以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式t應(yīng)該注意的法律問(wèn)題

1、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)的操作模式t應(yīng)該注意的 法律問(wèn)題以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的操作模式t應(yīng)該注意的法律問(wèn)題摘要：通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式日 趨普遍，作為傳統(tǒng)的土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓之外的操作模式，于 實(shí)踐中仍需不斷總結(jié)和完善，本文主要從該操作模式的合法性、 利弊分析、應(yīng)注意的法律問(wèn)題三方面淺談筆者看法。關(guān)鍵字：股權(quán) 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 風(fēng)險(xiǎn)正文：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因后 續(xù)資金不足或因其他市場(chǎng)因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)積極謀求出路的市場(chǎng)現(xiàn)象頻頻發(fā)生，所表現(xiàn)的形式也不限于傳 統(tǒng)的土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓、通過(guò)項(xiàng)目整

2、體轉(zhuǎn)讓以實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)等于物權(quán)意義上的轉(zhuǎn)讓。于此之外，投資者發(fā)現(xiàn)通過(guò)對(duì)房地 產(chǎn)項(xiàng)目公司在股權(quán)層面上流轉(zhuǎn)可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的某 些風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)省稅費(fèi)，因此出現(xiàn)了大量事實(shí)上通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目 公司的股權(quán)以實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式。但由于土地資源的有 限性和特殊性，國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了諸多有別于其他 可流通物的立法限制，盡管伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 加快和土地改革的深化，近年來(lái)相關(guān)的法規(guī)政策頻頻出臺(tái)，在司 法實(shí)踐中不斷進(jìn)行了總結(jié)和突破，但在該種模式下的實(shí)際操作中 必然仍會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題，例如：該種方式有無(wú)法律上的障礙和風(fēng) 險(xiǎn)？該種模式是否具有無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)？利用該種方式轉(zhuǎn)讓土

3、地 使用權(quán)應(yīng)當(dāng)注意什么法律環(huán)節(jié)等問(wèn)題仍噬待討論和解決？因此， 在實(shí)踐領(lǐng)域中應(yīng)如何適用相關(guān)法規(guī)、政策，如何理解立法精神， 加強(qiáng)這方面的實(shí)務(wù)研究，頗有現(xiàn)實(shí)意義，以下本人淺談個(gè)人見(jiàn) 解。一、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式的合法性分析城市房地產(chǎn)管理法第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定 禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。；

4、38條第一款規(guī)定：“以出讓方式取得 土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照 出讓合同約定已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用 權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè) 工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的.”，基于上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的諸多立法限制，實(shí)踐操作中投資者通過(guò)收購(gòu) 項(xiàng)目公司的部分股權(quán)或全部股權(quán)以合理規(guī)避上述法定轉(zhuǎn)讓條件， 尤其為規(guī)避未開(kāi)發(fā)到百分之二十五的法定限制成為常例。據(jù)此， 以收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)方式獲取土地使用權(quán)的方式的合法性 遭到部分人的置疑，有觀點(diǎn)認(rèn)為如果通過(guò)收購(gòu)股權(quán)方式

5、獲取公司 項(xiàng)下的受到上述限制的土地使用權(quán)是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法形式掩 蓋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以逃避相關(guān)國(guó)家稅收等“非法目的”的行為， 根據(jù)合同法第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（三）以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定應(yīng)被認(rèn)定為該股權(quán) 轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。鑒于此，有必要對(duì)以收購(gòu)公司股權(quán)進(jìn)行土地交易 形式的合法性以及與直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式進(jìn)行區(qū)別和探 討。本人認(rèn)為，以收購(gòu)公司股權(quán)方式進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng) 合法、有效。限于篇幅，以下僅針對(duì)未開(kāi)發(fā)至百分二十五的房地 產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓常例的合法性提出如下理由：首先，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以獲得土地使用權(quán)形式的合法性分析：股東轉(zhuǎn)讓股份于股權(quán)層面的流轉(zhuǎn)

