農(nóng)用地分等定級(jí)第四章農(nóng)用地估價(jià)

1、1第四章 農(nóng)用地估價(jià)4.1農(nóng)用地估價(jià)的基本原則和方法4.1.1 農(nóng)用地價(jià)格的特點(diǎn)與分類1 1）農(nóng)用地價(jià)格的基本特點(diǎn) 農(nóng)用地作為一種資源性資產(chǎn)，其價(jià)值是農(nóng)用地生產(chǎn)力決定的生產(chǎn)力價(jià)格和農(nóng)用地的無(wú)形價(jià)值之和。 在我國(guó)土地資源特別缺乏的情況下， 農(nóng)用地的無(wú)形價(jià)值更加重要， 它主要指農(nóng) 用地的存在對(duì)農(nóng)民所具有的社會(huì)保障及為社會(huì)提供糧食安全作用而產(chǎn)生的社會(huì)穩(wěn)定功能， 以 及農(nóng)用地的存在對(duì)保持良好的生存環(huán)境所具有的生態(tài)環(huán)境功能這兩種功能價(jià)值之和。但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，農(nóng)用地價(jià)格得到體現(xiàn)的主要是生產(chǎn)力價(jià)格即經(jīng)濟(jì)收益價(jià)格。 當(dāng)前，以生產(chǎn)力或經(jīng)濟(jì)收益價(jià)格為主體的農(nóng)用地價(jià)格，具有以下特點(diǎn)：（1 1）以其收益能力作為價(jià)格基

2、礎(chǔ)。土地生產(chǎn)力、生產(chǎn)成本和利用方式因地而異，導(dǎo)致土 地純收益的差異，也決定了土地價(jià)格的不同。（2 2）價(jià)格評(píng)估難。 由于依法轉(zhuǎn)讓的農(nóng)用地案例較少， 運(yùn)用市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法比較困難， 通常采用收益法評(píng)估。但同塊土地因作物種類不同，生產(chǎn)水平有很大差異，收益計(jì) 算很難精確，所以此法實(shí)際運(yùn)用中也存在困難。（3 3）價(jià)格具有不確定性。土地在作為農(nóng)用地使用時(shí)可按照土地收益確定價(jià)格，如果農(nóng)用 地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，土地市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)按照未來(lái)預(yù)期收益扣除未來(lái)的開發(fā)成本定價(jià)。由 于影響地租地價(jià)的因素的多樣性和動(dòng)態(tài)性，也加劇了地價(jià)的不確定性。（4 4）農(nóng)用地價(jià)格水平式其他用地價(jià)格的基礎(chǔ)。如農(nóng)村非農(nóng)用地的價(jià)格可參考農(nóng)地價(jià)格，

3、 并經(jīng)加權(quán)修正得到。2 2）農(nóng)用地價(jià)格的分類根據(jù)市場(chǎng)流通交易的類型， 農(nóng)用地價(jià)格可分作農(nóng)用地承包價(jià)格、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價(jià)格、 農(nóng)用 地租用價(jià)格、 農(nóng)用地抵押價(jià)格和農(nóng)用地拍賣底價(jià)等。 根據(jù)價(jià)格的適用空間范圍， 農(nóng)用地價(jià)格 可分為宗地地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)兩種類型。根據(jù)農(nóng)用地功能， 可分為農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)收益價(jià)格、 農(nóng)用 地生態(tài)收益價(jià)格和農(nóng)用地社會(huì)收益價(jià)格等類型。根據(jù)農(nóng)用地所轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)主體的差異， 農(nóng)用地價(jià)格可分為 3 3 個(gè)類型： 農(nóng)用地內(nèi)部流通價(jià) 格。它是農(nóng)用地在不改變用途的前提下， 在農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體之間流通的價(jià)格， 價(jià)格水平取決于 農(nóng)用地的生產(chǎn)能力及農(nóng)用地質(zhì)量， 因而又稱為農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。 流通中雖然土地使用權(quán)和

