初步可行性研究報告

1、第一部分項目說明、項目背景與概況1、項目可研目的：該項目的建設投資是否可行2、本報告的編制依據(jù)：(1)煙臺城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(2)煙臺市規(guī)劃管理條例(3)中華人民共和國城市規(guī)劃法(4)工程建設標準強制性條文(房層建筑部分)(5)住宅建筑設計標準(6)煙臺市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設計條件(7)國家計委房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法(8)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)(9)煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金豬肚管理辦法(10)投資項目評估方法與實務(11)煙臺城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、主要技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃總用地面積80畝總建筑面積160000平方米包括多層住宅面積33600平方米中高層住宅面積93

2、500冏鋪卸積12000平方米用途商住綜合建筑密度49.45%綠化率10.1%車庫343個、編制說明第二部分項目概況、項目描述1、項目名稱：半島花園2、建設單位：豐達地產(chǎn)3、地址：煙臺市萊山區(qū)4、規(guī)劃條件：5、公共配套條件：銀行、醫(yī)院、學校、超市、餐飲、娛樂各種基礎設施齊全。6、總體規(guī)劃方案：7、建筑方案：供電、供水、排水、電力、電信、燃氣、熱力第三部分投資環(huán)境研究一、煙臺市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況(一)煙臺市城市發(fā)展情況煙臺是山東省的一個下轄市，地處山東半島中部，位于東經(jīng)119 3於121 57北緯360 1&380 23煙臺依山傍海，氣候宜人，冬無嚴寒，更無酷暑，東連威海，西接濰坊， 西南與青島

3、毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱 衛(wèi)首都北京的海上門戶。最大橫距 214公里，最大縱距130公里，土地面積13745.95平 方千米，其中市區(qū)面積2643.60平方千米，海岸線曲長702.5千米，海島曲長206.62千米。 煙臺市是我國首批沿海開放城市之一，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國際性港城、商 城、旅游城。人口 651.69萬人(2008)各區(qū)域的功能地位芝景區(qū)一一商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開發(fā)區(qū)一一外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)一一行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)一一休閑、娛樂、度假中心城市空間結(jié)構(gòu)以芝景濱海地帶為中心，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成

4、山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海 圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。以天然河流、山體和永久性綠 帶分隔，組成濱海組團式大城市的空間結(jié)構(gòu)?；A設施公路。2010年末公路通車里程14515.9公里。其中一級公路通車里程 830.2公里，高 速公路通車里程414公里。煙臺鐵路直達北京、上海等20多個大中城市，開通黃驊鐵路、 煙大輪渡。藍煙鐵路電氣化改造主體工程完工，龍煙鐵路、青煙威榮城際鐵路開工建設。港口。全市現(xiàn)有港口 10處，芝景灣港、龍口港、萊州港、蓬萊東港等6處為國家一類開放口岸，已與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航。全市港口共有生產(chǎn)性泊 位168個，其中萬噸級以上泊位66個，

5、年綜合吞吐能力8315萬噸。2010年，全市港口 貨物吞吐量完成20852.5萬噸，同比增長23.2%,其中集裝箱完成154.1萬萬標箱；完成 旅客運量507萬人次。航空。煙臺空港于1984年10月開航，1997年1月被國務院正式批準為國家一類開放 口岸。煙臺機場是山東省第二大國際空港，有國際國內(nèi)航線 54條，每周270多架次班 機.2010年，萊山機場全年旅客吞吐量 133.56萬人次，增長18.0%,貨郵吞吐量2.49萬 噸，增長46.9%。潮水國際機場正式奠基，并被列為全國機場單體改革試點單位以建設區(qū)域發(fā)展調(diào)控中樞、服務基地和輻射中心為目標，凸顯制造業(yè)在半島和環(huán)渤海 的優(yōu)勢地位，率先形成

6、以服務業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造全市藍色經(jīng)濟核心區(qū)、高端產(chǎn) 業(yè)示范區(qū)和自主創(chuàng)新引領區(qū)。堅持新區(qū)開發(fā)和老城改造相結(jié)合，加快牟平區(qū)、高新區(qū)發(fā)展，建設東部新城；打造八 角增長極，帶動中心城市向西擴展；加快山南城區(qū)建設，帶動棲霞北部區(qū)域發(fā)展；適時 調(diào)整行政區(qū)劃，拓展城市發(fā)展空間。高標準抓好乙山兩河”、乙線三島”和套子灣、芝梁灣、四十里灣的開發(fā)建設，加快市區(qū)融合步伐，提升完善城市整體功能形象。到 2015 年，中心城市人口達到200萬人以上。重點開發(fā)環(huán)狀發(fā)展走廊。以南北兩條沿海產(chǎn)業(yè)帶為支撐，培育壯大東西兩條發(fā)展軸， 構(gòu)筑貫通全市一體的環(huán)狀經(jīng)濟帶，成為聚集產(chǎn)業(yè)、承載人口的重要區(qū)域。一是做大做強北部沿海產(chǎn)業(yè)帶

