房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展運(yùn)行機(jī)制分析

1、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展運(yùn)行機(jī)制分析摘要：在國家強(qiáng)勢調(diào)控下已呈低徊觀望之態(tài)、漸趨回歸理性之路的房地產(chǎn)最近突然“回暖”，一些地方“地王”再現(xiàn)、高端地產(chǎn)交易量價齊升、“金九銀十”等炒作之聲四起，似乎人們司空見慣的新一輪“報復(fù)性 增長”即將來臨，房地產(chǎn)再次墮入越調(diào)越長的怪圈。我國房地產(chǎn)目前發(fā)展正面臨嚴(yán)峻的考驗，如何抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱， 房地產(chǎn)的發(fā)展將直接影響中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？梢姡獙崿F(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展機(jī)制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；經(jīng)濟(jì)地位；可持續(xù)發(fā)展；政策建議房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度高、帶動性強(qiáng)，房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展對整個社會健康發(fā)展具有重要的

2、 意義。房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展的涵是在不損害后代利益的前提下，合理有效地開發(fā)利用資源， 實現(xiàn)長期持續(xù)的產(chǎn)業(yè)增長及其結(jié)構(gòu)優(yōu)化，既保證當(dāng)代人對房地產(chǎn)的產(chǎn)品及服務(wù)的需要，維護(hù) 其資源的供需平衡和良性循環(huán)，有不損害后代人滿足發(fā)展需要的權(quán)利。一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地 產(chǎn)來說，似乎有些寒冷。在最近的一段時間里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列 房地產(chǎn)調(diào)控政策，其目的在于抑制房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生，防止房地產(chǎn)不健康的運(yùn)行發(fā)展。 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：（一）房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化1、房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這

3、是市場化的一個重要標(biāo)志。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建 設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭 力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化程度的提高。2、房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。我國的房地產(chǎn)市場還 處于起步階段，大部分人買房為了自??；另一方面，我們也注意到，目前的房地產(chǎn)投資額逐 漸增多，一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。3、商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，說明我國的消費(fèi)者對于住房成為一種商品而不 是福利品這一觀念己經(jīng)接受。4、我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn) 業(yè)的住房保健機(jī)制還不夠完善，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅

4、速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn) 市場的形成。（二）房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營時 代。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化 程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不 完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況。而另一方面,眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地 產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的 逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、

5、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政 策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補(bǔ)血 作用。（三）房地產(chǎn)進(jìn)入微妙博弈時期“房地產(chǎn)新政”實施以來，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個非常微妙的博弈時期，這個博弈 的結(jié)果將會對整個房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響。政府似乎下了決心要 整治樓市亂局，但市場對此卻反應(yīng)不一，普通百姓更是陷入了一片迷茫中。中國大陸的土地 價格是在房地產(chǎn)商與地方政府雙頭之間的博弈與合謀中決定的。房地產(chǎn)商可以“經(jīng)濟(jì)適用房 項目”為承諾向政府要求低廉的土地資源， 在此基礎(chǔ)上積年累月地囤積土地，多購置少開發(fā)， 將截留的土地作為與政府討價還

6、價的有力籌碼，使自己立于不敗之地。展望未來，房地產(chǎn)的 發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，要做到“居者有其屋”，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。（四）國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化，規(guī)房地產(chǎn)在市場化過程中的運(yùn)作行 為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政 策將促進(jìn)我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場 秩序的調(diào)整和規(guī)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào) 控都起到重要作用。這些政策的頒布將有益于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

7、，使 房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)健的道路上運(yùn)行。二、我國房地產(chǎn)的重要經(jīng)濟(jì)地位及其存在的問題（一）我國房地產(chǎn)的重要經(jīng)濟(jì)地位在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占有很大比重，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了必 要的經(jīng)營手段和物質(zhì)條件，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和重要支柱。在戰(zhàn)后美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中， 同房地產(chǎn)相結(jié)合的建筑業(yè)與鋼鐵、汽車被認(rèn)為是美國經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為國 民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨大的作用，這是其房地產(chǎn)市場的又一個顯著特點。房 地產(chǎn)具有基礎(chǔ)性，房地產(chǎn)是生活資料，人們的生活、休息離不開房地產(chǎn)；房地產(chǎn)也是生產(chǎn)資 料，各種生產(chǎn)活動離不開房地產(chǎn)。房地產(chǎn)消費(fèi)是拉動消費(fèi)的第一動力，房地產(chǎn)商品市場化是 消費(fèi)的

