朝陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2010年版)

1、朝陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）發(fā)布日期： 2010-08-27第一章 總則第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為， 保障業(yè)主和物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、遼寧省物業(yè)管 理?xiàng)l例，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于我市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物 業(yè)服務(wù)合同約定， 向業(yè)主收取的費(fèi)用。 主要用于房屋及配套設(shè)施的日常 養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服 務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。第四條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi) 用與服

2、務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第五條 政府提倡業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭， 禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過市場競爭形成。第六條 朝陽市價(jià)格主管部門會(huì)同朝陽市房產(chǎn)行政主管部門 負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督。第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的種類和方式第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。第八條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分等定級(jí)管理，不同等級(jí)執(zhí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第九條 非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)， 由物業(yè)服務(wù) 企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十條 物業(yè)服

3、務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約 定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式公用車庫 和專用停車場（停車位）、占用公共場地或者業(yè)主共有道路停放機(jī)動(dòng)車 輛等由業(yè)主大會(huì)決定是否收費(fèi)。實(shí)行收費(fèi)的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與車主簽定 書面協(xié)議，約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)事項(xiàng)， 車位出租收入具體使用辦 法由業(yè)主大會(huì)決定。第十二條 利用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng) 的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手 續(xù)，其收入按照業(yè)主委員會(huì)的決定使用。第十三條 物業(yè)共用部位、 公用設(shè)施設(shè)備的大中小修和更新、 改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，

4、不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或 者物業(yè)服務(wù)成本。第十四條 電梯的零部件更換，日常維修等費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維 修資金中支付。電梯的正常運(yùn)行費(fèi)用采取按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偟姆绞绞杖。?業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主可按人口數(shù)領(lǐng)取電 梯卡，電梯卡首次領(lǐng)取不得收取工本費(fèi)，損壞或丟失申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，每張 卡按不超過 15 元收取工本費(fèi)。第十五條 商品房開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證之前，應(yīng)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理， 并與業(yè)主簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù) 合同，約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 收取辦法以及其它事項(xiàng)， 并在 30 日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案。 業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合 同中沒有約定的有償

5、服務(wù)事項(xiàng)。 在取得商品房現(xiàn)售許可證之前的前期物 業(yè)服務(wù)費(fèi)按合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 50%收取。在開發(fā)建設(shè)單位取得現(xiàn)售許 可證后的次月起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可按合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出， 或因開發(fā)建設(shè)單位原 因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額繳 納。開發(fā)建設(shè)單位已交付物業(yè)買受人， 因物業(yè)買受人的原因未入住的物 業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人全額繳納。第十六條 開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義向業(yè) 主收取裝修抵押金、 保證金等，但經(jīng)雙方自愿物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主提 供裝修期間的裝修垃圾清運(yùn)等一系列服務(wù)，并協(xié)商收取服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平

6、方米不超過 10 元收取。服務(wù)內(nèi)容包括改變房屋結(jié) 構(gòu)的咨詢、指導(dǎo)，裝修人員管理，裝修垃圾清運(yùn)等，對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及 服務(wù)內(nèi)容雙方應(yīng)以書面形式簽訂委托協(xié)議。第十七條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制 等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，利或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù) 額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支 出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十八條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的， 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 等；（二）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。第十九條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)收 入屬于代管性質(zhì)， 為所交納的業(yè)主所有， 物業(yè)服務(wù)企

8、業(yè)不得將其用于物 業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年的第一季度內(nèi)向全體業(yè)主公布當(dāng)年 和上一年度的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算， 并每半年不少于一次公布物業(yè) 服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收 支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)答復(fù)。第二十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以 按照物業(yè)服務(wù)合用約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物 業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定和收取第二十一條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)價(jià)單位為按建筑面積每 月每平方米。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算， 未辦 證的

