小區(qū)開發(fā)成本估算

1、小區(qū)開發(fā)分項成本估算匯報建設(shè)單位：徐州羲圣置業(yè)有限公司建筑面積：萬平方米容積率：綠地率：%總戶數(shù):1100戶徐州羲圣置業(yè)有限公司 開發(fā)部 2009年6月小區(qū)開發(fā)分項成本估算匯報我公司開發(fā)部根據(jù)徐州市目前建筑市場行情， 并結(jié)合本項目自身 特點，從以下幾個方面對項目投資做出估算，估算的依據(jù)：按照小區(qū) 建筑面積萬平方米，戶數(shù)為1100戶，多層的結(jié)構(gòu)類型，進行綜合闡 述，具體如下：一、 土地費用：包括土地使用權(quán)出讓金、土地購置費、交易服務(wù)費、契稅等（以下五項費用已承付，合計：元/m2）在舁 廳P費用名稱總價（元）單價（元/m2）1出讓金556,50052土地購置費77,910,0007003土地交易綜

2、合服務(wù)費111,32514契稅1,113,000105拆遷費400,000合計80,090,825項目開發(fā)規(guī)費：投資費用約元/m2,詳細(xì)列表如下:在舁 廳P費用名稱收費標(biāo)準(zhǔn)備注1規(guī)劃測量費元/m227,400元（已承付）2環(huán)評、危評費元/m218,000元（已承付）3工程咨詢費元/m230,000元（已承付）4規(guī)劃設(shè)抽元/m2徐州市規(guī)劃設(shè)計院報價5圖紙設(shè)抽（建筑結(jié)構(gòu)、景觀、管網(wǎng)）8+15+二元/m2以徐州華軍建筑設(shè)計院、市規(guī) 劃局設(shè)計院、南京金陵設(shè)計院 和徐州市第二設(shè)計院報價為 依據(jù)6抗震設(shè)計審驗審圖中心審圖費多層元/m2,小高層元/m2徐州市審圖中心收費標(biāo)準(zhǔn)，因 為結(jié)構(gòu)類型以多層為主，暫取

3、元/m27地質(zhì)勘察費元/m2以江蘇省第二地質(zhì)工程勘察 院報價為依據(jù)，預(yù)計勘察140 個勘探點，多層勘探孔最深達 20米。8監(jiān)理費6 元/m2（可卜浮）以徐州市嘉信建設(shè)工程監(jiān)理 有限公司報價為依據(jù)，并結(jié)合 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù) 收費管理規(guī)定發(fā)改價格【2007】670號。9招投標(biāo)代理費依據(jù)工程造價 服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)， 暫按建安工程 造價的計算此項費用建設(shè)單位支付30% 一般由中標(biāo)單位承擔(dān)，可以在 招標(biāo)文件中說明。10防雷檢測費1 元/m211白蟻防治費2 元/m212消防檢測驗收費1 元/m213墻體改革辦公室收費10 元/m214人防工程建設(shè)立項費48 元/m2入免費，不入收費。15規(guī)劃許可技術(shù)服

4、務(wù)費元/m2辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證16規(guī)劃局檔案材料費1 元/m2辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證17規(guī)劃局測繪研究院放線費1 元/m2四個點2594元，按每棟樓六 個點計算，以30棟樓為計算 依據(jù)，共116730元。18城市建設(shè)配套費105 元/m2蘇財綜（1998） 135號徐政發(fā)（2004） 11號19散裝水泥收費2 元/m2徐州市建設(shè)局收費標(biāo)準(zhǔn)（用不 用散裝水泥都收?。?0商品房預(yù)售證收費元/m2徐州市房地產(chǎn)開發(fā)商品房管 理科（3元/m2預(yù)售證；5,000 元公告費；5,600元軟件費）21業(yè)主產(chǎn)權(quán)證元/m280元/戶，按1100戶計算，共 88,000 元。22人防設(shè)計及審圖費元/m2依據(jù)江蘇

