調(diào)控勒緊房產(chǎn)資金鏈全文

1、調(diào)控勒緊房產(chǎn)資金鏈肅殺的調(diào)控措施招招指向資金鏈 ，萎靡的成交量幾乎截斷收入源 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商還能撐多久 ？在GJ和地方調(diào)控的猛藥作用之下，近來房地產(chǎn)市場急劇降溫 成交量降至“冰點”，開發(fā)商的資金鏈突然緊張起來。5月5日，恒大地產(chǎn)領(lǐng)先對全國范圍內(nèi)所有樓盤統(tǒng)一打八五 折。易居ZG分析師薛劍雄表示：“類似綠地、保利這樣在去年及 今年年初擴(kuò)張最快的開發(fā)商都有可能是此輪領(lǐng)先降價的房企。包括綠城、龍湖、招商地產(chǎn)等企業(yè)也都在此前激進(jìn)擴(kuò)張，資金鏈隨著銷售放緩漸顯緊張?！痹诤愦蠼祪r后,SOHOZG董事長潘石屹表示，“不知道多米諾 骨牌倒下的第二張、第三張牌又會是誰 ？越是資金流向有問題的 企業(yè)，越著急降價。”

2、開發(fā)商并非不差錢恒大內(nèi)部一位人士對媒體表示，其實恒大目前并沒有資金壓力，八五折優(yōu)惠售樓也不是單純的促銷行動，而帶有戰(zhàn)略意圖，為了加速行業(yè)整合，兼并汲取小型開發(fā)商。5月9日,恒大與200余家供應(yīng)商對產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部整合問題達(dá) 成戰(zhàn)略協(xié)議?！拔覀兝习逵幸痪浣?jīng)典話：不賺購房者的錢，主要是從 供應(yīng)、裝修等供應(yīng)商那里賺錢。”這位恒大內(nèi)部人士說。恒大經(jīng)營數(shù)據(jù)看起來似乎確實比較樂觀。今年 1-4月，恒大 累計實現(xiàn)合約銷售額 121.3億元，同比增長120.3%;截至4月30 日，恒大的現(xiàn)金余額為 209.9億港元。潘石屹表示，開發(fā)商這次的博弈之戰(zhàn)不會在短時間內(nèi)就“服 輸”，尤其是超七成上市房企的現(xiàn)金流在百億以上，

3、合理分配的話能花上3年。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也表示，開發(fā)商扛上一年沒有問題。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼表示，對上市房地產(chǎn)公司而言，現(xiàn)在的資金面是十幾年來最好的，已由臺的政策和短期的成交量下降對它們的影響比較微弱，這些公司有望平穩(wěn)度過這一緊張時期。今年3月，上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布 20XX年年報,86家房企 合計實現(xiàn)凈利潤347.15 億元，其中19家業(yè)績同比增幅超過100%,萬科、保利、金地、招商、富力、復(fù)地、綠城、中海、華 潤和雅居樂這十大標(biāo)桿上市房企到去年年底手上持有的現(xiàn)金總 額達(dá)1217億元。這也是十大房企手中持有現(xiàn)金最多的時刻，遠(yuǎn)超往年歷史同期水平。其中，萬科以230億元的現(xiàn)金持有

4、量成為房地產(chǎn)業(yè)的“現(xiàn)金 大王”，同比增長15%;保利以持有152.28億元現(xiàn)金緊隨萬科之 后。另一家房地產(chǎn)上市公司中華企業(yè)以18.47億元，同比增長762.38%,成為持有現(xiàn)金增速最快的房企。然而，在上市房企表面風(fēng)光的背后是巨額的資產(chǎn)負(fù)債。據(jù)有 關(guān)媒體統(tǒng)計，十大上市房企的負(fù)債總額高達(dá)4200億元。而過去一年這十大房企的凈利潤總額為265億元。如果十大房企每年都能保持去年的利潤，則它們要用15年的時間才能還清債務(wù)。資產(chǎn)負(fù)債率同樣是反映開發(fā)商資金狀況的一個重要晴雨表。據(jù)統(tǒng)計，萬科、保利、招商、金地這四家最大的房企20XX年的資產(chǎn)負(fù)債率均超過 60%,其中金地的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 70%,綠城 的凈資產(chǎn)

