租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法 律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)商品房屋租賃管理辦法 第七條規(guī)定， 房屋租賃合同的內(nèi)容一般應(yīng) 當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐 落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；租金和押 金數(shù)額、支付方式； 租賃用途和房屋使用要求； 房屋和室內(nèi)設(shè)施的安 全性能；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān) 費(fèi)用的繳納； 爭議解決辦法和違約責(zé)任； 其他約定。 我們揀主要的內(nèi) 容講一下。1、姓名、名稱和住所。這些內(nèi)容看上去比較簡單，但在實(shí)踐中 卻是非常容易發(fā)生問題和糾紛的，因此要引起特別的關(guān)注。

2、個(gè)人的姓名， 必須和身份證上面的名字相一致， 否則不能確認(rèn)合 同上簽字的人和身份證上的人是不是同一個(gè)人。 如果有別名、 曾用名 的并使用的，一定要問清，由簽約人作出書面的承諾，予以確認(rèn)。公 司、事業(yè)單位或者其他單位的名稱， 一定要注意使用全稱， 并且要和 營業(yè)執(zhí)照、 登記證書上面記載的名稱完全一致。 差一個(gè)字也不行， 因 為差一個(gè)字從法律上來講就可以認(rèn)為簽約人和營業(yè)執(zhí)照上是兩個(gè)不 同的法人。住所的問題也要重視， 因?yàn)樽∷彤?dāng)事人的聯(lián)絡(luò)方式、 發(fā)送書面 通知的效力都是聯(lián)系在一起的。 如果找不到違約方當(dāng)事人的住所， 那 么守約方當(dāng)事人的就無法與其聯(lián)絡(luò)，也無法發(fā)送書面通知和法律文 書，從法律角度來講

3、， 當(dāng)事人的法律行為的效力也就無法認(rèn)定或者確 認(rèn)。在實(shí)踐中， 當(dāng)事人的住所情況是復(fù)雜多樣的， 有時(shí)當(dāng)事人的注冊 經(jīng)營地和實(shí)際經(jīng)營地是吻合的， 而更多的時(shí)候兩者是分離的， 公司的 注冊經(jīng)營地是一個(gè)地址， 而實(shí)際經(jīng)營的是另外一個(gè)地址， 甚至還有多 個(gè)經(jīng)營地址。 這些實(shí)際經(jīng)營地址有些是在工商備案過的， 有些是在工 商沒有備案過的，當(dāng)事人都可能把這些地址拿來作為住所地。因此， 建議在簽訂合同時(shí)雙方一定要確認(rèn)一個(gè)合同約定的住所地， 或者文書 的送達(dá)地址。 雙方應(yīng)該在合同中約定， 在履行合同過程中雙方進(jìn)行聯(lián) 絡(luò)，除了采用普通的開會(huì)、便捷的電話、手機(jī)、電子郵件等聯(lián)系方式 之外，以書信形式并發(fā)送到雙方約定的送

4、達(dá)地址是最正式的方式。 雙 方還可以約定，采取正當(dāng)送達(dá)方式、并向約定的送達(dá)地址送達(dá)文書， 對方拒不接收的，可以視為文書已經(jīng)送達(dá)。此外為了雙方聯(lián)系方便， 可以將雙方的授權(quán)聯(lián)系人的姓名、 聯(lián)系 方式和地址在合同上列明， 以便聯(lián)系。 最好再附上一個(gè)常用的銀行賬 號，在支付租賃款項(xiàng)時(shí)便于打款。2、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè) 施狀況。根據(jù)商品房屋租賃管理辦法 第六條的規(guī)定， 下列房屋是不能 出租的：屬于違法建筑的； 不符合安全、 防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn) 的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的； 法律、 法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他 情形。（ 1）屬于違法建筑，主要是有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的屬于違

