發(fā)達、自然景觀優(yōu)美、人文氣息濃郁，是一個 生活便利，非常適宜居住的區(qū)域。1. 6區(qū)域重要規(guī)劃情況1.6.1區(qū)域發(fā)展LI標打造生態(tài)新城示范區(qū)2005年新南城新中心長沙區(qū)域發(fā)展調(diào)查研究報告建議，以科學發(fā)展觀 為指導，實施生態(tài)新南城戰(zhàn)略，以生態(tài)新城為核心理念，科學規(guī)劃，合理建設， 打造生態(tài)新城示范區(qū)。科學布局，合理建設。按照新南城生態(tài)規(guī)劃要求，注重自然環(huán)境的完整性和 持續(xù)性，充分利用湘江生態(tài)軸、森林植物園、野生動物園、自然生態(tài)隔離區(qū)、田 園保護區(qū)等生態(tài)組團的核心作用，通過人工綠化系統(tǒng)使之有機聯(lián)系，科學布局和 合理建設市民生活區(qū)域和生產(chǎn)區(qū)域，使新南城成

14、為一個人與自然和諧共生的生態(tài) 有機體，成為既適宜于創(chuàng)業(yè)，又適宜于人居的生態(tài)新城。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構，科學引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以生態(tài)新城區(qū)規(guī)劃為要求，制定 新南城產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引文件，強化環(huán)保源頭監(jiān)控。通過限制發(fā)展、搬遷、更新改造 等措施，對現(xiàn)有污染企業(yè)、高能耗企業(yè)、高地耗企業(yè)進行限期專項整治；通過提 高準入門檻、嚴肅環(huán)保審批等措施，防范新上項LI的環(huán)境破壞和資源浪費。積極 發(fā)展面向長株潭區(qū)域的現(xiàn)代服務業(yè)和技術含量高的高新技術產(chǎn)業(yè)等環(huán)境友好型 產(chǎn)業(yè)。加強環(huán)境監(jiān)管能力建設。加強環(huán)保隊伍建設，提高技術支持能力、監(jiān)管能力 和執(zhí)法能力；促進環(huán)境信息化管理，提升環(huán)境信息能力；拓展環(huán)境監(jiān)測領域，建 立快速監(jiān)測系統(tǒng)，提

15、高監(jiān)測能力；加強聯(lián)合執(zhí)法，完善環(huán)境行政執(zhí)法部門與司法 機關的協(xié)調(diào)配合，形成打擊環(huán)境違法的長效機制。建設生態(tài)文明。廣泛開展形式多樣的生態(tài)文明創(chuàng)建活動，積極引導各類環(huán)保 民間組織和廣大市民參與和投身環(huán)保公益活動，使生態(tài)文化、生態(tài)文明植根于市 民的思想意識中，轉(zhuǎn)化為市民的自覺行為，形成崇尚自然、愛護環(huán)境、健康文明 的良好風尚。1.6.2區(qū)域布局整個新城按行政文化中心區(qū)、商務及總部區(qū)、會展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè) 園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大區(qū)進行布局。行政文化中心區(qū)行政文化中心區(qū)以省政府為中心，包括省勞動保障廳、省交通廳、省地稅局、 省工商局（新址）、國家審計署長沙特派辦（新址）以及在建

16、的省科技館、省地 質(zhì)博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術館等在內(nèi)的省級行政、文化單位所在 區(qū)域，構成新城行政文化核心區(qū)，面積約5平方公里。商務及總部區(qū)商務及總部區(qū)處于環(huán)保大道兩側(cè)，山湖南天心環(huán)保工業(yè)園一部分和湖南環(huán)保 科技產(chǎn)業(yè)園一部分構成，以中信商務城為主體，面積約6平方公里，該區(qū)主要引 進公司總部和發(fā)展電子商務、金融、證券、保險以及研發(fā)、設計、戰(zhàn)略咨詢、中 介等現(xiàn)代服務業(yè)和專業(yè)化的高檔消費品市場。會展及商貿(mào)區(qū)會展及商貿(mào)區(qū)以湘府路和韶山南路交界處的南面為主體，包括農(nóng)博中心、紅星市場群等在內(nèi)的區(qū)域,面積約6平方公里，主要作為會展以及商貿(mào)活動的區(qū)域。生態(tài)環(huán)?？萍脊I(yè)園區(qū)生態(tài)環(huán)保科技匸業(yè)園區(qū)山湖南環(huán)

