酒店式公寓糾紛

1、純酒店式公寓“讓位”組合型物業(yè)宏觀調(diào)控讓酒店式公寓從“白雪公主”變成了“灰姑娘”。隨著市場去化速度的逐漸放慢， 上海酒店式公寓的發(fā)展趨勢正在迎風(fēng)掉頭組合型物業(yè)趨熱， 純酒店式公寓開始減少?；膷u分析師指出， 以往市場中， 純酒店式公寓物業(yè)占相當(dāng)一部分的比例。 但隨著市場的不斷成熟， 酒店式公寓已不僅僅局限于一種功能形態(tài)， 今年上半年酒店式公寓市場更多地呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨向。 “酒店式公寓裙房商鋪” 是目前市場中的主流組合產(chǎn)品， 相對的，那些純酒店式公寓的供應(yīng)數(shù)量則呈現(xiàn)下滑趨勢，市場需求也露出飽和跡象。另外， 除了 “酒店式公寓裙房商鋪”占主導(dǎo)地位之外， 一些較特殊的非純酒店式公寓物業(yè)也在今年上

2、半年引起了市場的關(guān)注。 如位于徐家匯商圈板塊的一處物業(yè)， 其將一幢樓劃分成3 個功能區(qū)間， 1-4 層為商鋪， 5-9 層為商務(wù)套房， 10-23 層為全裝修酒店式公寓?；膷u分析師表示： “這種組合式物業(yè)是市場發(fā)展多元化和成熟化的表現(xiàn)， 但其缺點就是容易混淆概念發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛， 其究竟能夠贏得多大的市場空間及在多大程度上代表未來酒店式公寓物業(yè)的發(fā)展方向，還有待研究。”酒店式公寓開發(fā)、運營有隱患投資者如果拿不到約定的分紅，根本無法行使自我救濟，只能聽任房屋被空置。買了浦東“張江一間房”的 170 多名業(yè)主現(xiàn)在進退兩難： 錢交了， 部分業(yè)主還辦了按揭貸款； 上家不見了， 在房地產(chǎn)交易中心沒有自己的名

3、字； 按照新的規(guī)定，商鋪分割轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被明令禁止，即使上家回來也難辦小產(chǎn)證；要退沒法退，轉(zhuǎn)讓也不會有人要。這個酒店式公寓的前身也是個爛尾樓。出了問題的酒店式公寓不止是駿豪國際和“張江一間房”，當(dāng)然也不止于上海。海南是中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)源地。 在海南擁有高檔酒店的客房產(chǎn)權(quán)， 由專業(yè)管理公司打理；書面保證第一年5%、第二年10%的回報率；口頭保證以后業(yè)主每年分紅不會低于7%；在這樣的宣傳業(yè)主每年還可以免費住宿18天，可以轉(zhuǎn)贈給親友并不用繳付物業(yè)管理費下，一批上海人以一萬多元的單價購買了海南皇冠濱海溫泉酒店的客房產(chǎn)權(quán)。2002 年海南的房價只有1500 元/ 平方米，投資人之所以接受“皇冠酒店”的天價

4、，看中的就是投資回報?？墒莾赡晗聛恚凑展芾矸教峁┑膱蟊?，回報率最多才3%左右?！皩彶楹贤螅?發(fā)現(xiàn)對于酒店配套設(shè)施的所有權(quán)、 共用權(quán)根本未作出約定， 對于酒店的總體平面規(guī)劃更沒有任何約定， 買賣合同不規(guī)范、 關(guān)鍵條款約定不明確， 這會引發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在解除管理合同后的訴訟紛爭?！北本┦袕V盛律師事務(wù)所上海分所李莉律師認(rèn)為。沒有明確約定會所、 配套設(shè)施權(quán)屬的， 一般所有權(quán)歸開發(fā)者所有， 但對使用權(quán)沒有明確界定。 如果產(chǎn)權(quán)人不享有配套設(shè)施的共用權(quán)， 產(chǎn)權(quán)就成了孤立的一個房間； 如果酒店改變了規(guī)劃設(shè)計，縮減規(guī)模、或取消部分配套設(shè)施，勢必導(dǎo)致價值貶損，也會侵犯投資人的利益。在李莉看來，另一個主要問題

5、是“委托管理合同中存在漏洞”。由于開發(fā)公司、 管理公司財務(wù)不透明， 投資者根本無法知道分紅是否合理； 外地投資者更無力關(guān)注投資產(chǎn)權(quán)酒店公寓的細(xì)節(jié)。 一般的“包租”合同對于不能實現(xiàn)管理目標(biāo)沒有任何責(zé)任約定， 意味著投資者如果拿不到約定的分紅， 根本無法行使自我救濟， 只能聽任房屋被空置。 最后， 委托管理合同中對退出機制沒有明確的規(guī)定。 “如果開發(fā)商承諾并指定的管理者損害了投資人的利益，開發(fā)商承擔(dān)何種責(zé)任？這都是急需解決的問題”。酒店式公寓為何容易招致集體訴訟？在樓市暴漲的時候“一白遮百丑”， 大家都不會說什么； 如果房市不好， 很可能“暗流涌動”、出現(xiàn)糾紛。北京市大成律師事務(wù)所上海分所余力律師