7、。二是突破發(fā)展南部沿海產(chǎn)業(yè)帶。三是培育貫通南北的兩條發(fā)展軸。今后煙臺市房產(chǎn)建設在選址上優(yōu)先保證中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用房項目， 同時適當提高住宅小區(qū)建筑容積率，增加高層住宅建設比例。嚴格控制低密度、高檔住 房建設。設計上要控制經(jīng)濟適用房套型面積。中低價位普通商品住房單套建筑面積控制 在144平方米以下。（二）煙臺市房地產(chǎn)發(fā)展狀況1、煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)基本情況分析芝景區(qū)大型的集中居住區(qū)，居住環(huán)境及人口構(gòu)成十分復雜。本地客戶十分排斥此版 塊。商品房供應量也較少。組團均價在 5000元/褶，煙臺城市中心區(qū)，商業(yè)和辦公集中。 南大街沿線開發(fā)量較大包括住宅、公寓、寫字樓等多類物業(yè)。組團均價一線海景均

8、價11000 元/明南大街沿線均價7500元/褶，煙臺富人區(qū)，芝景區(qū)與萊山區(qū)交界，山海資源優(yōu)越、 交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。非常適合開發(fā)高端物業(yè)，近年供應量也急劇上升。組團均價：一 線海景均價12000元/褶，觀海路沿線均價8000元/褶，煙臺新政治文化中心，政策導向 性非常明顯，也帶動區(qū)域的快速發(fā)展，是發(fā)展最快的區(qū)域，目前供量及未來潛在供應量 都極大。組團均價在5000-6000元/褶，牟平區(qū)，區(qū)域發(fā)展水平較為落后，開發(fā)和消化量 一般，組團均價在3500元/褶，煙臺剛性需求集中區(qū)域，以舊城改造項目為主，項目較 多，供應量極大。組團均價 4000-5000元/褶之間，煙臺老城區(qū)，近幾年加快舊城改造進

9、 程，發(fā)展十分迅速，區(qū)域供應量較大且產(chǎn)品均面向剛性需求（福山地緣性居民及部分開 發(fā)區(qū)低層務工人員）。組團均價在3800元/褶，以外來企業(yè)與外來人口為主要支撐的居住 板塊，區(qū)域一線海景板塊供應量較大。組團均價一線海景7000元/褶，二三線4500元/褶左右。開發(fā)區(qū)西拓的新興區(qū)域，主要是臨港工業(yè)帶動區(qū)域居住配套的發(fā)展，目前不夠 成熟，供應量較少，但前景看好。組團均價在 3000-4000元/褶（過去和現(xiàn)在的開發(fā)數(shù)據(jù)和情況分析；今后幾年的發(fā)展趨勢）2、煙臺市房地產(chǎn)市場供給分析市場供給量大，2006年，煙臺市政府開始加大了土地供應的力度，一系列數(shù)據(jù)均高 出歷史同期水平好幾倍，明顯勾勒出了未來市場競爭之

10、劇烈：截至 2006年11月底，煙 臺國土資源局公開推出的土地為 78宗，流拍土地2宗，出讓宗地個數(shù)仍比去年增加了 35 宗；土地出讓面積為9232427 % 同比增加了 281 %;規(guī)劃建筑面積為 15246073 m2, 同比增加了 277 %;平均單宗土地面積約為 115448 m2,同比增加了 110 %。芝景島屬于一線海景位置，市場一線海景分布以傳統(tǒng)豪宅區(qū)為中心，向東西兩側(cè)延 展，東向主要為郊區(qū)資源性產(chǎn)品，向西主要為城市資源性產(chǎn)品，價格分布趨勢為西向一線海景低于東向，成為一線海景位置的價格洼地。09年起新盤項目多注重產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)功品質(zhì)內(nèi)功型項目開始向二線海景山景帶轉(zhuǎn)移，背山靠海的項目最