4、所 有權(quán)有可能發(fā)生變動(dòng)， 但土地利用類型和方式不發(fā)生變化； 農(nóng)用地內(nèi)部轉(zhuǎn)用價(jià)格。 它是農(nóng) 用地轉(zhuǎn)為集體非農(nóng)用地的價(jià)格， 價(jià)格水平不僅取決于農(nóng)用地的生產(chǎn)能力及農(nóng)用地質(zhì)量，而且 也取決于轉(zhuǎn)用后的土地利用類型與方式。轉(zhuǎn)用中不僅土地利用類型發(fā)生變化，而其土地使用 權(quán)要發(fā)生變化， 而所有權(quán)不變。 農(nóng)用地征用價(jià)格。 它是農(nóng)用地被征為國(guó)家建設(shè)用地的價(jià)格。 土地所有權(quán)、使用權(quán)和利用類型和方式均發(fā)生變化。24.1.2 農(nóng)用地估價(jià)的原則（1 1）預(yù)期收益原則（2 2 ）替代原則（3 3 ）貢獻(xiàn)原則（4 4）報(bào)酬遞增遞減原則（5 5）合理有效利用原則（6 6 ）變動(dòng)原則（7 7 ）供需原則4.1.3 農(nóng)用地估價(jià)的基

5、本方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、土地補(bǔ)償費(fèi)法、置換成本法。1）收益還原法收益還原法以土地收益價(jià)格為依據(jù)，將待估農(nóng)用地在未來(lái)某些年預(yù)期的純收益，以一定得還原利率還原成估計(jì)期日價(jià)格的一種方法。收益還原法評(píng)估農(nóng)用地價(jià)格的基本公式為：當(dāng) n n 為無(wú)限年期時(shí)，公式變?yōu)镻a（ 4.24.2）r此法著眼于農(nóng)用地預(yù)期收益，從農(nóng)用地總收益中扣除物質(zhì)費(fèi)用及勞動(dòng)力成本等，分離出土地純收益，能比較準(zhǔn)確的反應(yīng)農(nóng)用地本身生產(chǎn)力和收益能力的真實(shí)水平。因此此法適宜于評(píng)估農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)格。采用收益法評(píng)估農(nóng)用地價(jià)格，所計(jì)算的年純收益應(yīng)與其權(quán)利狀況相對(duì)應(yīng)，即相應(yīng)權(quán)利主體所獲得的年純收益經(jīng)還原就是該

6、權(quán)利狀況下的價(jià)格。（1 1） 年總收益的測(cè)算年總收益是指待估農(nóng)用地按法定用途合理有效地使用，所得到的持續(xù)穩(wěn)定的客觀正常收益，需跟據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方式測(cè)算得到。1待估農(nóng)用地為直接生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方式時(shí)，用根據(jù)其產(chǎn)量和估價(jià)期日正常市場(chǎng)價(jià)格水平下的農(nóng)產(chǎn)品年收入（包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入）作為年總收益2待估宗地為租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，以年客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息收入之和作 為年總收益。（2 2） 年總費(fèi)用的測(cè)算是指待估農(nóng)用地的使用者在進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用，也許根據(jù)待估宗地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方式測(cè)算得到。1待估農(nóng)用地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式時(shí)，用農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和

7、作為總費(fèi)用。其中維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維護(hù)費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品費(fèi) 用為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所支付的各種直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。2待估宗地為租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，用土地租賃過(guò)程中所必須支付的年平均客觀總費(fèi)用作為年總費(fèi) 用。（3 3）土地還原利率的確定主要有三種方法。P -1r(1 r)n(4.1(4.1) )31租價(jià)比法。選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)、類似地區(qū)及相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易 的，且交易類型與評(píng)估對(duì)象估價(jià)目的相似的農(nóng)用地交易實(shí)例，以交易實(shí)例的土地租金或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為土地還原利率。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法即：土地還原率= =安全利率+ +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值安全利率可選

8、用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災(zāi)害性天氣、評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)用地市場(chǎng)等 狀況對(duì)其影響程度而確定。3投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資、按收益率和風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍， 確定其還原率。2）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，參照鄰近地區(qū)條件相同或相近地塊的若干個(gè)農(nóng)用地交易案 例，對(duì)交易案例成交價(jià)格進(jìn)行修正得到待估農(nóng)用地的比準(zhǔn)價(jià)格，然后采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)法和眾數(shù)法計(jì)算得到待估農(nóng)用地價(jià)格的一種方法。它要求待估農(nóng)用地所在區(qū)域有比較完善的農(nóng)用地交易市場(chǎng)，估價(jià)人