5、負(fù)債率更高達(dá) 105% o止匕外，各家企業(yè)披露的一季報顯示 ，開發(fā)商的資金情況走向負(fù) 面。例如，萬科的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為68億元，同比下降284.56%;招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流量凈額為-7.2億元，同比下降188.68%,其中經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額 -7.9億元，同比下降939%; 凈利潤大漲1400%的金地集團(tuán)，一季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為 -34億元，下降700%,現(xiàn)金流量凈額為-9.4億元，同比下降308%; 保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量凈額為-13.6億元，同比下降313% o預(yù)售賬款將被監(jiān)控?fù)?jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部目前正在會同ZGRM銀行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門，擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預(yù)售賬款實施監(jiān)

6、控。潘 石屹表示，這一政策如果實施，對房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流的影響是非 常巨大的。預(yù)售賬款作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的資金，一直被其靈活使用。但此次預(yù)售賬款專項賬戶的建立 ，將死死地捆綁住房地產(chǎn)企 業(yè)的手腳。天職國際會計師事務(wù)所質(zhì)監(jiān)及技術(shù)支持部合伙人楊力生分 析，新規(guī)從使用性質(zhì)和使用時間上對預(yù)售款進(jìn)行了規(guī)范。“一方面,預(yù)售款針對開發(fā)和工程資金所需?？顚Ｓ?；另一方面，時間上也只存在兩種情況，即項目竣工交付和結(jié)算。”房地產(chǎn)項目的預(yù)售款包括購房者的首付款以及銀行按揭貸 款，兩者構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。其中，首付款在項目開盤時就已交付，按揭貸款則在樓盤封頂時由銀行發(fā)放。目前，這兩筆款項在項目竣工交付之

7、前由房地產(chǎn)企業(yè)自由支配。有開發(fā)商告訴媒體，預(yù)售款占總投資的比例還是比較大的，雖然各項目之間會存在差異，但基本上穩(wěn)定在30%左右。“預(yù)售款的 使用非常靈活，其大部分被用來拿地?！?一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露。 但這一切或許將很快成為歷史。“如果對預(yù)售款進(jìn)行專項監(jiān)管，這筆錢就無異于定期存款，動 不了?！?一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)說。止匕外，還有消息指,GJ由臺開發(fā)貸第三方監(jiān)管賬戶也已是箭 在弦上。據(jù)中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華介紹，所謂第三方監(jiān)管賬戶，就是今后銀行給開發(fā)商發(fā)放貸款時不再將貸 款直接打入開發(fā)商賬戶，而是引入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照工程的進(jìn) 度，將貸款發(fā)放到建筑商、材料商或

8、是開發(fā)商的還款賬戶中。這 樣可以防止開發(fā)商將貸款挪用拿地，防止?fàn)€尾項目的由現(xiàn)。同時可能要求，施工單位要和開發(fā)商簽施工合同。此外，由開發(fā)商先墊付30%以上的工程款。只有兩個條件同時具備，銀行才給施工單位貸款，并按照進(jìn)度分期、分批撥款?！斑@個政策的主要目的是限制開發(fā)商囤地估量5月份會由臺。房地產(chǎn)商從銀行取得貸款將比現(xiàn)在困難得多，那些拿著貸款去盲目擴(kuò)張的開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險?！迸耸僬f。“嚴(yán)打”瘋狂拿地囤地行為3月16日，國土資源部下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和 監(jiān)管有關(guān)問題的通知，共19條（下稱“國19條”），矛頭直指囤 地炒地。20XX年,開發(fā)商拿地一路高歌，新“地王”不斷涌現(xiàn)。根據(jù) 粗

