《合同法》之租賃合同

1、租賃合同合同法合同法租賃合同的概念： 租賃合同，租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。 租賃合同的內容主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃合同的特點：租賃合同是轉移財產(chǎn)使用權的合同；租賃合同為雙務、有償合同；租賃合同為諾成合同；租賃合同具有臨時性；租賃合同為繼續(xù)性合同。租賃合同的種類：根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃； 根據(jù)法律對租賃是否具有特殊的規(guī)定，可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃；根據(jù)租賃合同是

2、否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。合同的形式:合同的形式，又稱合同的方式，是合同雙方當事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內容的載體。合同區(qū)分要式合同和不要式合同。就租賃合同而言不定期租賃合同為不要式合同，無須采取書面形式；租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，雙方當事人對租賃期限存在爭議的，推定合同為不定期租賃合同。關于租賃合同：最長期限：我國合同法第二百一十四條：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂合同，但約定的租賃期限自

3、續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人的轉租權：承租人轉租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉租與債的轉移不同。轉租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務造成損失的，由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經(jīng)同意而轉租的，出租人可終止合同。租賃合同的效力：一、出租人的義務；交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符合約定用途；維修租賃物的義務；物的瑕疵擔保義務；（擔保租賃物能夠為承租人依約正常使用、收益）權利瑕疵擔保義務；（擔保不因第三人對租賃物主張權利而使承租人不能對租賃物使用、收益）權利瑕疵擔保義務條件：須有第三人就租賃物向承租人主張權利的事實發(fā)生；第三人就租賃物向承租人所主張的權利，

4、妨礙了承租人對租賃物的使用、收益；承租人于合同訂立時不知有權利瑕疵。二、承租人的義務：1.依約定方法或租賃物的性質使用租賃物的義務;2.妥善保管租賃物的義務； 通知義務； 對于保存行為的容忍義務。3.不作為義務； 不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物； 不得隨意轉租。4.支付租金的義務；5.返還租賃物的義務。三、租賃合同的特別效力：承租人獲取租賃物的權利；租賃權的物權化； 租賃權的對抗效力；承租人能否基于租賃權主張排除妨害請求權；租賃權的繼續(xù)性；租賃權處分的可能性；廢止利用方法的限制；租金的客觀化。房屋承租人的優(yōu)先購買權；租賃合同涉及犯罪手段一是房屋租售中介實施的詐騙。采用欺騙手段截留

5、客戶資金，將其非法占有或用于投資、轉貸等風險項目;中介公司指使公司員工及他人假扮購房人，與賣房人簽訂房屋買賣合同，支付少量定金或部分房款后，將房屋過戶至虛假購房人名下，最后將騙取的房屋轉賣或抵押從中非法獲利;利用為購房人代辦銀行貸款之機將房產(chǎn)抵押給銀行，然后冒用購房人的身份證件，將銀行發(fā)放的貸款占為己有;公布虛假房屋租賃、銷售信息，與客戶簽訂租房、購房合同，騙取客戶中介費及定金。二、是房地產(chǎn)開發(fā)商或個人在預售、出售房屋時，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實，采取一房多賣的方式騙取他人購房款。三、是虛構商鋪等房產(chǎn)投資項目，以承諾高額返租收益為誘餌，誘騙投資者進行投資騙取投資款。四是以能夠幫助購買回遷房

6、、單位房等低價房為名，虛構房源，詐騙他人購房款。五、是通過偽造房產(chǎn)證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買賣合同，詐騙他人租金、購房款。六、是隱瞞門面房即將拆遷的事實，虛假發(fā)布“門面房轉讓”的信息，將門面房轉租給他人，騙取租金。為避免群眾上當受騙，在從事房屋租賃、銷售交易時，應當注意審查房地產(chǎn)開發(fā)商及中介公司的資質，審查房屋產(chǎn)權的真實性，警惕以超高利潤引誘人們從事房地產(chǎn)項目投資的虛假廣告，謹防交易合同中的“霸王條款”。簽訂租賃合同注意的問題：一、租賃合同簽訂的基本原則 1、當事人地位平等原則。2、當事人的民事權利能力一律平等。3、當事人參與租賃業(yè)務時，適用同一法律，具有平等的地位

