某商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、長(zhǎng)榮國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告編制：集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心日期：2008年1月第一部分項(xiàng)目說(shuō)明一、項(xiàng)目建設(shè)思路二、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案第二部分市場(chǎng)環(huán)境分析一、市場(chǎng)環(huán)境二、項(xiàng)目定位第三部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析（由售方式）一、投資估算（一）測(cè)算依據(jù)（二）投資估算二、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（由售方式）（一）收益測(cè)算（二）營(yíng)銷成本分析 （三）損益分析（四）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析第四部分 可行性評(píng)價(jià)結(jié)論（由售方式）第五部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析一、投資估算（一）測(cè)算依據(jù)（二）投資估算二、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（由租方式）（一）收益測(cè)算（二）營(yíng)業(yè)成本分析（三）損益分析（四）貸款回收測(cè)算第六部分可行性評(píng)價(jià)結(jié)論（由租方式）第一部分

2、項(xiàng)目說(shuō)明一、項(xiàng)目建設(shè)思路隨著長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)品牌知名度不斷提高，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷 擴(kuò)大，每年一屆的中國(guó)（長(zhǎng)安）機(jī)械五金模具交易會(huì)對(duì)場(chǎng)館及配套設(shè)施 的要求亦越來(lái)越高，長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的發(fā)展也越來(lái)越受到原有場(chǎng)地的局限或制 約，重新規(guī)劃建設(shè)改造長(zhǎng)榮廣場(chǎng)勢(shì)在必行。本報(bào)告旨在上述基礎(chǔ)上探討對(duì)長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)進(jìn)行重新規(guī)戈IJ、重整改造，使其更加適于新形勢(shì)下對(duì)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作， 從而 產(chǎn)生更高的財(cái)務(wù)收益。充分利用現(xiàn)有用地規(guī)模，在保留現(xiàn)有長(zhǎng)榮商貿(mào)大樓建筑的基礎(chǔ)上， 不改變長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，重新規(guī)劃，拆舊建新，擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積， 增加配套的住宅、寫字樓及停車場(chǎng)面積，盡量不影響現(xiàn)有商戶的正常經(jīng) 營(yíng)，分期分批改造

3、，在 3年內(nèi)的工期基礎(chǔ)上，將長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣 場(chǎng)重新升級(jí)改造完畢。建設(shè)改造后的長(zhǎng)榮廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)方式可采用商場(chǎng)、 寫字樓、住宅全部 出售的方式，也可采用商場(chǎng)、寫字樓、住宅部分出售、部分出租的經(jīng)營(yíng) 方式，對(duì)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)管理及統(tǒng)一物業(yè)管理。此方案需經(jīng)過(guò)對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整后方可實(shí)施。:、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案具體見長(zhǎng)榮廣場(chǎng)規(guī)劃總平面圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總規(guī)劃用地44396.73 M總建筑面積153374.69 M其中商場(chǎng)面積79277.43 M寫字樓24483.21 M住宅面積49614.05 M建筑占地面積29076.20 M建筑密度65.5%容積率3.455最高建筑層數(shù)10F第二部分市場(chǎng)環(huán)

4、境分析一、市場(chǎng)環(huán)境（一）發(fā)達(dá)的加工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)背景東莞是華南制造業(yè)的中心城市， 是華南經(jīng)濟(jì)帶的核心組成部分，東 莞市連年獲得國(guó)家大中城市范圍的多項(xiàng)殊榮，“十大最具魅力城市”，“最 具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力城市”，無(wú)論從GDP、進(jìn)出口總值、實(shí)際利用外資、外商投資企業(yè)等多項(xiàng)指標(biāo)，均居全國(guó)前列，是中國(guó)城市綜合實(shí)力最為發(fā)達(dá)的 明星城市之一，在國(guó)際上享有很高的知名度。2007年?yáng)|莞市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)生產(chǎn)總值（GDP ）3151 億元 RMB工業(yè)總產(chǎn)值6649.85 億元 RMB固定資產(chǎn)投資總額841.11億元社會(huì)商品零售總額695.89億元進(jìn)出口總額11068.73億美元外貿(mào)出口602.32億美元外幣存款3

