淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的研究與對(duì)策

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的研究與對(duì)策 摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和企業(yè)改革的逐步深化，控制好開發(fā)成本已成為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展的基礎(chǔ)，本文略述了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并從項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和竣工等四個(gè)階段詳細(xì)闡述項(xiàng)目開發(fā)成本控制的方法，通過(guò)精細(xì)化的管理和控制，來(lái)獲取利潤(rùn)的最大化。關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 開發(fā)成本 工程造價(jià)引言：近年來(lái)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利，進(jìn)入了利潤(rùn)的精耕細(xì)作時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視對(duì)開發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用支出等方面的控制，以獲取最大化的利潤(rùn)和企業(yè)最優(yōu)化的發(fā)展空間。筆者結(jié)合自己多年財(cái)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身具有的資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、成本核算環(huán)節(jié)多、投

2、資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，提出控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的方法和策略。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成1，土地、土建及設(shè)備方面的費(fèi)用。這些費(fèi)用大約占總體費(fèi)用的78%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容。其中土地費(fèi)用是最重要的。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，需要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估，即通過(guò)土地面積和容積率等方面的換算，預(yù)算土地費(fèi)用，然后計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。 2，各種收費(fèi)支出。主要指 煤氣、水、電和公建配套費(fèi)，一些服務(wù)性設(shè)施也是不可或缺的，如學(xué)校、醫(yī)院、商店等。有些屬于押金性質(zhì)的收費(fèi)如保證金類的，其種類繁多、隨意性很強(qiáng)且標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目一般占

3、項(xiàng)目總投資的9%14%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出。 3，管理及籌資費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，其具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，為了解決資金需要大多數(shù)開發(fā)企業(yè)只能通過(guò)貸款，因此就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，這部分費(fèi)用的核算對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本起到非常重要的作用。 通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用組成的分析，可以看出成本的發(fā)生是一個(gè)涉及到土地開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的過(guò)程，所以對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程中的，只有對(duì)上述全部成本的構(gòu)成要素進(jìn)行合理規(guī)劃與控制，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，其貫穿于項(xiàng)目建

4、設(shè)自立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售的全過(guò)程,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義?，F(xiàn)今時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制的比規(guī)模擴(kuò)張更為重要，只有在組織和控制措施上給予高度的重視，才能達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本及提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的， 只有通過(guò)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中各成本的控制和跟蹤管理,才能實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目周期內(nèi)的建造成本和營(yíng)運(yùn)成本進(jìn)行全面的監(jiān)控。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制可分為以下四部分：1，對(duì)項(xiàng)目決策階段的成本的控制。在做出決策之前，必須對(duì)各種市場(chǎng)、技術(shù)及環(huán)境因素進(jìn)行認(rèn)真分析。新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告需經(jīng)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?？尚行匝芯繄?bào)告包括備地塊基礎(chǔ)

5、資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏、市場(chǎng)定位、成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施、投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計(jì)劃、 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)等，這些資料是決策者做出決策的主要依據(jù)2，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本的控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度已達(dá)73%以上。因此，工程造價(jià)的控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段之前應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”進(jìn)行審查，在每個(gè)階段都要求設(shè)計(jì)單位必須出具設(shè)計(jì)概(預(yù))算，通過(guò)與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行比較、分析，編制建造成本概(預(yù))算，通過(guò)確定各成本單項(xiàng)的控制目

6、標(biāo)，控制下一階段的設(shè)計(jì)。應(yīng)由設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，聯(lián)合小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理、失誤等原因所造成的投資損失浪費(fèi)。3，對(duì)施工這個(gè)階段的工程造價(jià)的控制。施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價(jià)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。     （1）把握好工程施工招投標(biāo)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)方面合理、技術(shù)能力雄厚的施工企業(yè)，同時(shí)鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)的施工工藝，進(jìn)而縮短工期。 （2）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證方面加強(qiáng)管理，嚴(yán)厲打擊各種行賄受賄的不良風(fēng)氣，避免建設(shè)單

7、位的現(xiàn)場(chǎng)管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)后方可簽發(fā) 。    （3）強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會(huì)及處理技術(shù)問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)題及其它重大問(wèn)題等會(huì)議記錄，為避免索賠提供依據(jù);另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則概不得批準(zhǔn)對(duì)方的索賠要求。4，對(duì)竣工階段的工程造價(jià)方面的控制。嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問(wèn)題,檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記。確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序.是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量，對(duì)投標(biāo)過(guò)程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格必須嚴(yán)格執(zhí)行,防止各種違規(guī)單價(jià)情形的出現(xiàn)。計(jì)費(fèi)程序要嚴(yán)格按規(guī)定和合同來(lái)制定,以致合理計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。 三、尾言 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制