旅游地產(chǎn)開發(fā)的四種模式和七大策略

1、“城市功能區(qū)驅(qū)動(dòng)旅游地產(chǎn)新模式旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速開展,使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場,同時(shí)也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)開展領(lǐng)域,并承載一定的城市功能.以此也拉動(dòng)眾多國內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競相滾動(dòng)資金開發(fā)旅游地產(chǎn),也形成了一個(gè)又一個(gè)讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例.筆者作為從事旅游地產(chǎn)研究的咨詢專家,經(jīng)過歸類整理,提出了中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四大新模式與七大應(yīng)用策略,期望能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的科學(xué)開發(fā)提供智業(yè)支持.伴隨著中國城市化進(jìn)程加快,城市在空間上不斷外擴(kuò),區(qū)域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中央地價(jià)的飆升、 環(huán)境的惡化,使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散,從而催生了新的城市空

2、間幅員.在這一時(shí)代背景下,旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場空間和時(shí)機(jī),區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置,使旅游地產(chǎn)價(jià)值更大化.同時(shí),旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象,改善城市品質(zhì)的重要支撐,甚至在某種程度上牽引城市空間的開展走向.可以說城市化與旅游地產(chǎn)將逐步表達(dá)出“雙輪驅(qū)動(dòng)的并存態(tài)勢,相互為用.而旅游城市化是旅游作為推動(dòng)城市化的一種動(dòng)力,引導(dǎo)人口向城市集中的過程,是基于后現(xiàn)代主義消費(fèi)觀和后現(xiàn)代主義城市觀的一種城市開展形式,能夠在推動(dòng)城市化的根底上,進(jìn)一步合理調(diào)整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提升城市精神文化內(nèi)涵,從而到達(dá)建設(shè)可持續(xù)開展的宜居城市目標(biāo).大中型城市市內(nèi)或市郊的城市化進(jìn)程中,在沒

3、有資源優(yōu)勢的情況下,需要旅游地產(chǎn)在自我營造的旅游氣氛中開發(fā)地產(chǎn)工程,進(jìn)行大型旅游工程開發(fā),營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū),改善區(qū)域根底設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量,靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流、物流,將生地變成旅游熟地和旺地,引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值,再趁勢搞地產(chǎn)開發(fā).此類地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合,地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā),房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式.與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā).景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì),增加休閑功能,提升居民生活質(zhì)量,將旅游地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境界.二、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)提升旅游地產(chǎn)新模式產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時(shí)期旅游地產(chǎn)開發(fā)的方向,主要

4、借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入,建設(shè)一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)業(yè)區(qū).筆者在天津城市休閑化咨詢中,建議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群開展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運(yùn)營模式.在大連城市旅游開展過程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運(yùn)營思路,確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系,并提出了“運(yùn)營一體、投資多元、權(quán)屬對(duì)應(yīng)、業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)制.杭州城市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中提出了產(chǎn)業(yè)綜合體的旅游開展模式,在都市旅游產(chǎn)業(yè)西進(jìn)開展格局中重點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)布局.在寧波城市旅游產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃中那么提出了產(chǎn)業(yè)基地的旅游開展模式,在提升主題特色旅游產(chǎn)品集聚的同時(shí),突破都市綜合效勞基地建設(shè).所有這些都將為城市的休閑化進(jìn)

5、程提供驅(qū)動(dòng)力.目前中國,新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象越來越普遍,這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建設(shè)的需要二者共同決定的.旅游的開展,可以帶動(dòng)景區(qū)及其周邊地區(qū)城市化現(xiàn)象,包括鄉(xiāng)村城市化和由于旅游資源開發(fā)帶來的度假酒店業(yè)、商業(yè)區(qū)等城市面貌建筑物的大量建設(shè).具一旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導(dǎo)力量.新城開展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟(jì)根底優(yōu)勢、城市區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢.主城區(qū)旺盛的旅游需求又帶來了大量客源,以旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動(dòng)的先導(dǎo),有利于促進(jìn)區(qū)域根底設(shè)施的快速完善,依托旅游工程開展的觀光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來了人氣,同時(shí)也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚,這些都為人口的進(jìn)一步遷移、 城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了前提條件.以華

