資產(chǎn)評(píng)估精選例題

1、第二章案例案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年年2月月1日。日。評(píng)估人員收集的信息：評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為價(jià)格為160萬(wàn)元。萬(wàn)元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，

2、該類設(shè)備的參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值評(píng)估值=160150/210=114.29(萬(wàn)元萬(wàn)元)案例案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為為58平方米，

3、建筑時(shí)間為平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年年5月月1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2011年年12月曾發(fā)生過(guò)房屋月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)

4、應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2013年居住用房?jī)r(jià)格與年居住用房?jī)r(jià)格與2011年相比上年相比上升了升了9.3%，則：，則：資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案例案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，市場(chǎng)上搜集

5、到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為基本相同，成交時(shí)間為2012年年6月，成交價(jià)格為月，成交價(jià)格為365.2萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年年8月。月。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的低于正常售價(jià)的30%，則待估

6、資產(chǎn)的評(píng)估值為：，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=365.2(130)=255.64（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）案例案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基準(zhǔn)日為年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年年1月。搜集到一交月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2012年年12月，交易月，交易價(jià)格為價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為2005年。年。分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取

7、，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過(guò)對(duì)成主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，年，則待估資產(chǎn)的成新率為：則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待（待估資產(chǎn)已使用年限估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）待估資產(chǎn)尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%參照資產(chǎn)已使用年限為參照資

8、產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15) 100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算：則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新（評(píng)估對(duì)象成新率率/參照物成新率）參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值評(píng)估值=124000(63%65%)=120184.62(元元) 第三章 例：例：某臺(tái)機(jī)床采購(gòu)價(jià)某臺(tái)機(jī)床采購(gòu)價(jià)5 5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.10.1萬(wàn)元，安裝費(fèi)萬(wàn)元，安裝費(fèi)0.30.3萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)萬(wàn)

9、元，調(diào)試費(fèi)0.10.1萬(wàn)元，已服役萬(wàn)元，已服役2 2年。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)年。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。目前該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上用的重置全價(jià)。目前該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了升了20%20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1 1倍，安裝的材料和工費(fèi)倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%15%。 分析：該機(jī)床服役期限僅分析：該機(jī)床服役期限僅2 2年，且在市場(chǎng)上仍很流行，一年，且在市場(chǎng)上仍很流行，一般來(lái)說(shuō)技術(shù)條件變化不大，故用復(fù)原重置成本評(píng)估較現(xiàn)實(shí)。般來(lái)說(shuō)技術(shù)條件變化不大，故用復(fù)原重置成本評(píng)估

10、較現(xiàn)實(shí)。計(jì)算過(guò)程：機(jī)床采購(gòu)重置全價(jià)計(jì)算過(guò)程：機(jī)床采購(gòu)重置全價(jià)5 5(1(120%)20%)6 6萬(wàn)元萬(wàn)元 運(yùn)雜費(fèi)重估價(jià)運(yùn)雜費(fèi)重估價(jià)0.10.12 20.20.2萬(wàn)元萬(wàn)元 安裝費(fèi)重估價(jià)安裝費(fèi)重估價(jià)0.30.3(1(140%)40%)0.420.42萬(wàn)元萬(wàn)元 調(diào)試費(fèi)重估價(jià)調(diào)試費(fèi)重估價(jià)0.10.1(1(115%)15%)0.1150.115萬(wàn)元萬(wàn)元 綜合以上各項(xiàng)，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)為：綜合以上各項(xiàng)，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)為： 6 6(0.2(0.20.420.420.115)0.115)6.7356.735萬(wàn)元萬(wàn)元 例：例：某企業(yè)某企業(yè)20002000年購(gòu)建一套年產(chǎn)年購(gòu)建一套年產(chǎn)5050萬(wàn)噸

11、某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬萬(wàn)噸某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬面原值面原值1,0001,000萬(wàn)元。萬(wàn)元。20052005年進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)選擇了一套與年進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)選擇了一套與被評(píng)估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線被評(píng)估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線20042004年建成，年產(chǎn)同年建成，年產(chǎn)同類產(chǎn)品類產(chǎn)品7575萬(wàn)噸，造價(jià)為萬(wàn)噸，造價(jià)為3,0003,000萬(wàn)元。經(jīng)查詢，該類生產(chǎn)線的萬(wàn)元。經(jīng)查詢，該類生產(chǎn)線的規(guī)模效益指數(shù)為規(guī)模效益指數(shù)為0.70.7，主要裝置，主要裝置70%70%，輔助裝置，輔助裝置5%5%，工藝管道，工藝管道5%5%，儀器儀表，儀器儀表5%5%，建筑安裝費(fèi)，建筑安裝費(fèi)10%10%，管理費(fèi)，管理費(fèi)5%

