首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司項目可行性研究報告

1、北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司首汽大廈工程可行性研究報告北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司2000年10月第一章 概論第二章工程基本情況第三章工程地點和建設條件第四章工程建設規(guī)模和內(nèi)容第五章物料消耗、供應和環(huán)保第六章市場分析第七章投資估算和資金來源第八章建設方式和建設進度第九章工程財務分析第十章 結論第一章概論一、工程背景隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國 家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看 好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著我國加 入世界貿(mào)易組織的

2、日益臨 近、北京申請舉辦2008年奧林匹克運動會以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術交流活動的進一步擴展，我國 各地區(qū)之間及與與世界各國的各種 交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的 作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設以 其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設及經(jīng)濟發(fā)展，北京 首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計 劃利用首汽集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院場地開發(fā)建設包括高檔寫字樓、高級住宅樓、 商務公寓以及各種附屬配套設施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)

3、、生活和辦公場所，由于年久失修、設備 陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請示，集團公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權委托下屬 單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負責本工程開發(fā)建設事宜。本工程原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性工程，工程建議書及可 行性報告于1994年11月經(jīng)北京市計委京計基字94 1401號文批復（見附件一）。由于合作港方未 能履行合作合同的約定，首汽 房地產(chǎn)公司于己于1999年6月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁 委員會申請仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此工程用地的土地價 值，促進國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自

4、籌資金 方式工程繼續(xù)開發(fā)此工程，并對 原建設技術方案進行了調(diào)整。初步設計技術方案已由首都規(guī)劃建設委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字第061號文件及1998 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計技術方案通知書（2000-規(guī)審字-0399 ）;（見附件二）批復同意；2000年2月市計委對首汽大廈工程可行性報告進行了批復（京計商字2000第100號），二、本可行性研究報告編制依據(jù)1、北京市旅游事業(yè)經(jīng)管局關于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務樓立項的請 示。2、北京市計劃委員會關于首汽集團興建綜合業(yè)務樓工程建議書（代可行性研究報告）的批復（京計商字1996第539號）。2、首都規(guī)劃建設委員會辦公室

5、和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會關于首業(yè)大廈的初步 設計的批復（首規(guī)辦規(guī)字1998第061號）。3、北京市城市規(guī)劃經(jīng)管局規(guī)劃設計條件通知書（95）規(guī)條字12號。4、北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計技術方案通知書（2000-規(guī)審字-0399 ）;5、北京市計委關于首汽大廈工程可行性報告的批復（京計商字2000第100號）；6、國家及北京市關于房地產(chǎn)開發(fā)建設的有關法律、法規(guī)第二章工程基本情況一、工程名稱首汽大廈（以下簡稱“本工程”）二、工程類型本工程為包括寫字樓、公寓及附屬配套設施的綜合性開發(fā)工程，工程建成后將進一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。三、建設地點本工程位

6、于北京市西城區(qū)月壇北街14號，現(xiàn)首汽集團生產(chǎn)、業(yè)務用房。（具 體位置見附圖）四、建設單位背景單位名稱：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地址：北京市密云縣鼓樓東大街2號注冊資金：4000萬法定代表人：劉東才職務：總經(jīng)理為貫徹落實黨的十四大關于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng) 營機制轉化，提高在市場的競爭力，借改革的春風和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司 資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設服務，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設委員會93京建 開安第037號文批復，首都汽車公司于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金 4000萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)

7、及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機械設備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術 人員15人，建筑工程經(jīng)管工程師8人。已開發(fā)和擬建工程有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓 工程，總建筑面積130000平方M ;三里屯寫字樓工程10000平方M ;華嚴北里商品住宅工程 27000平方M ;月壇北街開發(fā)工程68000平方M。五、工程建設規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)本工程的初步規(guī)劃，工程規(guī)劃建設用地面積12993平方M，規(guī)劃總建筑面積87800平方M，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務公寓，建筑面積共6280