17、保科技園、湖南天心環(huán)保工業(yè)園與暮云工業(yè) 園組成（不含從湖南環(huán)?？萍紙@和湖南天心工業(yè)園中劃去的6平方公里作為商務 及公司總部區(qū)的部分），其中湖南環(huán)?？萍紙@和湖南天心工業(yè)園分別處于環(huán)保大 道的東部和西部，暮云工業(yè)園位于暮云鎮(zhèn)內(nèi)，三個園區(qū)總面積約15平方公里。 主要引進和發(fā)展無污染、能耗低和科技含量高的企業(yè)?，F(xiàn)代物流園區(qū)現(xiàn)代物流園區(qū)以一力物流為基礎，緊靠三環(huán)線與書院南路交匯處的西南部， 面積大約是1.3平方公里，今后可以發(fā)展到46平方公里，主要發(fā)展貨物的 中轉(zhuǎn)、倉儲、配送等物流業(yè)。生態(tài)型健康住宅區(qū)生態(tài)型健康住宅區(qū)是與上述五大區(qū)相匹配布局于新南城內(nèi)的若干住宅小區(qū)， 小區(qū)內(nèi)配套有供人們休閑娛樂健身的設施

18、和綠化場地。其中上述六大區(qū)中，行政文化中心區(qū)、商務及總部區(qū)、會展及商貿(mào)區(qū)為新南 城的核心區(qū)，面積共約17平方公里。區(qū)域分析小結(jié)每一次行政中心的遷移，都會以其為核心形成一個政治、經(jīng)濟、商業(yè)和居住 中心。長沙也不例外，在省府南遷和長株潭一體化的帶動下，長沙新南城迎來了 發(fā)展的春天。區(qū)域交通南北縱橫、四通八達，南連株洲湘潭，北接長沙市區(qū)，距黃花機場 20公里左右，交通便利。區(qū)域內(nèi)企業(yè)眾多，流動人口多，商貿(mào)物流發(fā)達，經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展速度迅猛，是一個具有良好發(fā)展前景的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)配套較為齊全，醫(yī)院、學校、超市、集貿(mào)市場、公交等配套俱全，特 別是學校眾多，人文氣氛濃厚。LI前省府板塊配套設

19、施相對滯后，但隨著省府區(qū)域交通的發(fā)展以及人氣的逐步提升，各種生活配套必將快速跟進。隨著區(qū)域建設的推進，一個商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣聚集、生活配套便利、 居住氛圍濃厚的未來居住中心極有可能在未來3-5年內(nèi)崛起于南城。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2. 1區(qū)域主要供求情況分析根據(jù)新南城板塊房地產(chǎn)發(fā)展的特征，可以將新南城板塊分為天心區(qū)板塊、雨 花區(qū)板塊（均指南城范圍內(nèi)區(qū)域）兩大部分來總結(jié)：2. 1. 1樓盤分布天心區(qū)隨著省政府的南遷和長株潭一體化及天心生態(tài)新城等利好消息的影 響，是未來長沙市內(nèi)發(fā)展?jié)摿ψ畲筝爡^(qū)，從訂前所開發(fā)的房地產(chǎn)項LI來看，多圍 繞在省政府周邊，主要集中在芙蓉路周邊及芙蓉路與韶山路之間，建

