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1、關(guān)于 惠和園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃代理介入”提案感謝“惠和園”各位領(lǐng)導(dǎo)的信任,讓至中顧問(wèn)有幸參與“惠和園”項(xiàng) 目的營(yíng)銷策劃工作。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不是濰坊本土,所以在此先將濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)做簡(jiǎn)單分 析,與領(lǐng)導(dǎo)共同研討。不當(dāng)之處,請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)更正。房地產(chǎn)市場(chǎng)是大資金的博弈,一個(gè)項(xiàng)目前期規(guī)劃就如同一首歌開(kāi)篇的 第一句,如果第一句就跑調(diào)了,恐怕這首歌也只能是越唱越難聽(tīng),最終以 演出失敗而告終。所以,在項(xiàng)目規(guī)劃之初,采用科學(xué)而客觀的方法找準(zhǔn)項(xiàng) 目的市場(chǎng)定位就顯得尤為重要。深度的市場(chǎng)調(diào)研(宏觀及區(qū)域局部市場(chǎng)調(diào) 查分析)、地塊分析(項(xiàng)目地塊調(diào)控規(guī)劃及地塊特征分析)、目標(biāo)客戶群體分析(城市消費(fèi)特性、目標(biāo)客戶行為特征及消費(fèi)習(xí)慣分析)

2、等科學(xué)的工作 手段必不可少。而濰坊大多數(shù)樓盤存在以下幾點(diǎn)常見(jiàn)問(wèn)題:一、在規(guī)劃初期,面對(duì)市場(chǎng)定位的問(wèn)題時(shí),就存在思路不清的現(xiàn)象, 做規(guī)劃依靠經(jīng)驗(yàn)主義和決策者的個(gè)人感覺(jué)。投資額巨大的項(xiàng)目就像是拍腦 門產(chǎn)品,一拍腦門業(yè)態(tài)、戶型配比統(tǒng)統(tǒng)搞定。二、而且大部分的樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平參差不齊,多數(shù)樓盤戶型設(shè)計(jì)不合理,明顯可以看出在做戶型設(shè)計(jì)時(shí),工作做得不夠細(xì)致,嚴(yán)重與市場(chǎng)需 求脫節(jié)。有的產(chǎn)品空間面積嚴(yán)重浪費(fèi)、有的產(chǎn)品功能劃分混亂、有的產(chǎn)品 嚴(yán)重違背本地人的居住習(xí)慣。三、樓盤產(chǎn)品嚴(yán)重雷同,缺乏具有創(chuàng)新性的產(chǎn)品來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)。在濰坊 走訪各個(gè)樓盤時(shí),從十個(gè)樓盤中隨便抽出幾個(gè)主力戶型,可以發(fā)現(xiàn),至少有四到五個(gè)樓盤有類似,

3、甚至完全一樣的產(chǎn)品。眾所周知,濰坊房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)總量很大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈,在這種時(shí)候想脫穎而出,差異化競(jìng)爭(zhēng)無(wú) 疑是一個(gè)非常明智的選擇。根據(jù)項(xiàng)目地塊的特性,做出具有特色的創(chuàng)新產(chǎn) 品,完全可以幫助企業(yè)迅速搶占市場(chǎng)。四、在調(diào)研中走訪的樓盤中,除極少數(shù)樓盤處,多數(shù)樓盤現(xiàn)場(chǎng)管理水 平低下。具體表現(xiàn)為,置業(yè)顧問(wèn)穿戴不一,接待客戶介紹內(nèi)容不全面、流 程不清晰,無(wú)事可做的置業(yè)顧問(wèn)聚堆聊天,現(xiàn)場(chǎng)物品擺放凌亂等,嚴(yán)重影 響項(xiàng)目形象。通過(guò)跟部分同行的溝通,了解到具有完善的管理制度并能有 效執(zhí)行的案場(chǎng),在濰坊真是屈指可數(shù)。五、多數(shù)樓盤在營(yíng)銷推廣方面思路混亂,沒(méi)有形成一個(gè)科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?體系,完全還停留在表面的賣點(diǎn)整理和

4、 “點(diǎn)子時(shí)代”,通過(guò)簡(jiǎn)單的賣點(diǎn)陳述 和幾個(gè)自認(rèn)為高明的突發(fā)奇想的點(diǎn)子作為主要的營(yíng)銷推廣依據(jù)。推廣的手 段也比較傳統(tǒng)和單一,每個(gè)推廣階段各自獨(dú)立,沒(méi)有很好的承前啟后的延 續(xù)性和引導(dǎo)性。六、由于沒(méi)有完善的營(yíng)銷推廣體系做支撐,本地房地產(chǎn)廣告作品內(nèi)容套路陳舊,畫面設(shè)計(jì)水平低下,基本還處于“拼圖”階段,用兩個(gè)在網(wǎng)絡(luò) 上隨處可見(jiàn)的素材簡(jiǎn)單拼湊而成,內(nèi)容無(wú)新意,視覺(jué)無(wú)沖擊力,更有甚者 在色彩搭配上都會(huì)犯一些低級(jí)錯(cuò)誤,明顯可以看出該設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)連最基本的 色彩原理都尚未掌握,更何談創(chuàng)造出具有震撼效果的廣告。從全國(guó)的視野來(lái)看,目前濰坊地產(chǎn)發(fā)展還有待提高, 在目前這種情況 下,如何提升自己樓盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,如何讓自己