9、，暫以房屋買賣合同約定面積或房地產(chǎn)測繪部門實(shí)測的房屋建筑面 積計(jì)算。第二十二條 住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定辦法和指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 由朝陽市價(jià)格主管部門會(huì)同朝陽市房產(chǎn)行政主管部門制定。 具體收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度 在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十三條 業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主根據(jù)本物業(yè)的需要選擇相應(yīng) 的物業(yè)服務(wù)等級(jí)， 并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。 合同中約 定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、 具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其它物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)在 15 個(gè)工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同送當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案。第二十四條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證管理制 度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)

10、前， 應(yīng)到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門申領(lǐng) 收費(fèi)許可證 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申領(lǐng) 收費(fèi)許可證 ，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門提供下列資料： 實(shí)施收費(fèi)的書面申請(qǐng)、營業(yè)執(zhí)照副本、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書、經(jīng)房產(chǎn)主管 部門備案的物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)資料。 價(jià)格主管部 門正式受理后，應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項(xiàng)資料真實(shí)性進(jìn)行查驗(yàn)后， 方可辦理收費(fèi)許可證，物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取收費(fèi)許可證后實(shí)施收 費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)開展的服務(wù)范圍由政府房產(chǎn)主管部門 負(fù)責(zé)審核。各縣（市）價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督 管理和收費(fèi)許可證的辦理。朝陽市區(qū)（含雙塔區(qū)、龍城區(qū)、開發(fā)區(qū)）內(nèi) 物業(yè)服務(wù)等級(jí)達(dá)到一級(jí)收費(fèi)水平的由市物價(jià)局負(fù)責(zé)審

11、核辦理 收費(fèi)許可 證，其他物業(yè)服務(wù)等級(jí)的由各區(qū)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)審核辦理收費(fèi)許 可證。朝陽市區(qū)內(nèi)由市、區(qū)兩級(jí)物價(jià)部門按規(guī)定的檢查處理權(quán)限對(duì)物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查。第二十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)資金， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得委托其他壟斷企業(yè)向 業(yè)主代收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，逾期仍不繳納 的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過合法形式予以追繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得一次 性向業(yè)主預(yù)收一年以上的物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按月或季收 取，具體收取辦法應(yīng)在服務(wù)合同中約定。第二十六條 物業(yè)服務(wù)

12、企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng) 收取服務(wù)費(fèi)用，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委 托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等任何額外費(fèi)用。第二十八條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)資 金。第四章 監(jiān)督檢查第二十九條 價(jià)格主管部門、房產(chǎn)行政主管部門分別按各自的職責(zé)權(quán)限負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)合同的履行等情況 進(jìn)行監(jiān)督檢查。第

13、三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo) 價(jià)，可采取公示欄、收費(fèi)手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域?qū)⒎?務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，做到價(jià)目齊全、內(nèi)容準(zhǔn)確、標(biāo)示醒目。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、 服務(wù) 等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、服務(wù)內(nèi)容、監(jiān)督舉報(bào)電話等。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前，將 所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并公示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章，由 價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共

14、和國價(jià)格法和價(jià)格違法行為行政處 罰實(shí)施辦法予以處罰。第五章 附 則第三十三條 本辦法實(shí)施后開始物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的，按照本 辦法規(guī)定執(zhí)行。 本辦法實(shí)施前業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同 且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到 期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第三十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原朝陽市住宅小 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（朝價(jià)發(fā) 2002134 號(hào)）和朝陽市城 市普通住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格等級(jí)考核評(píng)定辦法（暫行） （朝價(jià)發(fā) 200492 號(hào)）同時(shí)廢止。第三十五條 本實(shí)施辦法由朝陽市物價(jià)局、朝陽市房產(chǎn)局在各 自管理范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。 附朝陽市居民住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定

15、辦法和指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件：朝陽市居民住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定辦法和指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)等級(jí)：一級(jí) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 0.7-1.50 元/ 月. 平方米服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、日常管理與服務(wù)1、管理處設(shè)置：小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、客戶接待中心。配置辦公家 具、電話、傳真機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)連接等辦公設(shè)施及辦公用 品。2、人員要求：小區(qū)管理人員、技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定分別取 得物業(yè)服務(wù)從業(yè)資格證書或崗位證書， 掛牌上崗， 統(tǒng)一著裝，儀表 整潔。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理有中級(jí)以上職稱或大專以上學(xué)歷， 有 6年以上 的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)歷并有 3 年以上小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。 3、服務(wù)時(shí)間：白天小區(qū)管理處進(jìn)行 12 小時(shí)業(yè)務(wù)接待