9、略統(tǒng)計，僅是股市場的“四大天王” 一一萬科、保利、金地和招商 地產(chǎn),20XX年累計斥資930多億元在土地市場上。在“四大天 王”中，保利地產(chǎn)最為激進(jìn)，在去年的12個月中，有8個月重金搶 地，累計花掉了 420多億元，其中9月和12月份，買地資金分別接 近百億元；而該公司去年累計實現(xiàn)簽約金額433.82億元。不過，行業(yè)龍頭萬科顯得比較穩(wěn)重，雖然從去年1月份就開始拿地，但全 年只花了 227億元，僅為保利地產(chǎn)的54%。另外，金地集團(tuán)去年在 土地市場上也花了將近 200億元。進(jìn)入20XX年，盡管H一屆全國人大三次會議通過的政府 工作報告“堅決遏制房價過快上漲”的聲音言猶在耳，但這似乎并沒有使樓市恢復(fù)

10、理性。 如3月15日推由6塊土地，便產(chǎn)生了 3 個地王，單價地王紀(jì)錄兩度被刷新，同時還產(chǎn)生了一塊總價地王。為遏制“圈地運動”和開發(fā)商囤而不建及拖欠土地款等行為，“國19條”提由，嚴(yán)格土地由讓條件，競買保證金不得低于由讓 最低價的20%,且成交后須在一個月內(nèi)繳清成交額50%的首付款,余款一年內(nèi)付清。同時，嚴(yán)格土地競買人資格審查，對用地者欠繳 土地由讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開 發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國土資源治理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。對存在的違法違規(guī)用地行為要嚴(yán)肅查處。“如果拿地后不開發(fā)，后果可能會很嚴(yán)峻。”中體奧林匹克花 園集團(tuán)總裁陳順在接受

11、媒體采訪時說，“此次國19條的推由,是政府對囤地、炒地打擊最為嚴(yán)厲的一次?！睋?jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，目前全國排名前 10名的上市房企囤地規(guī)模已 經(jīng)達(dá)約3億平方米；戴德梁行去年公布的數(shù)據(jù)顯示 ，1998依0XX 年間,全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至20XX年年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，仍有近 40%的土地滯壓于進(jìn)展商手中。業(yè)內(nèi)分析，隨著“國19條”實施,大量閑置土地可能進(jìn)一步浮由水面。相對于以往政策，“國19條”從土地生讓到項目竣工各個環(huán) 節(jié)都做了更加嚴(yán)格的規(guī)定，對于違反規(guī)定者可以終止供地或收回 土地，且不得退還定金。國土資源部還決定，今年3月至7月，在全國組織開

12、展對房地 產(chǎn)用地突生問題的專項檢查。檢查重點之一便是違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等行為。在全國重點清理商品住宅用地由讓合 同履行情況，也是“國19條”的一項重要內(nèi)容。ZG 土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，“國19條”的由臺，一個重要目的就是打擊土地市場的投機(jī)行為，使閑置土地加快建設(shè)進(jìn)度盡快形成有效供應(yīng)，對土地囤積較多的開發(fā)商來說，資 金鏈將會面臨考驗，甚至不排除部分瘋狂拿地而囤地較多的開發(fā) 商資金鏈斷裂。不過，鄒曉云同時表示，“國19條”對房地產(chǎn)市 場的影響最終還要看地方政府的執(zhí)行情況。融資困局在GJ政策密集由臺，力壓開發(fā)商資金鏈的背景下，房地產(chǎn)企 業(yè)不得不多方尋求融資。據(jù)悉，目前銀行開