6、僑城為例,主題公園的構(gòu)建,成為了區(qū)域的核心吸引力,極大的帶動(dòng)了商業(yè)、居住地產(chǎn),逐漸形成配套完善的成熟社區(qū).其二旅游產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村城市化的重要驅(qū)動(dòng)力.由于新城多位于主城郊區(qū),結(jié)合國內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)狀,新城的建設(shè)帶有濃厚的鄉(xiāng)村城市化色彩.旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)鄉(xiāng)村城市化的驅(qū)動(dòng)力主要來源于旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合,如觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境,由單純的作物種植進(jìn)入到效勞行業(yè)范疇,提升農(nóng)民收入,極大緩解了城鄉(xiāng)差異、城鎮(zhèn)居民收入差異導(dǎo)致的二元結(jié)構(gòu)矛盾,為新城的快速開展和社會(huì)穩(wěn)定鋪平道路.其三旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí).成功的新城應(yīng)該提供滿足于社區(qū)日常的居住、 文化、教育、商業(yè)和公眾或私人效勞的需求,形成相對(duì)獨(dú)

7、立的城市社區(qū),這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置.在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下,旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其優(yōu)勢,旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合,形成觀光農(nóng)業(yè)；與工業(yè)結(jié)合,形成旅游裝備制造業(yè)；與商業(yè)結(jié)合,形成旅游商業(yè),如主題商場、美食及購物街區(qū)等；與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合,形成演藝、文化體驗(yàn)； 與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合,形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等.形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)為新城開展注入巨大活力,帶來新城空間化延展、 規(guī)?；瘮U(kuò)張及城市生活方式的提供.三、旅游小城鎮(zhèn)開展旅游地產(chǎn)新模式“旅游小城鎮(zhèn)的開發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,同時(shí)要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和吸引力與消費(fèi)力的提升.所以,小城鎮(zhèn)的建設(shè)與開展,主

8、導(dǎo)思路應(yīng)該是提升消費(fèi)水平和吸引消費(fèi)的水平.關(guān)鍵在于要挖掘這個(gè)小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn),張揚(yáng)這個(gè)小城鎮(zhèn)獨(dú)具特色的自然風(fēng)貌,扶持這個(gè)小城鎮(zhèn)幾千年來賴以生存開展的特色產(chǎn)業(yè),如手工業(yè)、餐飲業(yè)等.開展旅游小鎮(zhèn),可以增加新的就業(yè)崗位,為農(nóng)村充裕勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件,促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,帶動(dòng)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的迅速開展,繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、 增加農(nóng)民收入、提升農(nóng)民生活水平.旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國旅游小鎮(zhèn)開發(fā)主要?jiǎng)恿χ?將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來,是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵.一方面,小城鎮(zhèn)的建設(shè),國家給予了大量的資金及土地等政策支持舉措,特別是,小城鎮(zhèn)的土地,不僅僅為國有土地開

9、發(fā),還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子,是一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口；另一方面,小鎮(zhèn)開發(fā)中,房地產(chǎn)價(jià)格非常低,本地居民購置力不強(qiáng),商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣,但旅游地產(chǎn),那么意味著巨大的商機(jī)一一由于旅游房地產(chǎn)的賣家,不是本地居民,而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人.開發(fā)商以低價(jià)獲取的小鎮(zhèn)土地為依托,面向全國乃至國際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè),利差極大,一旦銷售成功,獲利豐厚.旅游小鎮(zhèn)的開展要素,要制定清楚的產(chǎn)業(yè)開展戰(zhàn)略；要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制,即小鎮(zhèn)的吸引力是什么；要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局；要整合小鎮(zhèn)的旅游資源,籌劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目；要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃,打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假