16、并提供服務(wù)， 其余時(shí)間設(shè)有值班接待。4、工作計(jì)劃：制定小區(qū)物業(yè)服務(wù)與半年、年度、季度工作計(jì)劃并 組織實(shí)施，每季度向業(yè)主公布計(jì)劃實(shí)施情況。5、管理制度：有值班制度和交接班制度，工作有記錄。制定管理 處內(nèi)部管理制度、考核制度和培訓(xùn)制度。6、制度公示：服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收 費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、急修服務(wù)內(nèi)容、投訴渠道。7、服務(wù)費(fèi)收支：每半年向業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及公共水電費(fèi)分?jǐn)偳?況。8、滿意度調(diào)查：每年兩次對(duì)業(yè)主進(jìn)行滿意情況普測，平時(shí)采取多 種形式與業(yè)主溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的 60%，對(duì)測評(píng)結(jié)果分 析并及時(shí)整改。9、特約、便民服務(wù)：能提供 5 種以上特約服務(wù)（有償）和 8 種

17、以 上便民（無償）服務(wù)。10、檔案管理：建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案。設(shè)立物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、 設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、日常管理檔案等。11、財(cái)務(wù)管理：健全財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理做到運(yùn)作規(guī)范，賬目 清晰。12、維修資金：建立維修資金管理使用臺(tái)帳，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目 清晰。13、裝修事項(xiàng)： 告知業(yè)主裝修須知， 與業(yè)主簽訂 裝修服務(wù)協(xié)議 加強(qiáng)裝修監(jiān)督和管理， 對(duì)違章裝修、 違章搭建及時(shí)勸阻、 制止并報(bào) 告相關(guān)部門。14、接管項(xiàng)目：承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 查驗(yàn)，并出具接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。15、辦公自動(dòng)化：對(duì)業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等運(yùn)用計(jì)算機(jī) 進(jìn)行管理。16、社區(qū)文化： 每年開展 4

18、次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)， 節(jié)假 日有專題布置。17、其他：綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。1、維修服務(wù)：急修服務(wù) 6小時(shí)內(nèi)修復(fù)；小修 2 日內(nèi)修復(fù)；特殊情 況必須做出說明和限時(shí)承諾。 對(duì)房屋質(zhì)量等非物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)原 因出現(xiàn)的問題，幫助業(yè)主與建設(shè)單位等責(zé)任單位聯(lián)系和溝通。2、房屋結(jié)構(gòu)：每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn) 行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。3、門窗：定期巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好， 開閉正常。4、屋頂：定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損 和屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。5、道路、路面、側(cè)

19、石、窖井蓋：定期巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相 關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。2、日常維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)6、排水溝、雨、污水管道及化糞池：定期巡檢，及時(shí)清理，保證 正常使用。7、地面排水溝與圍墻：發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。8、樓梯間、公用走廊：墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地 磚平整，有缺損及時(shí)修補(bǔ)。9、安全標(biāo)志：對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要 通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，標(biāo)志保持清晰完整。10、公共照明系統(tǒng)：樓道燈完好率為 100% ，景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為 100%。限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或物業(yè)使用人。11、消防系統(tǒng)：定期檢查，消防設(shè)施保證正常使用。每年開展一次 消防知識(shí)宣傳活動(dòng)。1

20、2、智能化系統(tǒng)：定期檢查系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。保留 監(jiān)控錄像。13、避雷系統(tǒng)：定期檢查，保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。30 天3、物業(yè)服務(wù) 區(qū)域清潔衛(wèi) 生服務(wù)1、共用樓道：共用樓道、電梯及電梯廳定期清掃，保持清潔。2、共用衛(wèi)生間：每日清潔，每周消殺。3、停車場、共用車庫或車棚：定期清潔，保持整潔有序。4、道路：每日清掃，保持清潔通暢。5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱、路燈：定期擦拭保持清潔。6、綠化帶：定期清掃，保持清潔。7、休閑、娛樂、健身設(shè)施：每日清潔，保持清潔。8、門衛(wèi)、崗?fù)ぃ好咳涨鍧崱?、垃圾收集與處理：垃圾日產(chǎn)日清。10、衛(wèi)生消殺：針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃并

