某某年上海虹口區(qū)住宅項目策劃建議書

1、虹口區(qū)住宅項目策劃建議書一、 項目市場情況分析 1、上海房地產(chǎn)宏觀環(huán)境研究 11  2004上海房地產(chǎn)市場動行的基本情況   2004年1-6月，上海房地產(chǎn)市場運行的基本情況如下：指標名稱 金額或面積 同比增幅1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額 502億元 20.4%2、商品房施工面積 其中：商品住宅施工面積 7464萬M2 6062萬M2 18.4% 16.1%3、商品房新開工面積 其中：商品住宅新開工面積 1499萬

2、M2 1284萬M2 -5.2% -5.3%4、商品房竣工面積其中：商品住宅竣工面積 718萬M2 627萬M2 12.7% 14.5%5、商品房銷售面積其中：商品住房銷售面積 877萬M2789萬M2 17.5%14.2%6、存量房買賣面積其中：存量住房買賣面積 1303萬M21051萬M2 28.3%31.3%7、空置房面積其中：住宅 332萬M2107萬M2 -36.5%-52.7%總體上看，上半年上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量增價平、漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢，其主要特點

3、：     1、商品房供求基本平衡，求略大于供。今年1-6月，商品住房批準預(yù)售面積為 968萬平方米，預(yù)售登記面積為1315萬平方米，兩者之比為1：1.35。同時，存量住房交易增幅強勁，交易過戶面積達1051萬平方米，同比增長31.3%，在一定程度上彌補了新建商品房供給的不足。     2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，普通商品住房供應(yīng)量明顯增加。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，1-6月商品住房預(yù)售面積中，每平方米3500元以下的占22.6%，35006000元的占31.7%，60009000元的占32.

4、1%，9000元以上的占13.6%，6000元以下的普通商品住房占全部供應(yīng)量的54.3%。商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但與每平方米6000元以下的商品房約占需求總量的60%相比，還存在一定的差額。   3、銷售價格仍然上漲，但增幅得到平抑。市統(tǒng)計局統(tǒng)計今年1-6月各月商品房銷售價格環(huán)比漲幅分別為2.2%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%和1.4%  %；另據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，今年1-6月，商品住房預(yù)售價格每月環(huán)比上漲分別為1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%和1.06%，比上年末累計增長7. 4%。與20

5、03年月均增幅2.0%相比，今年1-6月份房價月均增幅為1.3%，明顯平抑。     4、二三級市場聯(lián)動，存量房交易持續(xù)盤升。上半年，本市新建商品房預(yù)售登記面積為1470萬平方米，同比增長15.3；存量房交易面積達到1303萬平方米，同比增幅為28.3。其中，預(yù)售登記商品住宅面積達到1315萬平方米，同比增加6.5；存量住宅交易面積達到1051萬平方米，同比增加31.3，顯示出上海房地產(chǎn)市場二三級市場聯(lián)動，不斷走向成熟。      12  2004年上海房地產(chǎn)市場走

6、勢的基本判斷分析隨著本市房地產(chǎn)市場調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計全年上海房地產(chǎn)市場的基本走勢為：     1、市場供求總量基本平衡，呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢。目前，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷、外省市和境外人士購房等方面，并考慮投資性購房的因素，全年需求總量約2600萬平方米。同時，由于全年施工面積增幅較大，全年約7200萬平方米左右，全年可供上市面積將達3000萬平方米，后市供應(yīng)充足。因此，市場供求總量將基本平衡，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。    &

7、#160;2、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住宅供應(yīng)量明顯增加。上半年全市配套商品房上市供應(yīng)量達到260萬平方米，預(yù)計全年供應(yīng)量約520萬平方米。此外，全年農(nóng)民動遷商品房開工面積將達到450萬平方米，上市供應(yīng)量約310萬平方米。同時，每平方米6000元以下的商品住房的全年實際成交量預(yù)計達到1000萬平方米。三者相加，達到1800萬平方米。     3、商品住房銷售價格漲幅將逐步回落。由于政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關(guān)系的調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格仍趨上漲，但房價上漲過快的趨勢將得到有效控制，全年增幅還會有所下降。 &