10、環(huán)境；設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式.將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來,在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地,已經(jīng)得到實(shí)踐,并走在了全國旅游地產(chǎn)的前列.大規(guī)模、 高水準(zhǔn)的旅游啟動(dòng)使區(qū)域具備完善的市政根底設(shè)施,而且資訊商貿(mào)興旺,很快成為區(qū)域內(nèi)最正確的人居社區(qū)和商貿(mào)辦公中央,以此為開展核心,向外輻射逐漸擴(kuò)散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和效勞、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條,創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)附加值,以城鄉(xiāng)互動(dòng)休閑體系構(gòu)建起中國式的旅游小城鎮(zhèn).四、鄉(xiāng)村旅游綜合體開創(chuàng)旅游地產(chǎn)新模式從 20222022 年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今,大江南北涌現(xiàn)了許許多多

11、的典型和模式.其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的鄉(xiāng)村旅游綜合體最為普遍,其存在原因主要有戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面.從戰(zhàn)略來說： 一是借勢旅游順應(yīng)國家開展方式轉(zhuǎn)變.未來十年是國家開展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期,中央把轉(zhuǎn)變開展方式確定為工作的主線.從國家戰(zhàn)略的角度來看,在這個(gè)歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期,著力推進(jìn)開展方式轉(zhuǎn)變需要一系列的新突破口.而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性,面臨新的歷史性選擇,能夠也應(yīng)該成為國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要切入點(diǎn)和突破口； 二是開展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè).新農(nóng)村建設(shè)首先必須開展經(jīng)濟(jì).經(jīng)濟(jì)的開展,恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限,把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、 三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來.旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè),是各個(gè)產(chǎn)業(yè)的

12、膠合劑,旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)是新時(shí)期新農(nóng)村建設(shè)的重要手段； 三是平衡三方實(shí)現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、投資商獲利.在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益,才是企業(yè)開展的根本所在.幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收,改善生活方式；為政府高起點(diǎn),大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè),貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針,爭創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程.從戰(zhàn)術(shù)上來說：一是選好區(qū)位拿大地塊,最好實(shí)施整個(gè)村一級(jí)開發(fā)和運(yùn)營.房企只有拿到大的地塊,并距離中央城區(qū)一個(gè)半小時(shí)車程之內(nèi).才能借助目標(biāo)房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢,有系統(tǒng)地開發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)工程,企業(yè)才能在拆遷安置之余取得預(yù)期收益.二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)開展相融合.以旅游的視角,審

13、視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,大力開展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè),實(shí)現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營、建立產(chǎn)銷通道；實(shí)施村容村貌整治,以旅游配套設(shè)施的要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì),并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營農(nóng)家樂、民俗等,促使局部農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng).三是旅游效勞型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合.根據(jù)工程所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來旅游開展藍(lán)圖設(shè)想,科學(xué)配比旅游效勞型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn).本文所指的旅游效勞型地產(chǎn)是指旅游酒店、農(nóng)莊、度假村、商業(yè)購物設(shè)施等.居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn),包括居住小區(qū)、 產(chǎn)權(quán)式酒店等；最后,還需要會(huì)聚多方智慧全方位高起點(diǎn)規(guī)劃.以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域.

14、策略一：注意多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意對(duì)城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注,打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域.如城市商業(yè)、城市商務(wù)、城市會(huì)展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業(yè)態(tài)集群；在產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí),要注意和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)與公共效勞空間的融合,如城市的步行街、步行區(qū)及寧靜的廣場、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一；要增強(qiáng)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)和城市風(fēng)格的保護(hù),為城市休閑化開展提供良好的人文特征；要注重重點(diǎn)休閑載體建設(shè).例如城市公園和市民廣場,城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現(xiàn)方式之一,也是多數(shù)市民日常休閑活動(dòng)的首選區(qū)域；如中央商業(yè)游憩區(qū),結(jié)合休閑娛樂、商業(yè)活動(dòng)、飲食、文化等產(chǎn)業(yè)元素,凝聚城市休閑氣氛；如臨水城市的濱水休閑