12、5%。20042004年至年至20052005年上述六項(xiàng)價(jià)格及費(fèi)用變動(dòng)率為：主要裝置年上述六項(xiàng)價(jià)格及費(fèi)用變動(dòng)率為：主要裝置5%5%，輔助裝，輔助裝置置3%3%，工藝管道，工藝管道10%10%，儀器儀表，儀器儀表2%2%，建筑安裝費(fèi)，建筑安裝費(fèi)15%15%，管理費(fèi)，管理費(fèi)10%10%。 重置成本重置成本30003000 1-(50/75 ) 1-(50/75 ) 0.70.7 (1 (170%70%5%5%5%5%3%3%5%5%10%10% 5%5%2%2%10%10%15%15%5%5%10%)10%) 2,2592,259(1(13.5%3.5%0.15%0.15%0.5%0.5% 0.1

13、%0.1%1.5%1.5%0.5%) 0.5%) 2,2592,259(1(16.25%)6.25%)2,4002,400萬(wàn)元萬(wàn)元3 3、進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算舉例、進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算舉例 例例1：假設(shè)某被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的賬面原值為：假設(shè)某被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的賬面原值為1000萬(wàn)元人民幣（不含進(jìn)口時(shí)的稅與費(fèi)），萬(wàn)元人民幣（不含進(jìn)口時(shí)的稅與費(fèi)），其中其中80為支付外為支付外 匯部分，進(jìn)口時(shí)的外匯匯匯部分，進(jìn)口時(shí)的外匯匯率為率為1美元：美元：8元人民幣，評(píng)估基準(zhǔn)日的外匯匯元人民幣，評(píng)估基準(zhǔn)日的外匯匯率為率為1美元：美元：8.3元人民幣，進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)的元人民幣，進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)的同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為同類

14、資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為120，國(guó)內(nèi)同，國(guó)內(nèi)同 類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為150，現(xiàn)行關(guān)稅稅率，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為為20， 其他稅費(fèi)率為其他稅費(fèi)率為10，國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)為，國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)為10萬(wàn)美元，境外途萬(wàn)美元，境外途 中保險(xiǎn)費(fèi)為設(shè)備支付外匯中保險(xiǎn)費(fèi)為設(shè)備支付外匯部分的部分的0.5。根據(jù)上述資料，計(jì)算進(jìn)口設(shè)備。根據(jù)上述資料，計(jì)算進(jìn)口設(shè)備的重置成本。的重置成本。例例2被評(píng)估設(shè)備為被評(píng)估設(shè)備為19991999年年1010月從英國(guó)引進(jìn)，進(jìn)口合同中的月從英國(guó)引進(jìn)，進(jìn)口合同中的FOBFOB價(jià)是價(jià)是2020萬(wàn)英鎊。萬(wàn)英鎊。20042004年年1010月進(jìn)行評(píng)估時(shí)英國(guó)廠家已不再生產(chǎn)這種型號(hào)的月進(jìn)行評(píng)估時(shí)英國(guó)廠

15、家已不再生產(chǎn)這種型號(hào)的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOBFOB報(bào)價(jià)為報(bào)價(jià)為3535萬(wàn)英鎊。萬(wàn)英鎊。 針對(duì)上述情況，評(píng)估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評(píng)估設(shè)備針對(duì)上述情況，評(píng)估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評(píng)估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對(duì)價(jià)格的影響，最后認(rèn)為，按和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對(duì)價(jià)格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實(shí)際成交價(jià)為報(bào)價(jià)的照通常情況，實(shí)際成交價(jià)為報(bào)價(jià)的70%70%90%90%。故按英國(guó)廠商。故按英國(guó)廠商FOBFOB報(bào)報(bào)價(jià)的價(jià)的80%80%作為作為FOBFOB成交價(jià)。針對(duì)替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評(píng)估設(shè)成交價(jià)。針對(duì)替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評(píng)估設(shè)備，估測(cè)