5、的樓盤從前期到后期每 一個(gè)工作都能做的更加科學(xué)和規(guī)范呢?其實(shí)辦法很簡(jiǎn)單,那就是借助外腦,讓真正專業(yè)的人去做專業(yè)的事。這里指的就是,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該尋求一些真正專業(yè)的營(yíng)銷策劃代理公司,借 助其專業(yè)的力量和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)來(lái)提升自己樓盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。有些開(kāi) 發(fā)企業(yè)的老板總是不愿意與代理公司合作,認(rèn)為這些工作完全可以自己做,還能節(jié)省開(kāi)支,其實(shí)這種想法是錯(cuò)誤的,要知道,時(shí)至今日萬(wàn)科發(fā)展到目 前這種地步,卻依然要與代理公司合作,萬(wàn)科無(wú)論從公司整體實(shí)力和開(kāi)發(fā) 經(jīng)驗(yàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中都屬于佼佼者,他尚需借助代理公司來(lái)提升自 己樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力,那更何況我們這些開(kāi)發(fā)企業(yè)呢?難道實(shí)力比萬(wàn)科還強(qiáng)? 難道開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)比萬(wàn)科還足

6、?造成這一現(xiàn)象與濰坊本地代理行業(yè)發(fā)展也不無(wú)關(guān)系,濰坊大多數(shù)代 理公司從嚴(yán)格意義上講, 基本屬于單純的銷售公司。 公司基本是由兩三個(gè), 有過(guò)幾年銷售經(jīng)驗(yàn)的人組成,操盤經(jīng)驗(yàn)欠缺,現(xiàn)有的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)也完全是局 限在本地,對(duì)于前期規(guī)劃基本不懂,這類公司所能承擔(dān)的任務(wù)也僅僅是管 理銷售現(xiàn)場(chǎng),對(duì)于協(xié)助開(kāi)發(fā)商參與前期規(guī)劃、制定科學(xué)合理的營(yíng)銷推廣思 路而言就愛(ài)莫能助了。而外地公司又水土不服,不熟悉濰坊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)ZhiZhongCommunicaiton . 至中顧問(wèn)JJJ公司簡(jiǎn)介:濰坊至中房地產(chǎn)代理有限公司 成立于2009年,是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)全程策劃、營(yíng)銷代理的服務(wù)機(jī)構(gòu)。歷經(jīng)二年的發(fā)展,依托豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和高素

7、質(zhì)的專業(yè)人才,本著與開(kāi)發(fā) 商“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的經(jīng)營(yíng)宗旨,定位于成為保障房地產(chǎn)機(jī)器安全、高速運(yùn)轉(zhuǎn)的潤(rùn)滑劑與推 動(dòng)器.在實(shí)際工作中敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),挑戰(zhàn)極限,致力于把房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)做深、做細(xì),以公司的命脈承 載銷售.已經(jīng)成為濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)上一顆冉冉升起的新星。一家視企業(yè)信譽(yù)為生命的公司一群銳意進(jìn)取,極富創(chuàng)新實(shí)踐精神的工作狂人一個(gè)執(zhí)行能力超強(qiáng)的專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)我們?nèi)σ愿白鲎顑?yōu)秀的服務(wù)提供商;我們立志讓至中的服務(wù)走近每個(gè)人,讓至中的生命力生生不息。營(yíng)銷體征:濰坊至中房地產(chǎn)代理有限公司 的營(yíng)銷指導(dǎo)方針是:快、省、靈、清.快即工作效率,銷售速度快, 保證開(kāi)發(fā)商在最短的時(shí)間內(nèi)取得投資回報(bào).省即銷售費(fèi)用節(jié)省,

8、減少?gòu)V告投放量,保障開(kāi)發(fā)商的利益 最大化.靈即銷售方式靈活.改變以往宣傳靠廣告,賣房靠上門的傳統(tǒng)方法,采取具更針對(duì)性的宣傳 方式及銷售方法,追求銷售的技巧性與藝術(shù)性.清即清盤銷售,改變部分代理公司為保障利益,將好 房先賣的破壞性銷售方式,通過(guò)強(qiáng)有力的銷控手段,售前做售中,售中做售后,保證所售樓盤不會(huì)出 現(xiàn)尾盤、死盤現(xiàn)象,保證開(kāi)發(fā)商的每一分投資都得到回報(bào).濰坊至中房地產(chǎn)代理有限公司 的所有營(yíng)銷策劃與宣傳推廣都圍繞“快、省、靈、清”這一 核心思想,從不給開(kāi)發(fā)商制定數(shù)額巨大的廣告計(jì)劃,而是依據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析結(jié)果確定項(xiàng)目的目標(biāo)消 費(fèi)群體.所有的營(yíng)銷推廣計(jì)劃都針對(duì)目標(biāo)群體開(kāi)展.在整個(gè)計(jì)劃中,“直效行銷”占

