淺析房地產(chǎn)市場需求的三種類型和狀態(tài)

1、淺析房地產(chǎn)市場需求的三種類型和狀態(tài) 點(diǎn)擊次數(shù) 75     物理學(xué)上對于物體的三態(tài)有一個(gè)基本的理論界定：固態(tài)、液態(tài)和氣態(tài)。這也是非常簡單的常識，就如在不同的溫度、氣壓條件下，水會有三態(tài)：固態(tài)的冰、液態(tài)的水和氣態(tài)的水蒸汽。借鑒自然現(xiàn)象，觀察我們的房地產(chǎn)市場，特別是客戶需求市場，其實(shí)也可以發(fā)現(xiàn)類似的情況。我們認(rèn)為，在一定的社會、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境、人群的條件下，房地產(chǎn)市場需求也存在著三種狀態(tài)，由此可以劃分成三種不同的需求類型：剛性需求、柔性需求、彈性需求。如果簡單打個(gè)未必十分恰當(dāng)?shù)谋确?，也分別對應(yīng)于三種不同的狀態(tài)：固態(tài)、液態(tài)和氣態(tài)。剛性需求、柔性需求、彈性需求

2、這三種類型有很大的區(qū)別，同時(shí)也有著內(nèi)在的聯(lián)系，在一定條件下還會發(fā)生轉(zhuǎn)化和發(fā)展。科學(xué)、客觀、認(rèn)真地研究這些情況，對于我們更好地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、市場、營銷、服務(wù)和管理工作，都會大有裨益。我們目前面臨的情況是廣大客戶和普通工薪階層有大量的住房需求，與此同時(shí)我們的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場發(fā)展和政策法規(guī)體系都處于發(fā)展之中的這樣一個(gè)局面。如何在有限的資源中，更合理地滿足大多數(shù)人的需求，是我們要解決的關(guān)鍵問題。在建設(shè)和諧社會思想與科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，在注重可持續(xù)發(fā)展與建設(shè)節(jié)約型社會的目標(biāo)指引下，我們應(yīng)該：積極保護(hù)和滿足剛性需求，使之保持高效發(fā)展; 合理引導(dǎo)和調(diào)度柔性需求，使之保持穩(wěn)定發(fā)展；嚴(yán)格規(guī)范和控制彈

3、性需求，使之保持適度發(fā)展。 一、目前的主要市場需求情況（一）需求基本情況從目前房地產(chǎn)市場需求的角度分析，除了商業(yè)、商務(wù)類的如辦公樓、商鋪、酒店、工業(yè)廠房等之外，占據(jù)成交比例80%以上的，還是商品房住宅的需求。我們根據(jù)客戶的情況，大致歸納了一些基本的需求（可以有一些多重性的選擇）。涵蓋的內(nèi)容很廣，具體可見附表（以上海市場為例）：   （二）需求基本分類從以上這些需求中，我們大致可以歸納出三種類型了。1、剛性需求。屬于剛性需求范疇的大致如結(jié)婚購房、動拆遷購房、遷入定居等等。剛性需求往往具有一定的穩(wěn)定性，其對產(chǎn)品、地域的限定性也比較明顯，對就近的交通、商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療配套的要求較為直

4、接和緊迫。其可變性相對較小一些，有類似固體的狀態(tài)。2、柔性需求。除此而外，則是應(yīng)該引起注意的柔性需求，如“提升品質(zhì)，選擇新產(chǎn)品”、“適當(dāng)增加面積，增加住宅空間”、“改善環(huán)境，選擇高尚社區(qū)”、“選擇合適社區(qū)、便于就業(yè)工作”，也還會包括“考慮照顧老人、子女教育”，甚至一些個(gè)性化的居住生活（休閑、度假），等等。其最重要的特點(diǎn)在于：改善型需求、提升型需求比較明顯。柔性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因?yàn)楦纳坪桶l(fā)展是一個(gè)總的方向，但是同時(shí)也受社會經(jīng)濟(jì)、政策、市場和客戶個(gè)人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性、流動性，受產(chǎn)品、地域、環(huán)境的影響適中。類似液體的狀態(tài)。 3、彈性需求。彈性需求的部

5、分則不外乎“資產(chǎn)保值、抗風(fēng)險(xiǎn)”，“房產(chǎn)市場中長期基本看好，投資置業(yè)作為基本選擇”，“買房出租，作為中長期投資”等等。彈性需求相對來說以投資性的購房置業(yè)較多，包括部分個(gè)案性的特殊需求，局部也會有投機(jī)現(xiàn)象存在。彈性需求在總的需求比例中少則35%，多則1015%，甚至?xí)谐^20%的階段性情況。其可變性較強(qiáng)，受政策、市場、金融、經(jīng)濟(jì)等方面的影響較為明顯，也會存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。 二、三種需求的比例分析從三種需求類型的比例來看，相對來說，剛性需求和柔性需求基本還是自住型的需求，而彈性需求當(dāng)中則投資的成分會高一些。具體的比例是不斷在變化的。以目前上海房地產(chǎn)市場為例，經(jīng)過初步分析和研究，剛性需求的比例