6、與公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)于物權(quán)層 面的流轉(zhuǎn)所表現(xiàn)的主體、權(quán)利依據(jù)、結(jié)果的不同點(diǎn)決定了二者在 法律上的本質(zhì)不同。1、主體不同：根據(jù)公司法第 3條：“公司是企業(yè)法人，有獨(dú) 立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定，公司擁有獨(dú)立的 法人財(cái)產(chǎn)，公司一旦注冊(cè)成功，就成為了具有其獨(dú)立法人資格的 主體即擁有了獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，各股東完成出資后，股東所投入的 資產(chǎn)即成為公司的獨(dú)立資產(chǎn)，股東繼而喪失了該部分資產(chǎn)的所有 權(quán)而相應(yīng)地獲得了公司法第四條規(guī)定的“公司股東依法享有 資產(chǎn)受益、參與重大決策和選擇管理者等”股權(quán)權(quán)利，股東不得 再對(duì)已完成出資部分的資產(chǎn)隨意支配，否則即構(gòu)成侵犯公司財(cái)產(chǎn) 的行為。因此，可見(jiàn)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓是對(duì)公司法

7、第 4條規(guī)定的股東對(duì) 股權(quán)的處分行為，處分的主體是股東；土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則是公 司依據(jù)公司法第3條對(duì)屬于公司財(cái)產(chǎn)的處分行為，處分的主 體是公司。2、法律依據(jù)不同：股東轉(zhuǎn)讓股份的權(quán)利主要依據(jù)公司 法第72條：”有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或 者部分股權(quán)，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意.”，而公司作為主體直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利則主要依據(jù)城鎮(zhèn)國(guó) 有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四條：“依照本條例的規(guī) 定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保3、結(jié)果不同：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式所導(dǎo)致的結(jié)果是公司所有者

8、即股東 的變更，所完成的標(biāo)志為在工商登記部門(mén)股東登記事項(xiàng)的變更， 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式結(jié)果則是土地使用權(quán)的使用人的變更，所 完成的標(biāo)志為土地使用權(quán)證所載明的使用主體易名。鑒于以上不同點(diǎn)，筆者認(rèn)為：處分土地使用權(quán)和處分股權(quán)是兩個(gè) 不同的層面和不同主體所形成的法律關(guān)系。房地產(chǎn)法第37條、38條的規(guī)定顯然是對(duì)土地使用權(quán)于物權(quán)層面流轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)遵循的規(guī)定，而通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成實(shí)際的土地使用權(quán)的變更，于法定 形式上僅僅為股權(quán)層面的變更，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)僅需要滿足相關(guān)法律、 法規(guī)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，不涉及權(quán)屬公司的土地使用權(quán)的物權(quán)變 動(dòng)，因此無(wú)需受房地產(chǎn)管理法第 37條、38條的限制，對(duì)于通 過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接使受到

9、37條、38條規(guī)定限制的土地使用權(quán)改 變實(shí)際控制人，不應(yīng)影響到股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。其次，對(duì)于逃避?chē)?guó)家稅收的“非法目的”的分析：財(cái)政部、國(guó)家 稅務(wù)總局在2002年12月10日關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的 通知（財(cái)稅2002191號(hào)）中規(guī)定："二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收 營(yíng)業(yè)稅。”而對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收，中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫 行條例第1條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定 的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單 位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅 從以上立法文件的規(guī)定可以看出：如果是土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓 即應(yīng)相應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅，而股

10、權(quán)的轉(zhuǎn)讓則不需交納營(yíng)業(yè)稅。這不僅 從根本上區(qū)分了股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為與公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是不 同主體進(jìn)行不同層面權(quán)利處分的行為，而且明確了利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓 方式達(dá)到土地使用權(quán)的間接流轉(zhuǎn)并未逃避相關(guān)的國(guó)家稅 收。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的利弊分析通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式改變土地使用權(quán)的實(shí)際使用人的方式與直接土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式相比，有以下優(yōu)點(diǎn)：1,股權(quán)收購(gòu)方式手續(xù)簡(jiǎn)單：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式無(wú)須辦理土地使用權(quán)和 項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)者名稱、批文、許可證等事項(xiàng)的變更登記，而只需 在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的基礎(chǔ)上于工商登記部門(mén)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更 登記即可。手續(xù)相對(duì)較為簡(jiǎn)單，更便于受讓人進(jìn)行開(kāi)發(fā)利 用。2、股權(quán)收購(gòu)方式可以節(jié)省費(fèi)用：直接通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地