13、發(fā)貸已“提價”，其利率由現(xiàn)不同程度的上 調(diào)。對部分銀行違背“三個辦法一個指引”的要求，違規(guī)給企業(yè)打包放款，然后企業(yè)集團(tuán)再向關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)子公司提供轉(zhuǎn)貸款，用于高價搶地、獵取暴利的情況 ，監(jiān)管部門已經(jīng)警示部分銀行在對開 發(fā)商融資中的此類不盡職行為 ，并明確要求商業(yè)銀行“四管齊下 , 嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險”?！斑@無疑是給銀行增加了開發(fā)貸利率的議價籌碼。”莫國有銀行湖南省分行信貸部負(fù)責(zé)人直言，該行不但嚴(yán)格審查開發(fā)商資 格，還規(guī)定除總行或省行優(yōu)質(zhì)客戶外，不得向其余開發(fā)商發(fā)放開發(fā) 貸款。另外，即便是優(yōu)質(zhì)客戶，貸款利率也普遍上調(diào)了10%-20%,有的甚至高達(dá)25% o另外一家股份制商業(yè)銀行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理表示

14、，該行也提高了開發(fā)商的資質(zhì)審查，最看重的是其項目前景和還款能力。同時 , 開發(fā)貸款利率也上調(diào)了 5%-15% 。1信貸收緊更是導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率。此前為遏 制房地產(chǎn)價格飆升，部分地方還推由了一些緊縮第二套房按揭的 政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施。而且，最近又有消息稱，監(jiān)管部門已明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸 款風(fēng)險，部分股份制銀行已要求開發(fā)貸利率上浮20%,針對優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的貸款利率也要上浮 10%左右。“銀行收縮信貸，便會影響到房地產(chǎn)企業(yè)，加上銷售情況的急 轉(zhuǎn)直下 葉小型房企下半年會很難受的?！绷硪晃恢行头科蟮呢攧?wù)

15、經(jīng)理說，現(xiàn)在基本上是拿不到開發(fā)貸了，要求土地質(zhì)押不算，公司必須還要有50%的自有資金，只能靠現(xiàn)在這個項目的資金回籠支 撐?？紤]到銀行借貸無門，許多房企又重新考慮借道信托融資。 但是，信托融資的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行，在20XX年房地產(chǎn)信托貸 款大進(jìn)展的一年，房企借道信托的融資成本普遍達(dá)到年利20%,甚至有家大型信托公司的一個房地產(chǎn)信托貸款項目的融資成本 創(chuàng)紀(jì)錄地到了 30% o而且，今年房地產(chǎn)信托的情形和20XX年上半年完全大變樣，融資門檻越來越高，同樣硬性要求土地 4折質(zhì) 押,50%自有資本。近期還不時傳由監(jiān)管部門要加強(qiáng)信托貸款監(jiān) 管的消息。在信貸融資渠道收緊的同時，國土資源部和證監(jiān)會對房地產(chǎn)類

16、上市公司的再融資計劃也顯得極為慎重，至今未通過任何再融1資計劃。據(jù) Wind資訊統(tǒng)計，目前申請再融資的上市地產(chǎn)公司共 44家，其中包括萬科高達(dá) 112億元的股權(quán)融資計劃、保利 96億 擴(kuò)股融資、金地 48億元的定向增發(fā),44家上市房企擬募集資金 合計超過千億元。房地產(chǎn)界財經(jīng)評論員杜猛認(rèn)為，在目前較為敏感的時期，相關(guān)部門可能會更加審慎地考慮上市房企股權(quán)再融資 計劃，短期內(nèi)不太可能大規(guī)模批復(fù)。5月13日，招商地產(chǎn)公布公告，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響, 公司股價大幅下調(diào)跌破增發(fā)價格，公司董事會擬同意撤銷非公開 發(fā)行股票方案。事實上，受政策調(diào)控的影響，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的 多家房地產(chǎn)上市公司股價已跌破增發(fā)價格。在借貸無門、增發(fā)無路的困境中，一些開發(fā)商又開始琢磨海外發(fā)債。碧桂園、