6、占了6870%左右，而柔性需求的比例約在2225%左右。剩余部分5%左右則屬于彈性需求。應(yīng)該注意的是，這種需求比例不是固定的。近兩年來，隨著宏觀調(diào)控的深入和市場調(diào)整的進(jìn)行，以投資、投機(jī)為主的彈性需求的比例得到了一定的控制。剛性需求保持穩(wěn)定發(fā)展，而柔性需求比例逐步形成規(guī)模。從某種程度上說，柔性需求是剛性需求的發(fā)展和延伸。這兩者之間存在一定的內(nèi)在聯(lián)系。但是不可能完全互換。剛性需求和柔性需求占據(jù)了我們住房需求的主體。這是基本的市場狀況，也是常態(tài)。具體可見附表（以上海市場為例）：   三、各類需求在不同區(qū)域、不同條件下的變化、轉(zhuǎn)換和發(fā)展各類需求在不同區(qū)域、不同條件下的變化各有不同，在很多情況

7、下又是共存關(guān)系。以上海為例，在城市內(nèi)環(huán)中心區(qū)域，可以集中剛性需求，柔性需求和部分的彈性需求。這種情況和傳統(tǒng)的居住、集中的商業(yè)布局，以及相應(yīng)的服務(wù)業(yè)的發(fā)展是有關(guān)聯(lián)的，但是也應(yīng)該看到，由于土地資源的極度稀缺性，其需求市場和供應(yīng)之間的不對稱性會越來越明顯，而且今后更多的是非住宅類的項(xiàng)目。而在一些中環(huán)附近的地區(qū)，目前更多地是以剛性需求（首次置業(yè)）和部分柔性需求（改善型需求）相結(jié)合的方式出現(xiàn)，帶有一定投資成分的彈性需求的市場則處于調(diào)整階段。同時(shí)，對于一些外環(huán)以外的新城區(qū)域，雖然規(guī)劃、環(huán)境相當(dāng)好，但是由于其目前的交通、商業(yè)、教育、服務(wù)等配套設(shè)施還不完善，近期內(nèi)其有效需求市場是不足的。而在現(xiàn)有的需求市場中剛

8、性需求的比例也相對會比較低，而主要表現(xiàn)為一些柔性需求和彈性需求。但是，隨著城市建設(shè)的進(jìn)行，其交通條件的改善、周圍產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社區(qū)配套的成熟，這里也將會成為剛性需求集中選擇的區(qū)域。應(yīng)該注意的是，隨著社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、政策、市場以及個(gè)人家庭情況的變化，剛性、柔性、彈性需求市場的情況也會發(fā)生一定的轉(zhuǎn)化。一些原來僅僅是投資客戶彈性需求集中的產(chǎn)品，到了一定階段，會成為真正的剛性需求、柔性需求的主要選擇，好比從炒家市場變成用家市場。而類似上海的老洋房，起先也是達(dá)官貴人自住為主的剛性需求市場，現(xiàn)在由于其人文歷史價(jià)值和高度稀缺性、增值性，則進(jìn)入了柔性需求和彈性需求的領(lǐng)域。當(dāng)然，這種方式并不是排斥剛性需求。有很多

9、情況下這些需求還會交織在一起。并且不斷地變化和發(fā)展。其實(shí)很多住宅從先買來自?。▌傂孕枨螅┑揭院笥闷鋪沓鲎饨?jīng)營，其中也透出需求發(fā)生變化的趨勢。即使從一個(gè)家庭的角度來看，需求的情況也是在不斷變化的。如在年輕時(shí)候購房結(jié)婚，此時(shí)是一個(gè)較為明顯的剛性需求占主導(dǎo)的時(shí)期。隨后會有一段相對穩(wěn)定的時(shí)間，但是隨著子女成長、教育、成人的開始，經(jīng)濟(jì)條件的改善，家庭結(jié)構(gòu)不斷發(fā)展，改善型、提升型的柔性需求在不斷積累，到一個(gè)合適的時(shí)間會釋放出來。同時(shí)，部分柔性需求會再度演變成剛性需求。而到進(jìn)入老年階段之后，養(yǎng)老和照顧老人的需求也會逐漸突出，此時(shí)這部分需求也會逐漸地從柔性轉(zhuǎn)為剛性。同時(shí)，在這個(gè)期間，還會有一部分柔性需求的產(chǎn)生