8、#160;   同時，我們也要關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策對上海房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資本金提高到35%以后，會加速房地產(chǎn)市場整合，提高產(chǎn)業(yè)集中度，一部分資金少、信譽差的企業(yè)會逐步退出房地產(chǎn)市場，短期看也會造成一部分在建項目的融資困難，對供應(yīng)是否產(chǎn)生影響，有待觀察；嚴格按信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)消費貸款，特別是目前偏重加大存量房買賣貸款管理力度，對住房消費的影響也值得關(guān)注。 13有關(guān)房地產(chǎn)的政策與法律環(huán)境分析2004年中央加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，并從多方面下手對過房地產(chǎn)行業(yè)實施緊縮性政策。五一前夕，暫停房地產(chǎn)信貸就是一個明顯的政策緊縮信號。上

9、海市政府為配套中央政策，出臺了期房限轉(zhuǎn)和網(wǎng)上登記政策。而最近又有傳言，銀行將對房地產(chǎn)信貸進行加息，這受到了開發(fā)商及購房者的極大關(guān)注。綜合分析，從政策層面上看，房地產(chǎn)發(fā)展將會受到宏觀調(diào)控的抑制和規(guī)范。14  房地產(chǎn)消費市場分析上海市場住宅需求主要有四個方面，分別是動拆遷購房、本地居民改善居住環(huán)境購房、外來人士購房和投資購房。隨著前期市政建設(shè)的實施到位，今后動拆遷居民會相應(yīng)減少，需求也會相應(yīng)減少；目前上海市出臺期房限轉(zhuǎn)政策，投資者通過炒樓花賺得高額利潤已不可能，而現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的成本很高，因此想通過這條途徑來牟利不太現(xiàn)實；買房出租，以房養(yǎng)房的好日子也是一去不復(fù)返，投資優(yōu)勢并不明顯。因

10、此今后上海市房地產(chǎn)的需求增長主要依靠外來購房和本地居民改善住房。隨著上海的不斷發(fā)展，尤其是建成世界城市的規(guī)劃，將吸引越來越多的優(yōu)秀人才來滬，因而這部分購房需求將不斷增大；另一方面，隨著收入水平的提高，居民將會進一步改善住房質(zhì)量，在這部分居民中，收入水平相對來說比較高，有能力再次購房，但他們對房屋的價格、環(huán)境等方面的要求比較高，他們的購買往往是趨于理性的。2虹口區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析21 虹口區(qū)概況虹口區(qū)（Hong Kou Qu）位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平

11、方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，人口83萬，東南沿黃浦江與浦東新區(qū)隔江相望，正南緊靠蘇州河與黃浦區(qū)相毗鄰，西傍河南北路、東寶興路、俞涇浦與閘北相接，北連寶山區(qū)。是上海除浦東新區(qū)外唯一集中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、中心城區(qū)于一體的老城區(qū)。沿港2.6公里的北外灘，是外灘金融一條街的延伸，是上海水路客運和商務(wù)航運的重要集散地，著名的上海國際航運交易中心駐于此，被海內(nèi)外人士喻為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展良好，2002年，全年區(qū)級增加值達到50.2億元，同比增長15.

12、2%。完成區(qū)級財政收入19.4億元，同比增長36.1%。2003年15月份，完成區(qū)級財政收入10.9億元，同比增長44.1%。社會消費品零售總額93.2億元，同比增長7.6。虹口的經(jīng)濟以繁榮的商貿(mào)業(yè)馳名中外，著名商業(yè)街四川北路，萬商云集，名店匯聚。以箱包、服裝、和高科技產(chǎn)品為代表的城市型工業(yè)迅速發(fā)展，大柏樹工貿(mào)中心輻射全國，吳淞路、四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能已具規(guī)模，全區(qū)綜合經(jīng)濟實力明顯增加。房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，曲陽、涼城、豐鎮(zhèn)、廣粵等一批新型住宅區(qū)如雨后春筍拔地而起，園林綠地星羅棋布。 虹口區(qū)部分地區(qū)控制性詳細規(guī)劃簡介一、同心地區(qū)規(guī)劃    