9、員具備較為豐富的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算公式P RKcKtKnKeKsKy（ 4.34.3）式中：P P待估農(nóng)用地的比準(zhǔn)價(jià)格Pb交易實(shí)例價(jià)格Kc,Kt,Kn,Ke, Ks,Ky的含義和計(jì)算公式如下:KclCPIcb式中：Kc交易情況修正系數(shù)Icp待估農(nóng)用地交易情況指數(shù)Icb交易實(shí)例農(nóng)用地交易情況指數(shù)KtU式中：Kt期日修正系數(shù)Ip估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)lb交易日期的地價(jià)指數(shù)(4.5(4.5)式中：Kn自然因素的修正系數(shù)(4.4(4.4)(4.5(4.5)4Ioi待估農(nóng)用地的第 i i 個(gè)自然因素指數(shù)Ibi交易實(shí)例的第 i i 個(gè)自然因素指數(shù)n n自然因素個(gè)數(shù)Ke（Ioig）（ 4.64.6）式中

10、：Ke社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的修正系數(shù)Ioi待估農(nóng)用地的第 i i 個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素指數(shù)Ibi交易實(shí)例的第 i i 個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素指數(shù)Ks（IoiJ（ 4.84.8）式中：Ks特殊因素的修正系數(shù)Ioi待估農(nóng)用地的第 i i 個(gè)社特殊因素指數(shù)Ibi交易實(shí)例的第 i i 個(gè)特殊因素指數(shù)1 （1 r）nKym（ 4.94.9）1 （1r）式中：Ky年期修正系數(shù)r土地還原率n待估宗地土地使用年期m m可比實(shí)例土地使用年期3）成本逼近法成本逼近法是以將未利用土地開發(fā)或荒棄土地復(fù)墾為農(nóng)用地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和 為主要依據(jù)，再加上一定利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益，并進(jìn)行各種修正來(lái)確定農(nóng)用地價(jià)格的一種方法。

11、基本公式：式中：PoEaEdT RR2R3（ 4.104.10）Po土地價(jià)格；Ea未利用地或廢棄地的取得費(fèi)Ea土地開發(fā)費(fèi)。是使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而投入的各種客觀費(fèi)用，包括土地平整、耕作層處理、農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)、田間道路修建和天間防護(hù)林種植等T稅費(fèi)，包括土地取得和開發(fā)過(guò)程中所支付的有關(guān)稅費(fèi)，具體項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按5國(guó)家和評(píng)估地區(qū)有關(guān)規(guī)定確定Ri利息，包括土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)利息，計(jì)息期間為農(nóng)用地開發(fā)總面積、開發(fā)程度和開發(fā)難度等確定的開發(fā)周期；利息率去評(píng)估期日中國(guó)人民銀行公布的貸款利息率。R2利潤(rùn)，是土地投入的合理回報(bào)。主要以(土地取得費(fèi) + +開發(fā)費(fèi))為基數(shù)，采用 合理的投資回報(bào)率計(jì)算。 投

12、資回報(bào)率根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地利用類型和開發(fā)周期等因素確定。R3土地增值收益，是追加投資提高土地生產(chǎn)能力而引起的農(nóng)用地價(jià)值增值，根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處的地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地利用類型等確定。當(dāng)土地價(jià)格為有限年期價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行年期修正。公式如下：1PnEl1( 4 41111)(1 r)式中：Pn有限年期土地價(jià)格Po無(wú)限年期土地價(jià)格4)其他方法剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、置換成本法和土地補(bǔ)償費(fèi)法。(1)剩余法剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后農(nóng)地正常交易價(jià)格(可采用市場(chǎng)法、收益法獲得)的 基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、禾 U U 潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額 來(lái)估算農(nóng)用地價(jià)