20、筑群密度較 大。雨花區(qū)是長沙在行政區(qū)調(diào)整后的一個新區(qū)，整個區(qū)域內(nèi)無論是交通情況、道 路情況在長沙市內(nèi)可以排于詢列，通過省政府的南遷帶動了區(qū)域樓市的發(fā)展，從 樓盤分布情況來，主要集中于韶山路沿線及萬家麗路沿線，分布相對分散。2. 1.2產(chǎn)品分析天心區(qū)板塊：案名建筑形態(tài)容積率申奧美域小高層（16層）2. 047B0B0天下城高層04.2上林國際咼層04. 98恒盛世家小高層（1118層）2. 25圣悅嘉園小咼層（18層）2.8鑫天山水洲城二期小咼層3滿庭芳小高層（18層）2.8湘府東苑小咼層3.2天城泰祥苑小咼層3. 09長沙奧園小高層（12層）1.7生活藝術城小高層2. 504天心區(qū)內(nèi)，住宅多以

21、小高層、高層為主，并且現(xiàn)今小高層的總量要大大多于 高層建筑（天心區(qū)南部有建筑限高）。大規(guī)模的住宅數(shù)量逐步增多總建面在10 萬平米以上的樓盤比比皆是，棋至出現(xiàn)了兒十萬平米的超級大盤，這一現(xiàn)象也說 明了地段優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢在天心區(qū)內(nèi)逐步得到體現(xiàn)，而現(xiàn)今長沙購房者對住宅的 喜好程度也有所超越，居住理念逐步改觀。雨花區(qū)板塊：案名建筑形態(tài)容積率金領家族小高層（1棟9層）中建桂苑多層、小高層（517層）2. 049鑫天芙蓉小高層（1617層）2.7山水庭院多層、小高層1.62泰禹家園多層、小高層2. 04旺坤家園小高層2. 88托斯卡納一期聯(lián)排別墅、洋房1.03美洲故事獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅1.0比華

22、利山聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨立別墅、小高層0. 72閻峰云墅一期獨立別墅0. 35憑借著新區(qū)未來的發(fā)展效應，該區(qū)域是長沙購房者現(xiàn)今最為看好的區(qū)域之 一，隨著各大房產(chǎn)商在房地產(chǎn)投資力度的逐步加強，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型也逐步更走 向時代化發(fā)展，從多層建筑逐步向小高層建筑轉(zhuǎn)變，大大刺激了長沙部分對住房 要求較高人士的需求。從上述所列舉的部分個案來看，其產(chǎn)品定位緊貼市場對不同產(chǎn)品的需求，在 建筑形態(tài)上小高層比重較大，高端項LI則主要分布在南部自然景觀較為優(yōu)越的地 段，依托天際嶺的景觀資源，充分打造優(yōu)質(zhì)高端品牌項訂。從各樓盤在容積率的指標上我們可以看出，多數(shù)樓盤在容積率的控制上普遍 較底，在對小區(qū)景觀和綠化的布

23、置上更為重視。2. 1.3戶型面積天心區(qū)板塊：案名戶型面積（M2）戶型配比申奧美域1房：/2 房：853 房：12044 房：140-1601 房：10%2 房：10%3 房：75%4 房：5%B0B0天下城1 房：0412 房：90-1073 房：1301 房：25%2 房：15%3 房：60%上林國際1 房：57.29、63.88、68. 992 房：87.06、92.613 房：1384 房：1631 房：55652 房：90為主恒盛世家1 房：402 房：803 房：120-1304 房：160-1701 房：15%2 房:20%3 房：045%4 房：20%圣悅嘉園2/3/04 房：

24、70-10432房：98和3房：1040為主鑫天山水洲城二期2 房：90-1003 房：130-10404 房：160復式：2002 房：10%3 房：045%4 房：33%復式：5%滿庭芳2 房：873 房：116-128/132-1364 房：151-1662 房：9%3 房：27%/50%4 房：104%湘府東苑2 房：8043 房:125-1354 房：137、165復式：199. 813房為主：125135天城泰祥苑1 房：502 房：90 mJ3 房：120-10404房：160耐3 房為主：1201040長沙奧園3房為主:1101302 房：88-9043 房：128-1304