15、帶,它是城市休閑的亮點(diǎn)和重點(diǎn),同時(shí)也是生活質(zhì)量的表達(dá)點(diǎn)和提升點(diǎn)；如休閑餐飲體系,要構(gòu)造主體吸引物,包括酒吧、茶座、地方美食等等；如娛樂體系,要特色突出,形成一個(gè)多層次的業(yè)態(tài)構(gòu)成；如健身體系,要方便齊全,包括運(yùn)動(dòng)場館、水療保健、高爾夫等；如文化體系,要體現(xiàn)時(shí)尚與綜合,主要構(gòu)成有圖書館、博物館、多功能電影院,以及商業(yè)街、創(chuàng)意街區(qū)、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL.策略二：強(qiáng)化綠色生態(tài)修復(fù)綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨(dú)特賣點(diǎn)和核心吸引力,是旅游地產(chǎn)工程開發(fā)成功的根底和前提.歸類起來主要有：1 1、出入便捷的生態(tài)觀光路,在旅游地產(chǎn)的橫穿區(qū)域打通一條生態(tài)環(huán)境良好、視野開闊同時(shí)道

16、路等級(jí)高的旅游觀光和體驗(yàn)路；2 2、建立綠色隔離帶,以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)區(qū)域與周邊一些傳統(tǒng)工程的生態(tài)隔離；3 3、生態(tài)水體景觀環(huán)境的再造,以及水岸景觀和休閑設(shè)施的建設(shè),整體營造環(huán)山繞水的優(yōu)美環(huán)境；4 4、對(duì)荒山裸地進(jìn)行植樹造林和景觀治理,提升各種經(jīng)濟(jì)林種植面積和適宜種類.將已經(jīng)存在的林帶擴(kuò)大成林和產(chǎn)業(yè)種植區(qū),通過科學(xué)引導(dǎo)和體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位,形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)；5 5、對(duì)農(nóng)田景觀進(jìn)行大地景觀設(shè)計(jì),形成具有特色的田園景觀生態(tài),各設(shè)施的造型及顏色均考慮整體環(huán)境的調(diào)和效果,而景觀上配合生態(tài)資源做出最適當(dāng)?shù)慕?gòu).策略三：引導(dǎo)綜合政策扶持目前可以利用的政策集成：1 1、旅游度假區(qū)政

17、策,所在地政府可以給予貸款貼息或以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持,3 3 年內(nèi)減半征收市政公用設(shè)施配套費(fèi).同時(shí),在安排國債資金、財(cái)政貼息或補(bǔ)助資金時(shí),享受其他經(jīng)濟(jì)主體同等的政策,給予適度的稅費(fèi)優(yōu)惠；2 2、新農(nóng)村建設(shè)示范工程.國家和省級(jí)政府對(duì)新農(nóng)村的建設(shè)有比擬多的鼓勵(lì)和優(yōu)惠舉措,國家農(nóng)業(yè)部每年有固定基金對(duì)“新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和宣傳；3 3、農(nóng)村公路建設(shè)國家補(bǔ)貼和國債工程、旅游公路非干線建設(shè)國家旅游局、吉林省旅游局工程.國家旅游局和省級(jí)旅游局重點(diǎn)對(duì)根底設(shè)施,特別是旅游公路建設(shè)具有較大支持力度； 4 4、是國家 20222022 年民生工程的資金補(bǔ)貼以及國家發(fā)改委批給各地都有鼓勵(lì)民生開展的支持資金；5 5

18、、設(shè)施農(nóng)業(yè)的推廣政策；6 6、江河湖海水源保護(hù)以及修養(yǎng)林造林工程政策以及生態(tài)堤防建設(shè)資金；7 7、國家鼓勵(lì)農(nóng)村沼氣池和節(jié)柴炕灶利用國債補(bǔ)貼、省補(bǔ)貼以及自然村屯自來水改造工程國家,根據(jù)年度自來水改造實(shí)際情況進(jìn)行一定補(bǔ)助.策略四：拉動(dòng)空間功能轉(zhuǎn)換一個(gè)旅游地產(chǎn)工程的開發(fā)有時(shí)由于周邊的一條路、政府的一條法規(guī)、區(qū)域的一個(gè)村莊而改變了整個(gè)開展格局,如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點(diǎn),并可快速反應(yīng)獵得新的開展思路和空間,成為工程成功的關(guān)鍵所在.筆者帶著?泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃?工程組進(jìn)駐泰山深度調(diào)研后,通過權(quán)衡中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系、 與泰安城市的關(guān)系,鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局