13、格的方法。此法適用于未利用地、廢棄地、條件較差的農(nóng)用地等待開發(fā) 土地。基本公式：P A B C(4.124.12)式中：P P待估農(nóng)用地價(jià)格A A預(yù)計(jì)開發(fā)完成后農(nóng)用地總開發(fā)價(jià)值，根據(jù)待估農(nóng)用地最有效利用方式和當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法確定；B B開發(fā)成本，主要包括開發(fā)建設(shè)投資成本、專業(yè)費(fèi)用、投資利息和稅收；C開發(fā)合理利潤(rùn)，根據(jù)類似農(nóng)用地開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率確定。(2)基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基本公式：P P)(1K)KtKy(4.134.13)式中：Po待估宗地所在農(nóng)地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)K宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和Kt交易期日修正系數(shù)Ky年期修正系數(shù)（ 3 3） 置換成本法 置換成本

14、法認(rèn)為，待估農(nóng)地價(jià)格應(yīng)等等于目前在異地開墾同樣質(zhì)量農(nóng)用地的全部成本。6計(jì)算公式：P PAPBPC（4.144.14）PA農(nóng)地開發(fā)費(fèi)，即在異地開墾可以生產(chǎn)同等數(shù)量和質(zhì)量農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)地所虛的成本PB農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)，即異地農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到本地的運(yùn)輸成本PC補(bǔ)償費(fèi)，即生產(chǎn)者在異地生活的安置補(bǔ)償費(fèi)（ 4 4） 土地補(bǔ)償費(fèi)法土地價(jià)格 = =土地補(bǔ)償費(fèi) + +安置補(bǔ)助費(fèi) + +青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)4.2 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估4.2.1 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的前期準(zhǔn)備工作主要包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的選擇、土地還原率的確定和資料調(diào)查收集。 （1 1）評(píng)估方法的選擇主要有：樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級(jí)指數(shù)模型法和基準(zhǔn)地塊法三種。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)地市場(chǎng)

15、狀況、 基礎(chǔ)在理和技術(shù)條件，選擇幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。（2 2）土地還原率的確定 確定方法：租價(jià)比法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插值法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。4.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算1）樣點(diǎn)地價(jià)平均法（1 1）資料調(diào)查收集與樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算 資料調(diào)查收集的內(nèi)容： 土地級(jí)別圖、 土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告等農(nóng)用地定級(jí)成果資料； 農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料；農(nóng)用地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文 件及實(shí)際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等； 當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料， 農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料 等。樣點(diǎn)地價(jià)是根據(jù)所搜集的樣點(diǎn)地價(jià)相關(guān)資料，選擇相應(yīng)的地價(jià)計(jì)算方法如收益還原法、成本逼近法等經(jīng)過(guò)年期、期

16、日和交易情況、農(nóng)用地開發(fā)程度修正后計(jì)算得到。（2 2）級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算 按照樣點(diǎn)所在級(jí)別分類，對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行樣本同一性檢驗(yàn)。提出異常樣點(diǎn)后，待用面積加權(quán)平均法，計(jì)算級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。公式如下：7j 1nSijj 1式中：R第 i i 級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)Pj第 i i 級(jí)別內(nèi)第 j j 個(gè)樣點(diǎn)的地價(jià)Sij-第 i i 級(jí)別內(nèi)第 j j 個(gè)樣點(diǎn)代表區(qū)的面積n n- 第 i i 個(gè)級(jí)別內(nèi)的樣點(diǎn)數(shù)2）定級(jí)指數(shù)模型法定級(jí)指數(shù)模型法的理論依據(jù)是農(nóng)用地價(jià)格與其土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)關(guān)系。它旨在通過(guò)一定數(shù)量的地價(jià)樣點(diǎn)模擬地價(jià)與表征土地質(zhì)量的土地定級(jí)指數(shù)之間的數(shù)學(xué)關(guān)系，通過(guò)建立地價(jià)土地質(zhì)量指數(shù)模型，從而得到級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

17、。定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)之間的基本模型有：（1 1）線性模型Y aXb（2 2）對(duì)數(shù)模型Y aXb（3 3）乘幕模型Y aXb（4 4）指數(shù)模型Y aebX（5 5）多項(xiàng)式模型Y aX2bX c式中： Y Y評(píng)估單兀地價(jià)X X評(píng)估單元土地定級(jí)指數(shù)評(píng)估測(cè)算中，可通過(guò)繪制樣點(diǎn)地價(jià)和樣點(diǎn)地級(jí)指數(shù)的散點(diǎn)圖來(lái)初步判定回歸模型的類型，利用專門的統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件（如SPSSSPSS）進(jìn)行模型計(jì)算、檢驗(yàn)，最終確定回歸模型。4.2.3 基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立1） 基準(zhǔn)地價(jià)的確定采用以上方法計(jì)算出基準(zhǔn)地價(jià)初步結(jié)果后，采用算術(shù)平均、加權(quán)平均等方法確定各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的最后結(jié)果。2） 基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的建立（1 1）