25、房：150-170復式：170-1801 房：20%2 房：20%3 房：35%4 房：15%復式：10%生活藝術城1 房：662房：100左右3 方 110-1304 房：140160 肝復式：200300 nf天心區(qū)樓盤在戶型的規(guī)劃上與長沙其他區(qū)域樓盤有所不同，在各大樓盤中均 規(guī)劃了一定體量的小戶型公寓，雖然三房依然在天心區(qū)內(nèi)保持有主力戶型的地 位，但后續(xù)規(guī)劃比例稍有減小。雨花區(qū)板塊：案名戶型面積(M2)戶型配比金領家族1 房-復式：46-2103房為主：111-112山水庭院3 房：1304 房：1503 房：60%4 房：040%泰禹家園3 房：136復式：300-4003 房：045

26、%4 房：30%復式：25%鑫夭芙蓉2 房：85-903 房：130-1394 房：1502 房：35%3 房：045%4 房：20%中建桂苑2 房：100-1203 房：120-1040 4 房：160復式：20482 房：30%3 房：040%4 房：20%復式：10%從上述舉例的個案在戶型規(guī)劃和配比上來看，大多數(shù)普通住宅均以3房作為 區(qū)域內(nèi)的主力戶型規(guī)劃，山于該區(qū)是長沙所規(guī)劃的新區(qū)，眾多購房者在對戶型的 選擇上多以居住的舒適性為首要考慮因素，而對小面積的戶型則作為次要的選 擇。從雨花區(qū)的區(qū)域位置來看，是未來長株潭一體化實現(xiàn)后的重要區(qū)域，由此考 慮到不同層次購房者對戶型需求的選擇性較強，因

27、此該區(qū)域樓盤在戶型配比中規(guī) 劃了一部分面積較大的復式戶型，從而滿足不同客戶的需求。2. 1.04價格分析天心區(qū)板塊：案名均價（元/平方米）申奧美域04000B0B0天下城住宅4000,寫字樓4900上林國際恒盛世家3900鑫夭山水洲城二期3900滿庭芳約 3700湘府東苑04200天城泰祥苑3700長沙奧園50400生活藝術城3300從上表我們選取的部分具有典型價值的項U價格來看，本板塊項U價格平均 在3600元/耐以上，其中奧林匹克公園更憑借著其品牌的影響力價格更是達到了 區(qū)域的最高點，總體價格水平較高，據(jù)LI前形勢看，板塊未來價格增幅還將有明 顯的變化。雨花區(qū)板塊：案名均價（元/平方米）金

28、領家族3200山水庭院3200泰禹家園2800 （2006 年）鑫天芙蓉2800 （2006 年）中建桂苑3200旺坤家園3200這里主要選取已開盤銷售的樓盤在這里做重點價格分析。從價格上來看，雨 花區(qū)板塊住宅價格較天心區(qū)低，其均價基本控制在3200元/平方米左右。實際上, 由于雨花區(qū)區(qū)域形狀呈長方狀，其北側(cè)最鼎近芙蓉區(qū)，由此在價格上北端的樓盤 價格要比南部的個案略有提高，但雨花區(qū)南部隨著現(xiàn)今的快速發(fā)展交通、配套設 施的逐一進入山此在價格上也逐步上漲。從價格發(fā)展態(tài)勢來看，雨花區(qū)近期的價格走勢要略低于天心區(qū)的價格上漲幅 度（天心區(qū)規(guī)劃力度較強）。2.1. 5銷售情況天心區(qū)板塊：案名入市時間銷售率

