保利大廈地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄一、建設(shè)單位基本情況二、項(xiàng)目提出的背景和依據(jù)三、建設(shè)規(guī)模及市場預(yù)測和確定的依據(jù)四、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)五、土地、用水、用電、運(yùn)輸?shù)葏f(xié)助配套資料的需求量及來六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及配套工程七、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)八、投資概算及資金籌措方式九、建設(shè)工期及實(shí)施建設(shè) 十、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益評價(jià) 十一、其他應(yīng)著重說明情況十二、綜合評價(jià)結(jié)論12建設(shè)單位基本情況隨著深圳市城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市中心區(qū)西移，羅湖區(qū)由于人口密度大，交 通擁擠，城市面貌破舊，不能滿足城市發(fā)展的需要，中心區(qū)的建設(shè)，吸引了大批 企業(yè)進(jìn)駐福田區(qū)，對該區(qū)域?qū)懽謽切枨蟠笤??！氨＠髲B”項(xiàng)目距離中心區(qū)近，是中心區(qū)的輻射區(qū)，所在地的車公廟工業(yè) 區(qū)調(diào)整為車公廟綜合

2、區(qū)， “泰然工業(yè)區(qū)”也更改為“泰然工貿(mào)區(qū)” ，由純粹的工業(yè) 區(qū)變?yōu)楣I(yè)和貿(mào)易并舉的區(qū)域， 更是加速了區(qū)域單位的進(jìn)駐，加大對寫字樓的 需求?！氨＠髲B”項(xiàng)目位于深南大道南面，周圍有眾多的寫字樓，如創(chuàng)展中心、 大慶大廈、世貿(mào)中心、廣州大廈等，都取得了良好的業(yè)績，已產(chǎn)生了寫字樓的聚 集效應(yīng)。隨著片區(qū)內(nèi)天安數(shù)碼城和泰然工貿(mào)園向高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新型工貿(mào)創(chuàng)業(yè)園 的轉(zhuǎn)型， 片區(qū)的投資環(huán)境和配套設(shè)施逐漸改善， 西部辦公組團(tuán)逐漸形成， 片區(qū)地 位激升，吸引了大批企業(yè)， 市場需求猛增。片區(qū)創(chuàng)展中心、 蒼松大廈、勁松大廈、 大慶大廈都取得了良好的業(yè)績。3、目標(biāo)客戶定位3- 01 中小型高科技企業(yè)、新經(jīng)濟(jì)類型產(chǎn)業(yè)公司

3、和本地新生實(shí)力公司，從事IT、證券、電子、貿(mào)易、法律、會(huì)計(jì)、廣告、設(shè)計(jì)、裝修等行業(yè)。 客戶分析：看好新中心區(qū)的發(fā)展前景和片區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)業(yè) 氛圍，中意周圍開闊的視野和便利的交通條件， 具有強(qiáng)烈的創(chuàng)業(yè)意識(shí)，需要一定檔次的展示空間以提升公司形象。但資金運(yùn)作空間有限，希望購買高素質(zhì)、平價(jià)位的辦公物業(yè)滿足需求。3- 03 投資人士具有一定的寬裕資金， 自身創(chuàng)業(yè)能力有限， 尋求投資點(diǎn)， 看好片區(qū)發(fā)展前景，投資物業(yè)，以期獲得較高的回報(bào)。五、土地、用水、用電、運(yùn)輸?shù)葏f(xié)助配套資料的需求量及來1、項(xiàng)目用地 項(xiàng)目已取得了規(guī)劃建設(shè)用地許可證，基本完成三通一平，可以進(jìn)場施工。2 、項(xiàng)目用地的周邊環(huán)境 車公廟片

4、區(qū)原先是工業(yè)區(qū)，工業(yè)廠房多，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，近幾年，向綜合 區(qū)轉(zhuǎn)變，建立了一批寫字樓 ，商業(yè)、生活配套設(shè)施不全。3、項(xiàng)目開發(fā)條件3- 01 熟地，可以直接進(jìn)場施工；3- 02 地盤總面積不大不利于施工管理；3- 03 周邊市政配套完善，駁接方便4 項(xiàng)目區(qū)域公建配套情況4- 01 對外交通北臨深南大道， 東靠泰然九路， 規(guī)劃中的地鐵從深南大道通過，交通非常方便。 101 、105 、113 、301 、310、312、364、365、370、204、209 、222、223、228 、2134- 02 教育設(shè)施小 學(xué)：竹園小學(xué)， 26 個(gè)班級(jí)中 學(xué)：深南中學(xué)， 30 個(gè)班級(jí)4- 03 商業(yè)配套金