5、755 億元 RMB實(shí)際利用外資總額50.44億美元全市財(cái)政總收入539.5 億元 RMB城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額2120.74 億元 RMB居民人均可支配收入27025 元長(zhǎng)安鎮(zhèn)位于東莞市最南端，總面積 83平方公里，總?cè)丝?130多萬(wàn)人, 其中本地居民3.5萬(wàn)人，外來(lái)人口 120多萬(wàn)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)是東莞市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模連年排在東莞市前列。 2005年，長(zhǎng)安國(guó)民經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)重要指標(biāo)均排在東莞市第一位，是多年來(lái)全國(guó) 著名的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、中國(guó)“千強(qiáng)鎮(zhèn)”的前三名。2005年，長(zhǎng)安鎮(zhèn)生產(chǎn)總 值1337428萬(wàn)元，東莞第一；稅收162094萬(wàn)元，東莞第一；出口 388215 萬(wàn)元，東莞第一。長(zhǎng)安鎮(zhèn)的主要產(chǎn)

6、業(yè)是以模具、機(jī)械、五金、電子行業(yè)的加工制造業(yè)組成， 在83平方公里的土地上擁有3000余家企業(yè)，其中2000余家為外資企業(yè)， 主要從事制造業(yè)，是東莞工廠密度最高的鎮(zhèn)區(qū)。以長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng) 為龍頭的機(jī)械、模具、五金商貿(mào)行業(yè)非常著名，長(zhǎng)安鎮(zhèn)被授予“中國(guó)五金模具名鎮(zhèn)”由于長(zhǎng)安鎮(zhèn)位于廣深經(jīng)濟(jì)走廊的中線， 交通發(fā)達(dá)，出港便捷，為華南制 造業(yè)基地的幾何中心。強(qiáng)大的加工制造業(yè)背景是形成長(zhǎng)榮廣場(chǎng)等以工業(yè)配 套器材的經(jīng)營(yíng)為主題的專業(yè)市場(chǎng)最根本的產(chǎn)業(yè)支援；同時(shí)發(fā)達(dá)而功能完善 的專業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)又對(duì)加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。長(zhǎng) 安五金模具產(chǎn)業(yè)因具優(yōu)越的中心地理位置而構(gòu)成華南制造業(yè)基地五金、機(jī) 械、

7、模具產(chǎn)品、器材的集散配給中心。（二）項(xiàng)目建設(shè)的自身核心競(jìng)爭(zhēng)力分析1,區(qū)位地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)安鎮(zhèn)是東莞市下屬各鎮(zhèn)中城市規(guī)劃相對(duì)最好的一個(gè)鎮(zhèn)，長(zhǎng)安的城鎮(zhèn)規(guī)劃主要沿S358省道為主軸線，東側(cè)偏南至蓮花山脈間為鎮(zhèn)區(qū)主要行政、 商 業(yè)、居住、公共配套設(shè)施的區(qū)域，S358省道一線兩側(cè)及東側(cè)兩端均為工業(yè) 區(qū)，最為集中的兩側(cè)工業(yè)區(qū)又以振安大道為中心線呈兩側(cè)分布，這里集中 了長(zhǎng)安鎮(zhèn)的大部分工廠，工廠的密集規(guī)模世界罕見。長(zhǎng)榮廣場(chǎng)位于振安大道東側(cè)地段，另兩側(cè)分別與興一路和興隆路相接， 該區(qū)域?qū)儆跒跎酬愇荽宸秶?，烏沙村是長(zhǎng)安鎮(zhèn)工業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的村， 也是長(zhǎng)安最富有的村，在長(zhǎng)安鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)作為以經(jīng)營(yíng)機(jī)械、五金、 模具

8、產(chǎn)品為業(yè)態(tài)的長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)，區(qū)域地理位置十分優(yōu)越。2 .品牌知名度優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的建設(shè)起步于1998年，是長(zhǎng)安最早的從事機(jī)械、五金、模具 行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)之一，是迄今為止長(zhǎng)安最大、最著名、最成熟的五金模具 專業(yè)市場(chǎng)，在東莞、深圳關(guān)外制造業(yè)區(qū)域及其它廣東省境內(nèi)工業(yè)基地中均 享有很高的聲譽(yù)，也是本區(qū)域內(nèi)最成熟的五金、模具專業(yè)市場(chǎng)。長(zhǎng)榮廣場(chǎng)2001年創(chuàng)立并發(fā)起舉辦每年一屆的中國(guó) （長(zhǎng)安）機(jī)械五金模 具交易會(huì)，交易會(huì)的連續(xù)成功舉辦，使“長(zhǎng)榮廣場(chǎng)”的品牌效應(yīng)在全國(guó)同 行及局部海外的范圍內(nèi)得到充分的發(fā)揚(yáng)光大，長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的知名度在全國(guó)同 行或同類專業(yè)市場(chǎng)中接近100% ,在交易會(huì)中通過(guò)“國(guó)際五金獎(jiǎng)”的成功

