淺析房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

1、實(shí)用文檔房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)近年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一，其一般占社會(huì)總財(cái)富的50%-70%據(jù)保守估計(jì)，中國城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)占家庭總財(cái)產(chǎn)的比重超過50%。隨著物權(quán)法的出臺(tái)和實(shí)施，人們的財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識越來越強(qiáng)， 對用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價(jià)值以及其在市場上的價(jià)格變化，對于因各種各樣原因而造成物業(yè)價(jià)值的減損尤為敏感，因物業(yè)價(jià)值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進(jìn)行估價(jià)的情況也越來越多。房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連

2、著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。1. 引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類1.1 因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失城鄉(xiāng)規(guī)劃法第五十條規(guī)定： “在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部

3、門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式， 聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的， 應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償”。因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具 體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī) 劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等，主要體現(xiàn)在控 制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。對房屋造成的價(jià)值損失主要包括： 房 屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就 可造成房屋將來的總收益降低。因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。 例如：原來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對結(jié) 構(gòu)和設(shè)施等進(jìn)

4、行重新改造；若項(xiàng)目為在建工程，則需要對在建工程修 改建筑設(shè)計(jì)，這都需要新增投入。小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、 小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更及小區(qū) 配套設(shè)施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價(jià)值損失內(nèi) 容與前述類似，同時(shí)需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、 變更后對房地產(chǎn) 價(jià)值的影響；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī) 劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地 產(chǎn)的價(jià)值。小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，主

5、要通 過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。 具體包括：小區(qū)周邊市政 配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式 的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致住宅樓 價(jià)值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達(dá)性，也 會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，涉及到房 屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整； 若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修 改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同時(shí)應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方 面對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。比如

6、：某區(qū)域原來是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改 后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)有所降 低。房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià) 值損失城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性 對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高 架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道；小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居 住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì) 發(fā)生明顯減損。標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔1.2 因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失民法通則第八十三條規(guī)定： “不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)

7、按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。 ”例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損；又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)，對面又修了一棟樓，購房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)降低。1.3 因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染， 必然會(huì)給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損。例如開發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地（如化工工業(yè)用地）

8、 直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫剡M(jìn)行開發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會(huì)在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車場使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。1.4 因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買受人的權(quán)利、 使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。例如， 預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題，如墻體開裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等而對購房人造成價(jià)值損失。1.5 因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵

9、的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。1.6 因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害物權(quán)法第十九條規(guī)定： “異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 ”如開發(fā)商往往對小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對外進(jìn)行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權(quán)；又如開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)，是受讓人權(quán)利受到損害。1.7 因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失土地管理法第七十八條規(guī)定： “無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非

10、法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的， 不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”， “非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。1.8 因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。1.9 因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時(shí)，錯(cuò)誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。2. 房地產(chǎn)損害造成的損失分析2.1

11、房地產(chǎn)損害的分類2.1.1 按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：實(shí)物損害（又可分為實(shí)體損害和功能損害）；權(quán)益損害；區(qū)位損害（也稱為環(huán)境損害） 。2.1.2 按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用（包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤等，以下簡稱修復(fù)費(fèi)用）小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的，即：修復(fù)費(fèi)用 損害前的房地產(chǎn)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)不可修復(fù)的損害是指技術(shù)上不可能或經(jīng)濟(jì)上不可行，因而不能修復(fù)的損害。即：修復(fù)

12、費(fèi)用損害前的房地產(chǎn)價(jià)值損害后的房地產(chǎn)價(jià)值2.1.3 按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分暫時(shí)性房屋損害是指房屋修復(fù)后，因質(zhì)量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷。永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達(dá)不到原標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷。2.2 房地產(chǎn)損害的賠償金額房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的確定主要有以下幾種方法：（1）可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（2）不可修復(fù)的賠償金額為房地產(chǎn)價(jià)值減損額，即：賠償金額=損害前

13、的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值（ 3）可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的，賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用、房地產(chǎn)價(jià)值減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失之和，即：賠償金額=部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（4）造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。2.3 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)2.3.1 房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵房地產(chǎn)損害評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的共同體貶值評估。房地產(chǎn)損害評估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估等。2.3.2 房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義房地產(chǎn)損害評估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。商品房質(zhì)量缺陷

14、評估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價(jià)值減損的市場值。2.3.3 損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)損害賠償評估與一般價(jià)值評估相比，其估價(jià)的不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：損害賠償評估包括正價(jià)值評估與負(fù)價(jià)值評估。損害賠償評估不僅包括負(fù)價(jià)值評估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估。損害賠償評估的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例。損害賠償評估對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定。損害當(dāng)事人雙方對估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。通常需要出庭作證（專家證人），要求有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。2.4 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇損害賠償評估

15、通常采用修復(fù)費(fèi)用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。2.5 C1+ C2+ C3+ C4 C5式中V-房地產(chǎn)損害評估值；C1 拆除工程費(fèi)用；C2 修繕工程費(fèi)用；C3 恢復(fù)工程費(fèi)用；C4 直接經(jīng)濟(jì)損失；C5 被拆除物殘值。拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過廣泛搜集評估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場價(jià)格水平確定。

16、拆除、 修繕、 恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、 利潤和稅金等。直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測算，間接費(fèi)、 利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測算。直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：（ 1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；（ 2）房屋空置的收益損失；（ 3）房屋使用面積減少的損失；（ 4）房屋室內(nèi)凈高降低的損失；（ 5）房屋采光面積減少的損失；標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔(6)房屋耐久性降低的損失；(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；(8)施工影響的補(bǔ)償；(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)

17、根據(jù)評估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格合理確定。(二)損失資本化法損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值 在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益 現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估 房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不 變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。凈收益減少收益年期不變型公式中P-商品房價(jià)值減損值；n凈收益損失年限；a 預(yù)期年末凈收益減少額；r資本化率。凈收益不變收益年期減少型公式中P-商品房價(jià)值減損值：m-一無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：n有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔b預(yù)期年末正常凈收益；

18、r資本化率。凈收益、收益年期減少型8 N 1、 2 "1、 b z 1、p = _Q_r)+-0-0-)r (1+r/(1+尸產(chǎn) 7(l + r)M公式中P-商品房價(jià)值減損值。t 凈收益損失年限；a預(yù)期年末凈收益減少額；r資本化率。m-一無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：n有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：b預(yù)期年末正常凈收益；r 資本化率。(三)賠償實(shí)例比較法賠償實(shí)例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。 即指將 估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減 損案例進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男?正，以此估算估價(jià)對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損的方法。即：V= PX F1XF2XF3式中V-房屋價(jià)值損失評估值；P 可比實(shí)例補(bǔ)償金額；Fl補(bǔ)償情況修正系數(shù)；F2-補(bǔ)償日期修正系數(shù);F3 缺陷狀況修正系數(shù)。（四）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值之差。而損害前