常州北站高鐵新城之市場篇

1、常州北站高鐵新城之市場篇 常州北站高鐵新城之市場篇 導(dǎo)語 2021 年，常州土拍重啟，常州高鐵新城房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，首個住宅大盤于2021 年 3 月開盤。因發(fā)展時間較短，目前高鐵新城整體市場尚未成型，但因政策利好與未來發(fā)展前景，市場已有上升趨勢，相信在不久將來，這里會成為一塊熱土。 01 整體市場 "城市篇'中已有提及，近幾年來高鐵新城所在的新龍板塊是新北區(qū)、乃至常州市土地供應(yīng)的熱點板塊，尤其是商辦用地，在 2021 年常州市恢復(fù)供地當年，供應(yīng)超過全市總規(guī)模的一半以上，這說明政府重點打造高鐵站前新龍商務(wù)區(qū)的支持力度以及決心。 圖：2021-2021h1 新龍板塊土地供應(yīng)占新北

2、區(qū)土地供應(yīng)比（部分性質(zhì)） 圖：2021-2021h1 新龍板塊土地供應(yīng)占全市土地供應(yīng)比（部分性質(zhì)） 同時，得益于常州"南拓北進'的發(fā)展規(guī)劃，2021 年，武進和新北兩個區(qū)住宅和商辦成交量旺盛，成交量均高于市中心天寧、鐘樓兩區(qū)；價格方面，新 北區(qū)住宅價格略低于中心城區(qū)，但高于同為城市副中心定位的武進區(qū)，商辦價格與市中心相差不大。 圖：2021 常州普通住宅市場供求量價走勢情況（分區(qū)域）（單位：、元/） 圖：2021 常州普通商辦市場供求量價走勢情況（分區(qū)域）（單位：、元/） 住 宅市場 常州高鐵新城于 2021 年 3 月推出首盤，至今已推出近 10 個項目，2021 年集中開

3、盤了 6 個樓盤。 從 2021 年土地供應(yīng)恢復(fù)、2021 年品牌開發(fā)商樓盤陸續(xù)開售到現(xiàn)在，基本都是高層住宅產(chǎn)品，面積段主要集中在 100-150 ，精裝和毛坯交付的都有，沒有別墅類型的產(chǎn)品。值得一提的是，雖然是剛需主導(dǎo)的市場，但是戶型大多是 90 往上的三室兩廳，這與當?shù)厥袌鋈司幼∶娣e較大有關(guān)。2021 年逐漸有少量洋房入市 （如美的陽光城江山樾項目），出現(xiàn)剛改、改善產(chǎn)品。 自 2021 年常州市恢復(fù)供地以來，2021 年住宅量價齊升，房價幾乎翻倍，并在之后保持相對平穩(wěn)的水平，去化整體情況良好。板塊內(nèi)樓盤價格差異不大，主要體現(xiàn)在戶型裝修品質(zhì)以及樓盤環(huán)境上。 圖：2021-2021h1 新龍

4、板塊商品住宅供求量價走勢情況（單位：、元/） 客戶層面，片區(qū)客戶年齡結(jié)構(gòu)集中在 30-50 歲之間，以三口之家為主力，意向購置三房或以上戶型的產(chǎn)品，兩房等緊湊型產(chǎn)品的客戶意向很低。由于高鐵新城片區(qū)內(nèi)有兩個高等院校，并且大多數(shù)學生畢業(yè)后會選擇留在常州，而且有部分選擇就近工作，所以有 1/3 客群的購房動因為子女購置資產(chǎn)。由于住宅產(chǎn)品較為單一（改善型高層為主），且面積集中在 90-140 之間，所以絕大部分客戶的購房預(yù)算集中在 100-300 萬區(qū)間。 圖：客戶產(chǎn)品意向 圖：客戶購房預(yù)算 圖：客戶家庭結(jié)構(gòu) 圖：客戶購房動因 總體來看，自 2021 年包括碧桂園、保利、金科等品牌開發(fā)商進入后開始了片

5、區(qū)的發(fā)展，高鐵新城住宅市場量價齊升，市場活躍度高。針對因教育資源選擇置業(yè)的 30-50 歲三口之家，住宅產(chǎn)品以高層剛改型為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一。 03 辦公市場 目前高鐵新城內(nèi)的辦公產(chǎn)品主要有花園式獨棟辦公以及標準辦公兩種。 科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 常高新集團，項目總投資 5.6 億元，占地約 55 畝，總建筑面積 82793 ，規(guī)劃建設(shè)地下 1 層、地上 5 層的花園式獨棟辦公園區(qū)，計劃于 2021 年底主體封頂，2021 年四季度竣工交付。13 棟單體建筑，5 層，共高 24 米，950-6000 ，目前在售。 高新廣場 5a 甲級寫字樓 建筑面積 13 萬 2021 年 12 月開盤，對外出售 標準