5、法、違 章建筑的情況。如上面提到的租賃司法解釋第二條和第三條，未 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè) 的房屋， 或者未經(jīng)批準(zhǔn)、 未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑， 都是違法 建筑。這是因?yàn)榉课莸囊?guī)劃和建筑質(zhì)量是關(guān)系到社會(huì)公共利益和公民 法人人身財(cái)產(chǎn)安全的重大問題； 如果在這上面沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門 辦理報(bào)批手續(xù)， 容易危害社會(huì)公共利益或者造成重大安全事故， 因此 在簽訂房屋租賃合同時(shí)， 承租人應(yīng)注意查看承租房屋的產(chǎn)權(quán)證、 建設(shè) 工程規(guī)劃許可證， 出租人對此也應(yīng)該予以配合， 以避免由于證件上的 問題導(dǎo)致合同無效。在這里需要說明的是， 有沒有房產(chǎn)證， 不是房屋可以出租的必要

6、 條件。實(shí)踐中沒有房產(chǎn)證但出租房屋的情況很多。這要看具體情況。 如果房子已經(jīng)辦理了預(yù)售手續(xù)、 其他手續(xù)齊全并已經(jīng)交房， 僅僅是欠 缺一個(gè)辦理房產(chǎn)證的過程， 這類房子應(yīng)該說是可以出租的。 但是沒有 辦理合法征地、 建房手續(xù)，不可能辦理房產(chǎn)證的房屋， 不能用于出租。 當(dāng)然為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，沒有房產(chǎn)證的房子最好不要用于出租。（2）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，主要是指建筑 物必須具備相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)； 不符合這些標(biāo)準(zhǔn)的房屋也不能用于出租。 比如我們在上面提到的， 如 果租賃房屋用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等用于公共活動(dòng)，必須經(jīng)過 公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收； 未經(jīng)驗(yàn)

7、收或者驗(yàn)收不合格的房屋， 不得 用于出租。(3) 違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的，主要是指房屋的產(chǎn)權(quán)證上載明房屋原本不屬于商業(yè)用途的，未經(jīng)許可不能擅自改變?yōu)樯虡I(yè)用 房。例如，房屋產(chǎn)權(quán)證上載明房屋屬于居住用房的，這類房屋不能出 租用于商業(yè)活動(dòng)。又比如，農(nóng)村集體所有制單位的房屋、農(nóng)民個(gè)人私有的宅基地房屋、包括所謂的小產(chǎn)權(quán)房，因我國的土地管理法第 六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出 租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此也不能出租用于商業(yè)活動(dòng)。(4) 法律法規(guī)禁止出租的其他情形，就是我國其他法律法規(guī)里面明文提到的禁止出租的情形。這里需要提醒一下的是，有些管理 部門出具的紅頭文件里面講到的禁止房

8、屋出租的情形不應(yīng)包括在內(nèi), 因?yàn)椴⒎撬械募t頭文件都屬于法規(guī)。除了法律法規(guī)明文規(guī)定禁止出 租的房屋的之外，其他沒有明確規(guī)定的情況下的房屋都可以用于出 租。除不能出租的房屋之外，這類條款基本屬于商務(wù)條款，基本上 不牽涉法律問題，只需要根據(jù)實(shí)際情況在合同中詳盡說明即可。3、租金、押金、保證金的數(shù)額和支付方式。租金一般是預(yù)付一部分,然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出租人會(huì)要求承租人支付一定的押金或者保證金，以求在租金之 外獲得額外的履約擔(dān)保，如果不違反法律規(guī)定的，應(yīng)屬有效。在合同 簽訂之前，出租人往往還會(huì)要求承租人支付一定的定金。定金主要是 用于擔(dān)保合同的簽訂或者履行的；如果繳納定金后一方拒絕