21、實(shí)施。4、物業(yè)服務(wù) 區(qū)域綠化養(yǎng) 護(hù)服務(wù)1、草坪：成活率在 98以上，無病蟲害。 根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施淋水、 施肥、修剪和滅蟲。2、園林樹木：生長長勢強(qiáng)，沒有死樹和枯枝死杈。 3、花壇：花卉長勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美。4、人工湖、噴水池：保持清潔。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：保持整潔。5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序維護(hù)服務(wù)1、設(shè)有專職公共秩序維護(hù)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)。定期進(jìn)行 安全防范學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。 當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志， 穿戴統(tǒng)一制服， 工具 佩戴規(guī)范， 儀容儀表規(guī)范整齊。 配備對(duì)講裝置和其他必備的公共秩 序維護(hù)工具。交接班制度完善，有工作及交接班記錄。 2、白天巡邏次數(shù)不少于 6次，夜

22、間巡邏次數(shù)不少于 8 次。遇到突 發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大， 協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)。安全巡邏有記錄有檢查。 3、制定緊急事故處理預(yù)案，定期組織員工和業(yè)主參與演練。 4、設(shè)有業(yè)主 24 小時(shí)求助與報(bào)警電話。 涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo) 志并有防護(hù)措施。協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。5、有完善的車輛管理制度。按照委托合同約定進(jìn)行車輛管理。小 區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志， 維持交通秩序， 按照合同特別約定履行車 輛保管責(zé)任。6、健全消防組織，建立消防責(zé)任制。消防設(shè)施齊全，功能良好。 7、各出入口 24小時(shí)有人值班看守， 主出入口至少有 2 人駐守，白 天實(shí)行立崗，其余出入口

23、至少有一人值守。物業(yè)服務(wù)等級(jí) 二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 0.50-0.70 元（含）/ 月. 平方米服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、管理處設(shè)置：小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、客戶接待中心。配置辦公家 具、電話、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)連接等辦公設(shè)施及辦公用品。2、人員要求：小區(qū)管理人員、技術(shù)作業(yè)人員取得物業(yè)服務(wù)從業(yè)資格證書或崗位證書，掛牌上崗。3、服務(wù)時(shí)間：白天客戶接待中心 8 小時(shí)業(yè)務(wù)接待服務(wù)，其余時(shí)間 設(shè)有值班接待。4、工作計(jì)劃：制定小區(qū)物業(yè)服務(wù)及年度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，每 年向委托方報(bào)告一次計(jì)劃實(shí)施情況。1、日常管理 5、管理制度：建立值班制度、考核制度等內(nèi)部管理制度，有工作 與服務(wù) 及值班記錄。6、制度公示：服務(wù)場所公示辦事

24、制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收 費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道。7、服務(wù)費(fèi)收支： 每年向業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r。8、滿意度調(diào)查：每年開展對(duì)業(yè)主滿意情況普測，采取多種形式與 業(yè)主溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的 30%，對(duì)溝通和測評(píng)結(jié)果進(jìn)行 分析并及時(shí)整改。9、特約、便民服務(wù)：能提供 2 種以上特約服務(wù)（有償）和 3 種以 上便民（無償）服務(wù)。10、檔案管理：建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案。設(shè)立物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、 設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、日常管理檔案等。11、財(cái)務(wù)管理：健全財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理做到運(yùn)作規(guī)范，賬目 清晰。12、維修資金：建立維修資金管理使用臺(tái)帳，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目 清晰。13、裝修