9、運(yùn)作，使長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的品牌效應(yīng)得以更加深入的本質(zhì)擴(kuò)張，這一切對(duì)下一步 長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的重整與改造建設(shè)提供了難以復(fù)制的寶貴社會(huì)資源，為項(xiàng)目改造 建設(shè)起到重要保證作用。3 .成熟的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)從建設(shè)與經(jīng)營(yíng)期計(jì)起，長(zhǎng)榮廣場(chǎng)已有7年歷史，無(wú)論從管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)理念到客戶構(gòu)成、業(yè)態(tài)模式及功能定位都積累了同行所不具備的豐實(shí)而 寶貴的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)下一步長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的二次改造工程的成功運(yùn)作提供了無(wú) 形的保證基礎(chǔ)。4 .客戶資源優(yōu)勢(shì)通過(guò)幾年的創(chuàng)品牌苦心經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)榮廣場(chǎng)已擁有了 500余家的客戶資源， 商場(chǎng)及寫字樓的出租率達(dá)到100%,其中多為國(guó)際、國(guó)內(nèi)名牌產(chǎn)品分支機(jī)構(gòu)、 代理商或經(jīng)銷商，每個(gè)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)以珠三角及港澳臺(tái)為

10、主，直 至輻射到內(nèi)陸其它省份及國(guó)際市場(chǎng)，形成龐大的長(zhǎng)榮廣場(chǎng)客戶群，長(zhǎng)榮擁 有的客戶網(wǎng)絡(luò)群是長(zhǎng)榮賴以生存與發(fā)展、擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的最根本的核心 資源，同時(shí)也是長(zhǎng)榮廣場(chǎng)最重要的無(wú)形資產(chǎn)。(三)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)1 .品牌無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析長(zhǎng)榮的品牌價(jià)值主要表現(xiàn)在以下幾方面：(1)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)擁有一個(gè)每年一屆的國(guó)家級(jí)機(jī)械、五金、模具專業(yè)展會(huì)， 已連續(xù)舉行了五屆，在地方、在廣東省及區(qū)外全國(guó)同行擁有廣泛的知名 度及良好的口碑；(2)自2000年長(zhǎng)榮廣場(chǎng)創(chuàng)立并發(fā)起第一屆“長(zhǎng)交會(huì)”始，在營(yíng)造經(jīng)商 環(huán)境及品牌推廣方面已累計(jì)投入 4000多萬(wàn)人民幣，并成功地達(dá)到了預(yù) 期目的；(3)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)不僅在全國(guó)各地同行專業(yè)市

11、場(chǎng)中擁有100%的知名度外，而最關(guān)鍵是長(zhǎng)榮廣場(chǎng)是迄今為止全國(guó)機(jī)械五金專業(yè)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)最成功、-8 - 最有生命力、經(jīng)營(yíng)思維最活躍的專業(yè)市場(chǎng)；(4)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)品牌的知名度目前已具備了在全國(guó)各區(qū)進(jìn)行品牌連鎖、加 盟、復(fù)制的條件，有著明顯的品牌效益；(5)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)擁有了以制造業(yè)為依托一整套完整的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)思路， 成熟的管理團(tuán)隊(duì)，成套的市場(chǎng)開拓經(jīng)營(yíng)、管理措施；(6)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)擁有與當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府多年的良好合作記錄及和諧的政企關(guān) 系，并且長(zhǎng)榮廣場(chǎng)帶動(dòng)了長(zhǎng)安鎮(zhèn)地方及東莞市相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，長(zhǎng) 榮廣場(chǎng)是全國(guó)工商聯(lián)五金機(jī)電商會(huì)舉足輕重的副會(huì)長(zhǎng)級(jí)理事會(huì)成員單 位。2.市場(chǎng)營(yíng)商資源的價(jià)值分析(1)場(chǎng)外營(yíng)商環(huán)境廣東省是