19、,提出了“一軸兩翼一環(huán)線,即提升中軸線,擴(kuò)展兩翼,貫通沿山大環(huán)線的大泰山旅游產(chǎn)業(yè)空間開展戰(zhàn)略.從實(shí)踐效果來看,此空間格局的創(chuàng)意,首先有效的解決了中國風(fēng)景名勝區(qū)如何堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重的原那么；其次從產(chǎn)品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時(shí)代繼續(xù)引領(lǐng)中國旅游走出中國、 影響世界的國際競爭力問題.也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同開展,形成“雙軸驅(qū)動(dòng)、兩翼擴(kuò)展的大泰山旅游格局,構(gòu)建了目的地的復(fù)合旅游產(chǎn)品.第三,規(guī)劃創(chuàng)意的環(huán)山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的“中國國山風(fēng)景道,由于這個(gè)舉措不僅僅有旅游的特質(zhì)與形象,同時(shí)也成為泰山與泰安山城和諧開展,既有效的保護(hù)泰山防止城市化的開發(fā)侵?jǐn)_

20、,又把環(huán)山旅游景觀價(jià)值最大化的標(biāo)志與表現(xiàn).隨著泰山環(huán)山風(fēng)景道、 西翼旅游綜合效勞區(qū)、 東翼?封禪大典?大型實(shí)景演出、漢武帝封禪御道及古鎮(zhèn)文化創(chuàng)意園等大型工程的落地運(yùn)營,20222022 年將是泰山走向全域化產(chǎn)業(yè)布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產(chǎn)品、國際化品牌價(jià)值的豐盈時(shí)期.策略五：利益驅(qū)動(dòng)土地流轉(zhuǎn)土地資源的有效流轉(zhuǎn)是旅游工程落地的重要保證,在旅游開發(fā)中怎樣才能使農(nóng)民、企業(yè)、政府的土地利益維持均衡,在蘇州市虞山尚湖旅游度假區(qū)工程開發(fā)的過程中,采用的土地流轉(zhuǎn)利益共享戰(zhàn)術(shù)很好的解決了這一問題.根據(jù)旅游區(qū)發(fā)展“進(jìn)三、優(yōu)一、退二的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,對(duì)不符合旅游區(qū)開展要求的工業(yè)企業(yè)主要指非農(nóng)、非涉旅企業(yè)實(shí)施“退區(qū)

21、進(jìn)園.工業(yè)企業(yè)搬離旅游區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地,遷入工業(yè)園區(qū)內(nèi),享受優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策和良好的功能配套.收回的土地用于旅游開展,實(shí)現(xiàn)土地空間置換.申報(bào)國家、省或地市級(jí)重點(diǎn)扶持或旅游示范工程,取得上級(jí)政府在土地上的支持.依托國家各大部委支持方向,根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展需要,可從多角度申報(bào)工程,如： 當(dāng)代江南文化示范基地江南文化藝術(shù)中央國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地；常熟古琴藝術(shù)中央一一國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和繼承；江蘇省硒茶產(chǎn)業(yè)園當(dāng)一江蘇省農(nóng)科院合作重點(diǎn)試驗(yàn)工程；中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)論壇會(huì)址一一中國風(fēng)景名勝區(qū)的研討交流基地等.整理農(nóng)村集體建設(shè)用地,盤活存量土地資源.比方通過“減法將旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)局部農(nóng)戶搬遷出去,騰出