10、，包括度假、閑居性質(zhì)的物業(yè)計(jì)劃，這些計(jì)劃中往往會結(jié)合一些個(gè)人理財(cái)計(jì)劃，甚至?xí)ㄗ杂谩⑼顿Y兼有的產(chǎn)權(quán)式辦公樓、商鋪等的考慮，這些都已經(jīng)開始進(jìn)入彈性需求與剛性需求相結(jié)合的層面了。雖然比例不一定很多，但是其對于一個(gè)規(guī)模市場的累積作用還是存在的。 四、影響需求情況的要素和手段影響需求情況的要素和手段有很多，主要分為兩大方面，其一是從客戶端的，包括人口、出生情況、家庭結(jié)構(gòu)、（中長期）收入狀況、職業(yè)發(fā)展、教育等等。另一方面則是通過周圍環(huán)境形成的，包括政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等。涉及到的影響手段還有政策、法律、稅率、關(guān)稅率、利率、匯率，乃至其他相關(guān)產(chǎn)品的變動情況。應(yīng)該注意的是，目前的政策環(huán)境更多地是在

11、調(diào)控彈性需求（涉及投資、投機(jī)方面），對于以自住消費(fèi)，特別是首次置業(yè)為主的剛性需求還是以保護(hù)為主的。這也體現(xiàn)了政府建設(shè)和諧社會，使房地產(chǎn)市場穩(wěn)步、健康、規(guī)范發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)。我們從實(shí)際工作的角度，更多地要注意到影響需求市場的各種要素和手段，其本身也在不斷地變化，其中包括金融市場的影響會在柔性市場，特別是在彈性市場中表現(xiàn)得更加明顯一些。 五、對需求市場的研究、把握和建議針對我們所處的土地和資源環(huán)境、能源環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口情況和人民生活提高的情況。我們應(yīng)該十分重視對于住宅需求市場的研究。要把眼光放遠(yuǎn)，要從可持續(xù)發(fā)展的角度來看問題。至少在目前的研究和把握中，要考慮到從現(xiàn)在到20152020年前后

12、的情況。這也許是不是短期的觀察點(diǎn)（短期的大致在1-3年左右），但這是近中期的觀察考慮。中長期的則延續(xù)到本世紀(jì)中后期。 （一）積極滿足和保護(hù)剛性需求在全國600多個(gè)城市中，最基本的50萬人口以上的城市里，目前剛性需求都處于一個(gè)較快的發(fā)展階段，這也是人的基本的生存和發(fā)展的需求之一。以上海為例，自1990年代開始到2006年的快速發(fā)展階段，商品房銷售總量約2.5億平方米，其中住宅約有2.1億平方米，超過80%。對比上?？偟木幼☆惙课菁s4億平方米的情況，也超過一半，可以說最近15年來的發(fā)展超過了1990年以前的總和。而這一階段還將延續(xù)多長時(shí)間，可謂見仁見智。筆者看來，參考目前的發(fā)展情況，結(jié)合市場和政策

13、，大致還要持續(xù)1012年左右。也即到20152020年之后基本進(jìn)入一個(gè)新的階段。在這么一段時(shí)間里，剛性需求在住房需求中的比重也是會逐漸變化的，可能會從80%以上逐步過渡到60%左右。其中各種因素互相交織，還存在著相當(dāng)大的不確定性。而對于剛性需求，不僅僅要結(jié)合現(xiàn)在的情況，也要在動態(tài)中把握，因?yàn)槿耸菚兊?。剛性需求并不是一成不變的需求，無論是需求的比例、內(nèi)在的結(jié)構(gòu)、對產(chǎn)品的要求。目前的剛性需求表現(xiàn)和1990年的時(shí)候已經(jīng)有了相當(dāng)大的區(qū)別，而到2012年以后，也還可能發(fā)生很大的變化。但是有一點(diǎn)是無可置疑的，滿足剛性需求應(yīng)該和建設(shè)節(jié)約型社會結(jié)合起來。作為最“面廣量大”的住宅產(chǎn)品層面，90/70政策既是一