16、被評(píng)估設(shè)備的現(xiàn)行備，估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的現(xiàn)行FOBFOB價(jià)格約為替代設(shè)備價(jià)格約為替代設(shè)備FOBFOB價(jià)格的價(jià)格的70%70%，30%30%的折扣主要是功能落后造成的。評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣對(duì)英鎊的匯的折扣主要是功能落后造成的。評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣對(duì)英鎊的匯率為率為11.93111.931。境外運(yùn)雜費(fèi)按。境外運(yùn)雜費(fèi)按FOBFOB價(jià)格的價(jià)格的5%5%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按FOBFOB價(jià)格的價(jià)格的0.5%0.5%計(jì)，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀計(jì)，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費(fèi)按行手續(xù)費(fèi)按CIFCIF價(jià)格的價(jià)格的0.8%0.8%計(jì)算，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按計(jì)算，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)

17、按(CIF(CIF價(jià)格銀行手價(jià)格銀行手續(xù)費(fèi)續(xù)費(fèi)) )的的3%3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格中，由英方派人安計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒(méi)有考慮利裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒(méi)有考慮利息因素。息因素。 根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評(píng)估設(shè)備的重置成本計(jì)算過(guò)程如根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評(píng)估設(shè)備的重置成本計(jì)算過(guò)程如下：下：FOBFOB價(jià)格價(jià)格353580%80%70%70%19.619.6萬(wàn)英鎊萬(wàn)英鎊FOBFOB價(jià)格價(jià)格19.619.611.9311.93233.83233.83萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣境外運(yùn)雜費(fèi)

18、境外運(yùn)雜費(fèi)233.83233.835%5%11.6911.69萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)233.83233.830.5%0.5%1.171.17萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣CIFCIF價(jià)格價(jià)格233.83233.8311.6911.691.171.17246.69246.69萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣銀行手續(xù)費(fèi)銀行手續(xù)費(fèi)246.69246.690.8%0.8%1.971.97萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)(246.69(246.691.97)1.97)3%3%7.467.46萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣被評(píng)估設(shè)備重置成本被評(píng)估設(shè)備重置成本233.83233.8311.6911.691.171.171

19、.971.977.46 7.46 256.12256.12萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣 從上述兩個(gè)例題中，可以得知，在測(cè)算進(jìn)口設(shè)備重置成本時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題主要有：有關(guān)報(bào)價(jià)的處理；運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法以及物價(jià)指數(shù)的選擇；匯率應(yīng)選擇評(píng)估基準(zhǔn)日的匯率；關(guān)稅等稅收也應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)。例題例題4. 某進(jìn)口設(shè)備FOB價(jià)為12000000，關(guān)稅稅率為 16，增值稅率為17，銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率為0.4，公司代理費(fèi)率為1，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率為1，安裝費(fèi)率為0.6，基礎(chǔ)費(fèi)率1.7。設(shè)備安裝需要2年時(shí)間，第一年投入30的資金，第而年投入70的資金，假設(shè)每年的資金投入是均勻的，銀行貸款利率為5，試計(jì)算該設(shè)備的重置成本。 例題例題: 某企業(yè)某企

20、業(yè)19941994年購(gòu)入一臺(tái)設(shè)備，賬面原值為年購(gòu)入一臺(tái)設(shè)備，賬面原值為30,00030,000元，元，19991999年和年和20012001年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為為3,0003,000元和元和2,0002,000元，元，20042004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。假定：年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。假定：從從19941994年至年至20042004年年通貨膨脹率為年年通貨膨脹率為10%10%，該設(shè)備的尚可，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為7 7年，試估算設(shè)備的成新率。年，試估算設(shè)備的成新率。 第一步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。第一步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本

21、。投資日期投資日期( (年年) ) 原始投資額（元）原始投資額（元） 價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù) 現(xiàn)行成本現(xiàn)行成本（元）（元） 19941994 30,00030,000 2.602.60 78,00078,000 19991999 3,0003,000 1.611.61 4,8304,830 20012001 2,0002,000 1.331.33 4,8304,830 合計(jì)合計(jì) 35,00035,000 85,49085,490 第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限第四步，計(jì)算成新率第四步，計(jì)算成新率 成新率成新率7 7(9.5(9.5

22、7)7)100%100%42%42% 投資日期投資日期( (年年) ) 現(xiàn)行成本（元）現(xiàn)行成本（元） 投資年限投資年限 加權(quán)更新成加權(quán)更新成本（元）本（元） 19941994 78,00078,000 1010 780,000780,000 19991999 4,8304,830 5 5 24,15024,150 20012001 2,6602,660 3 3 7,9807,980 合計(jì)合計(jì) 85,49085,490 812,130812,130 年加權(quán)投資年限5 . 9490,85130,812例題例題:被評(píng)估設(shè)備為一儲(chǔ)油罐，已經(jīng)建成并使用了被評(píng)估設(shè)備為一儲(chǔ)油罐，已經(jīng)建成并使用了1010年，