12、中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量及 GDP最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，以廣州、東莞、深 圳一線組成的黃金經(jīng)濟(jì)走廊，構(gòu)成全國(guó)加工制造業(yè)最為發(fā)達(dá)的華南地區(qū) 制造業(yè)基地，成為名副其實(shí)的“世界工廠”。東莞是華南制造業(yè)的中心城 市，以東莞市及各鎮(zhèn)組成的加工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)群構(gòu)成華南制造業(yè)的主體， 長(zhǎng)安鎮(zhèn)是東莞市加工制造業(yè)最為密集、經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)，是東莞為中 心的華南制造業(yè)區(qū)域中以經(jīng)營(yíng)機(jī)械、五金、模具行業(yè)為主的中心城鎮(zhèn)， 被國(guó)家授予“中國(guó)五金模具名鎮(zhèn)”，連續(xù)多年的全國(guó)“鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，全國(guó) “千強(qiáng)鎮(zhèn)”的前三名。長(zhǎng)榮廣場(chǎng)擁有十分優(yōu)越的、得天獨(dú)厚的場(chǎng)外專業(yè)營(yíng)商環(huán)境，優(yōu)越的市 場(chǎng)環(huán)境是長(zhǎng)榮廣場(chǎng)成功的最關(guān)鍵因素，場(chǎng)外營(yíng)商資源是長(zhǎng)榮廣場(chǎng)無(wú)形資 產(chǎn)的重要組

13、成部分。(2)場(chǎng)內(nèi)營(yíng)商資源1)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)擁有來(lái)自全國(guó)及世界各地機(jī)械、 五金、模具等產(chǎn)品的直銷商、 經(jīng)銷商500余家，其中不乏為國(guó)際跨國(guó)集團(tuán)在中國(guó)華南區(qū)的營(yíng)銷總部， 眾多的場(chǎng)內(nèi)商家資源是長(zhǎng)榮廣場(chǎng)賴以整合建立強(qiáng)大貿(mào)易平臺(tái)的寶貴資-9 -源，具有不可估量的商業(yè)價(jià)值；2）幾百家進(jìn)駐長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的商家，伴隨著長(zhǎng)榮的發(fā)展業(yè)績(jī)不斷擴(kuò)大，整個(gè) 長(zhǎng)榮廣場(chǎng)商家2005年的場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)總額已達(dá)30多億人民幣，如此龐大的 現(xiàn)金流通過(guò)整合具有重大的利用價(jià)值；3）由于進(jìn)駐長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的商家，既有國(guó)際知名的跨國(guó)公司，包括歐美地區(qū)、 日本、韓國(guó)、東南亞地區(qū)及港臺(tái)地區(qū)的知名品牌，也有國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的品 牌商家，長(zhǎng)榮廣場(chǎng)是連接國(guó)內(nèi)外機(jī)械、五金、

14、模具行業(yè)貿(mào)易渠道溝通的橋 梁，尤其通過(guò)每年一屆的交易會(huì)得充分發(fā)掘，具有潛在的商業(yè)價(jià)值。二、項(xiàng)目定位計(jì)劃對(duì)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的改造建設(shè)，是定位在現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大經(jīng) 營(yíng)面積及經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使其功能更加完善，保證市場(chǎng)的客觀需求，創(chuàng)造更高 的財(cái)務(wù)效益與社會(huì)效益。（一）項(xiàng)目名稱長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)，簡(jiǎn)稱 長(zhǎng)榮廣場(chǎng)（二）項(xiàng)目定位機(jī)械、五金、模具（工業(yè)配套器材）專業(yè)市場(chǎng)（三）項(xiàng)目功能配套配套有：1.賣場(chǎng)2 .展商場(chǎng)3 .寫字樓4 .住宅（四）目標(biāo)客戶群以經(jīng)營(yíng)工業(yè)配套器材產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)商場(chǎng)（專業(yè)模具、五金超市）機(jī)構(gòu)常駐展賣場(chǎng)促銷活動(dòng)展廳分支機(jī)構(gòu)或經(jīng)營(yíng)辦事處場(chǎng)內(nèi)居家住宅員工宿舍包括機(jī)械、五金、模具等行業(yè)產(chǎn)品-10的