8、一個比例較大的部分。房地產(chǎn)業(yè)能創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、房屋的維 修裝飾等是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能吸收大量的勞動力。房地產(chǎn)交易過程中，咨詢、經(jīng)紀(jì)、律師、 保險、評估、測量等又帶動了服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展（二）我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題1、房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加, 房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP勺比例也逐年增加。房地產(chǎn)市場要建立“以人為本”的開發(fā)建設(shè)宗旨, 不斷滿足顧客需要。第二，開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。由于房地產(chǎn)市場購房主體多樣，而供應(yīng)體系 卻較為單一，無法滿足消費(fèi)者日益多變的購房需求，這時候就需要房地產(chǎn)商開發(fā)適用于不同 階層的住房，

9、以適用不同消費(fèi)者的需求。2 、地區(qū)發(fā)展不平衡首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還 是房屋竣工面積，東部都占有很大比例；中部的增長速度 （除了銷售額）基本處于領(lǐng)先水平, 并明顯高于全國平均水平。其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況 下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而 略有差異。因為東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū) 雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度 大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小。3、房價居高不下雖

10、然房地產(chǎn)價格的增長速度趨緩，但價格仍然偏高。由于近幾年和未來幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的 調(diào)整，國有企業(yè)減員增效，外貿(mào)出口下降等因素，居民收入只能低速增長，房價偏高，即使 是經(jīng)濟(jì)適用房，普通百姓也負(fù)擔(dān)不起。雖然個人住房貸款額增長迅猛，但廣大住房消費(fèi)者， 特別是中低收入者買房還相當(dāng)困難。住房消費(fèi)很難啟動，房地產(chǎn)業(yè)也很難實現(xiàn)良性循環(huán)。盡 管未來住房潛在需求很大，但面對較高的住房價格，居民的實際購買力卻是有限的。要實現(xiàn) 房地產(chǎn)均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展，控制房價仍是一個重要問題。三、房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)遵循的原則：（一）協(xié)調(diào)發(fā)展原則房地產(chǎn)業(yè)只有通過持續(xù)的發(fā)展才能滿足人們不斷提高的改善住房條件的需求。在發(fā)展中 適度控制規(guī)模和速

11、度，抑制各種不良現(xiàn)象的發(fā)生，逐步解決現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的各種 問題。房地產(chǎn)業(yè)才能成為拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)向提高技術(shù)含量，產(chǎn)業(yè)升級改造方向發(fā)展，形成房地 產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)良性，協(xié)調(diào)發(fā)展的態(tài)勢。（二）社會公平原則可持續(xù)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的公平性，包括本代人之間的公平、代際公平、資源利用和發(fā)展機(jī)會 的公平等方面。重視不同地區(qū)發(fā)展的均衡性，重視地區(qū)間發(fā)展的公平性，可以通過政策導(dǎo)向 和稅收杠桿等手段加以調(diào)節(jié)。還應(yīng)當(dāng)將改善投資環(huán)境作為重點，加大基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度， 促進(jìn)地區(qū)發(fā)展的相對平衡，從而實現(xiàn)發(fā)展機(jī)會在時間（當(dāng)代人和未來人之間）和空間（不同 城區(qū)、不同收入階層人之間）的公平。（三）合法性原則房地產(chǎn)市場的主體