11、為市場接受，2010年品質(zhì)內(nèi)功決勝的時代將開始，高層產(chǎn)品主力總款開 始收縮至200萬左右，別墅產(chǎn)品日漸稀缺，存量多為大面積套型，別墅類產(chǎn)品已消化部 分多為尚未入住或剛剛?cè)胫麟A段，4.5層洋房逐漸成為空白，總體高端市場主銷價格集中 在 9000-11000之間3、煙臺市房地產(chǎn)市場需求分析煙臺的收入水平在山東全省位居中等偏上，城市中收入較高的主要集中在公務員、 醫(yī)生、教室、銀行職員、企業(yè)中層主管或技術(shù)人員等職業(yè)。在較長一段時間內(nèi)中高收入 階層仍將是煙臺購房的主力群體。4、煙臺市房地產(chǎn)市場價格分析煙臺五區(qū)近幾年新建商品房均價走勢元億：位單二、煙臺市細分房地產(chǎn)市場分析（針對項目的定位來分析）1、主城區(qū)

12、分析2007年，我市將積極推進事關經(jīng)濟社會發(fā)展全局的六大重點項目（海陽核電、芝聚 灣區(qū)域整體開發(fā)改造、大南山景區(qū)、雨岱山漁人碼頭、國際機場飛行區(qū)改擴建、煙臺港 西港區(qū)）、九大區(qū)片（幸福區(qū)片、濱海廣場區(qū)片、文化廣場區(qū)片、辛安河區(qū)片、 白石區(qū)片、 芝景島區(qū)片、養(yǎng)馬島區(qū)片、大華毛巾廠區(qū)片、二馬路區(qū)片）、六大道路交通項目（紅旗路、 山海南路、化工南路、學院路、通世南路、青年南路）以及煙大鐵路輪渡、中韓鐵路輪 渡等城建重點項目規(guī)劃服務工作，加快推進環(huán)海道路規(guī)劃。打造“海上煙臺”、“山中煙臺”成為未來煙臺城市規(guī)劃的總體目標。加強城市基礎設施建設和環(huán)境綜合整治，壯大 中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和

13、實力。充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā) 展八大組團，形成組團式濱海城市格局2、片區(qū)分析（重點分析細分市場的供給、需求、價格、未來的發(fā)展態(tài)勢）以濱海路為背景、在煙臺大學等高校的環(huán)繞下，萊山區(qū)充滿了現(xiàn)代氣息和文化氣息。 該區(qū)房價已由10年前每平方米的1000元達到今天的數(shù)千元甚至上萬元，而且全市的最 高房價就在這里產(chǎn)生。這里代表了煙臺的最高居住水平，作為煙臺的成熟社區(qū)，周邊大 環(huán)境好，交通方便，一直備受購房者關注。10年前的萊山區(qū)還不被人看好，只有那些坐飛機的人才能想起萊山。 可是經(jīng)過短短的10年，萊山區(qū)的樓盤一座座拔地而起。 百萬平米的南山世紀城、行政

14、中心版塊的大合城、 大華旗下的上海灘花園、萬光府前花園等等，均為重量級的樓盤項目。近10年來，萊山區(qū)的房價的走勢：據(jù)統(tǒng)計，1994年1996年，每平方米是1000元 左右；1997年一1999年，每平方米突升到1800元左右；2000年一2002年，每平方米達 到2600元左右；2003年2006年，每平方米達到4000元以上。萊山區(qū)的房價高與低相 差很大，價高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達萬元左右，而在遲家 的樓盤就只能賣到4000元左右，因此，想談萊山區(qū)的房價，最好以清泉寨為界分開來談。萊山區(qū)房價突漲，有它的歷史原因。首先有依山傍海的地理優(yōu)勢，這里海岸線長而美， 綠化好。步

15、入萊山，猶如走進綠色家園。另外，體育公園的建起，煙臺市政府的遷入， 這些也給萊山區(qū)的房價打了一支“興奮劑”。各大高校云集，使萊山的整體文化素質(zhì)上了 一個層位，這些因素無不昭示著萊山房價將坐上煙臺頭把交椅。房地產(chǎn)開發(fā)商也正是看 準了這一點，同時也吸引了大量“房蟲”的關注，房價隨之一路狂升。據(jù)了解，萊山區(qū) 房產(chǎn)交易大廳每天的成交量一直趨于平穩(wěn)狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士分析，未來的 2至4年，該區(qū) 上漲幅度在500元左右。第四部分 區(qū)位條件分析一、項目的區(qū)位調(diào)查（一）項目周邊基礎設施調(diào)查：交通情況：交通便利，交通網(wǎng)絡發(fā)達有，5路，7路，10路，17路，33路，45路，50 路，52路，53路，55路醫(yī)療設施：煙