15、國(guó)內(nèi)外廠家、代理商與經(jīng)銷商（五）經(jīng)營(yíng)模式1.物業(yè)出售、出租的方式；2,統(tǒng)一、規(guī)范物業(yè)管理公約第三部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析（出售方式）投資估算（一）測(cè)算依據(jù)總規(guī)劃用地44396.70 M2建筑基地面積29076.20 M2總建筑面積153374.69 M2其中商場(chǎng)面積79277.43 M2寫字樓面積24483.21 M2住宅面積49614.05 M2（二）投資估算依據(jù)上述經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合目前的建筑裝飾市場(chǎng)材料行情及定額, 測(cè)算該項(xiàng)目的投資成本。止匕外，在新的規(guī)劃中，現(xiàn)有長(zhǎng)榮商貿(mào)大樓保持不變，即上述指標(biāo)中 減少18828.78 M 2的建筑面積，以及相應(yīng)的投資。即調(diào)整后的指標(biāo)為建筑基地面積25

16、797.34 M 2新增總建面積134545.91 M 2其中 商場(chǎng)投資面積70179.94 M 2-11 -寫字樓14751.92 M 2住宅49614.05 M 2具體見下表一投資估算表經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為 33884.46 萬(wàn)元，若以3年期 33884.46 萬(wàn)元建設(shè)貸款投入計(jì)息3年，則該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總投資41020.53 萬(wàn)元 RMB。表一長(zhǎng)榮廣場(chǎng)改造工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)造價(jià)合計(jì)備汴一基礎(chǔ)工程地下室230002000 元/M 25050萬(wàn)元23000 M 2 地下室包括200個(gè)車位及13000M2展場(chǎng)與倉(cāng)庫(kù)樁長(zhǎng)18000 M250 元/ M二3層商業(yè)大平臺(tái)主體70179

17、.94M 21800 元/M212632.39 萬(wàn)元帶裝修三寫字樓14751.92 M 22000 元/2950.38 萬(wàn)元帶裝修四住宅49614.05M 21200 元/5953.69 萬(wàn)元五空調(diào)安裝84931.86M 2一項(xiàng)空調(diào)2000萬(wàn)元不含住宅園區(qū)景觀道路一項(xiàng)400萬(wàn)元電梯16部扶梯18萬(wàn)元/部898萬(wàn)兀6部傍梯30萬(wàn)元/部2部客梯12部件室由梯35萬(wàn)元/部30萬(wàn)亓/部12 -電力配套、消防一項(xiàng)2000萬(wàn)元含電力安裝消防設(shè)施六/、口預(yù)見費(fèi)一項(xiàng)2000萬(wàn)元七靜態(tài)總投資33884.46 萬(wàn)元八建設(shè)利息按 33884.46 萬(wàn)元3年期計(jì)息年利率7.02%7136.07 萬(wàn)元九動(dòng)態(tài)總投資410

18、20.53 萬(wàn)元:、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（出售方式）（一）收益測(cè)算1 .定價(jià)參數(shù)新增總建筑面積 其中商場(chǎng)總面積 寫字樓面積 住宅面積134545.91 M 270179.94 M 214781.92 M 249614.05 M 22 .定價(jià)假定該項(xiàng)目實(shí)際可售面積全部采用出售的方式，根據(jù)其所處的功能、區(qū)位、樓層、臨路狀況等綜合因素來(lái)考證所售面積的市值收益，具體定價(jià)原則參見下表二13 -表二長(zhǎng)榮廣場(chǎng)改造項(xiàng)目綜合定價(jià)表定價(jià)項(xiàng)目綜合平均定價(jià)（元/M 2）地下室展場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)5000首層商場(chǎng)25000二層商場(chǎng)18000二層商場(chǎng)12000寫字樓10000住 宅60003.收益測(cè)算表三長(zhǎng)榮廣場(chǎng)改造項(xiàng)目綜合收入測(cè)算表收入

19、項(xiàng)目單價(jià)（元/M 2）數(shù)量（M2）總價(jià)（萬(wàn)元）地下室展場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)5000130006500首層商場(chǎng)2500025797.3464493.35二層商場(chǎng)1800022191.339944.34三層商場(chǎng)1200022191.326629.56寫字樓1000014751.9214751.92住 宅600049614.0529768.43合 計(jì)182087.6（二）營(yíng)銷成本分析1 .銷售稅費(fèi)估算表14 -建設(shè)營(yíng)銷管理費(fèi)銷售收入建設(shè)營(yíng)銷管理費(fèi)率建設(shè)營(yíng)銷管理費(fèi)182087.6 萬(wàn)元3.5%6373.07 萬(wàn)元銷售稅費(fèi)估算表銷售收入綜合銷售稅率綜合銷售稅費(fèi)182087.6 萬(wàn)元約12%21850.51 萬(wàn)元2