6、認(rèn)為：“在國外產(chǎn)權(quán)式酒店以高利潤低風(fēng)險而著稱， 但中國產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)的信用問題令人擔(dān)憂。 目前由于沒有相關(guān)制度和法律對產(chǎn)權(quán)酒店加以約束，合同也不規(guī)范，導(dǎo)致一些開發(fā)商玩擦邊球， 在合同上玩貓膩，盡管投資回報很誘人，消費者的投資風(fēng)險往往也較高?！薄熬频晔焦⒒旧隙际菭€尾樓改造的，這是一個背景。爛尾樓一般涉及到債權(quán)債務(wù)，有抵押的、有查封的，要把爛尾樓做好難度非常大?！鄙虾Ｊ嘘愐岁惵蓭熓聞?wù)所蔣先桂律師 對記者表示，“業(yè)主和開發(fā)商在幾種情況下會出現(xiàn)比較大的爭議：政府法規(guī)的變動；開發(fā)商建筑規(guī)劃的變動；重大合同條款的理解不一致。其他的情況都有適用的法律在約束?！彼麑﹂_發(fā)商的建議是：“開發(fā)商本身要嚴(yán)格按照法律

7、途徑來走，同時對法律法規(guī)的變更保持及時的了解，及時跟業(yè)主溝通。最關(guān)鍵的是要符合法律法規(guī)的規(guī)定?！本频晔焦⒈旧硎前凑丈唐贩縼沓鍪鄣模浅鍪圻^程中往往涉及到“包租”。從嚴(yán)格的法律意義上來講，“包租”是有問題的，所以開發(fā)商有時候要“迂回” 一下，另尋一家酒店管理公司來簽包租合約。可以理解的是，在樓市暴漲的時候“ 一白遮百丑”，大家都 不會說什么；如果房市不好，很可能“暗流涌動”、出現(xiàn)糾紛。在余力看來，在現(xiàn)有的法律框架下，投資者應(yīng)在委托管理合同中增加內(nèi)容。首先將售房合同與客房委托管理合同緊密聯(lián)系起來。當(dāng)開發(fā)商選定具體的酒店管理公司后，應(yīng)從所獲價款中提取管理費用作為基金，由業(yè)主委員會和開發(fā)商共同管理

8、，以保障酒店的長期經(jīng)營能力；其次，客房委托管理合同應(yīng)由業(yè)主、開發(fā)商和酒店管理公司三方簽署，明確業(yè)主對酒店管理公司有罷免權(quán)。約定最低的回報率后，由酒店管理公司承諾、開發(fā)商作擔(dān)保，如達不到可成為更換酒店管理公司的理由；第三，設(shè)計業(yè)主質(zhì)詢權(quán)和退出機制。如業(yè)主有理由相信酒店管理公司隱瞞酒店利潤和夸 大成本，業(yè)主有權(quán)要求酒店管理公司解釋原因，對解釋不認(rèn)可的可要求更換酒店管理公司。還有人認(rèn)為：酒店式公寓從一開始就要加強管理。駿豪國際沒有煙道的住宅如何通過有關(guān)部門的驗收？為什么辦不了小產(chǎn)證的“張江一間房”可以辦出銀行按揭貸款？這些明擺著的問題不可能是開發(fā)商一家失誤所致。投資風(fēng)險重重任何有投資經(jīng)驗的人都清楚，

9、任何投資都有風(fēng)險，房產(chǎn)投資也不例外。在全國各地都有據(jù)記者了解，采取包租形勢售樓，大連萬達做得最早，規(guī)模也比較大， 這種模式，但是其操盤的狀況并不是特別理想。最近， 不斷有業(yè)主反映一些樓盤包租售房，出現(xiàn)財務(wù)危機的情況。 例如延慶某項目，開發(fā)商售房時曾經(jīng)許諾， 代客出租房屋， 以后每月固定返還租金， 然而開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)拿不出錢來了；CB現(xiàn)高檔物業(yè)，承諾在兩年內(nèi)，每月給付高額租金回報，兩年后全額回購房屋，然而這些房屋卻沒有出租出去， 開發(fā)商僅僅給了兩個月租金回報， 就沒錢付了； 前兩年銷售火爆的產(chǎn)權(quán)式商鋪“巨庫”， 如今也陷入生意清淡投資者極度不滿的境地， 最近， “巨庫”又傳來數(shù)百個業(yè)主轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的

