關(guān)于房地產(chǎn)論文：關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估

1、關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估目前，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在著不少問(wèn)題，筆者希望就此與同行們切磋。一、接受評(píng)估委托前需要注意的問(wèn)題抵押貸款評(píng)估的前提應(yīng)該是銀行已有同意放貸的意向。有些評(píng)估委托方在沒(méi)有得到銀行表示同意貸款之前， 就直接找評(píng)估機(jī)構(gòu)要求進(jìn)行抵押物的評(píng)估。當(dāng)評(píng)估完畢，銀行卻不同意貸款時(shí)，就出現(xiàn)了不來(lái)取評(píng)估報(bào)告或要求撤消評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)這樣的情況。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)有必要在接受評(píng)估委托前提醒委托方，即評(píng)估機(jī)構(gòu)只能提供抵押物的評(píng)估價(jià)值，并不能保證貸款的實(shí)現(xiàn)。在抵押物評(píng)估前，一些委托方可能會(huì)提出評(píng)估結(jié)果要達(dá)到某一具體金額等不合理的要 求。這是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的考驗(yàn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)拒絕委托方這些不

2、合理的要求。但評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該與委托方充分溝通，說(shuō)明拒絕這些不合理要求的原因從而避免評(píng)估工作完成后的扯皮”。還有一些委托方會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供抵押物初步的預(yù)估值一些委托方甚至是找了多個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，誰(shuí)提供的 初步的預(yù)估值高，就讓誰(shuí)評(píng)。而一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)而投其所 好，向?qū)Ψ诫S意提供使其滿意的預(yù)估值”。結(jié)果在正式提供評(píng)估報(bào)告時(shí)，因達(dá)不到當(dāng)時(shí)應(yīng)允的預(yù)估值”而出現(xiàn)了糾紛。這些問(wèn)題，都是在接受評(píng)估委托前需要注意的。二、關(guān)于評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型抵押貸款中的抵押物是處于準(zhǔn)交易的狀態(tài)，當(dāng)貸款期滿而債務(wù)方無(wú)法還貸時(shí)，銀行有權(quán)處置抵押物。銀行在確定抵押物的抵押價(jià)值時(shí)，要考慮風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行變現(xiàn)能力分析， 并要扣除處置抵押物時(shí)發(fā)生

3、的賣(mài)方稅費(fèi)等。因此，有人提出，為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，需要評(píng)估抵押物的清算價(jià)值作為抵押價(jià)值。但是，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的清算價(jià)值并不一定能符合貸款銀行的要求，因此房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)(建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)建住房(2006 ) 8號(hào))要求： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”。同時(shí)要求房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō) 明?！狈康禺a(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。”最后由銀行來(lái)確定貸款數(shù)額。三、商品房抵押時(shí)的評(píng)估商品房抵押評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行商品房抵押時(shí)需要注意以下問(wèn)題：1 .比較案例選取時(shí)應(yīng)注

4、意的問(wèn)題市場(chǎng)比較法中比較案例的選取，決定了評(píng)估結(jié)果的正確程度。 筆者認(rèn)為比較案例選取時(shí)需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：(1)比較案例應(yīng)盡可能選取同一供求圈內(nèi)與同一地段等級(jí)的交易案例。同一地段等級(jí) 內(nèi)可能存在一些價(jià)格特別高或特別低的交易案例，這不足為怪，因?yàn)檫@可能是存在一些特殊的因素。我們?cè)谶x擇比較案例時(shí)，不要選取這些特殊的案例。(2)比較案例的選擇不應(yīng)集中在同一個(gè)住宅區(qū)。因?yàn)橥蛔≌瑓^(qū)價(jià)格影響因素基本上 是雷同的，如果同一住宅區(qū)挑選了多個(gè)比較案例，實(shí)際上只能起到一個(gè)案例的作用。(3)比較案例的交易日期要盡量接近評(píng)估基準(zhǔn)日，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)較大 時(shí)。如這兩年來(lái)，福州市商品住宅市場(chǎng)漲幅一直很高，如

5、選用一年前的交易案例作為比較案例，無(wú)疑將影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度。(4)比較案例的價(jià)值屬性應(yīng)盡量一致。福州市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)今年五月份已經(jīng)出臺(tái)了 根據(jù)戶(hù)型價(jià)格差異確定的戶(hù)型指數(shù)，因此，商品住宅評(píng)估時(shí)所選擇的比較案例戶(hù)型應(yīng)相同。 此外，作為比較案例的商品住宅所在小區(qū)的建筑密度及配套設(shè)施也應(yīng)盡量接近；建筑類(lèi)型(多層、小高層、高層)也應(yīng)盡量對(duì)應(yīng)；寫(xiě)字樓的檔次(智能化程度)也應(yīng)盡量一致等等。(5)比較案例中的特殊因素在案例所披露的信息中沒(méi)有被體現(xiàn)。如住宅樓東把頭的價(jià) 格比中間樓口便宜，二層的價(jià)格比四層的貴等不合常理的現(xiàn)象。這往往是因?yàn)榇嬖谄渌囊蛩?。如住宅有現(xiàn)房和期房之別，有一次性付款、分期付款與按揭之別