8、0平方M ;地下建筑為商業(yè)設施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設施，共25000平方M。工程建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務公寓、配套商業(yè)設施、物業(yè)經(jīng)管服務等為一體的多功能 設施。各功能具體面積見下表：工程各功能區(qū)建筑面積表單位：平方M功能區(qū)建筑面積1、寫字樓144202、公寓287003、商務公寓196804、附屬配套設施25000合計87800容枳率4.83綠化率26%六、工程總投資與資金來源計劃工程總投資為1.9億元人民幣，由本工程投資建設方北京首汽房地產(chǎn)開 發(fā)公司自籌資金解決。第三章工程地點和建設條件一、工程地點本工程建設地點位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院，月壇北街與三里

9、河東 路交叉口的東南側。用地北面為月壇北街，西側為三里河東路。工程規(guī)劃用地面積12993平方M，建筑基底面積5046 平方M。根據(jù)有關專業(yè)部門進行的調(diào)查，擬建工程占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有 關規(guī)范。二、工程交通條件及自然條件工程建設用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街05公里；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外 大街1公里。用地附近有包括21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。工程由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良 好。三、工程用地現(xiàn)狀和拆遷工程用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、

10、業(yè)務用房，該建筑隨著時間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價值，擬全部拆除，由于拆 遷量較小，拆遷耗用的資金和時間都比較少，為工程順利建設奠定了良好的基礎。四、建設條件1、土地使用權工程建設用地將由工程開發(fā)建設單位按國家和北京市關于土地有償使用的有關規(guī)定，辦理土地批租 手續(xù)。有關問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓 金和期限以將來北京市土地經(jīng)管部門與工程開發(fā) 建設單位簽定的土地出讓合同為準。2、市政配套條件本工程水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎設施建設已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實 施技術方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃技術方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著工程的開發(fā)建設，各種市政條件將同步落 實。具體情況如

11、下:(1)市政污水建設用地西側三里河東路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，工程雨、污水排放分別排入三里河東路已建的雨、污水管線。污水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑1050毫M市政污水干線25號檢查井，另在工程東側道路修建污水支線至工程用地南側向西接入三里河污水 管。雨水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑1000毫M雨水市政管線24號檢查井，另在工程用地東側及南側 修建雨水支線250M，分別向西排入干管。工程建筑室外排水按雨、污水分流設計，生活污水經(jīng)化糞 池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設水泵提升。(2)上水工程北側月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫M上水管線，西側三里河路現(xiàn)有直徑400毫M上水管線。工程上水

12、需在工程東側鋪設一條直徑300毫M上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫M上水管線、西與三里河路直徑400毫M上水 管線溝通。(3)熱力本工程用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團公司為現(xiàn)狀用戶，工程供熱由工程西側三里河東路現(xiàn)有直徑500毫M供熱管線接引。(4)電力本工程外電源引自阜城門外1。千伏開閉站，開閉站電源為阜城門11。千伏變電站，工程需鋪設雙路電纜線路2公里至建設用地，另需在用地范圍內(nèi)設電纜分界室一座(5)煤氣本工程煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑300毫M低壓煤氣管線，由該管線開口，在工程建設用 地東側路新建直徑300毫M低壓管線，順路南沿至工程用地南邊線，由新建的低壓管線開口向工程

13、用 地范圍內(nèi)引戶線。(6)通訊本工程所在地電信設施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于工程建設是首汽集團公司所在地 的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但工程用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設單位按 實際需要重新鋪設。(7)道路本工程外部道路交通組織利用工程建設用地北側的月壇北街，西側的三里河東路，并按規(guī)劃鋪設 工程建設用地東側的道路。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設置機動車地面、地下停車場和自行車 庫。通過上述分析，本工程用地范圍內(nèi)的市政基礎設施可滿足使用要求。完備的市政基礎設施為本工程 的市政配套及工程建設創(chuàng)造了良好的先天條件。第四章工程建設規(guī)模和內(nèi)容經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件

14、、工程投資等因素，初步計劃本工程的規(guī)劃總建筑面積87800 平方M，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務公寓建筑面積62800平方M，地下建筑包括商業(yè)設 施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)經(jīng)管中心及其他附屬配套設施建筑面積25000平方M。一、規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關設計規(guī)范，建筑功能上除了滿 足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強烈需求，加 大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán) 境。二、建筑面積和設施工程開發(fā)建設方委托中國建筑技術發(fā)展研究中心設計院對工程制訂了初步規(guī)劃技術方案，土地使用 狀況如下：工程規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑

15、面積單位：平方M內(nèi)容占地面積所占比重（）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方M/人）1、寫字樓1442016.42、公寓2870032.73、商務公寓-一1968022.44、附屬設施2500028.5合計1299310087800100 . 0三、使用功能配置和分區(qū)整個工程為一座地下3層，地上3層至21層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下：1、公寓大廈A座為公寓，位于工程用地南側，擬建一幢高層塔式結構住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積28700平方Mo （具體情況見規(guī)劃圖）2、商務公寓大廈B座為商務公寓，位于用地東側，總建筑面積

16、19680 平方 M。3、寫字樓C座為配備現(xiàn)代化經(jīng)管、通信設施的智能型寫字樓，位于工程用地西北側，總建筑面積14420平方M。寫字樓和公寓實行全封閉式物業(yè)經(jīng)管，沿月壇北街和三里河東路分別設出入口。4、配套商業(yè)設施為滿足工程內(nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設配套商業(yè)設施，包括商業(yè)、綜合服務和商務服務區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務中心、 郵政等服務。配套商業(yè)設施總建筑面積6700平方M，具體分配情況見下表:配套商業(yè)設施表單位：平方M內(nèi)容數(shù)量單位建筑面枳小計1、商場1650065002、綜合服務部1200200合計 -67005、物業(yè)經(jīng)管中心工程開發(fā)建設單位將遵循北京市政府關于房地產(chǎn)開發(fā)

17、與物業(yè)經(jīng)管相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標形式聘請經(jīng)管規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)經(jīng)管公司負責建成后小區(qū)的物業(yè)經(jīng)管。物業(yè)經(jīng)管將按照國家有關規(guī)定，本著獨立 核算、自負盈虧的原則，由物業(yè)經(jīng)管公司自主經(jīng)營。物業(yè)經(jīng)管中心位于建筑物地下一層，總建筑面積600平方M，具體安排情況見下表：物業(yè)經(jīng)管中心配置及面積表單位：平方M工程內(nèi)容建筑面積1物業(yè)經(jīng)管辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50合計6006、地下停車場為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本工程建設單位計劃于大廈地下二、三層建設地下停車場，總 建筑面積7600平方M ，按每輛車占地25平方M估算，共可停放車輛342輛，加上露天停車

18、場可 提供149個停車位，完全可以滿足停車需要。7、附屬基礎設施大廈附屬基礎設施計劃利用地下一層一部分進行建設，總建筑面積400平方M，主要用于住宅配 電、供水、供暖、機電等設備的安置。8、道路本工程用地內(nèi)道路系統(tǒng)設計為一級，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團級道路 寬度設計，寬度為4M，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。9、綠地本工程綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積3365平方M，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，工程用地的室外停車場地全部 鋪砌草傳，并按6M*6M間距植樹。第五章物料消耗、供應及環(huán)保、主要建筑材料根據(jù)工程初步規(guī)

19、劃，該建設工程為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)經(jīng)管中心、配套商 業(yè)設施為一體的綜合性建筑，建筑結構為鋼筋混凝土結構，預計工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材 等，根據(jù)初步設計規(guī)劃和該工程工 程的總體設計，所需建筑材料估算如下：工程三材用量表工程建筑面積（平方M ）每建筑平方M所需材料需求總量1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材（立方M）878000.18780、主要設備鑒于市場競爭及面向二十一世紀工程經(jīng)營的需要，本工程建設將在設備選型上遵循最佳性能價格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進的設備和設施，其所需主要設備如下：1、 自動電梯2、 消

20、防設備應急發(fā)電設備3、通訊電話系統(tǒng)4、U電視監(jiān)控保安系統(tǒng)5、防盜報警系統(tǒng)6、照明系統(tǒng)7、8、 供暖系統(tǒng)三、物料供應工程所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料，所需設備在同等條件下將盡量優(yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。由于工程建設現(xiàn)代化水平較高，需要進口部分材料和設備。本工程所需進口的原材料、設備的品種與數(shù)量待擴初技術方案審定后再定。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應情況分析，本工程物料及設備供應不存在問題。四、城市基礎設施配套根據(jù)工程規(guī)劃，初步測算出市政基礎設施配套條件如下：1、用電容量按每建筑平方M用電40瓦測算，本工程用電量為2400千瓦。如同時利用系數(shù)采用0.9，則該 工程最大電負荷能力為2160千瓦，如按容載比1