22、的宅基地可以置換為旅游工程的建設(shè)用地指標(biāo)； 比方清理農(nóng)村集體建設(shè)用地,成立農(nóng)村土地股份合作社,所有者以地折價(jià)入股介入旅游開發(fā)獲得相應(yīng)收益.比方置換宅基地功能,對(duì)民居進(jìn)行改造,農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接土地入股介入旅游經(jīng)營,獲取收益.合理流轉(zhuǎn)農(nóng)、林用地,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營、促進(jìn)土地集約化利用.保持土地性質(zhì)不變,引導(dǎo)特色農(nóng)業(yè)規(guī)模化、特色化生產(chǎn)；旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地塊置換,到達(dá)占補(bǔ)平衡.農(nóng)民、企業(yè)、政府在土地流轉(zhuǎn)的過程中共享了利益,保證開發(fā)商快速啟動(dòng)工程,促進(jìn)了工程落地.為虞山尚湖旅游區(qū)成為“山水城一體開展的、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)的全國知名旅游區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的根底.策略六：主題特征有效運(yùn)用旅游地產(chǎn)的開發(fā)愿景主要是

23、以休閑度假游客為主,大多建在濱海、 山川、 湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近.選址遠(yuǎn)離市區(qū),交通便利.而且分布很廣,輻射范圍遍及全國各地,向旅游者們傳達(dá)不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域風(fēng)情、歷史文化等.度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng),對(duì)娛樂設(shè)施要求較完善,突出個(gè)性化效勞.在設(shè)計(jì)風(fēng)格上返璞歸真,講究人與自然融合,努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境.所以主題化成為其核心的開發(fā)理念.主題特征的運(yùn)營方式主要有：1 1、強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境主題化.地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利,主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近.度假酒店與大自然有著密不可分的聯(lián)系,它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶,講究人與自然的融合,注重給予旅游

24、者一種度假的心情與情調(diào),到達(dá)與現(xiàn)實(shí)生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸,實(shí)現(xiàn)自然、人文與時(shí)尚生活的完美結(jié)合,呈現(xiàn)度假酒店獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性.2 2、強(qiáng)調(diào)生活方式的主題化.擁有完善且獨(dú)立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂效勞設(shè)施.度假酒店的主訴求,就是為游客提供多樣化效勞、多類型休閑及娛樂效勞.旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站,更是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷.這種經(jīng)歷往往與它所處的極致自然環(huán)境產(chǎn)生共鳴時(shí)顯得更加豐富并容易讓旅游者產(chǎn)生一種場所感和歸屬感.從居住的角度看,猶如多個(gè)設(shè)施完善且相對(duì)獨(dú)立的居住單元體的集合.3 3、強(qiáng)調(diào)人文效勞的主題化.效勞理念更注重營造人文歸屬感.在效勞理念上除了

25、給游客營造一個(gè)“家的舒適感覺外,更注重于用我國多重文化因素,注重人文關(guān)心,給游客營造一種人文歸屬感,不但是一種體驗(yàn)型經(jīng)歷,更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗(yàn).效勞內(nèi)容更為全面與完善.既要增強(qiáng)效勞細(xì)化,更要注重所能提供的效勞工程主次結(jié)合,優(yōu)化效勞工程結(jié)構(gòu),已到達(dá)對(duì)資源的有效利用.通過挖掘酒店所在地最有影響力的地域特征,文化特質(zhì),確定一個(gè)有意義的主題文化,以此作為統(tǒng)領(lǐng)旅游地產(chǎn)的核心開展脈絡(luò),建設(shè)具有全方位的頗具個(gè)性的度假氣氛和經(jīng)營體系,從而營造出一種無法模仿和復(fù)制的獨(dú)特魅力與個(gè)性特征,到達(dá)實(shí)現(xiàn)提升酒店產(chǎn)品質(zhì)量和品位的目的.4 4、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品主題的豐富化.產(chǎn)品差異化是吸引旅游者的核心.產(chǎn)品在表現(xiàn)手段上

