最新房產(chǎn)買賣合同糾紛案件的司法解釋

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方 不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人， 在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容: 合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng)濟(jì)實(shí)力 的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對等。當(dāng)事人所取得財產(chǎn)、勞務(wù) 或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)；要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯 他人權(quán)益；要求禁止平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取 得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把

2、自己的意志強(qiáng) 加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán) 利，任何單位和個人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由 當(dāng)事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第 三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充、 變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以自由約定違約責(zé)任， 在發(fā)生爭議時，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方 的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理 具體包括：第一，在訂立合同時，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二， 根據(jù)公平原那么確定風(fēng)險的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。 老實(shí)信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵 循老實(shí)信用原那么的規(guī)定，老實(shí)信用原那么要求當(dāng)事人在訂立合同的全過程中，都要 老實(shí)，講信用，不得有欺詐或其他違背老實(shí)信用的行為。善良風(fēng)俗原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第七條：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守 法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益的 規(guī)定，“遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公

4、德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會 公共利益指的就是善良風(fēng)俗原那么。包括以下內(nèi)涵：第一，合同的內(nèi)容要符合法律、 行政法規(guī)規(guī)定的精神和原那么。第二，合同的內(nèi)容要符合社會上被普遍認(rèn)可的道德行 為準(zhǔn)那么。房產(chǎn)買賣合同糾紛案件的司法解釋隨著房屋買賣合同糾紛的不斷發(fā)生，我國為了能夠更好的在審判過程 當(dāng)中解決這種糾紛，在2003年就房屋買賣合同糾紛制定了專門的司法 解釋。即最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè) 干問題的解釋。下面，小編就帶著大家一起了解一下有關(guān)內(nèi)容。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的 解釋2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會

5、議通過為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)?中華人民共和國 民法通那么?、?中華人民共和國合同法?、?中華人民共和國城市房 地產(chǎn)管理法?、?中華人民共和國擔(dān)保法?等相關(guān)法律，結(jié)合民事審 判實(shí)踐，制定本解釋。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下統(tǒng)稱為出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán) 于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù) 售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的， 可以認(rèn)定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品 房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施

6、所作的說明和允諾具體確定，并 對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視 為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同 內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂 立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買 賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理 ; 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方 的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買 受人。第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法? 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約 定收受購房款的，該協(xié)議

7、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記 備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其 約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議， 明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置， 如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先 取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處 理。第八條具有以下情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房

8、屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、 賠償損失，并可以請求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：一商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給 第三人 ;二商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、 賠償損失，并可以請求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：一成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品 房預(yù)售許可證明 ; 二 成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí) ;三成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的

9、事實(shí)。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第 三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約 定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承當(dāng)，交付使用后由 買受人承當(dāng) ; 買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收 的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由 買受人承當(dāng)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使 用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解

10、除合同和 賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合 同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保 修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任 ; 出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi) 拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期 間造成的其他損失由出賣人承當(dāng)。第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房 買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理 ; 合同沒有約定 或者約定不明確的，按照以下原那么處理： 一 面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) 含 3%，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié) 算，買受人請求解除合同的，不予支持 ; 二

11、面積誤差比絕對值超出 3%，買受人請求解除合同、返還已付購房 款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大 于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)含 3%局部的房價款由買受 人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3%局部的房價款由出賣人承 擔(dān)，所有權(quán)歸買受人 ; 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比 在3%以內(nèi)含 3%局部的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差 比超過 3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據(jù)?合同法?第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或 者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行， 當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持

12、，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行 使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除 權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使 ; 逾期不行使的，解除權(quán)消滅。第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金 超過造成的損失 30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少 ; 當(dāng)事人以約定的違約金低于造成 的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方 法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī) 構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

13、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布 或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán) 屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任： 一 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限 ;二商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之 日起 90 日;三商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起 日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款 總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計 算。第十九條商品房買賣合同約定或者?城市房地

14、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例? 第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于 出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解 除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā) 建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房 屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購置，但當(dāng)事人另有約定的除 外。第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請 求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民 法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟 ; 出賣人、包銷人和買受人對

15、各自的權(quán)利 義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng) 事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不 能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸 責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買 賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收 受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商 品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款 合同的，應(yīng)予支持。第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣

16、合同的當(dāng)事人一方請 求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作 為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛 合并審理 ;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人 就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛 合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合 同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息 分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定歸還貸款，亦未 與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處 分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟 擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供 保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定歸還貸款，但是 已經(jīng)取得房屋權(quán)