21、： 1.5選用變壓器，需要功率為3240千伏安。按公建用水綜合定額每日12.38升測算，該工程日平均用水量為1150立方M。3、用氣量工程用氣量初步測算為每日2178立方M。4、熱負荷按每建筑平方M每小時供暖量為60千卡測算，該工程每小時需供暖360萬千卡o以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃技術方案完成并與有關部門協(xié)調(diào)后確定。五、環(huán)境保護由于該工程建設內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保 護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消 納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該 工程建設是比較合適的，工程建設過程中和建成后的使用中將采取嚴格的環(huán)境保護

22、措施。具體環(huán)境保護措 施如下：1、雨、污水工程排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該工程排入城市下水道的水中污染物達到北京市水污染物排放規(guī)范，工程排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。2、生活垃圾工程辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾 袋和垃圾箱分類收集，由專門的經(jīng)管部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至 垃圾處理廠和垃圾消納場處理。3、噪聲噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施， 并優(yōu)先選用低噪音設備。4、汽車尾氣汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天

23、停車場的汽車尾氣排放，在車庫設計時將注意保證車庫有 一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設 置在空氣流通的地點。只要在全面設計時注意環(huán)境保護的各個環(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設計以及廢氣的凈 化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達到國家規(guī)定的廢氣排放規(guī)范。露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。六、綠化、消防和人防1、綠化工程建設將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將 開辟綠化區(qū)，形成中心花 園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。2、消防工程整體建筑消防設計及放火分區(qū)按國

24、家建筑設計防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建 筑物內(nèi)部各部分分別設置警報自動噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉 噴頭或防火水幕作為分隔設施。地下停車場按“汽車車庫設計防火規(guī)范”考慮消防設施，建筑物在不同 方向設置疏散出口和緊急通道。3、人防按照國家人防設計要求，工程主體建筑將設置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設計要 求，結合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平 戰(zhàn)結合”的方針進行設計建設。第六章市場分析本工程的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展 狀況和本工程建設優(yōu)勢及市場前景分析如下：一、目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析北京的房

25、地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設發(fā) 展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；?是水平上都邁上了一個新臺階。1999年1月至 9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資242.5億元，增長162%，較上月1 5.6 %的增長率提高 0.6個百分點，連續(xù)三個月呈增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為39.7 %，較上年同期提 高了 3.5個百分點，對全市投資的拉動作用進一步加強。今年15月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計完成投資124.2億元，增長19.0%，其中5月完成33.2億元；商品房開復工面積2743.5萬平方M，與上年同期持平

26、；竣工各類商品房97.6萬平方M，其中住宅73.1萬平方 M ，比上年同期分別增長33.7%和28.9%進入90年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實施并取得了顯著成 效。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設主體由單位自建逐步轉向以開發(fā)商建設為主， 促進了住宅建設的發(fā)展。在商品住宅投資方面，1999年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資 130.2億元，同比增長35.8 %，占全市住宅投資比重為66.1 %，提高了 4.5個百分點；占全市房地 產(chǎn)開發(fā)工程投資比重為53.7 %，提高了 7.7個百分點。其中前8個月累計完成商品住宅投資108.6億 元，同比增長率長

27、36.9 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為52.9%，商品住宅投資占全市住宅投資的比重 達66.2%。進入2000年，商品住宅投資進一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。截止到2000年5月底，本市今年住宅建設完成投資86.6億元，開復工2368.7萬平方"，其中 單位自建完成投資17.3億元，開復工558.1萬平方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資69.3億元,開復工 1810.6萬平方M,比上年同期增長32.3%和6.7%,占全市住宅建設的比重分別為80.0%和76.4%,比 上年末提高了 13.1個百分點和17.2個百分點。隨著福利分房的停止，商品住宅建設將在住宅建設中占 主導地