29、申奧美域二期06. 10. 2890%B0B0天下城06. 11. 2690%上林國際07. 04. 1595%恒盛世家一期06. 1290%鑫天山水洲城二期07. 5. 1975%滿庭芳一期07. 04. 1595%湘府東苑07.3704%天城泰祥苑06. 10100%長沙奧園一期06.5100%生活藝術城06. 1198%板塊在售樓盤較多，銷售惜況總體來看普遍較好，去化速度較快，說明本板 塊內(nèi)項目得到了客戶的普遍認可。雨花區(qū)板塊：案名入市時間銷售率金領家族07.697%山水庭院二期07. 04100%泰禹家園06上100%中建桂苑06.795%旺坤家園07. 0490%雨花區(qū)板塊樓盤項LI

30、的銷售態(tài)勢同樣良好，去化速度也很快。高端項U在本 板塊的接受度表現(xiàn)較好，比華利山和托斯卡納項LI推出約半年時間，銷售即達到 90%以上。從數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)今的雨花區(qū)樓市對購房者的吸引力很大。2. 1.6綜述片區(qū)產(chǎn)品供應狀況:物業(yè)供應：區(qū)域開發(fā)項U以住宅為主，綜合類和商業(yè)為輔，在住宅項LI中乂 以中檔電梯住宅為主。戶型供應：新南城推出的戶型，主要還是以三房為主，其次是四房和二房， 1房和大面積復式供應較少。戶型面積：三房面積平均約為123二房約為89四房約為153產(chǎn)品供應價格和銷售狀況（來自同致行2007年6月長沙房地產(chǎn)形勢報 告）：2007年6月新南城住宅供應價格平均為3291元/肝，在全市處于中

31、等偏上 水平；平均月消化量為5.8萬時，僅次于北城板塊6.3萬時，消化速度很快。2. 2區(qū)域市場主要特點物業(yè)形態(tài)：片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)豐富，多層、小高層、高層、洋房、別墅均有，其 中以小高層為主。作為未來長沙CPD （中央政務區(qū)）的新南城，房地產(chǎn)市場開發(fā) 在近兩年內(nèi)非?；钴S，吸引眾多客戶前來置業(yè)。產(chǎn)品品質(zhì)：從單個項目來看，目前新項目規(guī)模都比較大，綠化率較高，多數(shù) 達40%左右。且隨著長沙奧林匹克花園、中信新城等大盤拉動，新南城板塊的 房地產(chǎn)市場品質(zhì)正不斷得到顯現(xiàn)，形成一個重要的品質(zhì)地產(chǎn)板塊。價格特征：在省政府南遷、三市融城的利好大環(huán)境，特別是在長沙奧林匹克 花園等項U的拉動下，片區(qū)價格實現(xiàn)了一個較大的

32、提升，銷售價格兒乎都運行在 3000元/耐以上。而隨著在售項LI后期房源的上市以及新盤的推售，片區(qū)項U均 價集中在3500元/耐左右，并隨著慣性仍在向上增長。營銷手段：自20004年省政府南遷后，其他省直機關如省發(fā)改委、省國土 資源廳、省工商局等也相繼聚集南城。一些正在規(guī)劃建設中的重大文化設施如省 科技館、省地質(zhì)博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術館等也落戶新南城。按 照長沙市生態(tài)規(guī)劃的要求，省府及南城片區(qū)將注重保持自然環(huán)境的完整性和持繼 性，通過人工綠化系統(tǒng)使之有機聯(lián)系，科學布局和合理建設市民生活區(qū)域和生產(chǎn) 區(qū)域，使片區(qū)成為一個人與自然和諧共生和生態(tài)有機體，成為既適宜于創(chuàng)業(yè)，乂 適宜于人居的