20、.總成本測(cè)算序列費(fèi)用項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注累計(jì)（萬(wàn)元）一靜態(tài)投資33884.46建安費(fèi)用33884.46二建設(shè)利息7136.07借款額33884.46萬(wàn)元，三年期，年利率7.02%41020.53三土地補(bǔ)償出讓金6659.511500 元/ 褶 *44396.7 m247680.04四土地掛牌出讓金15538.853500 元/ nf *44396.7 m263218.89五土地出讓金利息4674.97借款額22198.36萬(wàn)元，67893.86六建設(shè)營(yíng)銷管理費(fèi)6373.07銷售額的3.5%74266.93七銷售綜合稅費(fèi)21850.51銷售額的12%96117.44總成本合計(jì)96117.44表五

21、總成本測(cè)算表15 -（三）損益分析表六長(zhǎng)榮廣場(chǎng)改造工程損益分析表呼列項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注一銷售收入182087.6假定全部出售二總成本96117.44已含綜合銷售稅費(fèi)三銷售利潤(rùn)85970.16四所得稅21492.54銷售額的25%計(jì)征五稅后利潤(rùn)64477.62（四）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析表七長(zhǎng)榮廣場(chǎng)建設(shè)改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表呼列現(xiàn)金流項(xiàng)現(xiàn)金流入、流出金額備注一現(xiàn)金流入182087.60 萬(wàn)元一現(xiàn)金流出96117.44 萬(wàn)元其中建設(shè)投資41442.47 萬(wàn)元?jiǎng)討B(tài)投資其中土地補(bǔ)償掛牌出讓費(fèi)26873.33 萬(wàn)元含利息其中營(yíng)銷成本6373.07 萬(wàn)元16 -其中銷售稅金21850.51 萬(wàn)元（含營(yíng)業(yè)稅 土

22、地增值 稅等）其中所得稅21492.54 萬(wàn)元三凈現(xiàn)金流量64477.62 萬(wàn)元第四部分可行性評(píng)價(jià)結(jié)論（出售方式）經(jīng)上述定性、定量分析，本項(xiàng)目有著良好的財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益，投 資長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的建設(shè)改造項(xiàng)目十分可行。表八財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（萬(wàn)元）靜態(tài)建安總投資33884.46動(dòng)態(tài)總投資41020.53土地補(bǔ)償掛牌出讓費(fèi)（含利息）26873.33銷售總收入182087.60建設(shè)營(yíng)銷管理費(fèi)6373.0717 -銷售稅費(fèi)21850.51總成本91442.47銷售利潤(rùn)85970.16所得稅21492.54稅后利潤(rùn)64477.62投資回收期3年內(nèi)注：投資回收期3年包括2年的建設(shè)時(shí)間和1年的銷售時(shí)間前

23、期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆遷的工作幾乎無(wú)太大投入。第五部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析（出租方式）總規(guī)劃用地建筑基地面積總建筑面積44396.70 M 229076.20 M 2153374.69 M 2其中商場(chǎng)面積79277.43 M18 -寫字樓面積 24483.21 M 2住宅面積49614.05 M 2（二）投資估算依據(jù)上述經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合目前的建筑裝飾市場(chǎng)材料行情及定額, 測(cè)算該項(xiàng)目的投資成本。止匕外，在新的規(guī)劃中，現(xiàn)有長(zhǎng)榮商貿(mào)大樓保持不變，即上述指標(biāo)中減少18828.78 M 2的建筑面積，以及相應(yīng)的投資。即調(diào)整后的指標(biāo)為建筑基地面積25797.34 M 2新增總建面積134545.91 M

24、2其中商場(chǎng)投資面積70179.94 M2寫字樓14751.92 M2住宅49614.05 M2具體見下表一投資估算表經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為 33884.46 萬(wàn)元，若以3年期33884.46 萬(wàn)元建設(shè)貸款投入計(jì)息3年，則該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總投資41020.53 萬(wàn)元 RMB。表一長(zhǎng)榮廣場(chǎng)改造工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)造價(jià)合計(jì)備注一基礎(chǔ)工程地下室230002000 元/M 25050萬(wàn)元23000 M 2 地下19 -樁長(zhǎng)18000 M250 元/ M室包括200個(gè)車位及13000M 2展場(chǎng)與倉(cāng)庫(kù)二3層商業(yè)大平臺(tái)主體70179.94M 21800 元/M212632.39 萬(wàn)元帶裝修三寫字樓