25、事項(xiàng)： 告知業(yè)主裝修須知， 與業(yè)主簽訂 裝修服務(wù)協(xié)議加強(qiáng)裝修監(jiān)督和管理， 對(duì)違章裝修、 違章搭建及時(shí)勸阻、 制止并報(bào) 告相關(guān)部門。14、接管項(xiàng)目：承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 查驗(yàn)，并出具接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。15、辦公自動(dòng)化：對(duì)業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等運(yùn)用計(jì)算機(jī) 進(jìn)行管理。16、社區(qū)文化：每年開展 2 次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)。2、日常維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)1、維修服務(wù)： 急修服務(wù)， 12小時(shí)內(nèi)修復(fù)； 小修原則上 2日內(nèi)修復(fù)； 特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。 對(duì)房屋質(zhì)量等非物業(yè)服務(wù)企業(yè) 服務(wù)原因出現(xiàn)的問題，幫助業(yè)主與建設(shè)單位等責(zé)任單位聯(lián)系和溝 通。2、房屋結(jié)構(gòu)：每年一次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、

26、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢 查并有記錄 , 發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。3、門窗：定期巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好， 開閉正常。4、屋頂: 定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修。 5、道路、路面、側(cè)石、窖井蓋：定期進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告 知相關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。6、排水溝、雨、污水管道及化糞池：定期巡檢，及時(shí)清理，保證 正常使用。7、地面排水溝與圍墻：發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 8、樓梯間、公用走廊：墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整，有缺損及時(shí)修補(bǔ)。9、安全標(biāo)志：對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要 通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，標(biāo)志保持清晰完整。 10、公

27、共照明系統(tǒng)：樓道燈完好率為 100%左右，景觀燈、節(jié)日彩 燈完好率為 90%以上。限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。11、消防系統(tǒng)：定期檢查，消防設(shè)施保證正常使用。每年開展一次 消防知識(shí)宣傳活動(dòng)。12、智能化系統(tǒng)：定期檢查系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。保留7 天監(jiān)控錄像。13、避雷系統(tǒng)：定期檢查，保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。1、共用樓道：共用樓道、電梯及電梯廳定期清掃，保持清潔。2、共用衛(wèi)生間：每日清潔，每周消殺。3、停車場、共用車庫或車棚：定期清潔，保持整潔有序。4、道路：每日清掃，保持清潔通暢。3、物業(yè)服務(wù) 區(qū)域清潔衛(wèi) 生服務(wù)5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱、路燈：定期擦拭保持清潔。6、綠化帶：定

28、期清掃，保持清潔。7、休閑、娛樂、健身設(shè)施：每日清潔，保持清潔。8、門衛(wèi)、崗?fù)ぃ好咳涨鍧崱?、垃圾收集與處理：垃圾日產(chǎn)日清。10、衛(wèi)生消殺：針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃并實(shí)施。4、物業(yè)服務(wù) 區(qū)域綠化養(yǎng) 護(hù)服務(wù)1、草坪：成活率在 90以上，基本無病蟲害。定期淋水、施肥、 修剪和滅蟲。2、園林樹木：長勢較好，沒有死樹和枯枝死杈。3、花壇：花卉長勢良好，較好體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求。 4、人工湖、噴水池：保持清潔。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：保持整潔。5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序維護(hù)服務(wù)1、設(shè)有專職公共秩序維護(hù)人員，定期參加安全防范培訓(xùn)。當(dāng)班時(shí) 穿戴統(tǒng)一制服， 佩戴標(biāo)志， 配備

29、對(duì)講裝置和其他必備的公共秩序維 護(hù)工具。制定交接班制度，有工作及交接班記錄。2、白天巡邏不少于 4 次，夜間巡邏不少于 6 次。遇到突發(fā)事件時(shí)， 及時(shí)報(bào)告警方， 必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)， 防止事態(tài)擴(kuò)大， 協(xié)助保護(hù)現(xiàn) 場和證據(jù)。安全巡邏有記錄有檢查。3、制定緊急事故處理預(yù)案，定期組織員工演練。4、設(shè)有業(yè)主 24 小時(shí)求助與報(bào)警電話， 涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo) 志并有防護(hù)措施，協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。 5、有較為完善的車輛管理制度。 按照委托合同約定進(jìn)行車輛管理。 小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志， 維持交通秩序， 按照合同特別約定履行 車輛保管責(zé)任。6、健全消防組織，建立消防責(zé)任制。消防設(shè)施齊全，功