16、大校醫(yī)院、濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院、光華醫(yī)院、陽光麗人婦科醫(yī)院、萬民陽光大藥房等醫(yī)療機構(gòu)完善教育條件：煙臺大學、山東工商學院、清泉學校、煙臺大學附屬中學、濱州醫(yī)學院、煙臺商貿(mào)技術(shù)學院、煙臺大學文經(jīng)學院等教育資源豐富金融機構(gòu)：銀行：中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、煙臺銀行、交通銀行等金融服務業(yè)完善。超市：麥千車超市、佳世客購物中心等購物便捷。餐飲：咖啡廳、快餐店、飯莊、西餐廳等，一應俱全。（二）項目周邊人文環(huán)境及生活配套設施（三）項目周邊市政設施情況（四）項目周邊消費者調(diào)查通過對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通等區(qū)位條件的分析以及對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實 與潛在樓盤供應量得分析，研究項目地塊所具有的區(qū)位

17、價值。二、項目周邊主要競爭物業(yè)分析通過對項目開發(fā)的主要競爭對手的競爭樓盤分析，了解項目主演紀念館爭對手的樓盤規(guī)模、銷售價格、市場反應等，同時了解競爭對手的營銷策略及其目標客戶群，為確定本項目開發(fā)的競爭策略提供依據(jù)。三、項目的優(yōu)勢和劣勢的分析（一）項目情況（二）項目優(yōu)勢和劣勢分析（三）項目優(yōu)勢和劣勢應對策略分析對項目自身的開發(fā)條件及發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，初步明確地塊及其環(huán)境的劣勢與缺 陷，為項目定位、投資分析做準備。第五部分項目定位一、項目定位方向探討二、項目定位（一）產(chǎn)品定位（二）目標客戶定位1、助理客戶群2、主力客戶范圍3、目標客戶細分（三）市場形象定位（四）價格定位：盡量使用市場比較法來做（這

18、里可以對項目定位進行著重渲染、根據(jù)項目目標市場的選擇與項目的市場定位，進行項目的營銷策劃。具體包括：項目的產(chǎn)品策劃（指對項目規(guī)劃設計方案的建議）、項目的價格策劃、項目的銷售推廣策劃。）第六部分項目實施進度確定建設項目總進度計劃表；具體安排前期工作、設計招標、施工、竣工驗收等階段主 體工作及進度；并據(jù)此編制項目實施進度表（橫道圖）。參照房地產(chǎn)開發(fā)第七章內(nèi)容第七部分財務評價一、總投資成本費用估算（一）土地費用（二）前期工程費估算（三）建安工程費（包括設備費用）（四）管理費用（五）財務費用（六）銷售費用（七）不可預見費（/V）總成本費用二、租售收入及稅金估算三、投資計劃及資金籌措估算四、項目的財務評

19、價1、利潤表和靜態(tài)評價指標2、現(xiàn)金流量表與動態(tài)評價指標分析（輔助報表和基本報表，是編制的重點，分析項目財務收益能力、清償能力和平衡能力）第八部分風險分析一、盈虧平衡分析：考慮用線性分析，所以分析前，首先明確線性分析的假定。畫出避 虧平衡圖。二、敏感性分析-單因素敏感性分析：針對全部資金和自有資金的評價指標選取敏感性因素，影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售收入、土地成本和建設投資，對這三個變量進行單因素敏感性分析，考察它們對內(nèi)部收益率、全部投資凈現(xiàn)值等指標的影響程度。畫 _出敏感性分析表（可通過 EXCEL實現(xiàn)敏感性分析）第九部分項目評價的結(jié)論先列出項目投資收益相關經(jīng)濟指標匯總表，對個指標結(jié)果進行

20、分析，得出相關結(jié)論第十部分附表土地費用廳P費用名稱計算基數(shù)單位單位金額估算說明元/平方米萬元1土地費用畝萬元/畝前期工程費廳P費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/m2萬元1方案設區(qū)2初設及施工設計圖設3可耕費4地質(zhì)勘探費5工程監(jiān)理費6異地人防費7城市建設配套費8白蟻防治費9規(guī)劃許可執(zhí)照費9.1多層9.2中高層、商業(yè)、車庫、 公建10建設工程綜合服務費11施工用水電12質(zhì)量監(jiān)督費13招投標費14勞測費15合計公司管理費廳P費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/m2萬元1公司管理費用（前期工程費+建安費用）*2%2合計銷售推廣費廳P費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/m2萬元1推廣費用銷售額的1.1%2銷售費用銷售額的0.55%3合計財務費用廳P費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明1公司財務費貸款額x 9% x貸款年限