11、使用權(quán)根據(jù)相關(guān)的稅收政策、法規(guī)的規(guī)定，受讓方需交納成交金額3%的契稅和 房地產(chǎn)交易中心的0.5 %交易手續(xù)費(fèi)。止匕外，轉(zhuǎn)讓方還需交納 5% 的營(yíng)業(yè)稅以及土地增值稅。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式僅僅涉及交納企業(yè) 所得稅或是個(gè)人所得稅，無(wú)需交納辦理土地過(guò)戶契稅、營(yíng)業(yè)稅和 手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)，大大降低了投資開(kāi)發(fā)成本。3、開(kāi)發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手 續(xù)，受讓人即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)需再另行成立房 地產(chǎn)公司或是針對(duì)已有的房地產(chǎn)公司無(wú)需再受到房地產(chǎn)公司資質(zhì) 等條件的限制。但股權(quán)收購(gòu)方式也并非具有無(wú)法比擬的優(yōu)越性，采取股權(quán)收購(gòu)雖 然簡(jiǎn)便易行，但也存在著以下的缺點(diǎn)：1、風(fēng)險(xiǎn)較大：在土地使用

12、權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的形式下，據(jù)我國(guó)的土地制 度，土地作為不動(dòng)產(chǎn)，往往表現(xiàn)為靜態(tài)的存在，如在土地使用權(quán) 上創(chuàng)設(shè)他項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)滿足不動(dòng)產(chǎn)的公示要求，因此在轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓 方可以于土地登記部門(mén)查詢轉(zhuǎn)讓時(shí)該土地上所存在的他項(xiàng)權(quán)利限 制。而在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下，公司作為動(dòng)態(tài)的運(yùn)行獨(dú)立主體，長(zhǎng)期 的經(jīng)營(yíng)行為，不可避免地將會(huì)產(chǎn)生對(duì)外債務(wù)或存在對(duì)外擔(dān)保、資 產(chǎn)抵押等情形，而該等行為并非均需完成公示程序。因此，盡管 進(jìn)行了前期的調(diào)查，仍然無(wú)法完全規(guī)避公司存在對(duì)外擔(dān)保，股權(quán) 轉(zhuǎn)讓前的不明債務(wù)或違約合同賠償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。2、談判的時(shí)間較長(zhǎng)：由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓方不僅需要關(guān)注公司名 下土地使用權(quán)的清潔，更加關(guān)注公司在轉(zhuǎn)讓前的動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)中所產(chǎn) 生

13、的負(fù)債、擔(dān)保、合同違約等公司資產(chǎn)、股權(quán)、債務(wù)的清潔。因 此就談判階段而言，雙方關(guān)注的著眼點(diǎn)并非簡(jiǎn)單的土地使用權(quán)單 項(xiàng)資產(chǎn)的交易安全及可行性，加之受讓人由于信息不對(duì)稱，將給 雙方談判帶來(lái)難度和時(shí)間跨度的長(zhǎng)期性。3、股權(quán)性質(zhì)對(duì)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的限制：例如國(guó)有企業(yè)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則 股權(quán)轉(zhuǎn)讓將涉及到國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)、產(chǎn)權(quán)交易中心等機(jī)構(gòu)的監(jiān) 管，在轉(zhuǎn)讓時(shí)也將涉及上級(jí)部門(mén)審批、于產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易 等繁瑣手續(xù)，將給股權(quán)的轉(zhuǎn)讓帶來(lái)很多限制，加大了轉(zhuǎn)讓難度。 又如國(guó)內(nèi)企業(yè)的持股人將股份轉(zhuǎn)讓與外國(guó)投資主體或是外商投資 企業(yè)的持股人將股份轉(zhuǎn)讓與國(guó)內(nèi)投資主體，將涉及到企業(yè)性質(zhì)變 更、外商優(yōu)惠政策的喪失、外商投資領(lǐng)域限制等