5、融：農(nóng)業(yè)銀行， 120 平方米；廣東發(fā)展銀行， 100 平方米；建設(shè)銀行200 平方米。郵局：皇冠郵局， 30 平方米其他：深南市場（肉菜、服裝和小百貨）約 100 個(gè)鋪位4- 04 醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院：香蜜湖醫(yī)院4- 05 其他配套運(yùn)動(dòng)場所：泰然 4 路2 個(gè)籃球場和天安高爾夫俱樂部公園：天安休憩園5 、 地塊優(yōu)勢5- 01周邊集中了較多的高檔寫字樓，形成片區(qū)商務(wù)中心；5- 02 地理位置較好，距離中心區(qū)近；5- 03 緊鄰深南大道，靠近濱海大道、福田汽車客運(yùn)站，出行關(guān)內(nèi)、關(guān)外都 能盡享便捷。5- 04 位于街角地，兩面臨街，提升物業(yè)價(jià)值。5- 05 北臨深南大道，東臨泰然九路，具有商業(yè)價(jià)值，且四

6、周沒有中高檔的 商鋪，對商鋪銷售有利。6 、地塊劣勢6- 01 片區(qū)暫時(shí)還保留著工業(yè)區(qū)形象，主要人群為藍(lán)領(lǐng)階層比較亂；6- 02 生產(chǎn)、交通噪音大；6- 03 周圍排水設(shè)施差，小店鋪和民房垃圾處理不清爽，空氣中彌漫著不良 氣味；6- 04 生活配套不足；6- 05 位于交通干道邊，吵鬧；6-06 自然環(huán)境較差，缺少綠化；6-07項(xiàng)目用地規(guī)模小，不利于內(nèi)部施工組織安排。7、自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地為已開發(fā)好的熟地， 不需拆遷。本地區(qū)處于南海之濱，屬南副 熱帶季風(fēng)氣候，長夏短冬，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，陽光充足，雨量豐沛，氣 候宜人。深圳市年平均氣溫 22.3 攝氏度，四季鮮花盛開。若以氣候寒暖為具 體指

7、標(biāo)，深圳的四季，春季有 76 天，夏季有 185 天，秋季有 80 天，冬季只有 24 天。深圳市太陽輻射量豐富， 年太陽輻射量為 5225兆焦耳 /平方米，年日照百分率達(dá) 47%。年平均降水量為 1925 毫米，全年雨量有 85%出現(xiàn)在 49 月（汛期），年平均風(fēng)速為 2.7 米 /秒，年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南、東風(fēng)。深圳市綠 化率高，規(guī)劃好，空氣污染狀況少，在全國最適合居住的城市中位列榜首， 稱為“花園城市”。8 、市政條件 項(xiàng)目市政條件較好，所需的上水、雨水、污水、供電、供氣、通訊等市政條 件基本具備，可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。道路交通方便，北有深南大道，東有泰 然九路，都是城市交通干道。六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

8、方案及配套工程1、規(guī)劃目標(biāo)滿足片區(qū)企業(yè)對高檔寫字樓的需求，為業(yè)主提供環(huán)境良好，功能完備， 形象優(yōu)美的辦公場所，為片區(qū)提供完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。善基礎(chǔ)設(shè)施的文明 衛(wèi)生的示范物業(yè)。依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高物業(yè)質(zhì)量水平，使 物業(yè)具有較高的科技含量。合理組織綠化、交通體系，完善公建布局，使物業(yè)具有良好的空間布局 形態(tài)。吸收其他樓盤的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造出物業(yè)本身的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)。七、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為寫字樓帶商業(yè)裙摟，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問題 主要是生活污水和垃圾。1、污水：生活污水井化糞池處理后排入污水管線，按深圳市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行2、垃圾：由清潔工人將垃圾集中收

9、集，再由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一將垃圾運(yùn)至垃圾處理八、投資概算及資金籌措方式1、 投資概算地價(jià)14000 元/ 平方米×39260 平方米 =54964 萬元施工前期費(fèi)單價(jià)（元 / 平方米）面積（平方米）總價(jià)（萬元）前期工作1000392603926勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6039260235.56合計(jì)4161.56建筑安裝費(fèi)單價(jià)（元 / 平方米）面積（平方米）總價(jià)（萬元）基礎(chǔ)工程10839260424.01土建工程1500392605889水電安裝22039260863.72電9消防6039260235.56空調(diào)450392601766.7玻璃幕墻8039260314.08通訊20

10、3926078.52地下室200090001800合計(jì)11960.83室外配套費(fèi)110 ×39260=431.86 萬元管理費(fèi)13020.85 ×3%=390.61 萬元不可預(yù)見費(fèi)13020.85 ×5%=651.04 萬元利息費(fèi)用6124.56 ×2×5.85%+13434.34 ×5.85% ×2=1502.48 萬元 總工程費(fèi)用74062.38 萬元2、資金籌措 “保利大廈”項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是預(yù)售收入用于投資，三是向銀行借款。資金運(yùn)作方式如下： 自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除與銷