26、注重綜合運(yùn)用聲、光、電等多種形式的高科技設(shè)施和技術(shù)來包裝,以到達(dá)在形式上給顧客“耳目一新的體驗(yàn).增強(qiáng)活動(dòng)工程的互動(dòng)參與性,結(jié)合自身區(qū)位、資源優(yōu)勢開發(fā)游客參與性主題娛樂工程,既給顧客以全新的親身體驗(yàn)經(jīng)歷,又為其提供了交流的平臺(tái),滿足了顧客的交際需求.5 5、強(qiáng)調(diào)物業(yè)主題酒店化.投資置業(yè)、酒店消費(fèi),使旅游與地產(chǎn)形成兩個(gè)產(chǎn)業(yè)、兩方面需求的有機(jī)結(jié)合.旅游與地產(chǎn)結(jié)合開展的旅游房地產(chǎn)可概括為：旅游的業(yè)態(tài)、地產(chǎn)的模式.旅游具有自然資源的不可再生性的特點(diǎn),開發(fā)商要考慮如何在開發(fā)期間既能快速回收投資,滿足現(xiàn)金流需求,同時(shí)通過不可再生資源的升值為自己預(yù)留一些未來收益、通過一定的房地產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)型銷售、通過酒店治理模

27、式帶動(dòng)升值、 通過代理完整產(chǎn)權(quán)型房產(chǎn)租賃擴(kuò)大使用價(jià)值和投資者收益,到達(dá)經(jīng)營者和投資者的雙贏.所以旅游地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新應(yīng)該首先從理念上、 觀念上進(jìn)行.策略七：投資融資途徑確立旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、投資回報(bào)期長的現(xiàn)實(shí)問題,通常還受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、 國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多.所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局,拓展多元的投資融資途徑.旅游地產(chǎn)工程投資融資的途徑和方法如下：1 1、國外商業(yè)貸款融資途徑.這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、 國際商業(yè)貸款.最常用的是國際商業(yè)貸款方式,在我國現(xiàn)行的治理中,國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)

28、構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等.但是特別注意的是這種融資模式由于具有超強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)限制程序、 特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素,所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)工程才是最重要的.2 2、旅游地產(chǎn)證券化的模式選擇.將旅游地產(chǎn)與資本市場運(yùn)作捆綁在一起將是未來融資的趨勢,這樣有利于在大規(guī)模的工程開發(fā)中獲取資金,加速資本積累,促使土地的有效利用.資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同,劃分為 MBSCMBSREITsMBSCMBSREITs、ABSABS、海外房地產(chǎn)投資基金等.其中 MBSMBS 是以住房抵押貸款為根底,以借款人對(duì)貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐.CMBSCMBS

29、 業(yè)抵押擔(dān)保證券(簡稱 CMBSCommmercialMortgageBackedSecurityCMBSCommmercialMortgageBackedSecurity)是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款會(huì)聚到一個(gè)組合抵押貸款池中,通過證券化過程,以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式.CMBSfMBSCMBSfMBS 勺主要區(qū)別在于,MBMB住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保,而 CMB*CMB*商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品.REITsREITs(房地產(chǎn)投資信托基金) )是一種以發(fā)行收益憑證的方式聚集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營治理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金.REITsREITs

30、 一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包,且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售,較大局部收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益,能夠在證券交易所上市流通.REITREITs s 既是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,又能為購置者提供投資某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的渠道.一般來說,分為股權(quán)類、債權(quán)類和混合型三種.ABSABS 它是以工程所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式,即以工程所擁有的資產(chǎn)為根底,以工程資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證,通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種工程融資方式； 主要針對(duì)除不動(dòng)產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化.目前,ABSABS 資產(chǎn)證券化是國際資本市場上流行的一種工程融資方式,已在許多國家的大型工程中采用.海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國房地產(chǎn)市場已改變以前觀望態(tài)度,投資力度很大,投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金,再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象,獲得的凈收益分配給廣闊投資者的一種集合投資模式；由于旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣,除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、 流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外,一般還包括景點(diǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源,以及相應(yīng)的根底設(shè)施、附屬效勞業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動(dòng)資產(chǎn)等,所以應(yīng)該根