5、省第二設(shè)計院報價30+5=35元/m2,人防面積按18000 m2計算，共63萬元23辦埋業(yè)主土地證費元/m2樓層按5元/戶，地下室按5 元/戶；用地面積1000 m2交 110元，每增加500 m2交40 元。（我小區(qū)用地面積為 74200 m2）共計交費16966元23徐州市土木工程質(zhì)量監(jiān)督站2008年9月1日后簽訂的施 工合同，質(zhì)監(jiān)站/、再收取費用合計元/m2萬元三、 項目開發(fā)配套設(shè)施費用（合計：元/m2）:1、自來水管敷設(shè)費用（包括施工臨時用水，小區(qū)自來水內(nèi)、外管網(wǎng)敷設(shè)，加壓泵站的建設(shè)）：元/m21）施工臨時用水考慮三種方案，第一可采用目前地塊現(xiàn)有的原部 隊水源，接入費用可暫時不計，使

6、用費需與所有權(quán)單位協(xié)商解決；第 二個方案申請工地內(nèi)自備井，造價約 5萬元，審批手續(xù)較為復(fù)雜，長 期使用還需考慮對周圍地質(zhì)的影響，造成周圍建筑不均勻沉降等不利 因素；第三方案申報自來水公司臨時用水，申報手續(xù)費用為1萬元，單價元/m2。暫時選用第三方案。2）外管網(wǎng)費用按照徐州市首創(chuàng)自來水公司預(yù)算費用為 1,344,元、 設(shè)計和監(jiān)理費25萬元、市政掘路手續(xù)費22萬元，經(jīng)過我公司同大行 潤豐置業(yè)公司三次與其接觸和交流， 工程費價格降至130萬元，設(shè)計 和監(jiān)理費降至12萬元，市政掘路手續(xù)費降至18萬元，總計160萬元, 我公司出資暫按80萬元計算，單價元/m2。3）內(nèi)管網(wǎng)費用按照徐州市首創(chuàng)自來水公司提供

7、的價格，泵房出口到單元口，單價20元/m2。4）因為我公司地塊在總干管末端，壓力損失較大，需要建設(shè)加壓 泵站補充水壓，泵站可放入地下車庫；泵站的費用按照徐州市首創(chuàng)自 來水公司的收費標(biāo)準(zhǔn)按28元/m2計算，包含設(shè)備款、安裝費和維護管 理費，可以下浮到20-22元/m2。2、強電敷設(shè)費用（包括施工臨時用電、小區(qū)外線、內(nèi)線敷設(shè)）：元/m2 1）施工臨時用電從地塊北墻外的堤九線引入，共約 30萬元，包4、一一4 2含400KVA勺變壓器2臺及安裝費用，單萬造價約為兀/m。2）內(nèi)線敷設(shè)至單元口，成本約為 130元/m2,（包含配電室、變電 柜等設(shè)備），參考供電公司的提供價格。3）小區(qū)外部線纜敷設(shè)分為兩部

8、分，蘇堤變電所至二環(huán)路沈場立交 橋北為一段，施工中需穿過故黃河道和鐵路立交橋兩處障礙，如果設(shè)計頂管通過的方案，工程造價很高，施工難度非常大，申請手續(xù)也很 繁雜。此段已有省電力公司投資建設(shè)的自備通道， 原則上市供電公司 無權(quán)有償租售，現(xiàn)由我公司會同大行潤豐置業(yè)公司與市供電公司協(xié) 商，共同申請雙方用電的設(shè)計和施工，市供電公司經(jīng)內(nèi)部研究，已基 本同意租用，計劃通過項目置換的方式解決收費問題。 初步方案是租 用五根管線，我小區(qū)租用兩根，大行豪紳嘉園小區(qū)租用兩根，兩小區(qū) 共用一條備用通道，租用價格待定。租用已有通道的方案，將大大縮 短了申請和施工周期，節(jié)約了投資成本。立交橋北經(jīng)大行路到小區(qū)紅線外接入口為

9、一段， 總長1300米，由 我公司與大行潤豐置業(yè)公司共同建設(shè)。因小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案未最終確 定，各用電單項的具體數(shù)據(jù)不確定，不能進行用電方案設(shè)計，預(yù)算價 格暫時未定?，F(xiàn)參考大行潤豐置業(yè)公司預(yù)算方案，進行估算。豪紳嘉園小區(qū)設(shè)計方案包括了五根電纜保護管（150）, 3X300電 纜兩根（未計入我小區(qū)電纜量），穿線檢查井19個，電纜溝土方2249mL豪紳嘉園小區(qū)概算總投資萬元，其中雙回路電纜（YJV22-3X 300） 4100米（兩根電纜），單價650元/m,合價萬元；保護套管5090米 （DN150單價50元/m,合價萬元（實付萬元）；其余萬元均攤（應(yīng)付 82萬元）。實際需支出萬元。依照上述方案價