11、售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外，若還缺資金，則向銀行借貸。 建設(shè)單位在項(xiàng)目正式動(dòng)工前付完地價(jià)款，剩余的資金，將全部用于投資， 建筑承 包商將會(huì)帶資建設(shè)到裙摟結(jié)構(gòu)完工， 此時(shí)開始預(yù)售， 其后的費(fèi)用開支需要由商品 房預(yù)售彌補(bǔ)。 寫字樓早期的預(yù)售收入非常重要， 商品房預(yù)售可以減少開發(fā)商的籌 資費(fèi)用，緩解開發(fā)商的資金壓力， 降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 如果項(xiàng)目進(jìn)行中發(fā)生資金缺口， 則需要從銀行貸款。九、建設(shè)工期及實(shí)施建設(shè)保利大廈”預(yù)計(jì)工期兩年左右，詳細(xì)見項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度一前期工作三基

12、礎(chǔ)工程-四土建工程五裝飾工程六安裝工程七室外配套八售樓營銷13十、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益評價(jià)1、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)售價(jià) 根據(jù)周邊競爭樓盤價(jià)格，運(yùn)用市場比較法和收益還原法，寫字樓均價(jià)確定為 15000 元/ 平方米，商業(yè)裙摟均價(jià)為 25000 元/平方米。銷售收入5000 ×25000+34256 ×15000=63884 萬元銷售費(fèi)用按銷售費(fèi)用 3% 考慮63884 ×3%=1916.52 萬元銷售稅金63884 ×5.1%=3258.08 萬元土地增值費(fèi)63884 -( 21061.38-1502.48-390.61 )×140% ×20%=

13、1271.28 萬元 稅前利潤63884 -21061.38-995.76-1692.79-1271.28=8170.79 萬元所得稅8170.79 ×15%=1225.62 萬元稅后利潤8170.79-1225.62=6945.17 萬元18項(xiàng)目利潤估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注一銷售收入33192二銷售費(fèi)用995.76三銷售稅金1692.79四土地增值費(fèi)1271.28五總投資21061.38六利潤總額8170.79七所得稅1225.62八稅后利潤6945.17社會(huì)貢獻(xiàn)率 = 企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額 / 平均資產(chǎn)總額企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額 =職工工資+勞保支出+利息+稅收+福利支出 +利潤 職

14、工工資、勞保支出、福利支出按銷售收入的 10% 計(jì)算，為 3319.2 萬元 平均資產(chǎn)總額 = （期初資產(chǎn) +期末資產(chǎn)） /2 ，約為 15000 萬元 投資利潤率 =稅后利潤 /投資額=6945.17/21061.38=32.98%社會(huì)貢獻(xiàn)率 = (3319.2+1502.48+6945.17+4189.69)/15000=106.37%社會(huì)積累率 = 上交國家財(cái)政 / 企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額=4189.69/15956.54=26.26%投資利稅率 = (上交國家財(cái)政稅收 +稅后利潤) /投資額=(4189.69+6945.17)/21061.38=52.87% 從上面各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目具有

15、良好的經(jīng)濟(jì)效益2、社會(huì)效益評價(jià)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)會(huì)帶動(dòng)相關(guān)的建筑、建材、裝飾和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮經(jīng)濟(jì) 增長點(diǎn)的作用，能夠擴(kuò)大市場需求，刺激國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加國民生產(chǎn)總值，對 于我國目前正處于有效需求相對不足的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況下， 有特殊的意義。 隨著項(xiàng) 目的建設(shè)，各種人員的配置， 為社會(huì)提供了大量的勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)， 提高社會(huì)就業(yè) 率，緩解我國當(dāng)前的就業(yè)壓力。十一、其他應(yīng)著重說明情況本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎和負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估 算、分析、預(yù)測后得出的。 鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際情況。 我們認(rèn)為，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議：1 、本可行性報(bào)告

16、由于項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、 施工方案等問題尚未確定， 各種費(fèi)用估算、工期安排及效益評價(jià)是初步的， 投資估算是按照目前同類型項(xiàng)目的投資水平及考 察項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件后估算的。 由于建筑方案和工程施工條件和施工方法尚未完 全確定，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。2、本報(bào)告的測算是在多方面考察深圳市（尤其是車公廟片區(qū)）房地產(chǎn)市場的基 礎(chǔ)上，依據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)， 確定其預(yù)期售價(jià)的， 這在很大程度上依賴目前房地 產(chǎn)市場的的供求關(guān)系和未來兩年政治、經(jīng)濟(jì)、 和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。 鑒于 目前及今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)市場的變化， 售價(jià)將是最敏感的因素之一， 同時(shí)物 業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈

17、的市場競爭中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重 要，發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場， 選擇合適的市場策略外， 還要求組織一支高素 質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍， 從設(shè)計(jì)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高水平， 以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)， 達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)， 并取得良好的社會(huì)效益和環(huán)境效 益。3、建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)都會(huì)影響 到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，材料管理， 落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。4、協(xié)調(diào)好與水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展 過程中不可忽視的重要問題。5 、本項(xiàng)目投資 2 億多元，后期開發(fā)資金需要量大，因此