30、能良好。7、各出入口 24小時(shí)有人值班看守， 主出入口有 2 人駐守；次出入 口有 1 人值守。物業(yè)服務(wù)等級(jí)：三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 0.30 0.50 元（含） / 月. 平方米服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、日常管理與服務(wù)1、管理處設(shè)置：小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，配置辦公家具、電話、電腦 等一般的辦公設(shè)備。2、人員要求：小區(qū)管理人員、技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定分別取 得物業(yè)服務(wù)從業(yè)資格證書或崗位證書， 掛牌上崗， 統(tǒng)一著裝，儀表 整潔。3、服務(wù)時(shí)間：周一至周五小區(qū) 8 小時(shí)業(yè)務(wù)接待并提供服務(wù)，其余 時(shí)間設(shè)電話接待。4、工作計(jì)劃：制定小區(qū)物業(yè)服務(wù)及年度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，每 年向委托方報(bào)告一次計(jì)劃實(shí)施情況。5、管理制度：

31、建立值班制度、考核制度等內(nèi)部管理制度。6、制度公示：在服務(wù)場所對(duì)辦事程序、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等辦 事制度進(jìn)行公示。7、服務(wù)費(fèi)收支：每年向業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況。8、滿意度調(diào)查：采取多種形式與業(yè)主進(jìn)行溝通，年溝通面不低于 小區(qū)住戶的 20，對(duì)溝通和測評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。9、檔案管理：建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案。包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案。10、財(cái)務(wù)管理： 健全財(cái)務(wù)管理制度， 財(cái)務(wù)管理運(yùn)作規(guī)范， 賬目清晰。11、裝修事項(xiàng)：公布裝修須知，對(duì)違章裝修、違章搭建及時(shí)勸阻、 制止并報(bào)告相關(guān)部門。12、接管項(xiàng)目：承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 查驗(yàn)，并出具接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。13、社

32、區(qū)文化：每年開展 1 次有一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)。2、日常維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)1、維修服務(wù)：急修服務(wù) 10小時(shí)內(nèi)到位， 36 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；小修 5 日內(nèi)修復(fù)； 特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。 對(duì)房屋質(zhì)量等非物 業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)原因出現(xiàn)的問題， 幫助業(yè)主與建設(shè)單位等責(zé)任單位 聯(lián)系和溝通。2、房屋結(jié)構(gòu)：每年一次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢 查并有記錄 , 發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。 3、門窗：每半年一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持開閉正常。 4、屋頂：定期檢查并安排專項(xiàng)維修。5、道路、路面、側(cè)石、窖井蓋：定期巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相 關(guān)業(yè)主并安排專項(xiàng)維修。6、排水溝、雨、污水管道及化糞

33、池：定期巡檢，適時(shí)清理。 7、地面排水溝與圍墻：發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。8、安全標(biāo)志：對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要 通道設(shè)置安全疏散指示，保證標(biāo)志清晰完整。9、公共照明系統(tǒng)：樓道燈完好率為 90%左右，景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為 80%以上，室內(nèi)、室外公共電氣柜每季巡查一次。10、消防系統(tǒng)：消防設(shè)施定期檢查，保證正常使用。11、智能化系統(tǒng)：設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)并至少保留前一天的監(jiān)控錄像。3、物業(yè)服務(wù) 區(qū)域清潔衛(wèi) 生服務(wù)1、共用樓道：每周打掃，保持清潔。2、共用衛(wèi)生間：每日清潔，每周消殺。3、停車場、共用車庫或車棚：及時(shí)清掃車庫，定期擦洗門窗、消 防栓、指示牌、指示燈、車位擋、防火門等公共設(shè)施。4、道路：每日清掃，正常使用并保持清潔。5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱：定期擦拭，保持清潔。6、綠化帶：定期清掃保持潔凈