28、位。在房地產(chǎn)銷售方面，1999年1至3季度，全市累計銷售商品房屋153.5萬平M，同比下降 10.6%，其中住宅131萬平方M，同比下降10.9 %；辦公樓18.8萬平方M ，增長49.6 %；商業(yè)營業(yè)用房1.5萬平方M，增長1.8倍;其他用房2.2萬平方M，增長1.6倍。前8個月全市累計商品房銷售面積137.9萬平方為上年同期的90.8 %，其中商品住宅銷售面積115.2萬平方M，為上年同期的82.7 %。8月份 月銷售商品房較上年同月下降8.9萬平方必，共銷售各類商品房17.9萬平方M，其中商品住宅16.5萬平方M，分別為上年同月的92%和86.2%。商品房銷 售下降與建設投資增長的反差表

29、明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強的買方市場，主動權在消費者手中。而大 部分有購房意愿的消費者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費者持幣觀望以待我市購房補貼和公房上 市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。由 于經(jīng)濟適用房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實物補償改為貨幣補償，我市商品 房銷售市場從1999年4季度開始逐漸升溫。1999年全年銷售544.4萬平方M,比1998年增長33.1 %，凈增135.4萬平方M。進入2000年，城近郊基礎設施建設工程啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。前5 個月，全市累計銷售各類商品房162.

30、0萬平方M，比上年同期增長1.8倍，凈增103.7萬平方M,相 當于上年前10個月的銷售量。在銷售的全部商品房中，住宅面積達158.3萬平方M，其中當月實現(xiàn)銷 售54.3萬平方M，分別比上年同期增長2.1倍和2.2倍。從總體上看，我市銷售面積遠大于同期竣工 面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售給個人79.6萬平方M，增長29.6%，占全市銷售面積的比重為51.9%，同比 提高16.1個百分點。其中住宅79.1萬平方M，增長32.3 %，占全市住宅銷售比重為60.4 %，同比提 高22.5個百分點。今

31、年北京個人購買商品住宅激增，比重高達86.3%。個人購房能否及時啟動，是深 化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵。從我 .市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要 推動力。在今年前5個月銷售的158.3萬平方M商品住宅中個人購買136.6萬平方M，比上年 同期增長3.7倍，為商品住宅銷售的86.3% ，比重較上年同期上升28.7個百分點。其中，當月實現(xiàn) 銷售50.7萬平方M，較上年同月增長5倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路 工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴建、中關村地區(qū)道路改造、德外大街改擴建、西外大街改造等，這 些工程的啟動勢必拉動我市個人購房的進一步上升。根據(jù)各

32、方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設將進一步發(fā)展。首先，從資金來源上 看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1999年到位資金266.5億元，再加上上年末結余的資金97.4億元，累計到 位資金363.9億元，與完成投資有12.1.4億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面 積及三年新開工面積等指標均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定 的發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。今年上半年，全市銷售商品房229.8萬平方 M，同比增長1.5倍；實現(xiàn)銷售額91.9億元，增長57.8%。其中，銷售住宅220.4萬平方M，增 長1.9倍；實現(xiàn)的銷售額83.6億元

33、，增長1.4倍。銷售給個人的住宅實現(xiàn)銷售額70.3億元，增長 3.8倍，占商品住宅銷售額的比重達到84.1%，比去年同期提高41.9個百分點，相當于消費品零售 額的1/10。表明我市住房消費和投資全面啟動的時期已經(jīng)到來，對加快消費結構由“吃穿”向“住行” 升級的步伐意義重大、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止1999年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)5 8 5個，年末從業(yè)人員達3.5萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為3 5.6%，成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以來受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準許已購公房和經(jīng)濟適用房上市辦法的出臺，經(jīng)

34、濟適用房 的大規(guī)模建設、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵利用銀行按揭貸款購 買商品房等因素的推動，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。1 、投資主體數(shù)量變化不大但每個企業(yè)投資進一步增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)工程開發(fā)規(guī)模10億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)5 9家，較上年增加8家，總投資1 7 9 2億元，較上年增加2 6 9億元，平均每個企業(yè)總投資由上年的29.9億元上升到3 0.4億元；共完成投資6 4.7億元，同比增長12.9%，占房地產(chǎn)投資的比重為47.9%。從實際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加