14、種技術(shù)上的規(guī)定，也代表了一種指導(dǎo)方針和戰(zhàn)略思想。 （二）合理引導(dǎo)和調(diào)度柔性需求應(yīng)該看到，廣大人民群眾改善生活質(zhì)量，提升生活品質(zhì)的需求是基本的權(quán)利，是我們發(fā)展的重要目標(biāo)，是我們工作的重要方向，也是我們城市和市場發(fā)展的極其重要的動力來源。在此其中，因地制宜、結(jié)合國情的，逐步改善型、提升型的需求是一個(gè)相當(dāng)重要的需求來源。而且從現(xiàn)在起，柔性需求也會有一個(gè)比較大的發(fā)展。以上海和國內(nèi)其他大中型城市（城市人口在500萬以上）的情況來看，目前是一個(gè)柔性需求逐步發(fā)育的階段，而其真正的發(fā)展時(shí)期才剛開始。其高峰期大致要出現(xiàn)在20122020年左右。因?yàn)樵谶@個(gè)階段，單單在人口和經(jīng)濟(jì)上，我們會面臨兩大情況，首先是人口的

15、老齡化日益明顯，而且開始進(jìn)入全面的老齡化社會。再者，1978年之后第一批計(jì)劃生育政策下出生的孩子開始進(jìn)入中年期。與此同時(shí)，我們的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)增長，以及城市對于環(huán)境的關(guān)系也進(jìn)入一個(gè)新的階段。因此對于柔性需求的研究和探討，同時(shí)結(jié)合我們的實(shí)際情況，在節(jié)省資源、保護(hù)環(huán)境前提下，如何開發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)出相應(yīng)的產(chǎn)品，并進(jìn)行有效的營銷、服務(wù)和管理，包括一些二手存量房市場的工作，是我們面臨的重要課題。對于上海市場來說，對于我們的房地產(chǎn)行業(yè)來說。2007年也會是一個(gè)剛?cè)嵯酀?jì)、推陳出新的年份。也就是說總體上的剛性需求與局部的柔性需求相結(jié)合，調(diào)控前的已有產(chǎn)品與調(diào)控后新政下的產(chǎn)品相結(jié)合。 （三）嚴(yán)格規(guī)范和控制彈性需

16、求。如果說剛性需求和部分的柔性需求占據(jù)了我們住宅市場需求的主體，而具有一定投資和投機(jī)成分的彈性需求則屬于我們住宅市場需求的補(bǔ)充和發(fā)展。彈性需求本質(zhì)上仍然離不開剛性需求和柔性需求，只是通常具有更多的投資工具的特性。如果離開了基本的使用功能來談投資，談需求，那么就是純粹金融工具的范疇了。彈性需求的發(fā)生、發(fā)展具有兩面性。其既能夠有效地刺激市場，引入資金。如果發(fā)展得不好，也容易造成投機(jī)泡沫，從而破壞市場，甚至對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體造成傷害和損失，這方面的例子舉不勝舉了。結(jié)合實(shí)際情況，至少在今后相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)間內(nèi)，對于彈性需求我們要特別重視并加以嚴(yán)格規(guī)范和控制，包括通過政策法規(guī)、稅率、利率、關(guān)稅率、匯率等等多

17、種手段進(jìn)行調(diào)控。對于嚴(yán)格規(guī)范和控制彈性需求，我們還要特別注意到其不確定因素很多，它的變化也經(jīng)常是非線性的。除了通常的供求關(guān)系影響之外，貨幣供應(yīng)量的變化，也會導(dǎo)致金融資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)類產(chǎn)品）需求的變化，有時(shí)往往還會通過金融杠桿產(chǎn)生放大效應(yīng)。結(jié)合目前包括上海、北京、廣州等國內(nèi)多數(shù)大中型城市的情況分析，彈性需求的基本比例宜控制在10%以內(nèi)作為常態(tài)較好。從題外來看，隨著金融市場的發(fā)展，市場的開放，人民幣匯率的變化等等，如何利用有利時(shí)機(jī)，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加規(guī)范化、高效化、合理化，也是我們要注意的重要方面。包括住房按揭證券化、建立市場信托基金形式等等的措施，還可以在逐步嘗試的基礎(chǔ)上進(jìn)一步開展起來。需求總歸是存在的，本質(zhì)不會萎縮，只不過是一種形式到另一種形式的轉(zhuǎn)換。如水有三態(tài)，其變化莫測而又無常形常勢，但其精要就是“上善若水，厚德載物”。廣大客戶的需求也如浩蕩之水，無論如何變換，然而其剛?cè)嵯酀?jì)，敦厚而又不乏靈性，永遠(yuǎn)承載著我們。此當(dāng)為祝福之言，也為感恩之詠。    后記：關(guān)注剛?cè)嵯酀?jì)的市場需求近兩年來的工作實(shí)踐，恰逢宏觀調(diào)控與市場調(diào)整發(fā)展相結(jié)合的時(shí)期。埋頭于實(shí)戰(zhàn)中，親身經(jīng)歷了許多營銷與策劃一線的情況，與自己的市場研