6、層 2021 ，共 33 層 分割面積 49.59-2021 價格 10000 元/（售罄） 綠創(chuàng)大廈 5a 甲級寫字樓 建筑面積 4 萬 2021 年 3 月開盤，對外出售 標準層 1200 ，共 20 層 4.1-6 米室內(nèi)層高，12 部高速電梯 分割面積 300-1200 目前在售，價格 10000 元/ 禮韻世家花園 百變辦公空間（公寓） 1 幢，4-22 層 2021 年 1 月開售 戶型面積 32-105 ，層高 3.6 米，4 梯 20 戶 價格 11200 元/，目前在售 高鐵新城片區(qū)辦公同樣在 2021 年量價齊升，但售價增長幅度相對較小，在2021 年破萬之后 2021 年

7、稍微回落。 圖：2021-2021h1 新龍板塊辦公樓供求量價走勢情況（單位：、元/） 租金方面，出租的寫字樓項目平均價格為 1.6 元/天/，另有企業(yè)自用的寫字樓（如新陽科技集團總部大廈，主樓 23 層、裙樓 3 層，建筑總面積 5.5 萬 平方米）目前有部分樓層也對外出租。在建的新寫字樓綠創(chuàng)大廈以及總部辦公科創(chuàng)小鎮(zhèn)都只售不租（在售，但去化情況不可得）。 高新廣場 5a 甲級寫字樓 分割面積 49.59-2021 ，毛坯出租 租金價格 1.6 元/天/（業(yè)主出租） 物業(yè)費：裙樓 8.5 元/月/（目前裙樓為政府機關(guān)在使用），塔樓 6.5 元/月/ 部分樓層對外出租，標準層面積 1800 ，精

8、裝出租 租金價格 2 元/天/ 物業(yè)費塔樓 6.5 元/月/ 新陽科技集團 企業(yè)自用總部大廈 5a 甲級寫字樓 目前，片區(qū)在租在售的商辦項目較少。最為成熟的高新廣場 2021 年年底開售，已經(jīng)售罄，目前企業(yè)入駐率約 90%，所引行業(yè)多樣。南片區(qū)裝備制造帶以及東片區(qū)電子、光伏產(chǎn)業(yè)園帶來上樓辦公需求，部分企業(yè)購買或租賃辦公樓作為分公司總部或者接待客戶的辦事處。 表：高新廣場銷控表 整體來看，市政府有著重點打造高鐵新城商務(wù)區(qū)的決心和方向，但由于發(fā)展時間尚短，片區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍尚未凝聚，在租在售項目較少，銷售價格也有多回落。待片區(qū)內(nèi)在建及規(guī)劃項目落地，片區(qū)內(nèi)將會有多元化辦公產(chǎn)品以滿足不同產(chǎn)業(yè)需求，屆時，辦

9、公市場將會有質(zhì)的飛躍。 商業(yè)市場 高鐵新城內(nèi)商業(yè)市場蕭條，商業(yè)產(chǎn)品主要為商辦裙樓底商。 目前片區(qū)內(nèi)唯一的商業(yè)中心為 2021 年開業(yè)、位于新橋生活片區(qū)（拆遷集中片區(qū)）的新橋商業(yè)廣場，然而，該商業(yè)廣場運營不善，基本只剩快餐類餐飲以及黃金為主的零售商鋪，大部分商鋪空置，十分衰敗。 今年年中，新北政府調(diào)整規(guī)劃，開始圍繞新龍湖核心商務(wù)圈的商業(yè)進行深入規(guī)劃，將站前核心片區(qū)兩宗商務(wù)用地修改性質(zhì)為商業(yè)。雖然目前還是綠地，但未來三到五年應(yīng)該會有大規(guī)模的商業(yè)建成。 片區(qū)內(nèi)商業(yè)（主要是商鋪）的價格自 2021 年起平穩(wěn)上升，目前達到 1.8 萬元/水平。在租的都是老舊小區(qū)（2021 年左右建成）私人小業(yè)主的商鋪，

10、價格由 2-6元/天/不等。 圖：2021-2021h1 新龍板塊商業(yè)供求量價走勢情況（單位：、元/） 住宅臨街商鋪 二手出售均價 25000 元/ 租金價格 2-6 元/天/（業(yè)主對外出租） 物業(yè)費裙樓（商業(yè)）1-1.5 元/月/ 由此可見，高鐵新城商業(yè)市場尚未發(fā)展起來，缺乏大型商業(yè)廣場，整體商業(yè)檔次較低。雖商鋪價格有所上漲，但供需并不平衡。片區(qū)的商業(yè)市場想要發(fā)展還有待時日。 總結(jié) 2021 年是高鐵新城所屬板塊房地產(chǎn)市場上升猛烈的元年。2021 年土地市場重新火熱迎來許多開發(fā)商拿地，2021-2021 年板塊市場商品住宅量價均翻倍，集中在普通住宅，別墅無供應(yīng)。商辦價格自 2021 年來大幅上漲，成交量相對較小，但呈現(xiàn)一定的上升趨勢。未來，待產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套完善，區(qū)域價值將