12、必須遵循法律，合法開展經(jīng)營活動。這不僅要求房地產(chǎn)商之間的合法 競爭而且也包括房地產(chǎn)商在運(yùn)行其市場機(jī)制時必須遵循相關(guān)的法律知識與自我約束。與此同 時，我們也要求房地產(chǎn)購買者在其買房或賣房中要遵循相關(guān)的法律約束避免哄抬物價或不恰 當(dāng)投資。（四）和諧性原則人與自然之間必須保持一種互惠共生的關(guān)系，合理利用和保護(hù)人類賴以生存的自然資源 和生態(tài)環(huán)境，處理好人類自身生存發(fā)展和保護(hù)自然資源的關(guān)系才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn) 建設(shè)應(yīng)當(dāng)以低的能源和物資消耗，高的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率為根本并確保環(huán)境質(zhì)量的改善和提高。（五）依靠科技進(jìn)步的原則要依靠科技進(jìn)步在城市房地產(chǎn)建設(shè)中提高科技含量。一是要提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的 科技水平

13、，將新的科學(xué)知識應(yīng)用于建設(shè)實踐；二是開發(fā)新材料以代替耗竭性自然資源的使用； 三是重視新能源和可再生能源的開發(fā)和使用，提高能源的使用效率，減少污染物的排放；四 是重視適用技術(shù)的整合集成，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的科技貢獻(xiàn)率； 五是發(fā)揮科技人員的作用, 廣泛開展國際合作，促進(jìn)新材料，新技術(shù)的引進(jìn)，消化，吸收。（六）安全性原則防風(fēng)險是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的一項重要原則。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中遇到的環(huán)境風(fēng)險、 流程風(fēng)險、決策風(fēng)險，房地產(chǎn)的風(fēng)險防對加快我國房地產(chǎn)健康發(fā)展具有一定的意義。只有在 房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行全過程中對房地產(chǎn)全程進(jìn)行安全監(jiān)督才能防止市場動蕩、保證房地產(chǎn)在良好 的條件下運(yùn)行。四、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀

14、政策建議（一）從政府角度分析。數(shù)年來的調(diào)控實踐表明，面對各種強(qiáng)大利益群體盤根錯節(jié)、水深浪高的房地產(chǎn)，調(diào)控政 策很難一蹴而就，政府出臺后需不斷調(diào)整，及時保證執(zhí)行力度和落實到位，必要時還需加大 整碼，否則政策調(diào)控將大打折扣，甚至被迫偃旗息鼓。1、建立健全的約束機(jī)制政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展和運(yùn)行的約束，主要是通過法律手段、行政手段及經(jīng)濟(jì)手段來實 現(xiàn)的。目前，不少地方政府已經(jīng)感受到房價過高的巨大壓力，進(jìn)而采取措施加以抑制。諸如 房產(chǎn)增值稅、物業(yè)稅、禁炒令、期房限制轉(zhuǎn)讓、限價售房等等。但是，由于引致房價上漲的 因素是多方面的，而政府出臺的措施往往是“單打獨(dú)斗”，力度不足，因而效果不佳。在房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程

15、中，政府要處理好行政手段與法律手段、行政手段與經(jīng)濟(jì)手段的關(guān)系。在 提高體制政策調(diào)控的效率的同時，突出市場機(jī)制對房地產(chǎn)業(yè)資源的優(yōu)化配置。2、不斷完善監(jiān)管機(jī)制和預(yù)防機(jī)制9月29日，國家有關(guān)部委的“五項措施”補(bǔ)充出臺，意在為持續(xù)升溫的樓市降溫。此次 要求的更多地則是加大行政監(jiān)管力度，彌補(bǔ)以前政策出臺不及時造成的缺位。首先，應(yīng)加強(qiáng) 房地產(chǎn)價格監(jiān)管，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價格的信息、咨詢、監(jiān)督體系，保證房地產(chǎn)在穩(wěn)定價格 上運(yùn)行。政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管不僅限于對資金的監(jiān)管同時也要對市場的監(jiān)管，監(jiān)管部門在要 求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時，以集團(tuán)為單位，以為基礎(chǔ)，實行集團(tuán)并表授信 管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總

