地下車庫所有權案例樓主

1、地下車庫所有權案例樓主robert_wjy發(fā)表于搜房網(wǎng)-蘇州業(yè)主論壇-南山巴黎印象商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬問題,歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點.而將小區(qū)車庫單獨出售,那么是開發(fā)商普遍的做法.多年來,由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮,業(yè)主因此狀 告開發(fā)商的案例也是屢見報端. 但由于種種原因,此類訟案中業(yè)主勝訴的情況一直未有所聞. 2003年11月12日,南京市鼓樓區(qū)法院作出小區(qū)車庫歸業(yè)主共有的判決,終于為此開了一個先例.星漢城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個高檔住宅小區(qū),開發(fā)商是江蘇星漢置業(yè).1998年9月,星漢公司申報星漢城市花園工程時,南京市規(guī)劃局以?建筑工程規(guī)劃設 計要點通知書?要求,其規(guī)劃建

2、筑應按機動車0.2車位/戶,非機動車 2車位/戶配建停車庫.小區(qū)建成后,3幢樓下建有連片整體地下車庫,共有59個機動車泊位.2001年7月6日,南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權證上明確記載：使用權面積和其中分攤面積都是7697.6平方米.開發(fā)商在銷售住宅時曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車.但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn), 只有購置車位才能取得停車權.開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的 37個,其余車位那么被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去.為此,業(yè)主以地下停車庫是小區(qū)配套共用設施,應屬全體業(yè)主共有 為由,屢次要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主.但開發(fā)商堅 持認為其對地下車庫擁有產(chǎn)權

3、.2003年6月,星漢城市花園業(yè)主委員會向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴星漢公司,請求 法院判決確認該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸原告所代表的全體業(yè)主所有.11月12日,鼓樓區(qū)法院開庭審理了此案.法庭經(jīng)合議后認為,南京市規(guī)劃局發(fā)出的 ?建筑工程規(guī)劃設計要點?要求被告按標準建設車庫, 這既明確了車庫作為公共配套設施的功能, 又將建設車庫作為開發(fā)商的法定義務進行了確定.建成后的車庫作為公共配套設施,應交付建筑物的所有人共同使用.同時,根據(jù)地上建筑物與土地使用權不能相分割的原那么,如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權,那么不能取得該土地上任何建筑物的所有權,也不享有對它們的法定處分權.星漢

4、城市花園土地面積已全局部攤到全體業(yè)主身上,小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)業(yè)主享有.開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權,因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權,而應由土地使用權人共有.根據(jù)?江蘇省商品房價格治理規(guī)定?,附屬公共配套設施費是商品房本錢的構成局部,未經(jīng)物價部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變更.由于被告并無證據(jù)證實車庫的建設本錢未納入商品房的本錢,因此,車庫作為公共配套設施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房本錢的事實應予認定,被告再行銷售的行為有違老實信用原那么.另外,根據(jù)?江蘇省物業(yè)治理條例?規(guī)定,配套使用的附屬設施、附屬設備、公 用部位屬全體業(yè)主所有,且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可

5、證實.因此,被告以車庫的建筑面積未分攤給業(yè)主而有權另行處分的理由不能成立.據(jù)此,法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會治理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權益.實際上,每一棟建筑物,都會因業(yè)主分別購置、使用,而使所有業(yè)主都享有其專有局部 的專有權和共有局部的共有權,都有治理小區(qū)事務的成員權,這就是區(qū)分所有權有法律界人士希望,上訴判決有助于催生我國區(qū)分所有權制度的建立.本人觀點：小區(qū)地下車庫是否攤?cè)虢ㄖ惧X,一,如果是攤?cè)虢ㄖ惧X的那么小區(qū)地下車庫的所有權肯定應當屬于全體業(yè)主共有.二,如果地下車庫沒有攤?cè)?/p>

6、建筑本錢,那么地下車庫的權屬應該區(qū)分兩種情況,小區(qū)的土地使用權是否已經(jīng)全局部攤給全體業(yè)主了,1小區(qū)的土地使用權已經(jīng)全局部攤給全體業(yè)主了,那么小區(qū)車庫的所有權亦應該屬于全體業(yè)主共有,由于脫離土地使用權的物業(yè)產(chǎn)權在法理上是不可能存在的,全體業(yè)主僅需支付相當于地下車庫建筑本錢價格就可以取得所有權.未取得土地使用權人的同意建造的建筑應當屬于違章搭建,非法建造.在無法強拆的根底上,由土地使用權人支付相當于建筑本錢的價格 取得合法所有權,最符合經(jīng)濟原那么,也符合和諧社會的宗旨.2小區(qū)的土地使用權沒有全局部攤給全體業(yè)主,開發(fā)商保存了屬于地下車庫的土地所有權, 那么地下車庫的所有權毫無疑問應該屬于開發(fā)商的.現(xiàn)