18、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的意義基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系可用于評(píng)估具體宗地的價(jià)格。由于我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)尚不發(fā)育，無(wú)法直接評(píng)估每宗地的地價(jià)，在這種情況下，一般采用先定級(jí)，后確定各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)，再根據(jù)待評(píng)估宗地的個(gè)別條件，參照基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行修正，得到具體宗地的價(jià)格。（2 2 ）農(nóng)用地宗地地價(jià)影響因素因子的選擇遵循原則：主導(dǎo)因素原則；差異性原則；穩(wěn)定性原則；可獲取性原則 對(duì)農(nóng)用地宗地地價(jià)影響較大的主要有自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和其他因素。具體包括：自然因素：地形地貌、土壤質(zhì)地、地表水狀況、地下水位、地塊形狀；社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：件 15)15)8距離農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離、道路通達(dá)狀況、農(nóng)田路網(wǎng)狀況、土地利用方式、人均

19、農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施狀況；其他因素：污染狀況、災(zāi)害性天氣。（3 3）各因素影響宗地地價(jià)幅度值的確定基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)和下調(diào)的最高值與最低值計(jì)算 以土地級(jí)別為單位，調(diào)查各級(jí)別中正常樣點(diǎn)地價(jià)的上限值、下限值，按照下式計(jì)算：Fj也址100%（ 4.164.16）IibL I .F2100%（ 4.174.17）Iib式中：F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度F2基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度Iib基準(zhǔn)地價(jià)Inb級(jí)別正常樣點(diǎn)地價(jià)的最高值Ini級(jí)別正常樣點(diǎn)地價(jià)的最低值在確定上調(diào)和下調(diào)幅度情況下，將宗地地價(jià)修正幅度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 個(gè)檔次。 影響宗地地價(jià)各因素因子的修正系數(shù)計(jì)算根據(jù)所確定的因素因子權(quán)重值，計(jì)算得出影響地價(jià)各

20、因素因子的最大修正系數(shù)。公式如下:F1iF1wiF2iF?Wi式中：F1 i i 因素因子的上調(diào)幅度F2i i i 因素因子的下調(diào)幅度W i i 因素因子對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，將宗地地價(jià)修正幅度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣一般水平的修正系數(shù)為 0 0;優(yōu)等檔次修正系數(shù)為;劣等檔次修正系數(shù)為F2i；平與上限之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，通常取F/2;在一般水平和下限之間, 件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i/2。（4 4 ）宗地地價(jià)影響因素因子指標(biāo)條件說(shuō)明表編制以基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的因素因子狀況為基礎(chǔ)，分別敘述優(yōu)、較優(yōu)、 較劣、劣所對(duì)應(yīng)的因素因子狀況。GDPGDP、人均耕地、5 5(

21、4.18(4.18)(4.194.19)5 5 個(gè)檔次。在一般水內(nèi)插條94.3 農(nóng)用地征地價(jià)格評(píng)估4.3.1 農(nóng)用地價(jià)值的構(gòu)成及征地前后的變化1）農(nóng)用地價(jià)值的構(gòu)成農(nóng)用地價(jià)值 = = 農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值 + +農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值 + +農(nóng)用地生態(tài)環(huán)境價(jià)值 在農(nóng)地交易中，能夠讓渡的只有其經(jīng)濟(jì)價(jià)值；而由于農(nóng)用地社會(huì)效益和生態(tài)效益的溢 出效應(yīng)，農(nóng)用地的所有者和使用者無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)其收益權(quán)利。（1 1） 農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 農(nóng)用地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中無(wú)法替代的生產(chǎn)資料和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)對(duì)象。 農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在于其為社會(huì) 提供的日益豐富的農(nóng)產(chǎn)品。（2 2）農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值 包括兩個(gè)方面：農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值和農(nóng)用地的社會(huì)糧食安全保