16、額不得超過在建工程的五成。房地產(chǎn)的預(yù)防首先要做到風(fēng)險 預(yù)防，在房地產(chǎn)動蕩不安前及時反饋風(fēng)險，避免風(fēng)險給國民經(jīng)濟(jì)等方面造成損失。同時，建 立健全的預(yù)防機(jī)制能夠及時防房地產(chǎn)運(yùn)行時出現(xiàn)不良現(xiàn)象給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的不利影響。3、通過宏觀調(diào)控機(jī)制改善房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀當(dāng)前房地產(chǎn)存在的主要問題是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。因此，在制定和實 施房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策時，必須對房地產(chǎn)市場發(fā)展的形勢進(jìn)行認(rèn)真分析，針對具體情況 去制定和實施合理有效的策略，以確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng) 濟(jì)的健康發(fā)展。（1）培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進(jìn)資源的有效利用。（2）保持政策的穩(wěn)定 性和連續(xù)性，這主要體

17、現(xiàn)在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，增加普通商品房有效供給,加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)督和穩(wěn)定市場。（3）調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通住宅。（4）建立健全房地產(chǎn)金融市場，發(fā)展房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)，組建全國性房地產(chǎn)銀行、土 地銀行、住宅銀行，逐步形成一個較完善的房地產(chǎn)金融市場網(wǎng)絡(luò)，規(guī)房地產(chǎn)金融的運(yùn)作，適 度放開金融市場，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。（二）從房地產(chǎn)供應(yīng)商角度分析。房地產(chǎn)供應(yīng)商是房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制中必不可少的部分，而供應(yīng)商他們在企業(yè)運(yùn)行中所采取 的經(jīng)營政策、經(jīng)營理念以及他們應(yīng)對風(fēng)險時的表現(xiàn)也顯得至關(guān)重要。我們將其運(yùn)行發(fā)展所遵 循的機(jī)制分為以下幾種：1、房地產(chǎn)供應(yīng)商不斷完善創(chuàng)新機(jī)制市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)

18、上是在遵循法律經(jīng)濟(jì)和信用經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，要體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新和人才 創(chuàng)新。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力在于科技進(jìn)步和創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也是如此。房地產(chǎn)業(yè)是 一個以高度密集資源作為主要投入要素的行業(yè)，應(yīng)該隨著科技創(chuàng)新，逐步轉(zhuǎn)變成提高資源利 用效率的參與市場競爭的行業(yè)。首先，不斷完善房地產(chǎn)供應(yīng)商企業(yè)部體制創(chuàng)新，建立完善的 企業(yè)運(yùn)行機(jī)制促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其次，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中 的科技水平，推廣應(yīng)用新的建筑技術(shù)。再次，開發(fā)推廣新建筑材料以代替耗竭性自然資源的 使用。日本松下電器公司有一句名言：“出產(chǎn)品之前先出人才”。完善人才培養(yǎng)及引進(jìn)機(jī)制，充分發(fā)揮科技人員的作用，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的

19、科技進(jìn)步與創(chuàng)新。2、合理運(yùn)行市場競爭機(jī)制房地產(chǎn)競爭主要包括房地產(chǎn)供應(yīng)商之間的競爭和購買者之間的競爭。社會投資過多流向 房地產(chǎn)市場，無論是對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還是對企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，都是十分不合理的。所以維護(hù)市場經(jīng) 濟(jì)的公平競爭及國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展出發(fā)都是十分重要的。房地產(chǎn)市場之間的競爭應(yīng) 該是有效適度的競爭，供應(yīng)商不得通過任意降價或升價為了達(dá)到盈利目的而給市場管理帶來 不必要的麻煩。購買者之間要合理競標(biāo)不得采用非法手段來達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。由此可見， 公平、公開、高效的房地產(chǎn)市場競爭秩序要依靠完善、有力的法律法規(guī)來維護(hù)，依靠建立符 合市場經(jīng)濟(jì)要求的強(qiáng)有力的競爭機(jī)制。3、不斷健全企業(yè)部的調(diào)整機(jī)制有效的市場