9、據(jù)主導(dǎo)地位,少量 的廣告投入只能作為“空中部隊(duì)”予以配合 .濰坊至中房地產(chǎn)代理有限公司 堅(jiān)持以人為本的銷售理念,堅(jiān)信沒(méi)有賣不出的產(chǎn)品,只有賣不 出去產(chǎn)品的人.改變不了產(chǎn)品,就改變想法(包括自己的及客戶的).團(tuán)隊(duì)管理:管理-我們推崇“無(wú)為而治”的管理模式,我們“無(wú)為而非無(wú)作為",我們提倡管理“不 妄為”,我們期望每一位員工擁有自己的創(chuàng)新空間,重視員工積極性與創(chuàng)造性,我們期望以管理層不妄為為員工創(chuàng)造大有為的環(huán)境,以“無(wú)為管理,有為行事”的精神邁向大治的最高境界;營(yíng)運(yùn)-我們?cè)谑袌?chǎng)規(guī)則下,尋找順應(yīng)自然發(fā)展的道路;我們相信“交易創(chuàng)造價(jià)值”,努 力促成每一單交易,我們要成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者,讓自己在

10、任何環(huán)境下能夠保持適者生存;人力-我們認(rèn)為回報(bào)來(lái)自于自身的奮斗,我們用人唯賢,我們重視能力,不認(rèn)為學(xué)歷與 資歷代表一切(不論資排輩),我們竭力為每一位賢者創(chuàng)造發(fā)展空間。銷售是場(chǎng)戰(zhàn)役,嚴(yán)格的團(tuán)隊(duì)管理制度是各種戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)能夠貫徹執(zhí)行的根本保障.而只有嚴(yán)格的管理制度才會(huì)錘煉出一支職業(yè)素質(zhì)過(guò)硬,銷售能力突出,團(tuán)隊(duì)意識(shí)強(qiáng)烈的專業(yè)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍.全程成功案例:中央世家銀楓小區(qū)盛景花園項(xiàng)目調(diào)研及項(xiàng)目可行性報(bào)告案例:(包括銷售)潤(rùn)揚(yáng)新城明珠雙子座參與合作項(xiàng)目:(包括銷售)財(cái)富廣場(chǎng)、鼎園(與瑞爾特合作)精英團(tuán)隊(duì):策劃-于潔、楊林平(國(guó)家高級(jí)房地產(chǎn)策劃師)獲得者。銷售劉雪潔(經(jīng)理)、莊蓮、騰輝(置業(yè)顧問(wèn))、郎敏敏

11、、劉萍、曾慶超等。擁有10余名高素質(zhì)和專業(yè)置業(yè)顧問(wèn)于潔、楊林平考核作品一推廣提案(輔導(dǎo)老師一李忠推廣地區(qū):隨意。 聯(lián)想地塊:水岸項(xiàng)目。核心策略:傳承建筑價(jià)值稀缺88888888888簡(jiǎn)介:夢(mèng)想有個(gè)家,能享受到品質(zhì)的居住,離市區(qū)不太遠(yuǎn),離自然又很近。的居住夢(mèng)里,忘不了鄰居的問(wèn)好,忘不了空氣的清新。他們希望有新的東西還能融入生活,提高生活,例如:電視里看到的異域風(fēng)光聯(lián)系方式羅經(jīng)理提案獲得:章惠生、姜仁等,老師的高度評(píng)價(jià)。部分作品:甲仃“包2MH次解,如,U河3*$通毒般&市力依| ”不Q的lUMit衡量品位,只需生活的一角。 W c always know a n

12、oble by details.ZhiZhongCorxpminicait- n . fl .s 同勿U*的心*. QIU過(guò)4、悔婚A血口 «*<GM至星的n靴MMaiMl依叫喟大fl拄川”純艮hNiW&iS。上的電森H 於回Mdi:版編i如 帥內(nèi)也足觸最苛瑞方追求是M十次簸口出4:任的*訃X*衡量品位,只需生活的一角。NVc ah% ays know a noble by details.i .對(duì)kn0|vZhiZhongC(x/pnunlcalt n . afl 至2)X*的14時(shí)“©凌,RIUIU小It餅4也K.室r TTM北星的fiM物”(編鳴咽X。.的川他工均通出人送4,尊力的電總;:用里 U %、:“加福¥;:族"世:如”,鈦M仙,I11”

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