10、風(fēng)波；而此時，前幾年在北京風(fēng)靡一時的秦皇島某產(chǎn)權(quán)酒店，因開發(fā)商攜款而逃，投資者還在無止境的官司中糾纏。對此， 北京銀拓投資有限公司總經(jīng)理、 東方瑞景副總經(jīng)理郝建軍告訴記者， 當(dāng)初東方瑞景也提出過包租的宣傳口號， 并由物業(yè)管理公司來操作， 負(fù)責(zé)將業(yè)主買的房子出租出去， 可是后來，物業(yè)公司經(jīng)過評估，發(fā)現(xiàn)包租有很多不易操作的地方，就沒有實施。原因是業(yè)主的要求很難滿足。 在租賃旺季，業(yè)主不希望物業(yè)公司代租， 因為自己租更能租個好價錢， 可是租賃淡季又希望物業(yè)公司能把自己的房子租個好價錢。 并且對于租金的回報到底是多高也是眾口難調(diào)。 風(fēng)險比較大， 所以就沒有實施。雖然包租的宣傳打出后促進了房子的銷售，

11、可是從理性的立場來講，還是沒有堅持這種銷售路線。其實，很多采取包租的項目是由于開發(fā)商資金緊張，才采用“包租套現(xiàn)”的開發(fā)模式，一旦融資成功， 不一定會真正用到促進物業(yè)升值上， 而是挪做他用。 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠指出，在當(dāng)前商業(yè)物業(yè)投資中，有一種“兩少三多”的奇怪現(xiàn)象：真正用于經(jīng)營的使用者過少，投資者過多；長期投資的人少， 短期投資的人多，還有就是拿生存型創(chuàng)業(yè)資金投資的人多。這種投資心態(tài)更加大了商鋪包租的商業(yè)投資風(fēng)險。雖然目前包租或者帶租約的營銷模式在市場上比較受消費者歡迎， 但是背后的風(fēng)險還是需要投資者考慮?！巴顿Y回報”弊端投資回報或者帶租約售房讓房子一度熱銷， 這是開發(fā)

12、商喜歡看到的。 可是由于我國房地 產(chǎn)市場并不成熟，“帶租約售樓”、“返租”等營銷策略一旦不能兌現(xiàn)， 將給投資型買家造 成巨大損失，同時也使開發(fā)商不僅在信譽和形象上受到傷害，還可能承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。專家分析說，目前有關(guān)部門又沒有出臺相關(guān)懲罰或監(jiān)管擔(dān)保等方面的細(xì)則，而且由于售后包租的回報標(biāo)準(zhǔn)是建立在當(dāng)時的市場情況下的，萬一日后整個市場出現(xiàn)價格變化， 商鋪租賃不景氣，包租就很容易變成難以兌現(xiàn)的一紙空文，這是許多沖動型買家事先難以預(yù)料的。郝建軍認(rèn)為，目前不但是市場環(huán)境不成熟， 很多投資者的心態(tài)也不成熟。特別是一些中低檔的投資。小業(yè)主對于投資的風(fēng)險評估不足，輕信了開發(fā)商高回報率的宣傳就把錢投了進去，結(jié)果一旦

13、出現(xiàn)問題就會非常恐慌，開始大量拋售，這對于市場的影響很不好。這種由小業(yè)主組成的投資業(yè)態(tài)是很不成熟的。開發(fā)商許諾的租金回報都是在一種非常理想的狀態(tài)下的情況，可是投資評估是各種因素的一個綜合的評估，而非理想模式。過高的回報許諾與現(xiàn)實操作有很大的差距。比如著名的投資失敗案例“巨庫”，當(dāng)初在宣傳策劃時可謂十全十美，可是結(jié)果卻是一敗涂地，由于市場定位的錯誤，現(xiàn)在巨庫的生意非常慘淡，基本上沒什么人光顧。許多商戶開始退租或者拋售租位， 損失巨大。據(jù)一位在巨庫投資的商戶李先生稱，再這么下去，賠得就太多了，開發(fā)商所許諾的高額回報根本就沒有兌現(xiàn)，他已經(jīng)準(zhǔn)備把鋪位賣掉了。 可是在這種狀態(tài)下也賣不出什么好價錢，真是讓

14、人一籌莫展。某些開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險， 委托中介公司與業(yè)主簽訂帶租合約，貌似合理，實際上也有問題。有的開發(fā)商會同時跟很多中介簽委托合同，暗中補貼租賃差價給中介，將已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高額的投資回報率刺激著業(yè)主又購買了這家開發(fā)商的另一處樓 盤。一旦租賃期滿，業(yè)主就會發(fā)現(xiàn)原來自己的那套房根本租不到那么高的租金，后悔都晚了目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險：一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。比如城市假日比較強調(diào)商務(wù)功 能，而亞東名座則更強調(diào)“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的租賃市場的租金水平就會相應(yīng)關(guān)注成反比，即當(dāng)越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時,如果有更佳地降低。 因此， 作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群體投資客而言，的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標(biāo)。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、 走道等都存在一些問題， 也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、 送餐等服務(wù)空間等。三是投資者的預(yù)期租金問題?，F(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成， 巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格； 特別是在交