20、調(diào)整要求健全、合理的市場退出機(jī)制。合理規(guī)的房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制 對于房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提高均具有非常重要的意義。房地產(chǎn)供應(yīng)商 的自我調(diào)整包括能夠及時的調(diào)整企業(yè)部結(jié)構(gòu)、及時的改變企業(yè)部制度、及時調(diào)整企業(yè)的人員 安排等。在房地產(chǎn)供應(yīng)商部，合理調(diào)節(jié)各部門之間的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，使得它們的競爭在合法 有序的軌道上進(jìn)行，分析安排部人員工作達(dá)到效率最高，質(zhì)量最高。同時，房地產(chǎn)業(yè)與其他 產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是相互依存、相互制約的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)要給予其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充 分的支持，正確處理與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。（三）從房地產(chǎn)需求者角度分析。中國是一個人口大國，在居民住房方面面臨著人口

21、多而住宅面積小的現(xiàn)狀，因此房地產(chǎn) 的需求也是十分嚴(yán)峻的問題。需求者要通過改變自己的行為與思想，不斷提高個人信用機(jī)制 與住房觀念。1、保障信用機(jī)制健康發(fā)展銀行系統(tǒng)不僅顯示貸款情況，也會顯示授信情況。當(dāng)前，各家商業(yè)銀行經(jīng)營的主要信貸 業(yè)務(wù)分為住房貸款、汽車分期付款、個人消費(fèi)貸款、信用卡透支以及其他個人貸款業(yè)務(wù)。然 而，自身的個人信用狀況往往只有審貸、辦卡出現(xiàn)問題是才被關(guān)注，而那時侯已為時已晚。 正如美國的次貸危機(jī)，按揭貸款人沒有（或缺乏足夠的）收入 /還款能力證明，或者其他負(fù)債 較重，所以他們的資信條件較“次”，這類房地產(chǎn)的按揭貸款，由于信用級別低從而造成了 整個國家經(jīng)濟(jì)的衰退.良好的信用狀況就像

22、是名牌商品的品牌一樣，標(biāo)志著個人在公眾視角 的價值。所以，我們要求每個公民都應(yīng)樹立信用意識，維護(hù)個人信用品牌從而為自己留得更 大的發(fā)展空間。2、改善房地產(chǎn)需求者的觀念機(jī)制中國作為一個人口大國，面對人地關(guān)系日益緊嚴(yán)峻態(tài)勢，要實現(xiàn)人人共屋的概念還任道 而重遠(yuǎn)，但是人人有屋卻是落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)社會主義和諧的客觀要求。因此，需求者 應(yīng)理性思考如何讓房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。2008年美國的次貸危機(jī)也許就是歸結(jié)與居民消費(fèi) 者的觀念不夠健全，不能從根本上認(rèn)識到個人經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展?fàn)顩r同樣關(guān)乎于整個國家的經(jīng) 濟(jì)脈搏。在21世紀(jì)，人的頭腦要具有充分的思考和運(yùn)用空間，要懂得利用自己手中僅有的財 產(chǎn)創(chuàng)造更多的財富。

23、中國人的觀念是幾千年形成的，其重在創(chuàng)新和不斷順應(yīng)時代變化，如果 只保持某一種觀念不變的話最終只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上的落魄。（四）從社會角度分析。房地產(chǎn)是一個特殊的商品即可作為消費(fèi)品又可作為投資品，這一性質(zhì)決定了房地產(chǎn)對經(jīng) 濟(jì)增長的雙重貢獻(xiàn)。社會機(jī)制的如何運(yùn)行將影響整個房地產(chǎn)動態(tài)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1、不斷提高社會披露機(jī)制的發(fā)展一個有效率的市場離不開市場透明度的提高，有效的披露要求信息準(zhǔn)確、全面和及時披 露。在信息透明的情況下，道德犯罪的機(jī)率就會大大降低。有效的信息傳播機(jī)制可以通過中 介服務(wù)與法律服務(wù)的方式解決，如物業(yè)管理中的信息問題、公契的條款和法律地位，各自的 權(quán)利與義務(wù)都是可以靠中介服務(wù)和律師的介入來保護(hù)的