13、60;   同心地區(qū)規(guī)劃總用地172.7公頃。將調(diào)整用地布局，增加商業(yè)、文化設(shè)施，充分發(fā)揮土地級差效益?？刂乒I(yè)用地，調(diào)整工業(yè)布局，引導(dǎo)工廠企業(yè)置換。保留的工業(yè)用地，要求企業(yè)改進工藝，對污染進行治理，規(guī)劃為一類工業(yè)用地，即對環(huán)境無污染的工廠企業(yè)，規(guī)劃工業(yè)用地從現(xiàn)狀67.8公頃調(diào)整為21.2公頃，建筑面積34.8萬平方米。將改善城市環(huán)境質(zhì)量，增加公共綠地，建成以市場為主，工業(yè)為輔，并有相當數(shù)量住宅的綜合功能區(qū)。二、四川北路地區(qū)規(guī)劃       四川北路處于中心商業(yè)區(qū)的范疇，與上海的CBD地區(qū)毗鄰，

14、規(guī)劃可建面積300360萬平方米。其中，商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂96萬平方米，辦公貿(mào)易信息80萬平方米，住宅150萬平方米。    地區(qū)性質(zhì)：四川北路是上海市中心主要鬧市之一，是上海第三條商業(yè)大街，通過規(guī)劃使四川北路逐步改造為具有專業(yè)特色的大、中型的商業(yè)中心，并兼顧文化娛樂。    該地區(qū)應(yīng)強化商業(yè)設(shè)施，合理布局公共建筑，充分發(fā)揮土地的級差效益。規(guī)劃調(diào)整一部分居住、工業(yè)等用地性質(zhì)，增加公共建筑用地，從而完善、強化高級商業(yè)、文化設(shè)施。   地區(qū)結(jié)構(gòu)：城市商業(yè)中心應(yīng)滿足不同城市活動的需要。規(guī)

15、劃中以四川北路主軸，向東西兩側(cè)街坊縱深發(fā)展。整個地區(qū)在綜合開發(fā)的前提下，分為三個功能各有側(cè)重的區(qū)段，并且形成五個商業(yè)購物活動中心，在各個中心安排一定規(guī)模的商場，帶動整個四川北路地區(qū)的繁榮三、北外灘地區(qū)規(guī)劃       北外灘，以吳淞路為界，南臨黃浦江、北至唐山路、東到大連路、秦皇島路，規(guī)劃用地2.4平方公里。      該地區(qū)沿江岸線長達2.3公里，江濱地區(qū)的面積占總面積的三分之一，是上海江河交匯和上海市中心城市景點極其珍貴的地區(qū)之一。將成為21世紀上海未來發(fā)展最富

16、有經(jīng)濟活力的地區(qū)之一。      地區(qū)性質(zhì)：與外灘、陸家嘴貿(mào)易區(qū)共同構(gòu)成上海國際經(jīng)濟、金融貿(mào)易中心的主體和都市核心圈。這一地區(qū)應(yīng)建成上海的一個重要對外窗口，充分體現(xiàn)“濱江綠色”這一主題，形成高質(zhì)量的金融、貿(mào)易、文化、娛樂、辦公、居住的綜合生活環(huán)境。      地區(qū)結(jié)構(gòu)：規(guī)劃分為三個區(qū)段。第一區(qū)段，虹口港以西部分。規(guī)劃以金融、貿(mào)易、管理功能為主，并安排高級賓館，規(guī)劃用地面積50公頃。第二區(qū)段，虹口港至公平路，規(guī)劃以國際客運碼頭為主體，同時安排商貿(mào)大廈，國際交流中心、信息中心和各