25、14751.92 M 22000 元/2950.38 萬(wàn)元帶裝修四住宅49614.05M 21200 元/5953.69 萬(wàn)元五空調(diào)安裝84931.86M 2一項(xiàng)空調(diào)2000萬(wàn)元不含住宅園區(qū)景觀道路一項(xiàng)400萬(wàn)元電梯16部扶梯18萬(wàn)元/部898萬(wàn)兀6部貨梯30萬(wàn)元/部2部客梯35萬(wàn)元/部12部住宅電梯30萬(wàn)元/部電力配套、消防一項(xiàng)2000萬(wàn)元含電力安裝消防設(shè)施六/、可預(yù)見費(fèi)一項(xiàng)2000萬(wàn)元七靜杰總投資33884.46 萬(wàn)元八建設(shè)利息按 33884.46 萬(wàn)元3年期計(jì)息年利率7.02%7136.07 萬(wàn)元九動(dòng)態(tài)總投資41020.53 萬(wàn)元20 -:、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（出租方式）（一）收益測(cè)算1 .定

26、價(jià)參數(shù)新增總建筑面積 其中商場(chǎng)總面積 寫字樓面積 住宅面積134545.91 M 270179.94 M 214781.92 M 249614.05 M 22 .定價(jià)假定該項(xiàng)目實(shí)際可售面積全部采用出租的方式，根據(jù)其所處的功能、區(qū)位、樓層、臨路狀況等綜合因素來(lái)考證所售面積的市值收益，具體定價(jià)原則參見下表二現(xiàn)有租金平均價(jià)商場(chǎng)首層平均150 元/ M 2/ 月二層110 元/ M 2/月三層90元/ M 2/月寫字樓75元/ M 2/月住宅30元/ M 2/月改造后租金提升指數(shù)預(yù)測(cè)商場(chǎng)提升35%左右寫字樓提升 30%左右住宅提升30%左右改造后租金確定價(jià)格估算-21 -長(zhǎng)榮廣場(chǎng)改造項(xiàng)目綜合定價(jià)表定價(jià)

27、項(xiàng)目綜合平均定價(jià)（元/M 2/月）地下室展場(chǎng)與倉(cāng)庫(kù)60商層200商場(chǎng)二層150商場(chǎng)三層120寫字樓100商 住403.收益測(cè)算表三長(zhǎng)榮廣場(chǎng)改造項(xiàng)目綜合收入測(cè)算表收入項(xiàng)目單價(jià)（元/M 2）建筑面積（M2）月租金（萬(wàn)元）年租金（萬(wàn)元）地下室展場(chǎng)與倉(cāng)庫(kù)6013000.0078.00936.00首層商場(chǎng)20025797.34515.956191.40二層商場(chǎng)15022191.30332.873994.44三層商場(chǎng)12022191.30266.303195.60寫字樓10014751.92147.521770.24住 宅4049614.05198.462381.52月度租金收入1539.10年度租金收入

28、18469.20（二）營(yíng)業(yè)成本分析22 -1 .建設(shè)管理費(fèi)估算表建設(shè)管理費(fèi)銷售收入建設(shè)營(yíng)銷管理費(fèi)率建設(shè)營(yíng)銷管理費(fèi)33884.46 萬(wàn)元建設(shè)總投資的3.5%1185.96 萬(wàn)元2 .建設(shè)總成本測(cè)算表五建設(shè)總成本測(cè)算表序列費(fèi)用項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注累計(jì)（萬(wàn)元）一靜態(tài)投資33884.46建安費(fèi)用33884.46二土地補(bǔ)償出讓金6659.511500 元/ nf X44396.7m240543.97三土地掛牌出讓金15538.853500 元/ m2 X44396.756082.82四建設(shè)管理費(fèi)1185.96銷售額的3.5%57268.78建設(shè)總成本合計(jì)57268.783 .測(cè)算依據(jù)目前，長(zhǎng)榮廣場(chǎng)物業(yè)管理正常月經(jīng)營(yíng)費(fèi)用總開支35萬(wàn)元左右，改造后營(yíng)業(yè)稅用預(yù)計(jì)提升 30%左右，計(jì)45萬(wàn)元；租金稅收按綜合營(yíng)業(yè)稅近 5%收??；財(cái)務(wù)費(fèi)用按57268