23、預(yù)計(jì)將來(lái)還能再年，預(yù)計(jì)將來(lái)還能再使用使用2020年。評(píng)估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲(chǔ)油罐年。評(píng)估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲(chǔ)油罐因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個(gè)維因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個(gè)維修計(jì)劃大約需要花費(fèi)修計(jì)劃大約需要花費(fèi)350,000350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟(jì)損失、元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟(jì)損失、清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費(fèi)用。評(píng)估人員清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費(fèi)用。評(píng)估人員已經(jīng)估算出該油罐的復(fù)原重置成本為已經(jīng)估算出該油罐

24、的復(fù)原重置成本為2,000,0002,000,000元，現(xiàn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)元，現(xiàn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)油罐的實(shí)體性損耗率。油罐的實(shí)體性損耗率。計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算過(guò)程如下： 可修復(fù)部分實(shí)體性損耗：可修復(fù)部分實(shí)體性損耗：350,000350,000元；元； 不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗率：不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗率：10/(1010/(1020)20)100%100%33.3%33.3%； 不可修復(fù)部分復(fù)原重置成本：不可修復(fù)部分復(fù)原重置成本：2,000,0002,000,000350,000350,0001,650,0001,650,000元；元； 不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗：不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗：1,650,0

25、001,650,00033.3%33.3%549,450549,450元；元； 油罐全部實(shí)體性損耗率：油罐全部實(shí)體性損耗率：(350,000(350,000549,450)/2,000,000549,450)/2,000,00045%45%。 假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%45%的實(shí)體的實(shí)體性損耗率，就可得到用成本法評(píng)估油罐時(shí)應(yīng)該扣除的實(shí)體性損耗。性損耗率，就可得到用成本法評(píng)估油罐時(shí)應(yīng)該扣除的實(shí)體性損耗。2、超額運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算步驟、超額運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算步驟（1）測(cè)算年超額運(yùn)營(yíng)成本（2）測(cè)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本（3）據(jù)設(shè)備

26、剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額例題 某一生產(chǎn)控制裝置擬進(jìn)行評(píng)估，其正常運(yùn)行需7名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為4名。假設(shè)被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他支出項(xiàng)目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測(cè)算被評(píng)估控制裝置的功能性損耗額。根據(jù)上述資料，被評(píng)估控制裝置的功能性損耗測(cè)算如下：（1）計(jì)算被評(píng)估控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本額: (74)12,00036,000元（2）測(cè)算被評(píng)估控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額: 36,000(133%)24,120元（3）將被評(píng)估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的年

27、超額運(yùn)營(yíng) 成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額: 24,120(P/A，10%，3)24,1202.486959,984元 例題 某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購(gòu)建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1,000萬(wàn)件，建成后由于市場(chǎng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬(wàn)件，60%的生產(chǎn)能力閑置。經(jīng)評(píng)估，該生產(chǎn)線的重置成本為1,500萬(wàn)元，實(shí)體性損耗額為300萬(wàn)元，功能性損耗額為150萬(wàn)元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。 具體計(jì)算過(guò)程如下： （1）扣除實(shí)體性損耗額和功能性損耗額后的價(jià)值為： 1,5003001501,050萬(wàn)元 （2）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗率： （10.48）100%52% （

28、3）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗額： 經(jīng)濟(jì)性損耗額1,05052%546萬(wàn)元 %100000140018 . 0，經(jīng)濟(jì)性損耗率（二）因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算（二）因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算 例題例題 被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10,00010,000噸，噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，企業(yè)必須每噸降價(jià)景氣，企業(yè)必須每噸降價(jià)150150元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3 3年，年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%

29、10%。試根據(jù)所給條件，。試根據(jù)所給條件，估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。 經(jīng)濟(jì)性損耗額經(jīng)濟(jì)性損耗額(150(15010,000)10,000)(P/A,10%,3)(P/A,10%,3) 1,005,0001,005,0002.48692.4869 2,499,3352,499,335元元）（所得稅率）（收益損失額經(jīng)濟(jì)性貶值額設(shè)備年nrAP,1五、運(yùn)用成本法測(cè)算設(shè)備評(píng)估值舉例五、運(yùn)用成本法測(cè)算設(shè)備評(píng)估值舉例 例題例題 被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于19941994年，賬面價(jià)值為年，賬面價(jià)值為100,000100,000元，元，19991999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改