33、生態(tài)新城。區(qū)域大部分項U在營銷推廣上大都強調(diào)區(qū)域的政務、文 化優(yōu)勢以及生態(tài)、綠色等優(yōu)勢。未來趨勢：據(jù)有關部門預測，未來3-5年，將有近20萬新增人口陸續(xù)遷入 省府片區(qū)生活、工作。屆時，一個商業(yè)繁榮、人氣聚集、生活配套便利、居住氛 圍濃用的新南城將迅速崛起。隨著省府片區(qū)建設力度不斷加大，經(jīng)濟發(fā)展也呈現(xiàn)強勁勢。其商貿(mào)流通中心 的地位日益顯現(xiàn)。周邊房地產(chǎn)日趨火爆，高檔商務區(qū)雛形初現(xiàn)。2.3區(qū)域客戶情況分析年齡構成：區(qū)域為各年齡段購房的共同選擇，選擇比例均最高，這與區(qū)域房 價較為合理、面積覆蓋全面密切相關；區(qū)域構成：本區(qū)域客戶與外區(qū)域客戶平分秋色，（其中本區(qū)域內(nèi)的各大高校、 政府機關、大型企業(yè)均有較多

34、優(yōu)質(zhì)客戶），同時周邊城市及外地返鄉(xiāng)客戶也較多。職業(yè)分布：周邊城市及外地返鄉(xiāng)客戶多為生意人士和中高級管理層，本 地客戶多為學校、企事業(yè)單位員工、個體戶等；購買LI的：總體來看，區(qū)域客戶以自住為主，投資客戶其次，但投資客戶的 比例增長較快，他們普遍看好省府南遷及長株潭一體化所帶來的發(fā)展。2. 04區(qū)域新推量預測分析項目總建面（萬耐）物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)戶型面積（耐）戶型配比價格（元/nf）推出時間博林金谷6011-26層小高層、高層3048830-90, 130-1040, 180-200,其中包括有90 nf緊湊三房預 if0400007年10月和莊2912棟高層 2606預計380007年10月恒盛

35、世家二期18 （總）9棟小高層040-60 m2房、80-100 nf 二房、116-135 nV三房、152-165 m3四房以152-165平方米寬綽平層、錯層、復式為主390007年9月Hello 前城3.82棟拓層63-156 m21-04 房山水庭院三期4棟多層、1棟小高層200多07年11月加加大街5.8多層、高層30-1301 -2房標志長沙商務中心11. 2商住樓、辦公、商業(yè)、賓館、酒店華銀南苑9. 113棟多層88-1582-<>4房（2、3房為主）30400鼎豐前城3.82棟高層32763-1561-04 房圣悅嘉園105棟小高層6304120-1603/04

36、房新城國際公館23. 0411棟小高層、商業(yè)街104302. 5區(qū)域發(fā)展趨勢從LI前長沙各區(qū)域供應的樓盤來看，LI前全市各板塊的銷售狀況較為平穩(wěn)， 并無特別火爆區(qū)域之分，然而從未來最有可能火爆或潛力的區(qū)塊來看那就要屬省 府片區(qū)。該片區(qū)是未來長沙市發(fā)展的重心區(qū)域，無論對基礎設施的建設還是區(qū)域 規(guī)劃的完善都充滿可瞻性，再隨著長株潭城市共融的態(tài)勢越趨于明顯，長遠來看, 其發(fā)展?jié)摿Φ靡赃M一步升華，因此省府片區(qū)也將成為未來長沙樓市內(nèi)熱點區(qū)域。從2006年初，由長沙市居民的消費能力來看，除了對高端物業(yè)的需求者外, 多數(shù)市民依然從產(chǎn)品的居住實際性而考慮，因此性價比較高的南城將成為未來樓 市的核心區(qū)塊。2. 6區(qū)域市場小結(jié)區(qū)域前景極其看好：隨著“融城規(guī)劃”、“省府南遷”等的利好信息，城南板塊的價值得到了迅速 提升，它不僅有與中心區(qū)一樣發(fā)達的路網(wǎng)，也有與岳麓區(qū)相媲美的自然環(huán)境和人 文氣息，使得城南板塊成為長沙房地產(chǎn)各板塊中最具升值潛力的區(qū)域。區(qū)域的價值提升步伐迅速：韶山路的拓改使得南城的交通得到巨大改善