7、在相關部門的沉默,致使矛盾一步一步升級,蘇州的房地產(chǎn)部門居然還給這個開發(fā)商 頒了一張證,我實在難以想象這背后又是怎樣骯臟不堪的勾當！如何階定開發(fā)商事先將地下車庫的投資本錢轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主購房費用中？因此應當在制度上監(jiān)督開發(fā)商的資金使用或者說由審計部門介入公開審計地下車庫成 本,與房產(chǎn)開發(fā)本錢的關系.另有一說：地下車庫是建在業(yè)主們花大錢買來的土地下面的,地面所有空間屬全體業(yè)主所有,這是一個不爭的事實, 沒有地面那有地下呢？如房價中包含地下車庫建設本錢,最好讓全體業(yè)主共同享受吧！ ！ ！業(yè)委會主任咎蓮認為, 按常理,整個小區(qū)地塊的所有權是全體業(yè)主共有,地下車庫所有權自然也歸業(yè)主所有. 但業(yè)委會從解決問題

8、的角度出發(fā),目前沒有否認開發(fā)商對地下車庫的所有權,愿與開發(fā)商就地下車庫停車費標準進行協(xié)商,但開發(fā)商負責人避而不見,反而雇人鬧事.這個業(yè)委會還是非常值得敬佩的！但這樣的做法在我看來有點 釣魚島味道一一擱置爭議,共同開發(fā).先不管地下車庫的所有權,與開發(fā)商尋求共贏的協(xié)商收費.與虎謀皮,焉有其利.不過至少人家業(yè)委會還強悍地先占領了地下車庫,只不過被一群不明身份的人攪合了.只有拿起法律的武器,明確了產(chǎn)權才能實現(xiàn)自己的權益,雙贏這樣做的結(jié)果,開發(fā)商還真TM蹬鼻子上臉,一個勁的叫屈,給自己維起權來了.主管部門的缺位,但愿不會導致這起糾紛的升級,難道非要等到有人傷亡的時候,官老爺們才會施施然的站出來.我來嘗試

9、解釋一下：根據(jù)?物權法?第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè) 主的需要.建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有.根據(jù)?物權法?的相關司法解釋：對這個問題應該區(qū)分對待,關鍵是要看車位、車庫的建設 是否單獨取得了建設用地使用權.情況一：如果在房屋占用范圍的建設用地使用權之外,單獨對車位、車庫的建設取得了建設用地使用權,而且車位、車庫在計算公攤面積的時候,沒有計入公攤面積,那么可以作為 開發(fā)商保存的財產(chǎn).情況二：如果車位、 車庫沒有單獨取得建設用地使用權,只

10、是依附于地上房屋、地下其他建筑物和公用設施的建設用地使用權,在地上房屋或其他公用設施權利移轉(zhuǎn)的時候,其占用范圍內(nèi)的土地的建設用地使用權肯定會隨之發(fā)生移轉(zhuǎn),以此為根底建設的車位、 車庫的權利也應該移轉(zhuǎn).也就是說,在這種情況下,車位、車庫應該歸業(yè)主所有.情況三：如果車位、車庫已經(jīng)單獨取得了建設用地使用權, 但同時又被攤?cè)脒M了公攤面 積.這說明開發(fā)商在商品房的銷售過程中, 已經(jīng)把車位、車庫銷售給了業(yè)主. 在這種情況下, 業(yè)主就擁有車位、車庫的所有權.所以,假設屬上述的情況二和情況三,房產(chǎn)商仍向業(yè)主單獨另行銷售車位,那么有成心欺詐之嫌,業(yè)主可集體提起民事訴訟,要求房產(chǎn)商進行相應賠償！?物權法?第七十四

11、條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要.建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有.該條款明確,規(guī)劃用于占用共有道路或者其它場地的車位,屬于全體業(yè)主共有. 規(guī)劃用于停 放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人約定.爭議就在怎么 約定.15樓的網(wǎng)友作了自己的理解,但沒說到要害.由于對于約定,各方爭議非常大.而對方有爭議的房屋建筑物的產(chǎn)權,按?房屋登記方法?是不予登記的.當然,我們現(xiàn)在討論地下車庫的范圍, 僅限于按法定比例必須配建的地下人防工程. 超 出由開發(fā)商自建、約定由開發(fā)商所有的或出售的地下人防工程,不在討論范圍內(nèi). 以下討論時不在另行注明了.對地下車庫,目前法律界爭議非常大,主要有三種觀點：1、國家所有；2、開發(fā)商所有；3、全體業(yè)主所有.代表第一種觀點,代表是常州市人民政府.2007年常州市人民政府明確,住宅小區(qū)配建的人防工程,屬國家所有,依據(jù)是?中華人民共和國防空法?的規(guī)定：第二條人民防空是國防的組成局部.第二十一條人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程