30、投資年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,00050,000元，元，20042004年對(duì)年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，得到以下數(shù)據(jù)：得到以下數(shù)據(jù)： （1 1）19941994至至20042004年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%10%； （2 2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,0001,000元；元； （3 3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%10%，規(guī)模效益指數(shù)為規(guī)模效益指數(shù)為0.70.7，所得稅稅率為，所得稅稅

31、率為33%33%； （4 4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的常利用率的50%50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用5 5年，在未年，在未來(lái)來(lái)5 5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。根據(jù)上述條件，年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。根據(jù)上述條件，估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。 第一步：計(jì)算該設(shè)備的重置成本：第一步：計(jì)算該設(shè)備的重置成本： 第二步：計(jì)算加權(quán)投資名義年限第二步：計(jì)算加權(quán)投資名義年限： 2,996,3702,996,370339,900339,9008.828.82年年 第

32、三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限：第三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限： 8.828.8250%50%4.414.41年年 第四步：計(jì)算成新率第四步：計(jì)算成新率: : 5 5(4.41(4.415)5)100%100%53%53%第五步：計(jì)算功能性損耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5) 30,478元第六步：計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗: 該設(shè)備在評(píng)估后的設(shè)計(jì)利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求，故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計(jì)算評(píng)估值： 評(píng)估值339,90053%30,478 149,669元 第四章例題例題某地塊面積為80,000平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬(wàn)元/畝，拆遷費(fèi)30萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)3億

33、元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 2030 50萬(wàn)元/畝 750元/平方米2、估算土地開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3億元/平方公里5萬(wàn)元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息 750（16%）21 37540%（16%）1.51 37560%（16%）0.51 92

34、.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（750375）10% 112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價(jià)1,350.5580,000 108,044,000元即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。 例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)G 0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平

35、均，得出成新率。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。 例題 某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10的減價(jià)修正。 V30000080（110） 30000072216000（元） 例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型

36、建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯?xiě)字樓的租金一般為每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在2004年5月的價(jià)格。1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)：年管理費(fèi)9,855,0003.5% 344,925元（2）維修費(fèi)：年維修費(fèi)4,8

37、0012,0001.5% 864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)4,80012,0000.2% 115,200元（4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%） 1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925864,000 1 1 5 , 2 0 0 1,773,900 3,098,025元3、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)104,434,67112,000 8,703

38、元5、評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。 例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房

39、產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益5012900（110） 486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)4860003.517010（元）（2）年維修費(fèi)25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)25009000.24500（元）年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元4、計(jì)算

40、房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用48600073260412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 250090045937.542066250（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率 2066250 8165300（元）（元）凈殘值率）使用年限建筑物重置價(jià)年折舊費(fèi)5 .45937%)21 (4890025001 (6、計(jì)算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165300247440（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余

41、使用年期為50644（年）。單價(jià)3354764.56/5006709.53（元）8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3354764.56元，單價(jià)為每平方米6709.53元。 )(56.4764335%)71 (11%740424744元V例題： 在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為20001200240（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)

42、算房地合一純收益 10020006012720000720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬(wàn)元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬(wàn)元）（4）土地的價(jià)格為： 31.210312（萬(wàn)元） 單方土地價(jià)格為： 31230001040（元/m2） 例題: 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入48001257600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)） 2400（元）

43、 房產(chǎn)稅（按年租金的12計(jì)） 57600126912（元） 土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)） 2002400（元） 管理費(fèi)（按年租金3計(jì)） 5760031728（元） 修繕費(fèi)（按年租金4計(jì)） 5760042304（元） 保險(xiǎn)費(fèi)每年576（元）年總費(fèi)用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年總純收益576001432043280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為： 1200200240000（元）歸屬于土地的年純收益為：240000819200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：432801920024080（元）建筑物折舊率1/

44、251004建筑物價(jià)格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為： 165498.4240689.58（元）第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法一、基本思路及計(jì)算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。 被估房地產(chǎn)價(jià)格交易實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)時(shí)間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正（一）踏勘被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符

45、合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)1、 定基2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù) 4、個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正 100交易情況修正系數(shù) 100系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例交易案例交易案例交易案例估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例交易案例（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估

46、值。 例題： 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。 交易實(shí)例比較交易ABCD（待估宗地）坐落 略略略略所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平

47、坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限35303530容積率 54.54.551、進(jìn)行交易情況修正 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則： 交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)(1+1%)141.15 交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù) (1+1%)12 1.13 交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù) (1+1%)7 1.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需作區(qū)域因素

48、修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則： 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.0754、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：9659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例CA4、進(jìn)