6、，并可能存在有關(guān)系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。(6)從某些信息來(lái)源獲得的交易案例的交易價(jià)格，是納稅之后的價(jià)格，低于實(shí)際的成交價(jià)。我們?cè)谠u(píng)估報(bào)告中必須闡明所選用比較案例的來(lái)源，并對(duì)于所選用比較案例的交易價(jià)進(jìn)行具體分析，對(duì)于有確鑿依據(jù)證明其與市場(chǎng)行情有明顯差異的交易案例，應(yīng)予剔除。2 .除比較案例的選取以外，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用中還應(yīng)注意以下問(wèn)題：(1)市場(chǎng)比較法中商品房裝修狀況的比較是指對(duì)商品房一次裝修的比較。商品房二次裝修的狀況不應(yīng)列入評(píng)估中進(jìn)行比較。因?yàn)樯唐贩康亩窝b修檔次差異很大，且裝修的式樣也因人的喜好而異，比較案例裝修的具體狀況一般不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，因此，在市場(chǎng)比較法中，不能將商品房

7、的裝修價(jià)值與建筑物的價(jià)值合并在一起評(píng)估。并且，二次裝修的價(jià)值一般也難以被買(mǎi)方所接受。因此即使二次裝修需要評(píng)估，也應(yīng)是單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。(2)不應(yīng)將商品房的 成新率”作為比較因素。評(píng)估中，一般只需考慮商品房建造時(shí)間之間的差異。成新率”僅僅是成本法中分析損耗后的結(jié)果。在市場(chǎng)比較法中，成新率”這一模糊的概念不能作為比較因素。四、自建房抵押時(shí)的評(píng)估不論是單位還是個(gè)人的自建房，自建房的抵押評(píng)估一般適于采用成本法。只有在其具有明確且穩(wěn)定的出租收益時(shí)，才適于采用收益法評(píng)估。五、在建工程抵押時(shí)的評(píng)估在建工程抵押時(shí)的評(píng)估可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開(kāi)發(fā)法即是將在建工程開(kāi)發(fā)完成后所擁有的合理的市場(chǎng)價(jià)值折現(xiàn)為

8、評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，并扣除成本、稅費(fèi)和正常利潤(rùn)。成本法即是確定在建工程已完工形象進(jìn)度的完全重置成本。假設(shè)開(kāi)發(fā)法需占有詳盡的工程資料，其評(píng)估選取的許多參數(shù)都需要依賴(lài)于評(píng)估師的判斷，工作量也較大。而采用成本法評(píng)估在建工程，有人會(huì)認(rèn)為評(píng)估的只是成本”，而未體現(xiàn)在建工程的市場(chǎng)價(jià)值。實(shí)際上，只要在重置成本中合理地計(jì)算投入的資金成本與投資利潤(rùn)， 成本法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法這兩種方法的評(píng)估結(jié)果差異不會(huì)太大，具有可比性。在建工程抵押估價(jià)報(bào)告要披露工程是否拖欠工程款。房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 第十七條規(guī)定： 在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū) 面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式

9、提供拖欠的數(shù)額因此，在接受評(píng)估委托時(shí)應(yīng)要求委托方提供這方面的資料。六、房改房、集資房、拆遷安置房的抵押評(píng)估這類(lèi)房產(chǎn)的評(píng)估方法也適于采用市場(chǎng)比較法。在缺少可比案例時(shí)，可采用商品房的交易案例。不過(guò)要注意應(yīng)盡可能選擇個(gè)別因素和區(qū)域因素品位相稱(chēng)的商品房案例。七、變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)要求：房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析但目前一些評(píng)估報(bào)告的變現(xiàn)能力的分析還十分粗淺。筆者在實(shí)踐中總結(jié)得出了下 列的商品房變現(xiàn)率分析表，供同行們參考。首先要對(duì)影響變現(xiàn)率的相關(guān)因素進(jìn)行充分的定性分析，然后才能得出定量的變現(xiàn)率。 影響變現(xiàn)率的因素可以歸納為品質(zhì)、轉(zhuǎn)讓屬性、潛在市場(chǎng)狀況和變現(xiàn)期限四個(gè)方面，具體分析內(nèi)容如下：商品房變現(xiàn)率分析表序1;出響攵現(xiàn)率因相gl# 內(nèi)容變現(xiàn)率分 項(xiàng)權(quán)狀值奎現(xiàn)率分項(xiàng)以傷1而晶肪品