高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

1、高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施1 維修基金的建立與管理房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是XX 使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。 CPM在多的管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目，探索成功經(jīng)驗(yàn)。CPM 將參照建設(shè)部、財(cái)政部1998 年 11 月 9 日頒發(fā)的建住房【 1998】 213 號 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理法和長沙市政府的有關(guān)規(guī)定，收取物業(yè)維修基金，建立物業(yè)維修基金科目。在維修基金的管理中，CPM實(shí)行房屋本體和共用設(shè)施維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由CPM負(fù)責(zé)定期向XX業(yè)主委員會書面匯報(bào)項(xiàng)目執(zhí)行情況，努力使維修基

2、金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設(shè)施始終完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2 房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件 （基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體） ，抗震結(jié)構(gòu)部位 （構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍： XX 廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。3 房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度（見4 及 5）有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施，屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出，屬大中修、改造

3、項(xiàng)目的報(bào)請XX 業(yè)主委員會批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)務(wù)部及長沙市有關(guān)法規(guī)精神，結(jié)合 CPM 多年來在物業(yè)"房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金”使用管理的成功經(jīng)驗(yàn)，建議 XX基金的使用和審批采用以下方案。3.1 管理處每年年末向 XX 業(yè)主委員會作出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié)，并提出下一年度計(jì)劃。經(jīng)XX 業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)后由管理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。堅(jiān)持專款專用，接受 XX 業(yè)主委員會的監(jiān)督、查詢。1 年度維修保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)程序圖3.2 特殊情況下，緊急搶修項(xiàng)目是為了確保X

4、X 工作人員正常工人不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威脅而緊急實(shí)施的，管理處在搶修項(xiàng)目實(shí)施后立即報(bào) XX 業(yè)主委員會（有可能的盡量在實(shí)施前通報(bào)），費(fèi)用從相應(yīng)的維修基金中支出。每半年向XX 業(yè)主委員會匯總結(jié)算。2 緊急搶修程序圖4 房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期CPM 根據(jù)長沙市房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合XX 房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限，制訂出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。4.1 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)周期。（表1）4.2 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。（表2 ）5 房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)5.1 房屋本體共

5、用部位維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)5.1.1 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（表3）4）5.1.2 房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（表5）5.1.3 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表5.1.4 房屋本體共用部位日常檢查表（表6）5.2 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)5.2.1 共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案（表7）5.2.2 共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表8）5.2.3 共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案（表9）5.2.4 共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表10）5.2.5 共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表（表11）共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案表7序號類別項(xiàng)目日

6、常維修計(jì)劃方案1 廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部維按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。藏地?zé)? 室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施。 柱頭燈3 溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)程實(shí)施。雨水井 污水井 化糞池 閥門井4 園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。管理部安排綠化補(bǔ)種、園藝維修。5 機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部組織實(shí)施。給排水設(shè)6 消防設(shè)施自動煙感報(bào)警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7 給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)

7、現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施閥門8 公用標(biāo)識導(dǎo)視標(biāo)識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施警示牌9 其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果表8序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果99%以上1廣場道路路面、人行道、道牙路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上。柱頭2 室外照明高柱燈電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)燈 藏地?zé)?溝渠池井雨水口井內(nèi)無積物，井壁無脫落;

8、化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；井蓋上標(biāo)志清晰。井蓋完好率達(dá)100%,標(biāo)志清晰;無缺損，少污積;無堵塞。雨水井 污水井 化糞池 閥門井4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好;園藝完好率達(dá)95%以上；綠化及時補(bǔ)種，覆蓋率達(dá)99%以上5 機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停電，設(shè)備正常安全運(yùn)行給排水設(shè)備 空調(diào)設(shè)備6 消防設(shè)施自動煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓、噴淋系統(tǒng)給排水管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。消防設(shè)施正常有效;靈敏準(zhǔn)確報(bào)警。 疏散指示7 給排水管道管道給排水管道維護(hù)規(guī)程。管道通暢，無滲漏。 閥門8公用標(biāo)識導(dǎo)視標(biāo)識牌標(biāo)識清楚，無污

9、積，破損;安放牢固。標(biāo)志設(shè)施完好率100%;標(biāo)志無損壞。 警示牌9 其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站無破損；無脫落；外觀良好。確保圍墻的完好;確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。圍墻大門共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案表9序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新路面翻新面積應(yīng)控制在每年1%。以內(nèi)，其它控制每年5%。以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關(guān)施工單位實(shí)施。2 室外照明高柱燈燈桿每年刷漆一次；每月清潔燈具一次；每季檢修線路一遍；對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈 藏地?zé)? 溝渠池井雨水口化糞池

10、每半年清理一次；井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕;每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。雨水井 污水井 化糞池 閥門井4園林綠地綠化春、夏季各補(bǔ)換3%6%綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次3%；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；喬木每月修剪一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺。由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。5 機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備每周檢查控制設(shè)備一次；每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件件完好情況；每年保養(yǎng)水泵一次；空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實(shí)施給排水設(shè)備 空調(diào)系統(tǒng)6 消防設(shè)施自動煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓及水泵接合器每半年油漆一次消防栓每半年排一次水，檢修一

11、次;消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7 給排水管道管道每年刷一次管道油漆；每年檢測一次管道固定碼；每半年維護(hù)一次閥門；。由工程部負(fù)責(zé)維修。閥門8公用標(biāo)識導(dǎo)視標(biāo)識牌每月清潔標(biāo)識一次，并對標(biāo)識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次每年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次；每 5 年更換一次。由工程部組織實(shí)施。 警示牌9 其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每年刷油漆一遍；每季度檢查排水溝通暢情況；每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施o圍墻 大門共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果表10序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果1廣場道路路面、人行道、道牙路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。2 室外照明高柱燈燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀;照明系統(tǒng)正常有效啟用；照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。柱頭燈 藏地?zé)? 溝渠池井雨水口化糞池清理作業(yè)規(guī)程；池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時清理，出口暢順;井蓋正常使用，密合;流水通暢，無堵塞。雨水井 污水井 化糞池 閥門井4 園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無故障空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常。給排水設(shè)備 空調(diào)系統(tǒng)6 消防設(shè)施自動煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓、