寫字樓管理方案

1、.目錄 管理目標 管理原則 管理辦法 服務項目 具體方案 早期物業(yè)管理介入階段 前期物業(yè)管理階段一、接管驗收管理方案二、業(yè)主入伙管理方案三、治安管理方案四、消防管理方案五、綠化保潔方案六、房屋、設施設備管理方案七、娛樂設施管理方案八、水系使用管理方案九、財務管理方案 十、 質量管理方案 十一、檔案資料管理 十二、人力資源管理 智能化系統(tǒng)的管理和維護 機構設置及人員配置 物業(yè)管理年度收支預算 管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現開發(fā)商建造的開發(fā)初衷， 開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代， 我們將本著 物業(yè)公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、 安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質量方針

2、，堅持“以人為本”的服務管理理念，對理想 大廈實施科學的管理、 提供優(yōu)質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上， 不斷調整更新， 導入先進的管理理念， 創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的 管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶 來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準， 確保業(yè)主 綜合滿意率達到 95%98%以上管理原則 為實現即定管理目標， 追求最佳的環(huán)境效益、 社會效益和經濟效益， 在物業(yè) 管理過程將始終把握以下原則：一）服務第一、管理從嚴的原則：服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)

3、主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優(yōu)質、周到、及時 的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管 理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻， 建立嚴格、 周全的管理制度， 實施依法 管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則：在日常管理中， 要充分發(fā)揮兩個積極性， 即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主 （租戶） 的積極性。 物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求， 通過管理處對物業(yè)實 施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維 護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）

4、物管為主、多種經營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時， 從物業(yè)的實際出發(fā)， 開展一系列服務性的多 種經營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加 經濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理， 從開發(fā)商、 業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提 出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立理想 大廈管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在公司現有管理資源的基礎上， 充分借鑒行業(yè)先進管理經驗， 積極培養(yǎng)高 素質的管理人才，為理想 大廈組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍。（四）導入 ISO9000質量管理理念， 緊密結合物業(yè)具體

5、實際， 制定一套切合實際 的規(guī)章制度， 確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范， 以制度促管理， 寓管理于 服務。（五）嚴格遵守廣東省物業(yè)管理條例等有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的 管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）運用 CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式。（七）采取智能化手段構筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。（八）運用 CIS 系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝， 形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)， 以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。物業(yè)管理服務項目（一）公共服務項目：1、協(xié)助公安部門維護大廈內的公

6、共秩序， 實行 24 小時保安值勤、 消防和交通道 路管理；2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內公共場所綠化擺放養(yǎng)護；6、對大廈的各類資料進行管理；7、未裝修房屋通風、打掃等服務；8、電話及訪客留言轉告；9、雨傘、雨衣臨時借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時刻提醒服務；12、代訂報刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點工服務；14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；15、代叫出租車；16、代辦保險；17、義務安全用電常識宣傳。（二）有償專項服務項目：1、大廈內物品搬運；2、各項健身、娛樂活動；3

7、、機動車輛清洗：4、提供大廈報警室內系統(tǒng)維護服務；5、提供小型商務會議場所及服務；6、商務中心服務；7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務；9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機票；11、代訂代送飲用水。具體方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段與前期物業(yè)管理實施階段組成。 在 實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施 配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議， 使之既符合物業(yè)管理的要求， 又 滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺

8、憾，保證質量，節(jié)約成本。一、管理內容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據；2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關意見；6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見；10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關事宜的協(xié)調和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。二、管理措施：1、熟悉

9、、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量；3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；4、參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調各方面關系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、 業(yè)主入伙管理、 保安管理、 消防管 理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、 財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、 建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求， 維 護業(yè)主的合法權益， 為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎， 物業(yè)接管前必須進行 嚴格的

10、驗收工作。（一）、管理內容：1、了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；2、編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現場初步驗 收，并將驗收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存 在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。（二）管理措施：1、組建接管驗收小組，負責接

11、管驗收工作；2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造 管理處的形象， 給業(yè)主留下良好的第一印象， 具有重要作用， 因此必須重視業(yè)主 入伙工作的管理。（一）管理內容：1、準備業(yè)主領房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務；3、按領房流程辦理領房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用

12、；（4）對驗房交接中發(fā)現的房屋質量問題，經業(yè)主確認后，填寫業(yè)主驗收交接 表，并與業(yè)主約定時間，及時解決。（二）管理措施：1、制定業(yè)主領房程序，準備各有關所需資料；2、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案在大廈物業(yè)管理中， 適當運用現有的科學技術手段與管理手段， 依靠各種先進設 備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作， 最為廣大業(yè)主所關注， 特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的 24 小時全天候管理方案 （一）管理內容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結

13、合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈 公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務：? 禮儀服務；? 維護出入口的交通秩序；? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；? 夜間對外來人員進行詢問和登記；? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；? 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范；? 對大廈及樓宇安全、防火檢查；? 裝修戶的安

14、全檢查；? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)， 對大廈內的治安情況實施 24 小時監(jiān)控， 以確保安全。（ 1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施， 并及時通知值班保安， 進行現場處理。（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控 中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。（二）、管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安 人員的工作責任心；2、強化保安人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高保安人員的思想 素質和業(yè)務技

15、能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點， 因此要根據消防法規(guī)的要求， 結合實際， 切切 實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。（一）管理內容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等

16、引發(fā)火災因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢 查落實；2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現隱患，及時消除；5、做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8、發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案： 綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境， 也是測定環(huán)境質量的一個重要指 標。（一）管理內容：1、綠化養(yǎng)護：

17、綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶 正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施 潔凈、無異味、無破損。（1）根據材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦

18、試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清 除各類污漬、積水；（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋 口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對 垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）

19、；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日 常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率 98%、保潔服務滿意率 98%；4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案：房屋管理， 尤其是共用設施設備的管理， 直接影響到大廈的形象、 物業(yè)的使用年 限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。 （一）管理內容：1、房屋公共部位管理：根據現

20、狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用 房。（1）業(yè)主已領房：? 房屋交付時， 及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約， 書面告知房屋裝修管理規(guī)定， 并建立 業(yè)主檔案；? 加強裝修管理， 對違章裝修行為及時予以制止， 情節(jié)嚴重者， 提請有關行政管 理部門依法處理；? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業(yè)主托管房）：? 管理處應每月通風打掃一次；? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現 問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房 ?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現破損，及時 維修，確保房屋的安全、美觀。

21、2、設備設施維護： （1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現損壞，及時維修； （2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫有償服務聯(lián)系單， 確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查， 發(fā)現問題及時制止；2、對所有的管理人員進

22、行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人 員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的 各項參數，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤 產品的更新?lián)Q代；5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。七、娛樂設施管理方案 確保健身娛樂設施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。（一）管理內容1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：（

23、1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋 千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕 緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動， 是否牢固；2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識， 組織檢修； 對無法修復的， 按手續(xù)申請報廢；（二）管理措施1、小區(qū)設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善

24、保管，每月上報 管理處主任。八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。 （一）管理內容1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施1、測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現異常，及時報修。九、財務管理方案：通過財務管理， 在改善財務狀況的條件下， 不斷擴大財務成果， 提高企業(yè)經濟效 益。（一）管理內容：1、加強現金收支管理；2、搞好財務核算；3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布

25、一次（每年公布一次）4、做好年度預算和決算工作；5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。（二）管理措施：1、根據財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；2、財務人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質；4、加強成本控制；5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。十、質量管理方案：導入 ISO9000 質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管 理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協(xié)調的結合，實現既定的質量目標。 （一）管理內容：1、參照 ISO9000 質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；2、實施所制訂的工作計

26、劃和措施；3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現和總結存在問題；4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質量學習， 開展質量管理培訓教育工作， 不斷提高質量意識；2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；4、配合公司開展質量體系審核，發(fā)現問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改十一、檔案資料管理方案： 加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化， 便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 （一）管理內容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改 造

27、資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；3、財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；4、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車 輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌

28、握相關信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理， 一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技 術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業(yè)管理的水平， 具有十分重要的意義。（一）管理內容：1、按照合理的人才結構，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質；4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施： 1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明； 2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合

29、；5、全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統(tǒng)的管理和維護（一） 建立一支設備運行及維護人才隊伍 將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走 向，并邀請相關單位（如系統(tǒng)設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓， 確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。（二） 管理人員的業(yè)務素質培訓對所有的管理人員進行全面培訓， 讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位 置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三）建立設備技術檔案對系統(tǒng)中所有的器件、 配件建立詳細技術檔案， 包括型號、 技術參數、外型尺寸、 工作條件等等， 以便以最快的速度查得設備的各項參數， 確保系統(tǒng)的最佳運行狀 態(tài)。（四）建立設

30、備運行檔案 建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌， 并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。（五）建立供貨商檔案對所有的設備及配件建立詳細檔案， 包括型號、產地、制造單位、 供應單位等等， 并與供貨商、制造商保持聯(lián)系， 確保以最快速度取得所需配件， 并能跟蹤產品的 更新?lián)Q代。（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現問題的最佳途徑， 而定期維護是發(fā)現、 解決軟性隱患 的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法以確保設備安全運 行。機構設置及人員配置 （一）物業(yè)管理機構設置及人員配備1、機構設置根據物業(yè)管理的需要，現對物業(yè)管理機構的設置和人員的配備

31、作如下安排：據 的具體情況，擬配備 _人，具體配備如下：（1）經理 1 人；（2）助理 1 人；（ 3）管理部：管理員 _人；（ 4）工程部：主管 _人，維修工 _人；（5）保安部：隊長 _人，保安 _人（分 3班，每班_人：主入口 _人，次 入口_人，巡邏_人），監(jiān)控員 _人（分 3班，每班_人）；（6）保潔部：主管 1人，領班 1人，技工 _人，清潔工 _人，綠化工 _人。（二）管理職責：1、主任全面負責物業(yè)管理處的工作；2、管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區(qū) 裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設和業(yè)主接待、回訪等；3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管 理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務等；4、保安部負責維護小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心 管理等；5、清潔綠化部負責園區(qū)共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培 植、養(yǎng)護及業(yè)主相關的委托服務等。物業(yè)管理年度收支預算（各有關基數和百分比可視物業(yè)具體情況進行調整）（一）物管收入： 元/ 年1、物管費收入（總建筑面積 _，物管費標準按 _元/ ?月計，出售、租率 按 95%計，空置房物管費按原標準的 70%計）： 元 / 年；2、車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位