14、的限制和約束， 如未能達(dá)到上述實(shí)質(zhì)條件及程序要求，則可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú) 效。三、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)應(yīng)注意的法律問(wèn)題如前所述，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)并非轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的絕對(duì)最佳形式，仍有賴于對(duì)具體情況的具體分析，限于篇幅, 本文不詳敘股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的具體內(nèi)容，僅根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出以下于 該模式操作下應(yīng)當(dāng)注意的幾點(diǎn)法律問(wèn)題：1、擬收購(gòu)股權(quán)的性質(zhì)如前所述，股權(quán)的性質(zhì)將首先決定了股權(quán)交易手續(xù)、主體迥異。 因此，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)首先明確擬交易的股權(quán)是否含有國(guó)有、 外資等成分。如持股人為國(guó)有投資者那么必須履行轉(zhuǎn)讓主體向上 級(jí)主管部門(mén)報(bào)批等特定法定程序，否則，將可能視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行 為無(wú)效；持股

15、的投資者如為外國(guó)投資主體，則必須履行外資部門(mén) 審批的特定條件。所以，在股權(quán)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)首先明確交易的股權(quán) 性質(zhì)，以此確定不同的交易程序和不同的交易條件。2、轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證鑒于公司是獨(dú)立進(jìn)行動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)的法人主體，受讓方如作為公司外 部的受讓人無(wú)法了解股權(quán)轉(zhuǎn)讓前公司對(duì)外負(fù)債、對(duì)外擔(dān)保等完整 的信息。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障交易安全，轉(zhuǎn)讓方的聲明和保證應(yīng) 當(dāng)成為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的重點(diǎn)條款。保證的內(nèi)容一般情況下應(yīng)主 要包括：已提供的文件與資料均為真實(shí)且無(wú)遺漏；除已披露的債 權(quán)債務(wù)外不存在其他債權(quán)債務(wù)；目標(biāo)公司未設(shè)定披露外的保證、 抵押、質(zhì)押等擔(dān)保；公司的財(cái)產(chǎn)完整無(wú)瑕疵等等。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì) 上述保證陳述約定相應(yīng)的

16、違約責(zé)任以及合同解除權(quán)。3、付款安排股權(quán)收購(gòu)中，收購(gòu)方有支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金的義務(wù)，因而在付款安排 上，宜拉長(zhǎng)付款過(guò)程，原股東完成一定義務(wù)后收購(gòu)方支付一定款 項(xiàng)，要注意雙方義務(wù)的對(duì)接。另外，房地產(chǎn)公司的股權(quán)收購(gòu)并非 辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較 長(zhǎng)，很多潛在的問(wèn)題可能會(huì)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸暴露，一旦收購(gòu)方 過(guò)早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款付清，將很可能遭受不必要的損失。因而,10建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，以抵扣可能的支出4、交接手續(xù)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理的時(shí)間限制通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)最終目的仍然是獲得土地使用 權(quán)，但往往股權(quán)轉(zhuǎn)讓的完整手續(xù)無(wú)法在短期內(nèi)完成，而土地的閑 置對(duì)于受讓人來(lái)說(shuō)必然面對(duì)銀行貸款利息，土地使用權(quán)使用年限 的縮短所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本的增加。因此，受讓方可以約定先行將 土地使用權(quán)交付受讓方實(shí)際控制，以及時(shí)便利地進(jìn)行先期開(kāi)發(fā)。 另一方面，股權(quán)未完成工商變更登記，受讓方作為公司股東的地 位即未獲得對(duì)外效力上的法律認(rèn)可，受讓人對(duì)于土地使用權(quán)的利 用和開(kāi)發(fā)權(quán)利僅能依據(jù)合同獲得債權(quán)層面的保護(hù)。因此，對(duì)于受 讓方的股東地位及時(shí)獲得法律的認(rèn)可并對(duì)股權(quán)變更手續(xù)辦理的實(shí) 現(xiàn)進(jìn)行期限界定對(duì)于受讓方至關(guān)重要，受讓方的股東地位得到法 律認(rèn)可后，受讓方才能通過(guò)股東對(duì)公司行使股權(quán)權(quán)利，公司對(duì)公