35、2家，完成 投資64.4億元，較上年增長17.8%，本市房地產(chǎn)投資的比重為47.7%，上升了 2.8個百分點。在 26個企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)13家，完成投資29.3億元；港澳臺及外商投資企業(yè)13家，完成投資35.1億元投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公 司上規(guī)模、上水平，規(guī)范經(jīng)管，創(chuàng)造品牌效應，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展 的弊端。但政府有關部亦應提前考慮一批重大工程竣工后，如果沒有大工程補充對年末乃至明年房地產(chǎn) 投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生的影響。2、商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的50%以上1999年上半年全市商品住宅投資70.8億元

36、，同比增長41.4 %，增幅上升16.3個百分點。商品 住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為52%，較上年增長11.4個百分點。與投資上升相適應，全市同期商 品住宅開復工面積達1749.9萬平方M，增長37.2%，其中本年報開工268.5萬平方M，增長34.1 %。商品住宅投資上升，開復工面積增加，一方面是受宏觀政策導向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其 對末來市場的預期較高。三、工程經(jīng)營前景分析1、地點分析該工程用地建設地點位于北京市西城區(qū)，工程建設用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5 公里；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地 附近有

37、包括21、13、65路公共汽車 等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。工程附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和 空氣質(zhì)量良好，是開 發(fā)面向國內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點。2、需求與供給情況分析本工程所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機關和經(jīng)濟指揮機構集中的地區(qū)，附近散布著國家 計委、財政部、中國科學院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎設施完善，商業(yè) 發(fā)達，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復興商業(yè)城、長安商場等各大商場距工程用地咫尺之 遙，工程占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家 賓館、飯店，服 務設施較為完備。從地理位

38、置上看本工程為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教 育、商業(yè)設施齊全，地理條件十分優(yōu)越。3、經(jīng)營前景分析由于本工程所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北 京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住工 程，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設高級寫字樓、住宅和商業(yè)設施根據(jù)上述分析，我們認為本工程自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項 配套設施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。第七章投資估算和資金來源-、投資估算根據(jù)工程初步規(guī)劃技術方案，結合建設工程的實際需要及國家和北京市的有 關政策規(guī)定，本工程的 建設投資包括土地地價、前期工程費

39、、建安工程費及向政 府繳納的各種稅費等?，F(xiàn)就有關投資分項說明 如下：1、征地、拆遷費和土地出讓金根據(jù)國家和北京市有關規(guī)定，本工程所占用地應按國家和北京市政府有關部門規(guī)定辦理土地有償出 讓手續(xù)。地價包括土地有償出讓金，市政配套費及四源費。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價格尚未評估。 同時規(guī)劃該工程用地存在拆遷問題，也要支付一定的費用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價格水平，本報 告暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。2、前期工程費包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設計等費用，按380萬元估算3、建安工程費根據(jù)初步估算，工程建建安工程費共需投資10100萬元。4、設計施工經(jīng)管稅費這部分費用包括施工執(zhí)照費、預算檢

40、查費、投招標經(jīng)管費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展基金等，累計約300萬元。5、市政公用設施費根據(jù)初步估算市政公用設施費共計200萬元。6、籌建期經(jīng)管費和銷售費用由于該工程在籌建期內(nèi)將進行預售，需要支出的籌建期經(jīng)管費和銷售費用預計為450萬元。7、開辦費和不可預見費計劃工程籌建期內(nèi)開辦費、不可預見費計劃為378萬元通過以上分析，歸納出本工程的總投資估算為19 , 00。萬元人民幣，具體情況如下表:工程投資估算表單位：人民幣萬元序號工程金額1征地、拆遷費和土地出讓金7，2002前期工程費3803建安工程費10，1004設計施工費3005市政公用設施費2006籌建期經(jīng)管費和銷售費4507開辦費和不

41、口預見費370合計19，000以上投資估算應在工程規(guī)劃、設計批準后再做詳細測算、資金來源本工程開發(fā)建設所需資金將全部由開發(fā)建設單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。第八章建設方式和建設進度、建設方式為把本工程建設成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本工程擬聘請國內(nèi)著名設計師進行技 術方案規(guī)劃及初步設計，由國內(nèi)建筑設計院進行施工圖設計，同時機電設施、內(nèi)裝修及營業(yè)設備均由具 有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務。工程的建設施工將按照北京市有關工程招標的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標的方式.，選擇國內(nèi)的建筑施工 企業(yè)組織施工。為保證工程質(zhì)量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有名望、有資質(zhì)、經(jīng)管規(guī)范的工程監(jiān)理單