10、格，估算我小區(qū)施工總投資為萬元，其中雙回路電纜（YJV22-3X 240） 4000米，單價430元/m,總價172萬元；保 護套管2545米，單價50元/m,總價萬元；加上共建分?jǐn)傎M用約 82 萬元，暫估價格萬元。（電纜規(guī)格請有關(guān)技術(shù)人員進行了估算，僅供 參考，以最終設(shè)計方案為準(zhǔn)）3、燃?xì)赓M用（包括小區(qū)外管網(wǎng)和內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)）：元/m21）內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)約為3200元/戶（包含小區(qū)內(nèi)管線至室內(nèi)閥門、計 量表），按照1100戶計算，費用為352萬元，按小區(qū)建筑面積萬平方 米計算，合計到建筑成本約為元/m2。2）外管網(wǎng)敷設(shè)總投資額萬元，合計到建筑成本約為12元/m2。第一段由襄王南路接口引入 DN300

11、中壓管線，經(jīng)平山路過九里山 口，向南引至大行路西口（安裝三通），全長2000米，投資額萬元， 由我公司與大行潤豐置業(yè)公司、 榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司、永旭房地產(chǎn)開 發(fā)公司四家共同出資建設(shè)，我公司出資約萬元。第二段西起大行路西口，東到我小區(qū)東口，總長 600米，投資額 萬元，由我公司與大行潤豐置業(yè)公司兩家共同出資建設(shè)， 我公司出資 約萬元。4、供暖設(shè)施費用（分為鍋爐房集中供暖和壁掛爐分戶供暖兩種方式）1）鍋爐房集中供暖費用（包括鍋爐房土建、設(shè)備及采暖管線）：一 228 兀/m鍋爐房建筑面積約為 300m如考慮為地上建筑，土建費用約為24萬元，按照小區(qū)建筑面積萬平方米計算，合計到建筑成本約為2元/m2;

12、如考慮放在人防地下室，并通過相關(guān)部門審批，在圖紙設(shè)計 時應(yīng)提前與設(shè)計單位溝通，預(yù)留出鍋爐房位置。熱力管線費用約為15元/m2 （由鍋爐房至單元入口）。設(shè)備費用包含主機、燃燒器（品牌：利雅路）、循環(huán)泵、補水泵、軟水器、控制柜、煙囪、儀表閥門，未考慮運費和稅收。 3臺4噸燃 氣鍋爐96萬元，安裝報批費用25萬元，共121萬元。按照建筑面積 萬m計算，合計到建筑成本約為11元/m2。2）壁掛爐分戶供暖（包括燃?xì)獗趻鞝t、集分水器）：選用港華紫 荊燃?xì)獗趻鞝t，費用70元/m2,如果自行采購其他品牌，燃?xì)夤拘?收取增容費-元/m2。說明：集中供熱的投資較少，后期運營有一定收益，但也有一些不足。a在前期入

13、住率較低的情況下，運行費用較大，收益率較小，成本回 收較慢。b因徐州市冬季燃?xì)夤?yīng)量不足，天氣較冷時，會限制工商業(yè)戶的燃 氣使用，不利于小區(qū)居民的供暖質(zhì)量。c采暖費的收繳是近年來各物業(yè)公司較頭疼的問題， 直接關(guān)系到前期投入成本的回收，如果再有限制使用的情況，影響采暖質(zhì)量，問題會 更加嚴(yán)重。d在后期鍋爐設(shè)備、供熱管網(wǎng)的維護費用會逐年增加。分戶供暖的投資較大，如果由港華燃?xì)夤窘y(tǒng)一配裝壁掛爐， 統(tǒng) 一進行售后服務(wù)，將減少今后物業(yè)的工作量，既避免了采暖費的收繳 問題，又保證了采暖質(zhì)量，還可據(jù)此與燃?xì)夤緟f(xié)商，減少部分的燃 氣開戶費（3200元/戶），從另一方面減少投資額。暫按此方案計算。 5、道路工

