新鄉(xiāng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

1、關(guān)于印發(fā)新鄉(xiāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的通知各縣（市、區(qū)）發(fā)改委、物價(jià)局、房產(chǎn)管理局，各建設(shè)單位，物業(yè)管理企業(yè)：為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，加快推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、中華人民共和國(guó)物權(quán)法和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知（發(fā)改價(jià)格 2003 1864 號(hào)） 等法規(guī)、 規(guī)定， 結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)原 新鄉(xiāng)市物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格管理暫行辦法（新價(jià)房字2003 121 號(hào)）進(jìn)行修訂，現(xiàn)將修訂后的新鄉(xiāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。附件： 1 、新鄉(xiāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管

2、理實(shí)施辦法2 、新鄉(xiāng)市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（略）3 、新鄉(xiāng)市物業(yè)管理車輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（略）4 、新鄉(xiāng)市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（略）附件一：新鄉(xiāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和河南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、河南省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于具有獨(dú)立法人資格，并取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在我市（不含鳳泉區(qū)）建成區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)普通住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理。各縣（市） 、鳳泉區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格主管

3、部門會(huì)同房管部門依照本辦法制定。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、園區(qū)綠化、共用部位、公共秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條業(yè)主可通過(guò)公開、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止任何形式的價(jià)格欺詐行為。第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、質(zhì)價(jià)相符的原則制定。第六條市、縣（市、鳳泉區(qū)）政府價(jià)格主管部門和房產(chǎn)管理部門是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理單位的主管部門，共同負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

4、兩種形式。普通住宅（指多層住宅、高層住宅），其住宅面積在2 萬(wàn)平方米以上的（含2 萬(wàn)平方米）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。如果業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主在簽訂房屋買賣合同時(shí)雙方已約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，報(bào)價(jià)格、房管部門備案同意后的按約定執(zhí)行。寫字樓、別墅、復(fù)式樓（普通住宅區(qū)內(nèi)的除外）、公寓、商店、賓館等非住宅、普通住宅小區(qū)住宅面積在2 萬(wàn)平方米以下的以及等其它各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣（市、風(fēng)泉區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，適時(shí)調(diào)整，并向社會(huì)公布普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度和車輛停泊服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企

5、業(yè)按規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)法約定的，可向價(jià)格主管部門提出收費(fèi)申請(qǐng)，經(jīng)成本審核批準(zhǔn)后，按規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第九條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商且在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)價(jià)格部門、房管部門備案。第十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行價(jià)格公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前應(yīng)到價(jià)格主管部門辦理收費(fèi)許可證，在服務(wù)區(qū)內(nèi)顯著位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容、舉報(bào)電話，自覺(jué)接受業(yè)主和社會(huì)的監(jiān)督。第十一條建設(shè)單位與物業(yè)買賣人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買

6、賣人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照保本微利的原則審定，其構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本包括以下部分：一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)行和一般維護(hù)費(fèi)用；三、物業(yè)管理區(qū)域衛(wèi)生清理費(fèi)用；四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；五、物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用；六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常的辦公費(fèi)用；七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；八、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;九、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，沒(méi)有建立專項(xiàng)維修資金的

7、由小區(qū)或單體樓、單元樓業(yè)主共同負(fù)擔(dān)，保質(zhì)期間由開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，上述費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。第十三條物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記建筑面積為準(zhǔn)，未辦理房屋所有權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)（另有約定的除外）。第十四條物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人辦理入住手續(xù)之日起按月繳納。經(jīng)雙方協(xié)商同意可預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但預(yù)收期限不得超過(guò)3 個(gè)月，另有合同約定的從其約定。第十五條因開發(fā)建筑單位未按時(shí)交給物業(yè)買賣人或已竣工但尚未出售的空置住房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人已辦理入住手續(xù)，但暫不居住的空置住房，半年以內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按規(guī)定或約定收

8、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50交納，超過(guò)半年仍未居住的按規(guī)定或約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70 繳納。第十六條普通住宅區(qū)配套的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、診所、圖書閱覽室等非營(yíng)利公益性場(chǎng)所的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按所在住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十七條普通住宅區(qū)的營(yíng)業(yè)用房（商店、浴池、美容、餐飲、郵政、電信、有線電視等）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加收30 %40 %,并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十八條業(yè)主或使用人房屋裝修期間，已按約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的其它任何費(fèi)用。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主或使用人自行按規(guī)定處理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi)；

9、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的，清運(yùn)收費(fèi)按規(guī)定由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)使用稅務(wù)部門統(tǒng)一印定的稅務(wù)發(fā)票。第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。第二十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)約定合同逾期不繳納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可督促限期繳納或依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電

10、、供暖、燃?xì)?、垃圾處理、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取代理手續(xù)費(fèi)，其具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第二十四條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠化、其他公共廁所、公用設(shè)施和物業(yè)用房，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。第二十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。車主對(duì)車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。經(jīng)營(yíng)收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十六條政府價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法和價(jià)格違法行為處罰規(guī)定予以處罰。第二十七條本辦法由新鄉(xiāng)市發(fā)展和改革委員會(huì)與新鄉(xiāng)市房產(chǎn)