42、位配合北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站進行具體工程質(zhì)量 監(jiān)督檢查工作。二、建設進度計劃工程建設期為3年，力爭在2003年10月前建成，具體計劃如下：1、2000年11月前1）完成工程可行性報告的編制和報批工作；2）完成規(guī)劃技術方案的調(diào)整和報批工作。2、2000年12月前1)與有關部門協(xié)調(diào)，制定市政配套技術方案；2) 辦理土地有償出讓手續(xù)，領取國有土地使用證；3)進行拆遷工作，完成三通一平；4) 進行地質(zhì)勘探和工程各項前期準備工作；5) 完成工程的施工圖設計；6) 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，工程開工建設；3、2001年3月前1) 辦理商品房預售許可證；2)完成工程銷售推廣策劃，開始預售工作；4、

43、2002年10月前1)進行建安工程施工，包括基礎工程和結構工程建設；2)隨工程進度進行設備安裝、調(diào)試、驗收；3) 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修4) 配套進行環(huán)境和綠化工程；5) 隨工程進度進行維修停車樓的設備采購、安裝；5、2003年10月前1)進行工程竣工驗收工作；2）完成市政配套和綠化等室外工程；3）完成物業(yè)經(jīng)管前期籌備工作；4）工程全面竣工交付使用。第九章工程財務分析一、基本經(jīng)濟參數(shù)1、營業(yè)收入本工程營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務公寓租金收入等項內(nèi)容。1）寫字樓和公寓銷售收入預計工程自開發(fā)建設期開始展開寫字樓和公寓預售，在工程建設竣工后完成 全部銷售工作。在工程建 設期中2001年可

44、完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。由于本工程建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預計寫字樓和公寓平均售價在每平方M12，000元左右，具體每年銷售收入情況預測如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元2）公寓租金收入工程的商務公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平M估算，每年租金收入約為2834萬元。營業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元工程年份20012002200320042005200620072008200920101、寫字樓公寓銷售收入14230189731552300000002、

45、公寓租金收入28342834283428342834283428343、其他收入200200200200200200200合計14320189731552330343034303430343034303430342、經(jīng)營成本和費用1 ）企業(yè)經(jīng)管費該工程建成后的企業(yè)經(jīng)管費包括建設期行政費用、維修養(yǎng)護費、折舊和攤銷等各項費用支出。（每年具體費用支出見下表）(1 )建設期行政費用指工程建設期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務費用，如業(yè)務招待費、辦公費等。按每年40萬元測算。(2 )維修養(yǎng)護費指機電設備及物業(yè)設施的日常維護、維修、保養(yǎng)費用，按每年50萬元計算。(3)折舊和攤銷折舊和攤銷主要是指工程開發(fā)建設單位自留用

46、房用于租給物業(yè)經(jīng)管公司和商業(yè)設施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費和不可預見費等多項費用攤銷。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表單位：萬元工程應分攤總投資額分攤比例折舊年限（年）2001-2003年每年計提2004-2009年每年計提1、出租房屋建設費用1000205020202、籌備期經(jīng)管費和銷售費用45020315003、開辦費和不可預見費37020103737合述各項合并形成企業(yè)經(jīng)管費用表，列示如下:企業(yè)經(jīng)管費用表單位：人民幣萬元2）營業(yè)稅本工程的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中2001-2003年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營活

47、動按營業(yè)額的3%上繳具體情況列表顯示如下:營業(yè)稅金明細表單位：人民幣萬元項目年份2001200220032004200520062007200820092010合計房地產(chǎn)銷售營業(yè)額,4230189731552348726稅率0.050.050.05房地產(chǎn)銷售稅金P7129497762922其他業(yè)務營業(yè)額303430343034303430343034303421238稅率0.030.030.030.030.030.030.03其他業(yè)務稅金91919191919191637合計712949776919191919191913559現(xiàn)將營業(yè)成本和費用匯總如下:年經(jīng)營成本和費用匯總表單位：人民幣萬元項目年份2001200220032004200520062007200820092010企業(yè)管理費用247:247247107107107107:107r 107107營業(yè)稅71294977691919191919191合計95911961023198198198198198