14、程費用（包括小區(qū)外部道路和小區(qū)內(nèi)部道路）：元/m21）外部道路：我小區(qū)北側(cè)與豪紳嘉苑小區(qū)相鄰的東西向市政規(guī)劃 支路，暫定名為大行路。新建道路向西與平山南路相接，向東至小區(qū) 東側(cè)紅線外，全長米，規(guī)劃紅線寬度 20米，施工周期五個月，計劃 國慶節(jié)前竣工，工程總造價為萬元，包括道路、排水、綠化、交通信 號燈、路燈照明、設(shè)計監(jiān)理、管理維護費用。我公司與大行潤豐置業(yè) 公司按照建筑面積分?jǐn)傎M用，我公司出資萬元，按照建筑面積萬平方 米計算，合計到建筑成本為10元/m2。工程由我公司與大行潤豐置業(yè)公司共同委托市鼓樓區(qū)規(guī)劃和建設(shè) 局代建，代建人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)水、電、燃?xì)?、光纖通訊等管網(wǎng)的敷設(shè)和預(yù) 留，負(fù)責(zé)與市政管養(yǎng)、

15、園林綠化等部門協(xié)調(diào)道路開挖和賠償問題，并 且在工程竣工驗收后負(fù)責(zé)道路的管理養(yǎng)護。 該工程的建設(shè)，對改善我 區(qū)域居民出行條件，促進地塊開發(fā)，完善城市道路網(wǎng)絡(luò)等都具有非常重要的現(xiàn)實意義。此項工程正在進行中，工程款已承付34萬元。2）內(nèi)部道路：暫定主要出入口道路寬10米，建筑之間道路寬4-5 米，路面結(jié)構(gòu)暫時設(shè)計為表層4cm瀝青硅，15cm厚C25硅面層，10cm 碎石墊層，面積為9422道路單方造價為220元/m2,共計207萬 元。按照小區(qū)建筑面積萬平方米計算，合計約為元 /m2。6、排水工程費用（包括小區(qū)外排水和小區(qū)內(nèi)排水）：元/m21）小區(qū)外雨污合流排水工程：因為平山路的高程比大行路和我小區(qū)

16、的高程相差接近一米，如采 用建設(shè)強排泵站獨立外排水，存在以下幾點問題：a.前期的投資成本 較大，需要建設(shè)翻水站，購買污水泵等設(shè)備，組織施工安裝等；b.后期的運營管理、人工開支費用較大；c.與平山南路排水干管接口， 需要破路開挖，拆除部分花壇、路燈、行道樹，平山路是市政新建工 程，破路開挖的手續(xù)審批難度較大，拆除補償費用較大，例如僅花壇 的補償費每平米單價6000元；d.平山路排水溝排水量設(shè)計有限，已 接近飽和。基于上述考慮，未采用此方案?，F(xiàn)由徐州市鼓樓區(qū)規(guī)劃與建設(shè)局、銅沛辦事處組織協(xié)調(diào)，各開發(fā) 公司協(xié)商，相關(guān)單位給予配合，共同出資建設(shè)雨污合流排水工程，縮 短了整個排水工程的設(shè)計和施工周期，既解

17、決了大行路的雨污水問 題，又解決了我小區(qū)今后施工排水和生活排水的問題，并且?guī)准议_發(fā)公司共同建設(shè)有利于減少我公司的成本投入。管線全長米，工程總造價約為 260萬元，我公司出資約為130萬元，單方造價約為元/m2。此項工程分為兩部分，第一部分為南北方向排水工程，自大行路 南側(cè)小區(qū)西北角，沿西圍墻向南，至西南角沿南墻折向東，至部隊圍 墻外折向南，經(jīng)榮盛公司地塊內(nèi)規(guī)劃路至二環(huán)路邊。全長 1140米， 管徑2000mm估算造價170萬元，還需支付經(jīng)過榮盛公司地塊內(nèi)， 對已建成項目的拆除和恢復(fù)的賠償費用 30萬元，合計200萬元。工 程費用與大行潤豐置業(yè)公司兩家按建筑面積分?jǐn)?，?00萬元，合計 _.2