9、簽訂合 同，或者履行合同不符合合同約定的，已經(jīng)支付定金的一方無權(quán)要求 返還定金，已經(jīng)獲取定金的一方應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。支付一般應(yīng)當(dāng)采 取轉(zhuǎn)賬方式；如果情況特殊的，也可以支付現(xiàn)金，但為保存證據(jù)，支 付現(xiàn)金的時(shí)候一定要求對方寫好收條，否則萬一產(chǎn)生法律糾紛的話很 難保障自己的合法權(quán)益。（案例）4、租賃用途、房屋使用要求。這些也是商務(wù)條款，只要在合同中列明即可。5、安全性能。同上。6、租賃期限。合同法第214條規(guī)定，租賃合同的期限一次最長不能超過二十年，超過部分是無效的。但期滿之前可以續(xù)簽合同，每次續(xù)簽的 期限最長也不能超過二十年。但商品房租賃管理辦法第9條特意 又提了一句，就是在房屋租賃合同期內(nèi)，出租

10、人不得單方面隨意提高 租金水平。因此租賃期限不宜訂得過長，否則時(shí)間過長市場價(jià)格因素 變動(dòng)較大，不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。這方面由于比較少見，應(yīng)該說問題不是 太大。7、維修責(zé)任。合同法第218條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物 的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。第 219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃 物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 因此，在簽訂租賃合同和租賃合同期滿退房時(shí)，雙方都需要互相配合辦理移交手續(xù)， 這時(shí)必須附有相應(yīng)的驗(yàn)收手續(xù)， 以防止在租賃期間房 屋的設(shè)施受到損壞而承租人又拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。 如果沒有房屋移交 手續(xù)，

11、又發(fā)生了房屋設(shè)施損壞的情況，這是就難以確定責(zé)任的承擔(dān)， 難免會(huì)使一方當(dāng)事人的權(quán)益受到不合理的損害。 還可以在租賃合同中 約定，在房屋移交時(shí)一方拒絕配合辦理移交手續(xù)的， 發(fā)生房屋設(shè)施損 壞的責(zé)任由該方承擔(dān)。8、物業(yè)公用事業(yè)費(fèi)。不詳述。9、爭議解決、違約責(zé)任、解除條件。10、其他情況。（1）備案登記的問題。城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)規(guī)定， 商品房出租以后應(yīng)當(dāng)辦理租賃備案手續(xù)， 并交納出租的相關(guān)稅費(fèi)。 因 此當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定備案登記的手續(xù)。但如果合同簽訂以后， 當(dāng)事人沒有去辦理租賃備案手續(xù)，是不是這個(gè)租賃合同就無效？對 此，租賃司法解釋第四條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法 律、行政法規(guī)規(guī)定

12、辦理登記備案手續(xù)為由， 請求確認(rèn)合同無效的， 人 民法院不予支持。因此如果租賃合同簽訂以后沒有辦理備案登記手續(xù) 的，合同應(yīng)該還是有效，不因此認(rèn)定租賃合同無效。（2）轉(zhuǎn)租的問題。承租人租賃房屋后，征得出租人同意的還可 以將房屋轉(zhuǎn)租給其他人。根據(jù)合同法第 224 條規(guī)定，承租人經(jīng)出 租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 承租人轉(zhuǎn)租的， 承租人與出 租人之間的租賃合同繼續(xù)有效； 第三人對租賃物造成損失的， 承租人 應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的， 出租人可以解除合同。 從這個(gè)規(guī)定來看， 承租人征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋之后， 出租人與承 租人之間的租賃合同仍然有效， 并不因此失效， 而獲得轉(zhuǎn)租房屋租賃 權(quán)的第三人與承租人之間也產(chǎn)生了租賃關(guān)系， 但與出租人之間， 沒有 直接法律關(guān)系。 因此承租人在轉(zhuǎn)租房屋后， 不能放任不管， 仍然需要 注意房屋的使用情況，并繼續(xù)履行與出租人之間的租賃合同。（3）裝修的歸屬問題。租賃司法解釋第 12 條規(guī)定，承租人 經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 租賃期間屆滿時(shí)， 承租人請求出租人補(bǔ)償附 合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。第 13 條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同 意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，