7、。 4、當事人在產(chǎn)生，變更和消滅具體的租賃法律關系時必須平等 協(xié)商 5、等價有償原則，等價交換，實現(xiàn)各自經(jīng)濟利益。6、雙方互為給付，互有補償。7、取得利益與履行義務，價值上大致相等。 8、一方不得無償占有，剝奪和侵犯他方利益。 9、按損益相當原則，使受害人受償。10、自愿和公平原則。 (1)自愿原則：首先，租賃當事人簽合同時能夠表達自己的真實意志。其次，當事人簽訂合同時有一定意志自由。 (2)公平原則：公平原則要求當事人在簽訂租賃合同時要以社會主義公平、正義觀念指導自己的行為。11、誠實信用原則：當事人在簽訂租賃合同時，應講誠實，守信用，以善意的方式履行其義務，不得規(guī)避法律和合同。12、合法原

8、則：合同當事人必須嚴格遵守國家的法律和政策。二、簽訂的合同成立的有效要件1、租賃合同成立的實質要件(1)租賃當事人具有相應的民事行為能力;(2)租賃當事人的意思表示真實;(3)內容不違背法律和社會公共利益。2、租賃合同成立的形式要件簽訂租賃合同時，必須采用書面形式，不得采用口頭形式。三、簽訂的租賃合同無效的情況1、無效租賃合同指當事人簽訂的租賃合同欠缺租賃合同成立的有效要件，因而當事人設立、變更、終止有關租賃權利義務的條款內容不發(fā)生法律效力的租賃合同。2、無效租賃合同的認定依據(jù)(1)當事人不合格;(2)合同內容違法(3)意思表示不真實。四、簽訂的租賃合同可撤銷的情況可撤銷租賃合同指當事人的意思

9、表示沒有表現(xiàn)其真實意志、違反自愿原則而簽訂的租賃合同。家住泉州市中心的李女士去年九月份把自己在城南的一間房子出租給了別人，由于簽約倉促，未將房內物品列在房屋租賃合同之內。當意識到這個問題之后，她找到了租房時的中介方，讓中介公司業(yè)務員在自己那份合同的背面開列了房屋內家具的清單，該業(yè)務員在上面簽了名。但前幾天李女士去了一次老房子，發(fā)現(xiàn)出租房內的家具出現(xiàn)了不同程度的損壞。于是，她根據(jù)自己合同上所列明的物品清單，要求承租人給予相應賠償可承租人認為，合同上并沒有所列物品，并聲稱，入住時室內沒有家具物品。而此時張女士去找原來的中介作證的時候，中介公司已經(jīng)找不到了。分析為此，泉州房產(chǎn)網(wǎng)專門請教了相關專家。專

10、家稱，按照我國合同法及相關司法解釋的規(guī)定，在本案中，合同雙方的文本出現(xiàn)不一致的情況下，應當按照承租人的合同進行認定。因為李女士一方的合同雖然列明了室內的物品，卻沒有在對方的合同中同樣增加內容，這就導致雙方合同不一致。糟糕的是李女士手上的這份增加內容的合同沒有承租方的簽字認可，該增加內容對承租方顯然沒有法律約束力。雖然張李士事后要求中介公司業(yè)務員在自己那份合同上做了說明，但是沒有形成出租和承租雙方協(xié)商一致的合同效力，因此，不受法律保護，充其量不過是一種證據(jù)證明而已。之后，當李女士再去找中介公司的時候，由于種種原因，已經(jīng)找不到證人證明了。因此，這個清單也就更不具備法律上的證明效力本案的情況并不復雜，只要李女士在和承租人簽訂房屋租賃合同的時候，能將自己室內物品以及物品的狀況直接列在合同中，或者作為合同的附件，直接在簽訂的合同當中予以確認即可。李女士家具受到的這些不必要的損失是完全可以避免的。另外，如果李女士當時找的不是中介公司，而是直接找承租人確認，同時簽訂一個補充題款，或者