22、障價(jià)值。 農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值 農(nóng)用地是廣大農(nóng)民的“衣食之源，生存之本” ，農(nóng)用地本身的養(yǎng)育功能、蓄積和增值資產(chǎn)功 能，可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和生活福利等可靠手段。 農(nóng)用地的社會(huì)糧食安全保障價(jià)值 糧食問(wèn)題是一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要戰(zhàn)略問(wèn)題，我國(guó)要以占世界耕地面積7%7%的耕地養(yǎng)活 占世界 20%20%的人口，糧食安全更為重要。 “民以食為天，食以農(nóng)為源，農(nóng)以地為本”正是農(nóng) 用地為人類提供糧食這一基本生存要素的社會(huì)穩(wěn)定功能的體現(xiàn)。（3 3）農(nóng)用地的生態(tài)環(huán)境價(jià)值農(nóng)用地的生態(tài)環(huán)境價(jià)值主要表現(xiàn)為它具有的凈化環(huán)境、 調(diào)解大氣化學(xué)組成、 調(diào)解水分循環(huán)的 過(guò)程等。2 2）農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為

23、市地后的價(jià)值變化 農(nóng)地市地化后所獲得的經(jīng)濟(jì)價(jià)值增值， 是以完全喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值、 社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值為代 價(jià)的。 因此，農(nóng)地征用價(jià)格評(píng)估，除測(cè)算體現(xiàn)農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)地價(jià)外，還應(yīng)測(cè)算其生 態(tài)環(huán)境地價(jià)和社會(huì)價(jià)值地價(jià)。104.3.2 農(nóng)用地征用價(jià)格的構(gòu)成與評(píng)估1）農(nóng)用地征用價(jià)格的構(gòu)成農(nóng)用地征地總地價(jià) =農(nóng)地價(jià)值地價(jià) +土地增值 +附屬物價(jià)格農(nóng)用地征用總地價(jià) = 補(bǔ)償農(nóng)民集體的地價(jià) +補(bǔ)償國(guó)家的地價(jià)其中，農(nóng)用地價(jià)值地價(jià) =農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值地價(jià) + 農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值地價(jià) +農(nóng)用地生態(tài)價(jià)值地價(jià)農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值地價(jià)=農(nóng)民社會(huì)保障價(jià)格+社會(huì)糧食安全保障價(jià)格補(bǔ)償農(nóng)民集體的地價(jià)=農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)地價(jià)+農(nóng)民社會(huì)保障價(jià)格+附屬

24、品價(jià)格+農(nóng)民分享的土地增值地價(jià)補(bǔ)償國(guó)家的地價(jià)=社會(huì)糧食安全保障價(jià)格+農(nóng)用地生態(tài)環(huán)境價(jià)值地價(jià)+國(guó)家分享的土地增值地價(jià)2）農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格估價(jià)農(nóng)用地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)格是農(nóng)民失去土地后獲得最低生活保障所需的資金?？筛鶕?jù)替代原則采用以下兩種方法：比照城鎮(zhèn)居民最低生活保障線，以最低人均月總收入為參考對(duì)象，采用個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)法； 采用安置補(bǔ)償法，以征用農(nóng)村集體土地時(shí)， 安置農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ) 償費(fèi)為參考標(biāo)準(zhǔn)。 個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)法農(nóng)用地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值評(píng)估農(nóng)用地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)格是指農(nóng)民失去土地以后獲得最低生活保障和接受教育等 應(yīng)獲得的補(bǔ)償?？梢罁?jù)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。公式如下：Yj(YjmbjMjiY.c-)jiC.jwCj)Mj0Cje(4.20)(4.20)YnY Rj ji 1n/ Rji 1(4.21)(4.21)PsAmmYAa(4.22)(4.22)式中:Yj-j-j 年齡組人均社會(huì)保障價(jià)格；（如 40604060 歲男性組及 35553555 歲女性組）Yjm j j 年齡組男性公民保險(xiǎn)費(fèi)繳費(fèi)基數(shù)（）Yjw j j 年齡組女性公民保險(xiǎn)費(fèi)繳費(fèi)基數(shù)11（上述繳納基數(shù)按地區(qū)差異制定，按月農(nóng)業(yè)收入計(jì)算）bj j j 年齡組男性人口占 j j 年齡組總