18、到成本為9兀/m。第二部分為東西方向排水工程，自二環(huán)路邊沿二環(huán)路北側(cè)綠化帶 向東，經(jīng)永旭開發(fā)公司地塊南，過南空部隊營房南門，向南接入故黃 河截污干管，全長米，管徑22002400mm根據(jù)前期我公司與大行潤 豐公司和榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商意見，此費用由三家均攤，施工方大通市政公司報價為90萬元，我公司出資30萬元，合計到成本為元 /m2。2）小區(qū)內(nèi)的排水工程：總計元/m2設(shè)計要求雨污分流，最大雨水管道直徑為800mm管線長約2000ml 單方造價為800元/m,工程造價約為160萬元，合計到建筑成本約為 元/m2。污水管道最大直徑為300mm管線長約2000m單方造價為400元 / m ,工程造

19、價80萬元，合計到建筑成本約為元/m2。7、售樓部建安成本費用（不包含精裝修費用）：元/m2按照鋼結(jié)構(gòu)建筑類型考慮，設(shè)計局部二層，建筑面積為1000 m2可以同時做為銷售部門人員和現(xiàn)場管理人員辦公室、會議室、食堂等設(shè)施綜合使用。參考鋼結(jié)構(gòu)售樓部工程實例并結(jié)合目前徐州市鋼材市 場行情，暫按700元/m2計算，總造價約為70萬元。按照小區(qū)建筑面 積萬平方米計算，合計到建筑成本約為元/m2。8、太陽能供熱系統(tǒng)費用：32元/m2江蘇省建設(shè)廳文件規(guī)定2008年1月1號起，12層以下住宅設(shè)計太陽 能熱水系統(tǒng)。按照1100戶計算，每戶太陽能配套費用為3200元，共 計352萬元，合計到建筑成本約為 32元/

20、m2。9、弱電配套工程費用（包括有線電視、電話、寬帶）：15元/m21）有線電視管線敷設(shè)到戶費用按照 15元/m2收取。2）電話、寬帶由相關(guān)單位免費接入小區(qū)到戶，我公司在小區(qū)內(nèi)提供機房，由業(yè)主上房繳納開通使用費用。10、照明工程費用：元/m2根據(jù)暫定小區(qū)規(guī)劃方案圖，專業(yè)工程公司的預(yù)算報價約為元（包 含草坪燈46套，LED柱式庭院燈96套，成套配電箱1臺），按照小 區(qū)建筑面積萬平方米計算，合計到建筑成本約為元 /m2。，一，.，1一.211、綠化景觀費用：41兀/m根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)%勺綠地率，綠地面積為22850nm,結(jié)合徐州市小區(qū)開發(fā)投入的綠化景觀費用，綠化景觀單方造價按200元/m2進行考慮，按

21、照小區(qū)建筑面積計算，合計到建筑成本約為 41元/m2。12、監(jiān)控、安防可視對講門禁工程費用：17元/m2根據(jù)暫定小區(qū)規(guī)劃方案圖，專業(yè)工程公司的預(yù)算報價為1,973，元, 按照小區(qū)建筑面積萬m2計算，合計到建筑成本約為17元/m2。各項費 用如下：小區(qū)監(jiān)控、安防、可視對講門禁工程造價匯總表在舁 廳P工程名稱工程造價（元）備注1監(jiān)控工程196,暫按40臺攝像頭考慮2安防工程25,暫按8套紅外探測器考慮3可視對講門禁工程1,750,暫按1100臺黑白可視對講內(nèi)機、100臺外機考慮合計1,973,13、臨時圍墻施工費用：元/m2場地臨時圍墻施工費用184,499元，按照小區(qū)建筑面積萬平方米 計算，合計到建筑成本約為元/m：已建設(shè)完畢。因為部分現(xiàn)狀北圍 墻建在規(guī)劃紅線外，小區(qū)外部規(guī)劃道路建設(shè)時，需要拆除內(nèi)遷，會產(chǎn) 生一些費用，暫未計入。小區(qū)開發(fā)配套費用匯總表（不含建安成本）費用名稱單價（元/m2）總價（萬元）項目自來水施工臨時用水中報費1開發(fā)小區(qū)外管網(wǎng)80配套小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)20費