17、種級別的賓館。第三區(qū)段，公平路以東地區(qū)。規(guī)劃以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主體，形成一個地區(qū)性的商業(yè)文化娛樂中心。北外灘地區(qū)規(guī)劃       北外灘，以吳淞路為界，南臨黃浦江、北至唐山路、東到大連路、秦皇島路，規(guī)劃用地2.4平方公里。      該地區(qū)沿江岸線長達2.3公里，江濱地區(qū)的面積占總面積的三分之一，是上海江河交匯和上海市中心城市景點極其珍貴的地區(qū)之一。將成為21世紀上海未來發(fā)展最富有經(jīng)濟活力的地區(qū)之一。    地區(qū)性質(zhì)：與外灘、

18、陸家嘴貿(mào)易區(qū)共同構(gòu)成上海國際經(jīng)濟、金融貿(mào)易中心的主體和都市核心圈。這一地區(qū)應(yīng)建成上海的一個重要對外窗口，充分體現(xiàn)“濱江綠色”這一主題，形成高質(zhì)量的金融、貿(mào)易、文化、娛樂、辦公、居住的綜合生活環(huán)境。      地區(qū)結(jié)構(gòu)：規(guī)劃分為三個區(qū)段。第一區(qū)段，虹口港以西部分。規(guī)劃以金融、貿(mào)易、管理功能為主，并安排高級賓館，規(guī)劃用地面積50公頃。第二區(qū)段，虹口港至公平路，規(guī)劃以國際客運碼頭為主體，同時安排商貿(mào)大廈，國際交流中心、信息中心和各種級別的賓館。第三區(qū)段，公平路以東地區(qū)。規(guī)劃以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主體，形成一個地區(qū)性的商業(yè)文化娛樂中心。大柏樹地區(qū)

19、規(guī)劃        大柏樹地區(qū)，位于虹口的東北部，東、北毗五角場；南連曲陽新村；西、北接涼城新村、江灣地區(qū)；北靠寶山區(qū)；內(nèi)環(huán)線橫貫而過，陸路交通便捷，是市中心通往東北翼及外埠的交通樞紐，地理位置十分重要。      地區(qū)性質(zhì)：與全國最大的商務(wù)中心相銜接，建立以批發(fā)為主，內(nèi)外貿(mào)兼有的全國性大市場，并完善為之服務(wù)的商業(yè)、文化、娛樂等服務(wù)設(shè)施，逐步成為上海的經(jīng)濟貿(mào)易中心。近幾年實施的主要項目是中山北二路沿線開發(fā)及一部分工業(yè)用地的調(diào)整。22虹口區(qū)房地產(chǎn)市場分析&#

20、160;   房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。2004年商品房開發(fā)投資56.2億元，比上年增長8.5。房地產(chǎn)買賣交易量顯著上升，全年各類房屋買賣212萬平方米，比上年增長20.5，其中商品房銷售130萬平方米，比上年增長33.0據(jù)目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，浦江名邸、耀江國際廣場、白金府邸新推房源面積都在130平方米以上，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些，但是相對其他板塊房源來說，仍然偏大。位于東

21、漢陽路旅順路口的白金府邸，預(yù)計6月底7月初開盤。該案主要以景觀三房為主，面積為166210平方米，預(yù)計均價為2200美元/平方米。該項目的朝南景觀浴室別有特色。耀江國際廣場在售房源位于6號樓，面積為150180平方米，價格為12000元20000多元/平方米。該案7月份推出7號樓，二房128平方米，共31套，三房139平方米，共31套，復(fù)式房154213平方米，共20多套，價格未定。浦江名邸二期所省的房源都是頂樓復(fù)式，面積為250350平方米，均價15000元/平方米，約30套左右，近半年來銷售緩慢。該案三期大約6月底7月初推出，預(yù)計毛坯房均價不會低于10000元/平方米，房型面積仍然偏大，二房面積130140平方米，三房面積150160平方米，另外還有復(fù)式房。該板塊內(nèi)只有位于東余杭路、丹徒路的中虹明珠苑推出房源相對小一些。該案目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，正在做